【正文】 地的物業(yè)一切事務(wù)管理，包括客服管理、安保管理、環(huán)境管理、綠化管理、工程維修管理以及開展社區(qū)文化活動的職能部門，具體職能如下：職能名稱內(nèi)容描述客戶服務(wù)管理建立健全客戶服務(wù)中心相關(guān)規(guī)章制度和服務(wù)規(guī)程建立、完善業(yè)主檔案并實施分類、歸檔、保管和升級負(fù)責(zé)客戶投訴的接待、處理、回訪工作組織實施項目對業(yè)主的交付，擬訂、提報各類管理費用的收繳計劃，實施各類管理費用的收繳監(jiān)督執(zhí)行小區(qū)客戶的裝修申報、管理、驗收工作實施對已入伙樓宇的日常物業(yè)管理的監(jiān)管實施對未入伙房屋、空置房、公共場地、場所的監(jiān)管組織實施對物業(yè)治安、車輛、清潔衛(wèi)生、綠化的監(jiān)管擬訂、提報社區(qū)文化活動的年度工作計劃并組織實施組織、協(xié)調(diào)、配合其他職能部門開展專項服務(wù)，通過巡視、走訪、回訪客戶，監(jiān)督服務(wù)質(zhì)量，并及時反饋工程維護(hù)管理建立健全工程服務(wù)相關(guān)規(guī)章制度和服務(wù)規(guī)程組織實施對物業(yè)房屋及機(jī)電設(shè)備的接管驗收審核轄區(qū)業(yè)主二次裝修方案，對裝修工程施工現(xiàn)場進(jìn)行監(jiān)督、檢查、驗收和管理實施對物業(yè)設(shè)備設(shè)施日常運(yùn)行管理與巡視檢查及房屋本體的維護(hù)管理組織實施對物業(yè)的土建及所有機(jī)電設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)編制維修用材料（包括機(jī)電設(shè)備維保材料）的采購計劃和材料驗收、核查實施業(yè)主和客戶自用區(qū)域內(nèi)部的有償維修服務(wù)執(zhí)行物業(yè)機(jī)電設(shè)備維保外包服務(wù)項目的技術(shù)洽談，并對工作質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督和檢查與評價配合其他部門進(jìn)行溝通、解答有關(guān)工程問題掌握機(jī)電管理發(fā)展方向，推廣技術(shù)，改進(jìn)不合理設(shè)備，節(jié)省運(yùn)營成本職能名稱內(nèi)容描述安全保障管理建立、健全安全保障相關(guān)規(guī)章制度和服務(wù)規(guī)程培訓(xùn)本部門員工，建立一支高素質(zhì)的治安管理隊伍實施物業(yè)轄區(qū)范圍內(nèi)的消防、治安保衛(wèi)和車輛管理工作監(jiān)管外來人員出入物業(yè)轄區(qū)，執(zhí)行出入人員監(jiān)管和登記工作監(jiān)管轄區(qū)范圍內(nèi)車輛的出入，保證道路暢通，做好停車管理工作，保證車輛停放安全擬訂、提報治安、消防、安防演習(xí)方案和應(yīng)急預(yù)案組織實施義務(wù)消防隊的組建和日常訓(xùn)練，并定期組織治安、消防演習(xí)執(zhí)行安全保障各項記錄實施對安防、消防等器材的管理和養(yǎng)護(hù)環(huán)境綠化管理建立、健全環(huán)境綠化相關(guān)規(guī)章制度和服務(wù)規(guī)程全面實施轄區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生、園藝綠化等方面的各項清理、維護(hù)工作收集、整理、匯報小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、園藝綠化工作情況，并根據(jù)上級領(lǐng)導(dǎo)的意見和要求全力貫徹實施不斷提高小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生及綠化度，努力創(chuàng)造一流的園藝綠化環(huán)境衛(wèi)生加強(qiáng)小區(qū)的環(huán)境建設(shè)，為業(yè)主提供和諧、溫馨，且能反映物業(yè)特色、高品味的綠色環(huán)境空間增強(qiáng)社區(qū)內(nèi)住戶環(huán)保意識，實施對區(qū)內(nèi)設(shè)固定環(huán)保宣傳櫥窗、宣傳欄等的定期更換。向住戶宣傳環(huán)境文化設(shè)施，環(huán)保示范景點，并根據(jù)住戶的要求和自身實際，定期修改環(huán)保公約和守則二、項目管理處各崗位職責(zé)㈠、管理處主任崗位職責(zé)在總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，帶領(lǐng)管理處員工對本小區(qū)實施全面的管理；認(rèn)真貫徹執(zhí)行公司經(jīng)營管理方針及各項規(guī)章制度；嚴(yán)格按公司要求進(jìn)行物業(yè)管理運(yùn)作，對所轄物業(yè)實施一體化管理；根據(jù)統(tǒng)一管理與專業(yè)分工負(fù)責(zé)的原則，領(lǐng)導(dǎo)全處人員對樓宇的驗收交接、環(huán)境衛(wèi)生、庭園綠化、安全防范、公共設(shè)施、供水供電、治安保衛(wèi)、交通管理、費用收支及行政事務(wù)等各項工作實施全面的管理，完成公司的各項任務(wù)指標(biāo)；負(fù)責(zé)擬定、上報管理處年度、月度工作計劃，完成與公司簽訂的年度經(jīng)營管理目標(biāo)；負(fù)責(zé)管理處工作計劃的組織實施，定期檢查、監(jiān)督，查處違章，提出改正措施；負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)各崗位工作和員工工作績效考評，協(xié)調(diào)、監(jiān)督管理處的工作；負(fù)責(zé)組織管理處的各項工作檢查，增強(qiáng)員工的工作責(zé)任感；組織召開管理處工作例會，檢查、總結(jié)工作情況和布置工作任務(wù)；熟悉轄區(qū)情況，與業(yè)主保持密切聯(lián)系，及時處理客戶的重大投訴和意見；1做好管理處與其他相關(guān)機(jī)構(gòu)的溝通和聯(lián)系，建立良好的公共關(guān)系；1加強(qiáng)與員工溝通交流，了解員工的思想動態(tài)，培養(yǎng)員工的進(jìn)取精神，增強(qiáng)集體凝聚力；1重視業(yè)主委員會建議，自覺接受業(yè)主委員會和住戶的監(jiān)督。㈡、管理處副主任崗位職責(zé)根據(jù)統(tǒng)一管理與專業(yè)分工負(fù)責(zé)的原則，領(lǐng)導(dǎo)全處人員對全區(qū)樓宇的驗收交接、環(huán)境衛(wèi)生、庭園綠化、安全防范、公共設(shè)施、供水供電、治安保衛(wèi)及交通管理等各項工作實施全面管理，完成各項任務(wù)指標(biāo)。定期檢查、監(jiān)督所轄各項工作的完成情況，查處違章，提出改正措施．負(fù)責(zé)處理住戶對本處工作和管理人員的投訴，不拖延，不推諉，與住戶保持友好關(guān)系。重視業(yè)主委員會建議，自覺接受業(yè)主委員會和住戶的監(jiān)督。配合有關(guān)部門做好安全防范工作。㈢、客戶服務(wù)中心主管崗位職責(zé)嚴(yán)格按照公司要求組織開展各項專業(yè)管理工作，做到員工之間任務(wù)分工明確，責(zé)任落實；保證每天不少于40%的時間在各崗位巡視、督導(dǎo)，監(jiān)督服務(wù)質(zhì)量，定期走訪、回訪客戶，主動爭取客戶對物業(yè)管理工作的支持和參與；根據(jù)客戶服務(wù)中心的管理工作需要，修訂員工崗位職責(zé)和工作標(biāo)準(zhǔn)，制定并實施事務(wù)助理教育培訓(xùn)計劃；組織收集并整理審核管理過程中相關(guān)記錄和小區(qū)（大廈）業(yè)主檔案，并定期移交檔案室妥善保管；負(fù)責(zé)物業(yè)轄區(qū)的監(jiān)管工作，確保小區(qū)（大廈）的清潔衛(wèi)生、綠化等狀況良好；完成管理處主任交辦的其他任務(wù)。制定科學(xué)的分類編碼方法，對小區(qū)（大廈）全部檔案系統(tǒng)分類，科學(xué)保存；負(fù)責(zé)收集管理處有關(guān)檔案資料，確保小區(qū)（大廈）檔案資料的全面性、系統(tǒng)性和時效性；負(fù)責(zé)公司和管理處安排的檢查、參觀、來訪及各類會議的準(zhǔn)備及記錄工作；負(fù)責(zé)記錄本區(qū)歷次大事及各種活動，用筆錄、攝像、攝影等方法保存資料并歸檔備案；負(fù)責(zé)擬訂轄區(qū)社區(qū)文化活動年度、月度工作計劃，并報主任審核；負(fù)責(zé)策劃、組織、開展社區(qū)文化活動，根據(jù)業(yè)主特點組織業(yè)主客戶聚會和文化體育、娛樂活動；負(fù)責(zé)組織、實施轄區(qū)宣傳工作，定期更新宣傳欄，通過各種宣傳形式，教育業(yè)主、客戶愛護(hù)公共設(shè)施，增強(qiáng)防盜、防火意識；負(fù)責(zé)對轄區(qū)文體場所及其設(shè)備設(shè)施進(jìn)行監(jiān)督管理，落實各項管理規(guī)定；負(fù)責(zé)完成公司和管理處安排的檢查、參觀、來訪及各類會議的準(zhǔn)備及記錄工作；1負(fù)責(zé)記錄本區(qū)歷次大事及各種活動，用筆錄、攝像、攝影等方法保存資料并歸檔備案；1完成事務(wù)主管交辦的其他工作。㈥、客服助理（收費員）崗位職責(zé)在公司財務(wù)部和管理處的雙重領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)小區(qū)各項費用的收取、開票、管理、登記臺帳、結(jié)算、統(tǒng)計上報等工作；熟悉小區(qū)內(nèi)的單元戶數(shù)和面積，熟悉已辦理年卡、月卡車輛的車牌號，清楚掌握管理費、水電費、維修費、停車費等各項費用的收費標(biāo)準(zhǔn)和計算方法，按操作程序熟練處理收費、開票、結(jié)算業(yè)務(wù)等；嚴(yán)格執(zhí)行財務(wù)制度，發(fā)票、收據(jù)的領(lǐng)用要嚴(yán)格登記核對，填寫符合規(guī)范要求；嚴(yán)禁設(shè)立“小金庫”，所收現(xiàn)金按規(guī)定存入銀行，支票送交公司，嚴(yán)禁挪用或私自借款，違反規(guī)定或知情不報者一律嚴(yán)肅處理；建立健全臺帳登記制度。㈦、客服接待（房管員）崗位職責(zé)掌握房屋政策，熟悉業(yè)務(wù)知識，持證上崗，著裝整齊，微笑服務(wù)；熟知住戶手冊內(nèi)容及規(guī)定，熱情接待業(yè)主、客戶和來訪客人，對客戶的投訴要耐心解釋并作好記錄并及時處理；建立業(yè)主檔案，掌握轄區(qū)業(yè)主基本情況，保持良好的公共關(guān)系；掌握轄區(qū)房屋及配套設(shè)施的基本情況，建立完善正確的各項基礎(chǔ)資料檔案，及時作好變更記錄；做好轄區(qū)各項管理內(nèi)容的日常巡視與記錄，及時發(fā)現(xiàn)和制止違章行為，按規(guī)定予以糾正。㈧、工程主管崗位職責(zé)負(fù)責(zé)工程部一切有關(guān)物業(yè)工程事項，向管理處主任負(fù)責(zé)；負(fù)責(zé)公司所有設(shè)備及系統(tǒng)的維修保養(yǎng)，使其安全及高效率的運(yùn)行；負(fù)責(zé)組織制定工程管理制度和設(shè)備運(yùn)行、操作、維修保養(yǎng)規(guī)程；確保所管轄系統(tǒng)設(shè)備的安全運(yùn)行，對所管轄的系統(tǒng)設(shè)備負(fù)有全面的技術(shù)和管理責(zé)任；熟悉和掌握所管設(shè)備的性能，設(shè)備發(fā)生故障及時組織檢修，發(fā)現(xiàn)隱患及時處理，做好技術(shù)把關(guān)工作，保證所管轄系統(tǒng)設(shè)備常處優(yōu)良技術(shù)狀態(tài)；負(fù)責(zé)所管轄系統(tǒng)各種設(shè)備設(shè)施維護(hù)、維修、運(yùn)行成本的控制，負(fù)責(zé)制定本系統(tǒng)各種設(shè)施設(shè)備將地維護(hù)、維修、運(yùn)行成本的措施和方案，在保證安全運(yùn)行和優(yōu)質(zhì)服務(wù)的前提下，節(jié)約能源和降低損耗。負(fù)責(zé)制定所管轄系統(tǒng)設(shè)備的月度及年度維修保養(yǎng)計劃及能源消耗費用預(yù)算，負(fù)責(zé)組織維修保養(yǎng)計劃的實施及確保維修達(dá)到相關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)水平；負(fù)責(zé)技術(shù)和安全培訓(xùn)工作，制訂培訓(xùn)計劃，定期對本部門員工開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)，定期對員工的技術(shù)素質(zhì)進(jìn)行考核，提高技術(shù)水平，建立高素質(zhì)、高服務(wù)質(zhì)量的設(shè)備維修隊伍；負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與工程相關(guān)的外部管理部門的關(guān)系，在接觸中維護(hù)公司的信譽(yù)和形象；負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)本部門員工的工作，嚴(yán)格執(zhí)行公司的各項規(guī)章制度，對違紀(jì)人員要按規(guī)章制度嚴(yán)肅處理；監(jiān)督員工處理用戶的投訴；負(fù)責(zé)業(yè)主、租戶二次裝修工程監(jiān)督管理工作，負(fù)責(zé)組織審核裝修方案，確保裝修工程按裝修方案和裝修規(guī)定施工；1按年度維修保養(yǎng)計劃，完成工程維修及能源消耗費用預(yù)算；1組織制訂旨在降低各種設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修成本的措施和方案，達(dá)成本控制指標(biāo)，并予以監(jiān)督考核；1負(fù)責(zé)各類工程圖紙、資料的收集分類和歸檔工作；1根據(jù)實際情況，在保證安全運(yùn)行和高質(zhì)量服務(wù)的前提下，組織對設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行評定，并擬定整改方案；1督導(dǎo)操作人員嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，堅持設(shè)備維修保養(yǎng)制度，做到三干凈：設(shè)備干凈、機(jī)房干凈、工作場地干凈；四不漏：不漏電、不漏水、不漏油、不漏氣；五良好：使用性能良好，密封良好、潤滑良好、緊固良好、調(diào)整良好的標(biāo)準(zhǔn)；1要以身作則，工作在第一線，與員工團(tuán)結(jié)協(xié)作，共同完成各項工作任務(wù)；1執(zhí)行所管轄系統(tǒng)設(shè)備的管理規(guī)定、系統(tǒng)介紹，運(yùn)行規(guī)程、操作規(guī)程、維保項目、 維保內(nèi)容和維保計劃；1負(fù)責(zé)所管轄系統(tǒng)工程圖紙和資料的收集、分類工作。㈨、設(shè)備管理員崗位職責(zé)熟悉公司業(yè)務(wù)所轄范圍內(nèi)給排水、通風(fēng)、建筑等設(shè)備、設(shè)施構(gòu)成及運(yùn)行、工作特點和維修要求；嚴(yán)格監(jiān)控機(jī)電設(shè)備維修工程的外包合同執(zhí)行情況；掌握機(jī)電管理發(fā)展方向，推廣新技術(shù)，改進(jìn)不合理設(shè)備，節(jié)省營運(yùn)成本；具有高度的責(zé)任心、良好的服務(wù)意識和工作的主動精神；對相關(guān)工作具有敏銳的信息反饋能力、正確的判斷和果斷的處置能力及應(yīng)變能力；具有一定的組織協(xié)調(diào)能力；熟悉工作范圍內(nèi)的設(shè)備、工用具和材料管理；按設(shè)備運(yùn)行程序認(rèn)真填寫各類設(shè)備運(yùn)行記錄表格，定期上交部門存檔；努力鉆研學(xué)習(xí)技術(shù)業(yè)務(wù)，熟練掌握常規(guī)故障的緊急處理辦法。㈩、水電維修工崗位職責(zé)熟悉小區(qū)內(nèi)供配電情況，各種線路的分布走向；熟悉操作配電設(shè)施及相關(guān)的公共設(shè)施；熟悉小區(qū)內(nèi)智能化系統(tǒng)、消防控制系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)布線系統(tǒng)等的性能和線路分布走向，并能熟悉操作；熟悉供配電設(shè)備及用戶的日常維修及養(yǎng)護(hù)方法；依照部門的公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計劃，按照保持安全地完成維修養(yǎng)護(hù)任務(wù)；每周巡查小區(qū)電力設(shè)備的運(yùn)作情況，認(rèn)真做好維護(hù)記錄，并保持設(shè)備房的清潔；每月抄錄水電表，并準(zhǔn)確計算當(dāng)月水電表總數(shù)；負(fù)責(zé)轄區(qū)給排水系統(tǒng)檢修、養(yǎng)護(hù)、管理工作，確保供水、排水、天面水池系統(tǒng)、消防系統(tǒng)正常運(yùn)轉(zhuǎn)和符合衛(wèi)生要求。（十一）、維修技工崗位職責(zé)熟悉轄區(qū)各類房屋的結(jié)構(gòu)、安全要求及其養(yǎng)護(hù)辦法，及時維護(hù)房屋，延長房屋的使用；熟悉轄區(qū)內(nèi)公用的設(shè)施和設(shè)備的種類、分布、安全要求，掌握各類管線（地上和地下）的分布、走向、位置及其養(yǎng)護(hù)辦法，并做好養(yǎng)護(hù)工作；掌握公用設(shè)施的狀況，如有損壞、隱患或其它不正常的情況，及時填報維修單，確保維修及時，公共設(shè)施、設(shè)備正常運(yùn)行；依照部門的公共設(shè)施維修計劃，按時保質(zhì)完成維修養(yǎng)護(hù)任務(wù)；熱情接待用戶的詢問和維修要求，并對維修項目做 好維修記錄；不斷提高自身的技術(shù)水平和服務(wù)質(zhì)量，保證維修的及時率達(dá)99%，合格率100%；完成部門主管和管理處安排的其他工作。（十三）、安全班長崗位職責(zé)熟悉國家現(xiàn)行法律、法規(guī)和公司的規(guī)章制度；熟悉并掌握轄區(qū)治安狀況及周邊情況，帶領(lǐng)全班人員著裝整齊、標(biāo)志佩戴齊全，文明執(zhí)勤，禮貌待人；帶領(lǐng)并督促全班搞好業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平；當(dāng)班期間經(jīng)常巡邏、查崗，確保轄區(qū)治安良好，交通秩序井然，終班時做到一班一結(jié)，各崗位隊員反映或發(fā)現(xiàn)新情況及時向隊長匯報；每周主持班務(wù)會，全面、協(xié)調(diào)全班工作，處理本班日常事務(wù)；隨時掌握本班人員的思想、工作和訓(xùn)練表現(xiàn)，協(xié)助隊長做好隊員的崗位考核工作；做好值班日記，做好交接班記錄，并清點公共物品及保衛(wèi)用具；帶領(lǐng)全班人員，積極完成上級交代的其它任務(wù)。防止各種案件的發(fā)生，保障業(yè)主生命及財產(chǎn)安全，維護(hù)住宅區(qū)正常的公共秩序。掌握住宅區(qū)全面情況，具備住宅區(qū)治安值勤巡邏必要的治安防范知識和技能；統(tǒng)一著裝持證上崗，儀容嚴(yán)整，精神飽滿，服務(wù)業(yè)主。發(fā)生緊急事態(tài)能及時采取正確措施，萬一發(fā)生火警或匪警等治安情況，必須首先以最快速度投入警情戰(zhàn)斗中去，不允許以任何借口推脫；學(xué)習(xí)治安法規(guī)，刻苦訓(xùn)練，有一定搏擊、對抗素質(zhì)，對違反治安條理的人和事能及時、有效的制止；熟知各種器械使用方法，熟練掌握使用技巧； 1熟練使用各種消防器械，掌握使用要領(lǐng)；1協(xié)助調(diào)節(jié)業(yè)主間的糾紛；1嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，對當(dāng)班中各種異常情況在認(rèn)真處理的前提下，做好書面交接記錄，以備查考；1完成班長和上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他業(yè)務(wù)。發(fā)現(xiàn)火警及違法犯罪分子立即采取措施，并迅速向上級匯報，必要時報警；負(fù)責(zé)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)裝修施工管理，監(jiān)督檢查業(yè)主（住戶）裝修現(xiàn)場的治安消防情況，及時處理違章裝修。◆ 安管員（門崗）崗位職責(zé)負(fù)責(zé)展示和維護(hù)物業(yè)形象，統(tǒng)一著裝持證上崗，儀容嚴(yán)整，精神飽滿，服務(wù)業(yè)主。檢查所管轄區(qū)域的治安情況，把身份不明或無證件人員清除出場，發(fā)現(xiàn)可疑人員或問題及時報告、處理；每班次交接應(yīng)完成全套交接崗動作，作到熟練、準(zhǔn)確、動作到位。全面觀察和掌握各個區(qū)域的治安動態(tài)，發(fā)現(xiàn)問題正確分析,果斷決定，及時報告并與有關(guān)崗哨取得聯(lián)系；負(fù)責(zé)對重點部位和可疑情況的電視錄象工作；負(fù)責(zé)錄象帶的保管工作；負(fù)責(zé)查出報警位置，及時調(diào)動保安員現(xiàn)場查看并處理；負(fù)責(zé)接受白天和夜間業(yè)主的投訴，并及時通知有關(guān)專業(yè)組進(jìn)行處理，積極主動為業(yè)主（住戶）排擾解困，業(yè)主（住戶）反映的有關(guān)問題要主動及