【正文】 工程造價85％時 原則上應停止付款，預留至少10％工程尾款和5％保修款以便掌握最終結算主動權。 （五）工程材料及設備管理 項目開工前，設計或工程管理部門應及時列出所需材料及設備消單，一般按照下列原則決定甲供、 甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明確： 1）、甲方能找到一級建材市場的、有進口免稅計劃指標的、有特殊質(zhì)量要求和價格浮動幅度較大的材料和設備，應實行甲供或甲定乙供，其余實行乙供； 2）、實行甲供或甲定已供的材料和設備應盡量不支付采購保管費。 3）、應按工程實際進度合理安排采購數(shù)量和具體進貨時間，防止積壓或造成窩工現(xiàn)象． 4）、甲供材料、設備的采購必須進行廣泛詢價，貨比三家，也可在主要設備和大宗建材采購上采用招標方式．在質(zhì)量、價格、供貨時間均能滿足要求的前提下，應比照以下列條件擇優(yōu)確定供貨單位： ◆ 能夠實行賒銷或定金較低的供貨商： ◆ 愿意以房屋抵材料款，且接受正常樓價的供貨商： ◆ 能夠到現(xiàn)場安裝，接受驗收合格后再付款的供貨商； ◆ 售后服務和信譽良好的供貨商。 工程管理部門對到貨的甲供材料和設備的數(shù)量、質(zhì)量及規(guī)格，要當場檢查驗收并出具檢驗報告，辦理驗收手續(xù)，妥善保管。對不符臺要求的，應及時退貨并通知財務部拒絕付款． 《采購合同》中必須載明：因供貨商供貨不及時成質(zhì)量、數(shù)量等問題對工程進度、工程質(zhì)量造成影響和損失的，供貨商必須承擔索賠責任． 各單位必須建立健全材料的詢價、定價、簽約、進貨和驗收保管相分離的內(nèi)部牽制制度， 不得促成由一人完成材料采購全過程的行為． 對于乙供材料和設備，我方必須按認定的質(zhì)量及選型．在預算人員控制的價格上限范圍內(nèi)抽取樣板，進行封樣，并盡量采取我方限價的措施．同時在材料和設備進場時應要求出具檢驗合格證。 材料的代用應由工程管理部門書面提出，設計單位和監(jiān)理單位通過．審算部門同意 領導批準．甲供材料、設備的結算必須憑供貨合同、供貨廠家或商檢部門的檢驗合格證和我方工程管理部門的驗收檢驗證明以及結算清單．經(jīng)審算、財務部門審核無誤后，方能辦理結算． （六）竣工交付環(huán)節(jié)的成本控制 單項工程和項目竣工應經(jīng)過自檢、復查、驗收三個環(huán)節(jié)才能移交． 設計、工程、審算、銷售和物業(yè)管理部門必須參加工程結構驗收、裝修驗收及總體驗收等?！耙平蛔C明書” 應由施工單位、監(jiān)理單位和物業(yè)公司同時簽署． 凡有影響使用功能和安全及不合設計要求的結構部位、安裝部位、裝飾部位和設備、設施．均應限期整改直到復驗合格。因施工單位原因延誤工程移交，給我方造成經(jīng)濟損失的，要按合同追究其責任。 工程移交后，應按施工合同有關條款和物業(yè)管理規(guī)定及時與施工單位簽訂《保修協(xié)議書》，以明確施工單位的保修范圍、保修責任（包括驗收后出現(xiàn)的質(zhì)量問題的保修責任的約定）及處罰措施等。 采取一次性扣留保修金、自行保修的開發(fā)企業(yè)，應對保修事項及其費用有充分的預計，留足保修費用。 甲方按租售承諾先行墊付的屬保修范圍的費用 應在工程承包合同中便明確由乙方承擔． （七）工程結算管理 工程竣工結算應具備以下基本條件； ◆ 符合合同（協(xié)議）有關結算條款的規(guī)定： ◆ 具備完整有效的質(zhì)量評定結果和符合規(guī)范要求的竣工驗收資料； ◆ 項目設計變更、現(xiàn)場簽證及其他有關結算的原始資料齊備； ◆ 工程遺留問題已處理完畢： ◆ 施工單位結算書按投求編制，所附資料齊全。 工程結算要以我方掌握的設計變更和現(xiàn)場簽證為準，施工單位提供的設計變更和現(xiàn)場簽證，一般只能作為參考． 3．“點工” 必須按照定頒價計取、結算． 審算部門應詳細核對工程量．審定價格、取費標準．計算工程總造價．做到資料完整．有根有據(jù)，數(shù)據(jù)準確，也可聘請建行或國家有關部門進行復審． 編制的預、結算書，應當有工資、材料、設備和有關經(jīng)濟指標的計算過程及詳細的編制說明，扣清甲供材料款項． 審算部門應對主體工程成本進行跟蹤分析管理．進行“三算” 對比 找出工程成本超、降的因素，并提出改進措施和意見．在審算部門提供的結算資料基礎上，財務部門應當結合預付備料款、代墊款項費用等債權、債務，對照合同詳細審核并編制工程財務決算書． （八）其他環(huán)節(jié)的成本控制 正式發(fā)售前，應組織銷售、設計、工程和預算人員擬訂詳細的《銷售承諾事項清單》．逐項測算其建設成本，并對照原成本預算逐項審核．對學校、交通、水塔等配套，應測算其運行成本，并列入項目完全成本范圍內(nèi)．《銷售承諾事項清單》及有關成本測算，須報各開發(fā)單位總經(jīng)理辦公會審查通過。 銷售過程中為增加“賣點”需增加或調(diào)整綠化、公建配套等項目時．應事先編制預算并報各開發(fā)單位總經(jīng)理辦公會批準后方可實施。 應盡可能縮短項目開發(fā)經(jīng)營周期，減少期間費用。應保證向客戶承諾的交工日期，以避免趕工成本和延期賠償；在市場和經(jīng)營條件許可的情況下，應注意加快項目開發(fā)節(jié)奏：應減少現(xiàn)房積壓時間，減少利息費用等成本．各開發(fā)企業(yè)應按回避、竟爭、平等、服務、距離、雙贏、公正、團隊合作的原則，正確處理與合作伙伴的關系．五、附 則 本制度適用于各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)．各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應根據(jù)本單位的具體情況和項目特點，結合本制度的要求。制定本單位的成本管理制度或管理辦法．在實際工作中不斷完善，并備案． 本制度未涉及到的內(nèi)容或未盡事項．應按照國家和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理的有關規(guī)定執(zhí)行。本制度由財務管理部根據(jù)成本管理的需要進行修訂和完善．第二章 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算指導一、 總 則1－1 為了加強成本管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算，正確計算開發(fā)產(chǎn)品成本，便于成本資料的比較和分析，根據(jù)國家頒布的有關會計準則、會計制度以及制定的有關規(guī)定的要求、制定本指導。1－2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的任務是：建立和完善成本核算基礎工作，合理確定成本計算對象，正確歸集和分配開發(fā)成本的費用，及時、準確、完整地提供成本核算資料，以便及時發(fā)現(xiàn)成本管理中存在的問題，尋求降低成本的途徑。1－3 各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應建立成本核算責任制，不斷完善成本核算基礎工作，改進成本核算方法，嚴格按照國家以及公司成本管理的要求，正確組織成本核算工作，并自覺接受公司監(jiān)督。二、 成本核算的基本程序成本核算的一般步驟：第一步：根據(jù)成本核算對象的確定原則和項目特點，確定成本核算對象。第二步：設置有關成本核算會計科目，核算和歸集開發(fā)成本費用。第三步：按受益原則和配比原則，確定應分攤成本費用在各成本核算對象之間的分配方法、標準。第四步：將歸集的開發(fā)成本費用按確定的方法、標準在各成本核算對象之間進行分配。第五步：編制項目開發(fā)成本計算表，計算各成本核算對象的開發(fā)總成本。第六步：正確劃分已完工和在建開發(fā)產(chǎn)品之間的開發(fā)成本，分別結轉完工開發(fā)產(chǎn)品成本。第七步：正確劃分可售面積、不可售面積（由主管部門劃分提供），根據(jù)有關規(guī)定分別計算可售面積、不可售面積應負擔的成本，正確結轉完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本。第八步：編制成本報表，根據(jù)成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對象的成本情況。三、 成本核算對象的確定3－1 成本的核算對象的確定原則：應滿足成本計算的需要。便于成本費用的歸集；利于成本的及時結算；適應成本監(jiān)控的要求。3－2 各單位可根據(jù)上述原則，參照下列條件，結合項目開發(fā)地點、規(guī)模、周期、方式、功能設計、結構類型、裝修檔次、層高、施工隊伍等因素和管理需要等當?shù)貙嶋H情況，確定具體成本核算對象。（1） 單位開發(fā)項目，一般以每一對立編制設計概算或施工圖預算所列的單項開發(fā)工程為成本核算對象。（2） 在同一開發(fā)地點、結構類型相同、開竣工時間相近、由同一施工單位施工或總包的群體開發(fā)項目，可以合并為一個成本核算對象。（3） 對于開發(fā)規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目，可以結合項目特點和成本管理的需要，按開發(fā)項目的一定區(qū)域或部位或周期劃分成本核算對象。◆成片分期（區(qū)）開發(fā)的項目，可以以各期（區(qū)）為成本核算對象?！粢豁椖坑腥狗?、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期（區(qū)）劃分成本核算對象的基礎上，還應按功能劃分成本核算對象?！敉恍^(qū)、同一期有高層、多層、復式等不同結構的，還應按結構劃分成本核算對象。（4） 根據(jù)核算和管理需要，對獨立的設計概算或施工圖預算的配套設施，不論其支出是否攤入房屋等開發(fā)產(chǎn)品成本，均應單獨作為成本核算對象。對于只為一個房屋等開發(fā)項目服務的、應攤入房屋等開發(fā)項目成本且造價較低的配套設施，可以不單獨作為成本核算對象，發(fā)生的開發(fā)費用直接計入房屋等開發(fā)項目的成本。四、 成本費用項目及核算內(nèi)容4－1 開發(fā)產(chǎn)品成本核算應視開發(fā)產(chǎn)品的具體情況，按制造成本法設置成本項目。成本項目一般包括系列六項：1） 土地獲得價款2） 開發(fā)前期準備費3） 主體建筑工程費4） 主體安裝工程費5） 社區(qū)管網(wǎng)工程費6） 園林環(huán)境工程費7） 配套設施費8） 開發(fā)間接費4－2各成本項目的開支范圍如下：土地獲得價款指為取得土地開發(fā)使用權而發(fā)生的各項費用，主要包括以下內(nèi)容：二） 政府地價及市政配套費：支付的土地出讓金、土地開發(fā)費，向政府部門交納的大市政配套費、交納的契稅、土地使用費、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交的地價。三） 合作款項：補償合作方地價、合作項目建房轉入分給合作方的房屋成本和相應稅金等。四） 紅線外市政設施費：紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線鋪設費、接口補償費。五） 拆遷補償費：有關地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，安置及動遷支出，農(nóng)作物補償費，危房補償費。開發(fā)前期準備費:指在取得土地開發(fā)權之后、項目開發(fā)前期的水文地質(zhì)勘查、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費用。主要包括以下內(nèi)容：一） 勘查設計費（1） 勘測丈量費：包括初勘、祥勘。主要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘查費，沉降觀測費，日照測試費、拔地釘樁驗線費、復線費、定線費、放線費、建筑面積丈量費等。（2） 規(guī)劃設計費：規(guī)劃費：方案招標費、規(guī)劃設計模型制作費、方案評審費、效果圖設計費、總體規(guī)劃設計費。設計費：施工圖設計費、修改設計費等其他：可行性研究費、制圖、曬圖、趕圖費等。（3） 建筑研究用房費：包括材料及施工費二） 報建費（1） 報批報建費包括安檢費、質(zhì)檢費、標底編制費、交易中心手續(xù)費、人防報建費、消防配套設施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、建筑面積丈量費、路口開設費等、規(guī)劃管理費、新材料基金（或墻改專項基金）、教師住宅基金（或中小學教師住宅補貼費）、拆遷管理費、招投標管理費等。項目整體性批報建費：項目報建時按規(guī)定向政府有關部門交納的報批費。（2） 增榮費包括水、電、煤氣增榮費三）“三通一平”費：1） 臨時道路：接通紅線外施工用臨時道路的設計、建造費用2） 臨時用電：接通紅線外施工用臨時用電規(guī)劃設計費、臨時管線鋪設、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆除費用。3） 臨時用水：接通紅線外施工用臨時給排水設施的設計、建造、管線鋪設、改造、遷移等費用。4） 場地平整：場地清運費、舊房拆除等費用。三） 臨時設施費1） 臨時圍墻：包括圍墻、圍欄設計、建造、裝飾費用2） 臨時辦公室：租金、建造及裝飾費用3） 臨時場地占用費：含施工用臨時占道費、臨時借用空地租費4） 臨時圍板：包括設計、建造、裝飾費用主體建筑工程費指項目開發(fā)過程中發(fā)生的主體內(nèi)列入土建預算內(nèi)的各項費用。主要包括：一） 基礎造價包括土石方、樁基、護壁（坡）工程費、基礎處理費、樁基咨詢及檢測費、降水二） 結構及粗裝修造價結構及粗裝修（含地下室部分），如系高層建筑，有裙房架空層及轉換層，原則上架空層結構列入裙樓，轉換層結構并入塔樓。三） 門窗工程主要包括室外門窗、戶門、防火門的費用四） 公共部位精裝修費主要包括大堂、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費用五） 戶內(nèi)精裝修費主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺、露臺的精裝修費用。主體安裝工程費一） 室內(nèi)水暖氣電管線設備費： 室內(nèi)給排水系統(tǒng)費（自來水/排水/直飲水/熱水）； 室內(nèi)采暖系統(tǒng)費（地板熱/電熱膜/分戶燃氣爐/管道系統(tǒng)/暖氣片）； 室內(nèi)燃氣系統(tǒng)費：室內(nèi)電氣系統(tǒng)費（強、弱電預埋管）二） 室內(nèi)設備及其安裝費 空調(diào)及安裝費 電梯及其安裝費 發(fā)電機及其安裝費 高低壓配電及安裝費 消防通風及安裝費 背景音樂及安裝費三） 室內(nèi)智能化系統(tǒng)費 保安監(jiān)控及停車管理系統(tǒng)費用 電信網(wǎng)絡費用 衛(wèi)星電視費用 三表遠傳系統(tǒng)費用 家居智能化系統(tǒng)費用社區(qū)管網(wǎng)工程費一） 室外給排水系統(tǒng)費主要包括