【正文】 us Group）訪談內(nèi)容：◆ 喜歡的產(chǎn)品類型◆ 海外產(chǎn)品取向◆ 喜歡的購物地點：商場、餐廳等，光顧頻率◆ 理想的娛樂消費場所配套◆ 休閑消遣的方式及時間◆ 消費額◆ 交通方式◆ 喜歡的運動種類◆ 對藝術(shù)：音樂、演唱會、展覽的取向◆ 對流行潮流的興趣訪談對象：◆23歲至40歲◆ 北京常住人士被訪問小組（Focus Group）共分5類，并分為5組：◆ 在校學(xué)生◆ 剛畢業(yè)工作不久或收入一般的職員（普通收入：RMB3，000元/月以下）◆ 收入中檔的外企白領(lǐng)（中檔收入：RMB5，00010，000元/月）◆ 收入較高的外企白領(lǐng)（高檔收入：RMB10，000元/月以上）◆ 外籍駐京人士調(diào)查總結(jié)：消費類別普通收入人士中高檔收入人士日用品◆以超市為主◆逛商場次數(shù)不多◆購買服裝傾向于街邊的精品店，如東四、西四、秀水等◆西單因為幾個商品齊全的商場和攤位式的小店鋪較集中，較吸引年輕人，尤其是十多歲喜趕潮流的年輕人◆較多在商場購物，對購物環(huán)境的要求較高◆較多到的是SOGO、百盛、賽特◆會在打折時多購物◆有時也去如日壇商務(wù)會所等小商業(yè)處購物飲食◆要求不太高，不太注重環(huán)境和味道◆比較注重餐飲，對餐飲環(huán)境要求較高旅游運動◆保齡球為主的球類運動◆到郊區(qū)爬山郊游，或去市區(qū)體育場、各大院校里打球◆愿意參加形象氣質(zhì)禮儀方面的培訓(xùn)◆經(jīng)常健身，以器械鍛煉為主◆周六、周日最休閑的方式是到北京郊區(qū)郊游品味◆時尚藝術(shù)消費機會相對少◆時尚藝術(shù)消費相對機會較多地域習(xí)慣◆大部分北京人偏好就近消費，多在辦公或住所附近消費◆較易受朋友介紹或廣告宣傳的影響潮流時尚◆絕大部分喜歡看時尚類報刊，關(guān)注潮流時尚◆喜歡新奇產(chǎn)品休閑方式◆約占62%的人經(jīng)常出外休閑◆休閑方式以購物、KTV為主◆約92%的人士選擇經(jīng)常性外出休閑◆在市區(qū)的休閑方式以餐飲、酒吧、KTV為主◆經(jīng)常去錢柜、麥樂迪、工體等KTV唱歌，大多是麥樂迪，因開業(yè)較早◆經(jīng)常去健身院，健身在北京越來越火◆出租車15元車程以內(nèi)最合適意見◆沒有太大意見◆消費場所較分散，消費選擇不多沒有一個可讓人流連忘返的場所總結(jié)分析178。傳統(tǒng)商業(yè)格局和規(guī)劃中高檔類：如賽特、太平洋百貨、莊勝崇光、豐聯(lián)等，此類商業(yè)太多經(jīng)營欠佳，部分甚至漸轉(zhuǎn)向中檔類，如太平洋百貨、世都百貨、時代廣場等濃厚的商業(yè)氣氛（如周邊手機店 林立，小型服裝精 品店等較多）總結(jié)分析※ 北京市大型購物商業(yè)主要分三類：圖書餐飲22，000多平米交通方便普通消費者城鄉(xiāng)貿(mào)易中心周邊小型商業(yè)多購物娛樂餐飲地上5層交通便利公主墳立交橋側(cè)寫字樓高級雇員中高檔次十萬余種商品22，000平米中關(guān)村高科技園中心中高檔商場雙安商場綜合式服務(wù)休閑美食36，050平米高科技園區(qū)核心普通大眾型商場海淀區(qū)商場位置商場面積經(jīng)營特色定位當(dāng)代商場溜冰、射箭、健身工藝品及黃金珠寶108，000平米流動人口最多日本大型百貨集團(tuán)崇文區(qū)商場位置商場面積經(jīng)營特色定位新世界百貨商場中高檔宣武區(qū)最大商場，貨種多百貨84，000平米莊勝廣場餐飲30，000平米北樓5層復(fù)興門地鐵口中低檔西單購物中心以食品、百貨、服裝為主地上 12層是西單購物中心吸引了不少年輕的消費者，因地處西單，外地消費者也較多西單購物中心華威商場健身、酒吧、KTV流行服飾地上2層西單地鐵口北面以中檔商品為主，小商品齊全30，000平米地下1層西單地鐵口北面中高檔25，000平米地下2層西單百貨4層游客世都百貨商場高檔次精品服裝5個不同風(fēng)格商場東長安街國際、國內(nèi)名牌辦公設(shè)施百貨地上5層亮馬河畔寫字樓、酒店、公寓人群百貨47，000平米地下三層工體路中檔次商場美食廣場、珠寶、藥店百貨地下1層交通樞紐“寫字樓族群“藍(lán)島大廈國內(nèi)外名牌咖啡廳16，000平米建外朝陽門國貿(mào)商圈中高檔次消費群，知名跨國公司和國內(nèi)公司高級白領(lǐng)餐飲、銀行、美容名牌時裝地上1層CBD中心區(qū)高級雇員，海內(nèi)外人士群體嘉里中心商城精致、高品位、領(lǐng)率時代風(fēng)格禮品玩具國際精品服裝地下2層建國門外大街與國貿(mào)、東方、豐聯(lián)等屬一級購物場所積累大批慣性消費者13，000平米百貨地上5層長安街周邊開發(fā)者（如香江集團(tuán)、SOHO中國、華遠(yuǎn)等）的雄心勃勃，給本區(qū)域帶來巨大的發(fā)展?jié)摿?，亦給本項目帶來了巨大的市場壓力華遠(yuǎn)集團(tuán)在藍(lán)島對面開發(fā)30萬平方米建筑面積的“尚都國際”，一期建筑面積約10萬平方米，擁有商業(yè)、辦公、餐飲、及游泳池、會所等商務(wù)休閑設(shè)施※ 周邊環(huán)境的相輔性和競爭性勿容質(zhì)疑，CBD區(qū)域的未來代表著北京及全國的新商務(wù)，新商業(yè)的形象?！?中央商務(wù)區(qū)（CBD）以眾多商務(wù)寫字樓匯聚為特點，例如：CBD商圈、朝外商圈、金融街商圈、中關(guān)村商圈、燕莎商圈、賽特商圈、東長安街商圈、亞運村商圈、西二環(huán)商圈、公主墳商圈、南部商圈等；CBD及周邊區(qū)域更是朝陽區(qū)乃至北京的重要的商業(yè)中心之一。朝陽區(qū)大型商場眾多，另外還分布著數(shù)個特色市場和娛樂區(qū)域，如三里屯、秀水、雅寶路等，逐漸形成整個區(qū)域的商業(yè)氛圍，較之其它區(qū)域，具有慣性匯聚的優(yōu)勢。宜家的風(fēng)格受年輕人喜愛，人流較多總結(jié)分析※ 北京主要的商業(yè)區(qū)宜家北京亞運村附近周圍聚集眾多科研院所和高新技術(shù)企業(yè)雙安商場海淀區(qū)中關(guān)村一帶以大眾消費為主交通方便，既是地鐵出口，也是南北、東西公交線路的交匯點城鄉(xiāng)貿(mào)易中心西部地區(qū)復(fù)興門地鐵站崇光百貨主要銷售港、日品牌，屬中高檔，促銷手段較多，較受白領(lǐng)歡迎麗晶購物中心預(yù)計明年4月開業(yè)宣武區(qū)和崇文區(qū)各有一較大型商場燕莎、國貿(mào)、嘉里屬高檔類燕莎、太平洋百貨、藍(lán)島、豐聯(lián)、嘉里、國貿(mào)吸引十多歲青年、中老年、外地旅游者及低工薪階層人流東部城區(qū)手機、電腦、電訊產(chǎn)品商場南側(cè)首都時代廣場富傳統(tǒng)感情西單西城區(qū)中心客流量大，旅游者集中的地方東方廣場、世都百貨、王府井百貨大樓、新東安廣場等南向北全長約800米我們認(rèn)為本項目的定位和模式是北京目前商業(yè)中的先行者，先行者是需要領(lǐng)導(dǎo)和帶動傳統(tǒng)商業(yè)和傳統(tǒng)的消費習(xí)慣。就北京商場的未來發(fā)展模式及需求、與有關(guān)企業(yè)機構(gòu)餓合作機會等，與主要及策略性媒體、潛力租戶、企業(yè)、商品、代理商進(jìn)行的洽談和討論調(diào)查的目的是了解目前北京的商業(yè)模式和消費習(xí)慣，但并非跟隨北京、消費者現(xiàn)時在傳統(tǒng)市場中的一般習(xí)慣，我們希望了解他們的潛在需求，尋找他們對新模式的接受程度。北京市民消費力概況北京主要大型購物商場概況作為各項構(gòu)思策略 部分理論依據(jù)，包括：各個獨立租戶亦可配合整體運作，與項目整體形成互動、互相推廣、長期運作的效應(yīng)。這種新商業(yè)形態(tài)與目前北京甚至國內(nèi)的購物式商場有截然不同的設(shè)計和定位、管理模式和招商方式。目 錄前言第一節(jié) 市場調(diào)查 北京綜合商業(yè)區(qū)概況 北京主要大型購物商場概況 北京室民消費需求、習(xí)慣及趨勢 北京市民消費力概況——北京中產(chǎn)階層概況 調(diào)查分析綜合總結(jié) 與目標(biāo)合作伙伴的洽談和討論第二節(jié) 布局思維 布局基本思維 布局機動和目的 布局基礎(chǔ) 布局特式及“主動拉動”概念1 場地環(huán)境因素1 布局概述12．1南區(qū)——國際時尚休閑區(qū)12．2中心區(qū)——娛樂動感區(qū)12．3北區(qū)域——過渡期的臨時時尚生活中心第三節(jié) 布局內(nèi)容1 布局內(nèi)容1 商業(yè)布局份量分配1 地庫1 地上一層1 地上二層1 地上三層1 地上四層 地上五層2銷售與租賃前言北京朝陽區(qū)【世貿(mào)2期】項目（以下簡稱本項目），占地4公頃，含大型綜合商業(yè)區(qū)域及住宅區(qū)，其中購物零售的商業(yè)部分逾6萬平方米樓面面積，是本項目的成敗關(guān)鍵，需要在競爭積激烈的北京商業(yè)中建立地位，才能帶動整個項目，獨領(lǐng)風(fēng)騷。經(jīng)過多番論證，達(dá)致的共識，是要創(chuàng)立獨有的風(fēng)格；大前提是要走在社會發(fā)展的前面，帶領(lǐng)消費者，創(chuàng)造并滿足因社會環(huán)境轉(zhuǎn)變而形成的新需求。落實的總體方向，是發(fā)展以下的時尚生活模式： ※ 一個活動不息的集時尚、潮流、康怡、體育、活動的休閑購物中心※ 帶領(lǐng)全北京市的時尚生活中心※ 潮流先行者※ 大型活動中心※ 多元化購物、活動互動的樂園※ 餐飲娛樂中心※ 文化藝術(shù)匯聚氛圍※ 體驗文化場地【世貿(mào)】項目應(yīng)是有一個類似迪士尼主題公園的樂園，來訪游客可以在這里玩樂，休閑和購物因此在設(shè)施上，我們亦須有別于一般商場，要配合各類文化娛樂、康體潮流的活動，這些活動包括：※ 露天音樂會※ 體育競技賽※ 各類演藝活動※ 潮流活動※ 時尚派對※ 時裝表演※ 藝術(shù)展示※ 行為藝術(shù)※ 自由表演空間此份建議報告有別于一般的商業(yè)布局文案，不僅僅是將一些商業(yè)元素進(jìn)行分類和擺放，最重要的是充分考慮到整個項目未來的長期宣傳、推廣和運營，是一個具帶動性的商業(yè)布局方案，亦即每類商業(yè)元素都要與整個項目互動。第 一 節(jié)市 場 調(diào) 查第一節(jié)：市場調(diào)查在制定這報告前，分別進(jìn)行了以下類別的基本調(diào)查，搜集資料。北京主要綜合商業(yè)區(qū)概況北京市民消費需求、習(xí)慣及趨向綜合總結(jié)——傳統(tǒng)商業(yè)、各類代表性人士目前的購物消費習(xí)慣及需求因為消費者現(xiàn)時所喜愛的模式不一定是他們?nèi)蘸笏矏鄣?，他們的消費需求要新模式的引導(dǎo)和激帶動。1． 北京綜合商業(yè)區(qū)概況地點位置商業(yè)設(shè)施特色王府井北京唯一步行商業(yè)街周邊交通方便曾為北京商場的標(biāo)志西單商場、西單購物中心、華威大廈、中友百貨、西單賽特等8家大型商場多低檔心潮小商場攤位式市集朝陽區(qū)，主要為CBD區(qū)域及周邊除嘉里、國貿(mào)彼此連接，其他都保持一定距離豐聯(lián)、賽特屬中高檔類南部地區(qū)宣武區(qū)莊勝崇光百貨；崇文區(qū)新世界百貨新世界商場分南北兩部分，一部分銷售日用百貨；另一部分分為針對年輕人的“新世界青春館”，設(shè)溜冰場、售賣運動用品、少女服飾及電訊產(chǎn)品等。百盛購物中心地理位置獨特，多吸引比較年輕到三十多歲的消費者西三環(huán)和長安街延長線交接處翠微商場人流量大周邊有很多小商業(yè)西北城區(qū)當(dāng)代商場中高檔類商場該區(qū)域亦匯集眾多銷售電子電訊產(chǎn)品的電腦城和小商業(yè)北部城區(qū)北辰購物中心北辰商品較全，針對大眾消費，中低檔類除西單、王府井是多個商場匯集的傳統(tǒng)商業(yè)中心外，北京的其它購物商場大多較為孤立；※ 北京主要的商務(wù)區(qū)商務(wù)區(qū)與商業(yè)區(qū)基本一致并相互影響，商務(wù)區(qū)的白領(lǐng)亦是商業(yè)區(qū)內(nèi)各大商場和娛樂設(shè)施的重要客源。無論現(xiàn)有的國貿(mào)中心，嘉里中心，還是今后的北視中心和央視大廈。新的商務(wù)和商業(yè)設(shè)施的設(shè)計和經(jīng)營內(nèi)容均應(yīng)超過現(xiàn)有國內(nèi)的所有可參照的實體，并且這樣的商務(wù)商業(yè)設(shè)施存在于CBD區(qū)域也是理所當(dāng)然。本項目位于CBD區(qū)內(nèi)，緊鄰第一使館區(qū)和朝外商業(yè)區(qū)，兼?zhèn)渖虡I(yè)環(huán)境和地理優(yōu)勢等有利條件本項目東面有在建的“以太廣場”“光華國際”兩個項目，包括商業(yè)街、寫字樓、公寓、酒店服務(wù)式公寓、會所和文化廣場等如何超越競爭對手，如何在已有的商業(yè)環(huán)境中引領(lǐng)風(fēng)騷，如何使本項目既與眾不同，又具有吸引力，因此更加需要本項目在商業(yè)布局上多加考慮，獨特的商業(yè)布局和運營模式，才能讓本項目在朝陽區(qū)及北京市眾多商業(yè)中凸現(xiàn)出來2． 北京主要大型購物商場概況朝陽區(qū)商場位置商場面積經(jīng)營特色定位賽特購物中心建國門外大街地鐵口地下2層現(xiàn)代化商城之一國內(nèi)外名牌精品和流行商品高檔消費群體國貿(mào)中心地上2層30，000平米餐飲、娛樂健身集購物娛樂多功能于一體跨國公司、商社首選光華路地下3層13，000平米工藝品CBD標(biāo)志性高檔商業(yè)時尚、前沿豐聯(lián)廣場地上4層名牌時裝餐飲中高檔次朝外大街地上6層16，000平米游樂天地國內(nèi)名牌大眾消費主體太平洋百貨盈科店東三環(huán)地上5層超市小型餐飲由高檔向中檔下滑燕莎友誼商城地下1層22，000平米超市文化辦公高檔次商品及消費東城區(qū)商場位置商場面積經(jīng)營特色定位東方廣場商城北京市中心100，000平米美食珠寶服飾公寓、寫字樓消費者王府井大街18，000平米逐漸向中檔次轉(zhuǎn)化西城區(qū)商場位置商場面積經(jīng)營特色定位時代廣場商城地下2層與地鐵相連地上3層服飾、百貨、家居、餐飲與長安街北面西單其它商場有距離，且定位與西單消費的主要客人的檔次亦有差距西單商場長安街北面地上5層百貨主要客戶為中低消費群體，及外來旅游者中友百貨西單文化廣場北面地上9層百貨、餐飲以中高檔商品為主，潮流時尚的商品多西單 38層為華威商場華威設(shè)服裝、小商品、餐飲中低消費者、年輕消費者和外地旅游者百盛商場交通方便南樓6層百貨中檔宣武區(qū)商場位置商場面積經(jīng)營特色定位莊勝崇光百貨宣武門地鐵口超市餐飲娛樂南城、西三環(huán)居民首選受青年人喜愛崇文門外大街5層日用百貨餐飲崇文區(qū)最大商場中關(guān)村大街12層超市精品體育健身IT業(yè)白領(lǐng)、經(jīng)銷商、周邊樓群居民、酒店客人西北三環(huán)五層10多大類餐飲、娛樂設(shè)施IT精英會展人員及周邊居民翠微商場地鐵出口]地下1層36，000平米郵電商務(wù)