【正文】 、中學(xué)，沒有幼兒園，可以利用這些作為將來業(yè)主的孩子的學(xué)校； 醫(yī)院可以利用的有豆各莊醫(yī)院，是鄉(xiāng)辦衛(wèi)生院，一些小的病痛可以到那里就醫(yī)；二、需要改善的配套設(shè)施 交通方面：引公交線路入小區(qū)。另外，還包括一部分二次置業(yè)及投資客戶（購房用于出租）。 綜上所述，我們建議：將萬科青青家園目標(biāo)市場(chǎng)定位在教育程度較高、率先接受國(guó)際先進(jìn)住宅概念，認(rèn)同萬科品牌，并注重生活品質(zhì)的年輕成功人士（外企白領(lǐng)，IT界人士、私企業(yè)主，年齡在30—35歲），功能以自用為主。大西洋新城、望京新城、酒仙公寓的租賃部或營(yíng)業(yè)部都聲稱自己出租房的出租率幾乎達(dá)到100％且二居室的出租情況要比三居室好得多。 他們對(duì)住宅的選擇比較挑剔，相對(duì)而言，對(duì)房產(chǎn)的價(jià)格并不是特別在意?？紤]到萬科青青家園所處位置及周邊市場(chǎng)情況，建議該項(xiàng)目以CBD商圈內(nèi)的年輕白領(lǐng)為目標(biāo)客戶。 因此，東三環(huán)沿線一些現(xiàn)有的普通住宅和小戶型的公寓將是那些年輕創(chuàng)業(yè)者鐘情的住所或一些人的“第二居所”。“新白領(lǐng)”特征：年齡在25～35歲，單身居多，從事網(wǎng)絡(luò)、軟件開發(fā)、通信設(shè)備等行業(yè)，月薪6000元以上，有的每月還可得到一筆可觀的房屋津貼，可以承受3000元左右的房租。此外，IT界人士也是CBD區(qū)域不可忽視的購買群體：京廣中心市場(chǎng)推廣部有關(guān)人士透露：自6月中下旬該大廈寫字間即已客滿，主要是由于新興網(wǎng)絡(luò)公司的大量涌入。而這些高收入的外方員工和本土化的白領(lǐng)階層要生活，要解決衣、食、住、行就要消費(fèi)，將會(huì)帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，住宅便是其中重要的一項(xiàng)。寫字樓成交活躍從一個(gè)角度表明外企涌入量在增加，隨之而來的便是外企雇員人數(shù)的增加。寫字樓成交非?；钴S，許多樓盤在短短的一兩個(gè)月內(nèi)已經(jīng)所剩無幾。根據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，今年一季度平均租金報(bào)價(jià)為22美金每月每建筑平方米，比1999年第四季度上漲5％。這樣大的增幅，勢(shì)必會(huì)大量增加對(duì)商務(wù)設(shè)施的需求。 這批消費(fèi)者，他們購買住宅的目的主要是用于居住，實(shí)現(xiàn)安居樂業(yè)的夢(mèng)想，在一天緊張的工作之余，能夠有一個(gè)舒適、愉快、方便的環(huán)境使其得到充分的放松。另一方面，隨著知識(shí)經(jīng)濟(jì)與網(wǎng)絡(luò)時(shí)代的到來，社會(huì)結(jié)構(gòu)正在發(fā)生著深刻的變化，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為一批又一批具備高學(xué)歷、高文化素質(zhì)的人員提供了獲取穩(wěn)定、豐厚收入的機(jī)會(huì)，也為他們購買房產(chǎn)創(chuàng)造了條件。（1） 青年中的“精英人才”（CBD、亦莊中的白領(lǐng)階層） 青年永遠(yuǎn)是社會(huì)需求的原動(dòng)力，年輕人在長(zhǎng)大成人的同時(shí)，必須產(chǎn)生對(duì)住宅的需要。 對(duì)樓盤的要求：重視發(fā)展商的品牌，講究規(guī)劃、設(shè)計(jì)，看中房屋朝向、希望裝修時(shí)擁有更大的自主權(quán)和發(fā)揮創(chuàng)意的余地。他們重視家庭，追求溫馨寧靜的家庭生活，行事有計(jì)劃性，講究時(shí)間的合理安排和利用，既喜歡大自然，也享受現(xiàn)代科技所帶來的便利。比較典型的投資方式，是選擇某處租金較高區(qū)域內(nèi)的物業(yè)（如 東三環(huán)、亞運(yùn)村等），以適當(dāng)年限的銀行按揭方式進(jìn)行購買，裝修后出租，以租金償還銀行的貸款，并獲得一定收益。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1999年，北京市住房資金管理中心系統(tǒng)新發(fā)放個(gè)人住房委托貸款6880筆，中國(guó)建設(shè)銀行北京市分行、。消費(fèi)行為趨勢(shì)分析 （1）貸款購房成為住宅消費(fèi)的主流： 去年以來，政府連續(xù)出臺(tái)了多項(xiàng)金融利好，住房公積金制度貸款和個(gè)人住 房擔(dān)保委托貸款利率的下調(diào)和手續(xù)的簡(jiǎn)化，促進(jìn)了人們消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變。隨著知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的到來，要求住宅產(chǎn)品也要廣泛采用高新技術(shù)，以適應(yīng)市場(chǎng)的需要。當(dāng)前，越來越多的人放棄市中心喧鬧的生活，轉(zhuǎn)而選擇環(huán)境較好的城近郊區(qū)項(xiàng)目。“孟母三遷”成為售房廣告中選擇居住環(huán)境的典范。最近又出現(xiàn)了“風(fēng)景房”的概念，擁有美好的窗外景觀并以次延伸室內(nèi)的空間成為多數(shù)購房者的理想，部分客戶寧可犧牲日照條件也要選擇朝向好的視線。比較典型的要求是： 分別設(shè)有起居廳和餐廳，盡管彼此獨(dú)立； 除公用衛(wèi)生間外，設(shè)有主臥室衛(wèi)生和更衣間； 獨(dú)立的服務(wù)陽臺(tái)； 玄關(guān)； 獨(dú)立的書房和保姆間； 生活熱水； 良好的日照采光條件； 要求住宅更加體現(xiàn)個(gè)性化 在對(duì)以上各項(xiàng)功能要求的基礎(chǔ)上，許多消費(fèi)者更喜愛某個(gè)性鮮明的住宅戶型。 要求住宅的性能更加完美 目前，市場(chǎng)已經(jīng)完全擺脫了簡(jiǎn)單加大住宅的面積作為提高標(biāo)準(zhǔn)的觀念，市場(chǎng)更加強(qiáng)調(diào)所謂住宅的性能。他們不急于購房，在設(shè)計(jì)規(guī)劃、物業(yè)管理、生活環(huán)境、品位格調(diào)上有更高的要求。 購房心態(tài)：不僅僅為了居住而購房，對(duì)他們而言，生活的品質(zhì)至關(guān)重要。 工作地點(diǎn)：因此次調(diào)查的項(xiàng)目位置涉及京城東南西北，所以工作地點(diǎn)較為分散，主要在國(guó)貿(mào)商圈（CBD）、中關(guān)村、亞運(yùn)村和燕莎一帶，客戶工作地點(diǎn)距居住，地點(diǎn)的距離一般在15公里以內(nèi)（因開私家車，時(shí)間在30分鐘以內(nèi)）。獲取樓盤信息主要通過報(bào)紙媒體和朋友介紹，家人是購房決策最有力的影響者。萬科青青家園項(xiàng)目案前企劃萬科青青家園目標(biāo)區(qū)域客戶描述熱銷樓盤客戶特征 通過對(duì)京城容積率較小、規(guī)模在10萬平方米以上、多層樓盤項(xiàng)目的考察和研究，可以看出，購買以上樓盤的客戶，普遍具有以下特點(diǎn)： 個(gè)人情況：大多受過高等教育，文化層次較高，年齡在3040歲之間，已婚， 如有小孩，孩子一般正在上幼兒園或小學(xué)（年齡在115歲之內(nèi)）。 平時(shí)生活習(xí)慣：經(jīng)常開私家車，生活節(jié)奏現(xiàn)代化。 職業(yè)：以外企高級(jí)白領(lǐng)、私企業(yè)主、證券業(yè)、IT行業(yè)為主。 置業(yè)次數(shù)：首次置業(yè)占50%，置業(yè)目的主要是自己居住（30%有投資用途）。他們追求的是一種個(gè)性化的生活品位，一種更高的生活境界。對(duì)本年度的熱銷樓盤的調(diào)查顯示，客戶市場(chǎng)對(duì)住宅產(chǎn)品水平的要求越來越高。要求住宅戶內(nèi)要做到功 能完整、設(shè)施齊備、分區(qū)合理、尺度適當(dāng)。如躍層式、錯(cuò)層式住宅，大開間可靈活分隔的住宅這樣一些能夠提供豐富 空間感的項(xiàng)目贏得了良好的市場(chǎng)業(yè)績(jī)。 良好的社區(qū)環(huán)境是必不可少的條件 城市環(huán)境的惡化、可持續(xù)發(fā)展觀念的深入人心，人們對(duì)于住宅所處的環(huán)境變得越來越挑剔。一般而言，環(huán)境的概念包括自然環(huán)境（如綠地、休閑廣場(chǎng)等）、交通環(huán)境（如是否易于到達(dá)、是否有充分的停車條件等）、人文環(huán)境（如學(xué)校、托幼等）等諸多因素。 新技術(shù)產(chǎn)品滿足新時(shí)代的要求 長(zhǎng)期以來，我國(guó)的建筑產(chǎn)品一直處于較低的技術(shù)水平。如高水平的智能化小區(qū)管理系統(tǒng)、新型的住宅戶內(nèi)集中供熱與空調(diào)系統(tǒng)、新型門窗、自動(dòng)化停車系統(tǒng)等?；魈斓腻X、住今天的房成為一種時(shí)尚。 （2）個(gè)人購房的投資性顯著增強(qiáng)： 許多調(diào)查結(jié)果顯示，目前個(gè)人購買住宅主要出于以下目的： 居住，即無房者購置住宅； 改善居住條件，即已擁有住房者現(xiàn)有住宅不能滿足需要，重新購買住宅； 投資，即現(xiàn)有住宅已經(jīng)滿足需