方案設(shè)計(jì)階段成本控制要點(diǎn)-展示頁(yè)
2024-11-08 08:38本頁(yè)面
【正文】 計(jì)過(guò)程應(yīng)聘請(qǐng)相關(guān)專業(yè)的專家進(jìn)行充分論證，同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)概預(yù)算方面的力量，主要從結(jié)構(gòu)優(yōu)化方面為成本控制提出合理的意見(jiàn)。（這個(gè)工作一定要在這個(gè)階段完成，如果拖到施工圖階段再改變，將對(duì)施工進(jìn)度產(chǎn)生影響，也不利于降低成本。 在初步設(shè)計(jì)過(guò)程中要求開(kāi)發(fā)商根據(jù)項(xiàng)目品質(zhì)定位，對(duì)相關(guān)材料、設(shè)備進(jìn)行初步選定，尤其是對(duì)外墻形式、屋面形式、機(jī)電設(shè)備指標(biāo)、電梯指標(biāo)、配電、配水指標(biāo)以及與 “荷載 ”相關(guān)的其他指標(biāo)進(jìn)行確認(rèn)。）； 地方習(xí)慣做法，如 ： 掌握地質(zhì)情況，合理選用基礎(chǔ)形式（南北方由于地質(zhì)情況不同，采用的樁基礎(chǔ)形式也各不相同，如：預(yù)制樁、粉噴樁、灌注樁、復(fù)合地基等都是常見(jiàn)的，選擇適合的基礎(chǔ)形式將有利于節(jié)省造價(jià)。）； 建筑等級(jí)分類，（各地根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)建筑等級(jí)進(jìn)行分類，應(yīng)在設(shè)計(jì)過(guò)程中靈活運(yùn)用，減少不必要的成本投入。避免在開(kāi)發(fā)過(guò)程中左搖右擺，不停的變更定位與設(shè)計(jì)，從而延誤了項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)，失去市場(chǎng)。 不論任何項(xiàng) 目，通過(guò)細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)研與項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析，在開(kāi)發(fā)前期階段，發(fā)展商應(yīng)對(duì)項(xiàng)目有一個(gè)合理的利潤(rùn)預(yù)期。 通常開(kāi)發(fā)商在這個(gè)階段最容易對(duì)項(xiàng)目定位與開(kāi)發(fā)理念產(chǎn)生動(dòng)搖，既要保證項(xiàng)目品質(zhì)，又要保證容積率，提高項(xiàng)目效益，如何取舍？我個(gè)人認(rèn)為應(yīng)根據(jù)不同的項(xiàng)目不同的開(kāi)發(fā)理念區(qū)別分析： 對(duì)于大盤(pán)、分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，在前期創(chuàng)品牌、提升品質(zhì)、塑造項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力最為重要，大盤(pán)的利潤(rùn)主要是在后期實(shí)現(xiàn)，如果不能在前期被市場(chǎng)認(rèn)同，將對(duì)后期造成較大的壓力。同時(shí)，還應(yīng)注意結(jié)合當(dāng)?shù)貧夂?、地質(zhì)條件，合理運(yùn)用規(guī)范與地方標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于一些過(guò)時(shí)但合法的規(guī)范應(yīng)充分與前期開(kāi)發(fā)部門溝通，研究當(dāng)?shù)亓?xí)慣做法，提出較為合理的解決方案，以期順利通過(guò)相關(guān)部門的審批。(20200530 08:55:12) 方案設(shè)計(jì)階段的主要工作是通過(guò)對(duì)概念設(shè)計(jì)成果的理解，對(duì)規(guī)劃布局、空間功能布置、建筑形式、建筑規(guī)模以及根據(jù)項(xiàng)目定位對(duì)戶型、面積定位進(jìn)行深化。 方案設(shè)計(jì)過(guò)程中對(duì)設(shè)計(jì)單位理解與現(xiàn)實(shí)項(xiàng)目定位的意圖，在戶型比例，面積控制、單元組合、路網(wǎng)規(guī)劃等方面能力要求極高。開(kāi)發(fā)商還應(yīng)在該階段編制詳細(xì)的《設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》，為設(shè)計(jì)單位提 供設(shè)計(jì)指引。 對(duì)于短、平、快項(xiàng)目，如何創(chuàng)造效益最大化，提升表面賣點(diǎn)是關(guān)鍵，可以通過(guò)概念的炒作，準(zhǔn)確的戶型定位、合理的價(jià)格，快速消化市場(chǎng)。只有在確定了這個(gè)預(yù)期的情況下，心態(tài)、開(kāi)發(fā)進(jìn)度才不會(huì)因市場(chǎng)的輕微變化而產(chǎn)生變化。 方案設(shè)計(jì)階段 “相關(guān)調(diào)研 ”與 “設(shè)計(jì)收資 ”工作非常重要，為確保設(shè)計(jì)工作不至于出現(xiàn)反復(fù)，或不能通過(guò)審批，而影響整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度，前期應(yīng)針對(duì)設(shè)計(jì)內(nèi)容，匯同設(shè)計(jì)單位對(duì)以下內(nèi)容進(jìn)行充分的研究與確定： 地方規(guī)范，如： 建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，（ 由于北方大多數(shù)城市執(zhí)行的建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的等級(jí)不同，對(duì)于寒冷、嚴(yán)寒地區(qū)的節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)又有不同規(guī)定，在成本上有一定的變化。）； 抗震標(biāo)準(zhǔn)、人防標(biāo)準(zhǔn)、防洪標(biāo)準(zhǔn)、水土保持標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及相應(yīng)的規(guī)范； 建筑材料推廣，（各地對(duì)當(dāng)?shù)匦袠I(yè)的政策性保護(hù)是這項(xiàng)調(diào)研工作的重點(diǎn)，有些材料卻是能夠在品質(zhì)不變的情況下降低成本，有些卻不可取，這些問(wèn)題需要開(kāi)發(fā)商認(rèn)真分析。）； 采暖方式、室外管溝、給排水管材、屋面、隔墻材料（粘土磚、空心磚、加氣混凝土砌塊等材料的本地化情況）； 可利用的擦邊球，根據(jù)地區(qū)的不同以及對(duì)規(guī)范的掌握與理解的不同，根據(jù)企業(yè)的公關(guān)能力與公關(guān)力度不同，所產(chǎn)生的效果也不同，還需要根據(jù)實(shí)際情況判斷； 初步設(shè)計(jì)階段成本控制要點(diǎn) (20200530 09:03:21) 初步設(shè)計(jì)階段主要應(yīng)把握建筑形式、結(jié)構(gòu)選型、設(shè)備選型、材料選樣，為下一步施工圖設(shè)計(jì)做好準(zhǔn)備，這個(gè)階段將從技術(shù)的角度對(duì)方案設(shè)計(jì)進(jìn)行深化。 在方案設(shè)計(jì)與初步設(shè)計(jì)階段應(yīng)該對(duì)項(xiàng)目的成本進(jìn)行核算，通過(guò)開(kāi)發(fā)商的概預(yù)算部門對(duì)圖紙的審核、計(jì)算，提出初步的土建工程預(yù)算，結(jié)合項(xiàng)目定位與成本控制計(jì)劃，提 出對(duì)圖紙的修改意見(jiàn)。） 施工圖設(shè)計(jì)階段成本控制要點(diǎn) (20200530 09:05:17) 施工圖設(shè)計(jì)階段，對(duì)于如何優(yōu)化結(jié)構(gòu)，合理計(jì)算荷載、配置含鋼量，提高住宅與商業(yè)的空間實(shí)用率，向設(shè)計(jì)單位提出了更高要求。 對(duì)于施工圖設(shè)計(jì)單位的選擇，應(yīng)該慎重，由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，會(huì)選擇不同的設(shè)計(jì)單位來(lái)完成。
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