【正文】 景、人之間的結(jié)合，更以淙淙水聲，滿足居民“ 視 ” 、 “ 聽 ” 上的享受；◎ 次入口區(qū)：在主體環(huán)境景觀小品、道具、細(xì)節(jié)的運(yùn)用上，可做一個(gè)典型的澳洲風(fēng)情式的小型城堡、抽象式雕塑等，將建筑及周圍環(huán)境、一層架空層巧妙結(jié)合，形成全景入戶或半入戶景觀，可在其間設(shè)置親子樂園、兒童娛樂場(chǎng)所、老年活動(dòng)中心等；（ 三）綠化景觀規(guī)劃建議：◎ 區(qū)內(nèi)綠化從整體環(huán)境、綠化功能等方面的考慮，要求有機(jī)地進(jìn)行組合配置，通過植物群植的體塊、色彩、肌理的對(duì)比，創(chuàng)造獨(dú)特鮮明的園區(qū)園林綠化景觀形象；◎ 在綠化配置中，重點(diǎn)突出區(qū)域主題概念綠化景觀。服務(wù)設(shè)施品質(zhì)增長(zhǎng)點(diǎn) 1： 服務(wù)設(shè)施品質(zhì)增長(zhǎng)點(diǎn) 2： 服務(wù)設(shè)施品質(zhì)增長(zhǎng)點(diǎn) 3： ◇ 景觀設(shè)施：景觀設(shè)施包括綠化、雕塑、噴泉、標(biāo)識(shí)物等景觀小品；◇ 照明設(shè)施：照明設(shè)施包括人行道燈、廣場(chǎng)燈、埋地?zé)?、泛光燈等，其造型以現(xiàn)代、簡(jiǎn)潔、柔和、亮麗為原則，使燈光豐富建筑和小區(qū)環(huán)境景觀。設(shè)計(jì)要點(diǎn)：◇ 形成獨(dú)具特色的建筑外立面和造型，在立面色彩、建筑風(fēng)格和立面節(jié)奏上與綠地 ◎ 環(huán)境景觀的生態(tài)理論和整合統(tǒng)一的景觀風(fēng)格原則。本案就是要通過建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、園林景觀、生活商業(yè)文化服務(wù)配套、生活方式的引導(dǎo)等 打造一個(gè)澳洲風(fēng)情新都市主義的樣板社區(qū)。新都市主義主張是對(duì)舊城以及居住郊區(qū)化的反思，本項(xiàng)目的特質(zhì)恰恰符合新都市主義的主張，能夠做到既不能脫離都市，也要拒絕喧囂，實(shí)現(xiàn)回歸自然。 1993年墨爾本被投票選為全世界第三大最適宜居住的城市。墨爾本 ：是澳洲的文化、運(yùn)動(dòng)、購(gòu)物、餐飲中心，市內(nèi)仍然保留著許多十九世紀(jì)的維多利亞式建筑，而且林蔭茂盛、公園林立，是澳洲最具有歐洲風(fēng)味的大都市 ,同時(shí)也享有花園城市的美譽(yù)。 黃金海岸：這里是滑浪者的天堂，你可 享受綿延 35公里長(zhǎng)的潔白沙灘 :沙灘上五顏六色的陽(yáng)傘， 高高架起的排球網(wǎng)， 坐在涼椅上或躺在沙灘上曬太陽(yáng)的人們， 將這個(gè)每年超過兩百萬人拜訪的黃金海岸點(diǎn)綴得熱鬧異常 ；堪培拉 ：一個(gè)分存于大公園中的城市，接近 70%的面積都是國(guó)家公園及天然叢林，以清新的空氣、翠綠的田園，來歡迎到訪客人。悉尼塔 ： 南半球高度最高的展望臺(tái)，整個(gè)樓高 300公尺 ， 游客 可 將整個(gè)悉尼市區(qū)盡收眼底 ； 達(dá)令港：悉尼的情人港 ﹐ 是悉尼知名的觀光旅游勝地，每年有超過 覽。－－ Mlilan Kundra二、項(xiàng)目氣質(zhì)定位：◎ 解讀 “ 澳洲 ” 陽(yáng)光版圖澳洲令你想起什么？悉尼海港大橋 ：早期悉尼的代表建筑，它像一道橫貫海灣的長(zhǎng)虹，巍峨俊秀，氣勢(shì)磅礴，與舉世聞名的悉尼歌劇院隔海相望，成為悉尼的象征。這種交叉換位，會(huì)給我們的生活帶來驚喜，帶來厚度，同樣也會(huì)帶來包容。兩種生活環(huán)境形成的落差，恰恰構(gòu)成一個(gè)觀察世界的支點(diǎn)。 世紀(jì)城商業(yè)配套；劣勢(shì)： 本案為舊區(qū)改造項(xiàng)目，周邊延曹楊路、白玉路延伸的一帶外環(huán)境較差，不利于項(xiàng)目前期形象建立； 本案由于規(guī)劃較早且受動(dòng)遷影響較大，建筑、戶型等方面較難有更進(jìn)一步的優(yōu)化； 曹楊路為交通干道，車流量較大，加之本案有商半樓規(guī)劃，將對(duì)業(yè)主未來生活形成一定影響；機(jī)會(huì)： 本案為舊區(qū)改造項(xiàng)目，在產(chǎn)品品質(zhì)打造和價(jià)格上具有后來居上的優(yōu)勢(shì)； 本案為普陀區(qū)內(nèi)環(huán)線內(nèi)新興項(xiàng)目，地段優(yōu)越，并且周邊無直接競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較弱； 本案土地獲得較早，土地成本相對(duì)較低，較易形成具有競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格優(yōu)勢(shì)；威脅： 由于政府在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，國(guó)八條的出臺(tái)對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的挫傷較大； 受房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的影響，上海的房?jī)r(jià)呈下跌趨勢(shì)，購(gòu)房客戶紛紛持幣觀望，這勢(shì)必對(duì)本案的推出造成一定不良影響；結(jié)論： 本案在地段上具有較大的優(yōu)勢(shì)，交通便利、配套成熟，且與綠地世紀(jì)城一起形成普陀區(qū)的高檔居住區(qū)；且由于處于內(nèi)環(huán)線內(nèi)，區(qū)域內(nèi)無直接競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案，營(yíng)銷上的壓力主要集中在如何規(guī)避宏觀市場(chǎng)低靡的影響； 由于政府的宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，宏觀市場(chǎng)進(jìn)入盤整期，以前推案的自選動(dòng)作現(xiàn)已成為標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作；因此在項(xiàng)目推案的過程中，需要投入更多的精力來打造產(chǎn)品的品質(zhì)， 在產(chǎn)品的建筑、景觀、戶型、物業(yè)管理、智能化、建材、營(yíng)銷推廣等環(huán)節(jié)形成高品質(zhì)的差異化 ，才能使本案能夠?qū)崿F(xiàn)順銷、發(fā)展商品牌得以建立；◇ 項(xiàng)目核心價(jià)值策略一、客戶特征描述：◎ 有著傳統(tǒng)的文化底蘊(yùn)◎ 渴望過著現(xiàn)代的生活◎ 雖生在中國(guó)、長(zhǎng)在中國(guó) 但直接或間接受過西方文化的熏陶◎ 夢(mèng)想住在一個(gè)東西方生活方式共融的地方◎ 渴望在充滿人文色彩的大上海 誕生一個(gè)純凈的、休閑的、優(yōu)雅的、陽(yáng)光版圖◎ 哪一種 “ 陽(yáng)光版圖 ” 更適合本案？本案的客戶以上?？蛻魹橹?，骨子里有著濃厚的外國(guó)情結(jié)；上海樓市充滿港式、地中海式、英法德式等概念， 澳洲風(fēng)情概念則較少見到； 澳洲風(fēng)情式的 休閑 、 陽(yáng)光 、 海岸、充滿田園風(fēng)光 、 澳洲的浪漫與優(yōu)雅 正契合本案規(guī)劃的氣質(zhì)；在上海的繁華 中 享受澳洲的 陽(yáng)光生活 ： 出則繁華、入則寧?kù)o，感受現(xiàn)代的、都市的、有文化底蘊(yùn)的、自然和諧的生活。一、本案主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：二、本案 SWOT分析：優(yōu)勢(shì)： 本案地處普陀區(qū)曹楊板塊，有軌道交通 3號(hào)線、規(guī)劃中的兩條地鐵線，和多條公交線路輕松往返人民廣場(chǎng)、徐家匯等地，交通便利； 本案地處普陀區(qū)上佳地段，普陀中心醫(yī)院、普陀區(qū)圖書館、曹楊二中、華師大附中、華聯(lián)吉買盛、家樂福環(huán)立周邊，生活配套成熟； 本案為舊區(qū)改造項(xiàng)目，可以對(duì)城市生活重新定義與規(guī)劃，使客戶生活升級(jí) ； 將與綠地集團(tuán)開發(fā)的綠地 前 言根據(jù)貴司要求 ， 我司對(duì)項(xiàng)目展開實(shí)地調(diào)查后經(jīng)多次深入討論，現(xiàn)對(duì)貴司項(xiàng)目進(jìn)行企劃提報(bào)，由于時(shí)間較短在思路上難免存有偏頗之處，請(qǐng)貴司多多予以指正。項(xiàng)目企劃簡(jiǎn)案包括：◇ 項(xiàng)目基本情況分析◇ 項(xiàng)目核心價(jià)值策略◇ 形象包裝與廣告策略◇ 整盤與階段推廣策略 ◇ 項(xiàng)目基本情況分析 總用地面積： 12655㎡ 規(guī)劃用地面積： 12255㎡ 總建筑面積： 52837㎡ 住宅建筑面積： 33172㎡ 商辦樓建面： 10574㎡ 商業(yè)用房面積： 1474㎡ 綜合容積率： 建筑密度： ％ 綠化面積： 4309㎡ 綠化率： ％ 總戶數(shù)： 267戶 車位： 178輛。 世紀(jì)城一起形成普陀曹楊板塊的高尚住宅區(qū)，共享綠地 一個(gè)眼界開闊的人，有價(jià)值的期望是能夠從生活開始，又回到生活。換一種活法，也許就是換一種腦子，換一種思考問題的角度。因?yàn)椋?人的精神家園，永遠(yuǎn)在別處。 悉尼歌劇院 :世界上最宏大的藝術(shù)表演中心，也是國(guó)家的象征和風(fēng)景名勝。獵人谷 ： 是澳大利亞最大的葡萄酒產(chǎn)地，出產(chǎn)全澳乃至全世界最著名的香檳酒和葡萄酒 ，更有著全世界稍有的田園風(fēng)光 。 堪培拉 到處都是值得欣賞的地方 —— 數(shù)以億元建造的國(guó)會(huì)大樓、國(guó)立科技中心、澳大利亞