方案設(shè)計(jì)階段成本控制要點(diǎn)-免費(fèi)閱讀
【正文】 對(duì)新技術(shù)的成熟程度、投資多少，運(yùn)行收費(fèi)等都應(yīng)認(rèn) 真研究、測(cè)算，再作確定。 另外，新材料、新技術(shù)研發(fā)人員應(yīng)該時(shí)刻保持在設(shè)計(jì)理念上的先進(jìn)性和前瞻性。品牌不是一天兩天建立起來的，只有產(chǎn)品是可以你下工夫設(shè)計(jì)，在一個(gè)項(xiàng)目上就可以翻身。 5）評(píng)定從 6 個(gè)技術(shù)體系方面對(duì)住宅與公共建筑進(jìn)行考核，即節(jié)地與室外環(huán)境、節(jié)能與能源利用、節(jié)材與材料資源利用、節(jié)水與水資源利用及室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量及運(yùn)營(yíng)管理。要求住宅從選址、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)及建材選擇都要考慮節(jié)能要求；要充分利用自然通風(fēng)來改善空氣質(zhì)量，自然光線充足，住宅墻體具有良好的隔音性能，建造和裝修住宅的材料必須環(huán)保。新材料、新技術(shù)研發(fā)工作人員大多來源于設(shè)計(jì)單位或者具備這樣的從業(yè)經(jīng)歷，在所難免，從單純的設(shè)計(jì)人員轉(zhuǎn)換為綜合的地產(chǎn)研發(fā)人員難免會(huì)有某方面的偏差。新材料、新技術(shù)研發(fā)人員應(yīng)該利用自身在專業(yè)方面的知識(shí)和技能為投資決策，項(xiàng)目定位，項(xiàng)目拓展，運(yùn)營(yíng)核算，工程實(shí)施，銷售促進(jìn)提供在建筑技術(shù)專業(yè)方面的各項(xiàng)支持。若建安成本按 950 元 /平米計(jì)，則失誤率為 4%。 七、景觀方案的成本優(yōu)化 景觀方案的成本最難控制，景觀方案需滿足四個(gè)方面的要求： 滿足建造成本的要求。 結(jié)構(gòu)含鋼量限額 由于建筑產(chǎn)品的非標(biāo)準(zhǔn)型、物業(yè)類型的多樣性，結(jié)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)很難同工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品一樣采用絕對(duì)指標(biāo)。 結(jié)構(gòu)計(jì)算數(shù)據(jù)的審核：結(jié)構(gòu)成本控制的重要環(huán)節(jié)是對(duì)技術(shù)指標(biāo)的審核 （ 1）輸入信息的 審核： 核對(duì)電算的基本信息如抗震分類、抗震的重要性類別、場(chǎng)地類別、設(shè)防烈度、基本地震加速度、特征周期、基本風(fēng)壓、地面粗糙程度、各類荷載數(shù)值、荷載折算、梁端彎矩調(diào)幅系數(shù)、放大系數(shù)等等是否有誤，有無刻意放大。主要設(shè)計(jì)人員的水平將直接影響設(shè)計(jì)成果的質(zhì)量，因此對(duì)設(shè)計(jì)單位的選擇首先應(yīng)為對(duì)該設(shè)計(jì)單位中主要設(shè)計(jì)人員的選擇，以確保最終設(shè)計(jì)成果的質(zhì)量。 談“成本控制”不如說“成本優(yōu)化”，主要是防止成本的本位主義，犧牲了品質(zhì)和進(jìn)度。合理的控制研發(fā)產(chǎn)品的成本是從多方面考慮的，例如：新的規(guī)劃形態(tài)、新造型、新戶型、新空間形式與成本的關(guān)系都要在研發(fā)的過程中仔細(xì)考慮與研究；對(duì)設(shè)計(jì)方案的材料成本及建造成本均及時(shí)與成本部溝通，保證項(xiàng)目的成本 的可控性。 對(duì)于施工圖設(shè)計(jì)單位的選擇，應(yīng)該慎重，由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，會(huì)選擇不同的設(shè)計(jì)單位來完成。）； 抗震標(biāo)準(zhǔn)、人防標(biāo)準(zhǔn)、防洪標(biāo)準(zhǔn)、水土保持標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及相應(yīng)的規(guī)范； 建筑材料推廣，（各地對(duì)當(dāng)?shù)匦袠I(yè)的政策性保護(hù)是這項(xiàng)調(diào)研工作的重點(diǎn)，有些材料卻是能夠在品質(zhì)不變的情況下降低成本，有些卻不可取，這些問題需要開發(fā)商認(rèn)真分析。開發(fā)商還應(yīng)在該階段編制詳細(xì)的《設(shè)計(jì)任務(wù)書》，為設(shè)計(jì)單位提 供設(shè)計(jì)指引。 通常開發(fā)商在這個(gè)階段最容易對(duì)項(xiàng)目定位與開發(fā)理念產(chǎn)生動(dòng)搖，既要保證項(xiàng)目品質(zhì)，又要保證容積率，提高項(xiàng)目效益，如何取舍？我個(gè)人認(rèn)為應(yīng)根據(jù)不同的項(xiàng)目不同的開發(fā)理念區(qū)別分析： 對(duì)于大盤、分期開發(fā)的項(xiàng)目，在前期創(chuàng)品牌、提升品質(zhì)、塑造項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力最為重要，大盤的利潤(rùn)主要是在后期實(shí)現(xiàn)，如果不能在前期被市場(chǎng)認(rèn)同，將對(duì)后期造成較大的壓力。）； 地方習(xí)慣做法，如 ： 掌握地質(zhì)情況，合理選用基礎(chǔ)形式（南北方由于地質(zhì)情況不同，采用的樁基礎(chǔ)形式也各不相同，如：預(yù)制樁、粉噴樁、灌注樁、復(fù)合地基等都是常見的，選擇適合的基礎(chǔ)形式將有利于節(jié)省造價(jià)。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)品質(zhì)較高的項(xiàng)目，從概念設(shè)計(jì)到擴(kuò)初設(shè)計(jì)通常選擇名氣大、業(yè)務(wù)多的公司完成，而且多是國(guó)外公司或在中國(guó)的分公司。 成本控制在設(shè)計(jì)階段（包括選材用料）占有 70%～ 80%的份量，工程階段（包括合約和實(shí)施階段）占 30%～ 20%。 三、在項(xiàng)目研發(fā)過程中實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化的“重點(diǎn)專業(yè)地帶” 主要指：流程與計(jì)劃、論證拿地階段概念規(guī)劃草案、規(guī)劃方案、建筑方案、結(jié)構(gòu)方案、部品策劃方案、景觀方案、示范區(qū)策劃、施工圖。 在設(shè)計(jì)合同中，可以增加要求設(shè)計(jì)公司提供有關(guān)合理設(shè)計(jì)、控制造價(jià)、方便施工及管理的各類建議的條款，盡可能從項(xiàng)目初期的設(shè)計(jì)階段開始，就對(duì)成本有所控制。 （ 2）輸出信息的審核： 檢查輸出信息中各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)是否均衡，盡可能接近規(guī)法限值。 含鋼量指標(biāo)不是唯一的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)， 如果過分單一強(qiáng)調(diào)含鋼量，存在降低結(jié)構(gòu)質(zhì)量的風(fēng)險(xiǎn)，并對(duì)體型規(guī)則要求過高，易影響其內(nèi)部功能布局及外立面的美觀，難以保證產(chǎn)品的較高品質(zhì)。 滿足營(yíng)銷的要求。 為降低設(shè)計(jì)變更簽證率，可
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