【正文】 經(jīng)濟(jì)增長的重要拉動(dòng)力量?？缛胄率兰o(jì)以來，天津經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展進(jìn)入了一個(gè)新的歷史時(shí)期。區(qū)域環(huán)境分析之政策環(huán)境分析投資項(xiàng)目要受到國家以及地方的政治、經(jīng)濟(jì)和法律的制約和影響。目前，天津市的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)已經(jīng)達(dá)到或接近中等發(fā)達(dá)國家水平，居民生活水平開始進(jìn)入富裕型階段，整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)出不斷增長的態(tài)勢(shì)。2003年是天津?qū)嵤叭阶摺睉?zhàn)略的第一年，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增幅創(chuàng)近年最好水平。區(qū)域環(huán)境分析之經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析對(duì)于一個(gè)地區(qū)環(huán)境分析來說，經(jīng)濟(jì)環(huán)境主要包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段、地區(qū)與行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、社會(huì)購買力水平等。因此，綜合以上情況，我們?yōu)楸卷?xiàng)目市場分析所制訂的研究框架如下圖所示：區(qū)域環(huán)境分析（經(jīng)濟(jì)、政策、文化、技術(shù)等）旅游市場分析（常規(guī)、商務(wù)）企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r酒店業(yè)市場發(fā)展及需求預(yù)測服務(wù)式公寓市場發(fā)展及需求預(yù)測寫字樓市場發(fā)展及需求預(yù)測酒店業(yè)市場供給分析服務(wù)式公寓市場供給分析寫字樓市場供給分析本項(xiàng)目競爭能力分析本項(xiàng)目競爭能力分析市場定位市場定位市場定位銷售規(guī)劃（項(xiàng)目規(guī)模、市場價(jià)格、銷售年限、銷售率）銷售規(guī)劃（項(xiàng)目規(guī)模、市場價(jià)格、銷售年限、銷售率）銷售規(guī)劃（項(xiàng)目規(guī)模、市場價(jià)格、銷售年限、出租率）本項(xiàng)目競爭能力分析 本項(xiàng)目的研究框架房策網(wǎng)－ 《2006房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 133第二節(jié) 區(qū)域環(huán)境分析一、區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析任何一個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營都與項(xiàng)目所處區(qū)域的經(jīng)濟(jì)、政治、社會(huì)文化等環(huán)境息息相關(guān)。雖然它們的經(jīng)營與發(fā)展都要受到區(qū)域整體市場環(huán)境的制約，但是由于它們各自面向不同的客戶群，因此對(duì)它們各自投資機(jī)會(huì)的研究、市場前景與需求的分析要區(qū)分開來，不能一概而論。因此，它們的投資機(jī)會(huì)研究和市場前景與需求分析重點(diǎn)均放在兩個(gè)方面：一是對(duì)所面向市場整體區(qū)域經(jīng)濟(jì)的宏觀分析和預(yù)測；二是對(duì)具體中觀（旅游、商務(wù)）市場環(huán)境的分析和預(yù)測。本章重點(diǎn)分析五星級(jí)酒店、服務(wù)式公寓、甲級(jí)寫字樓的市場前景。天津人才科技大廈項(xiàng)目的重點(diǎn)組成部分——人才交易市場建成后，將以一流的服務(wù)和環(huán)境吸引知名人才中介機(jī)構(gòu)來津經(jīng)營和合作，提高我市人才服務(wù)產(chǎn)業(yè)化水平和參與國內(nèi)外競爭的勢(shì)力，推動(dòng)我市人才交易工作的順利開展，從而進(jìn)一步優(yōu)化我市的人才環(huán)境和投資環(huán)境。用于開展人才交流、吸引人才中介機(jī)構(gòu)的載體——人才科技大廈應(yīng)需而生，成為我國一些省市規(guī)劃建設(shè)的重要內(nèi)容。天津人才科技大廈項(xiàng)目的重要組成部分——五星級(jí)酒店，將冠以美國喜達(dá)屋集團(tuán)旗下的威斯汀品牌，納入國際軌道，實(shí)行國際化集團(tuán)管理模式，從而將大大提高天津市旅游酒店業(yè)的服務(wù)水平，促進(jìn)天津市星級(jí)酒店整體布局的合理化改善，形成良好的經(jīng)濟(jì)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，拉動(dòng)天津市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。但是就目前天津市的酒店數(shù)量及酒店星級(jí)規(guī)模等，與其城市發(fā)展定位不相協(xié)調(diào)，迫切需要在酒店業(yè)總體布局和星級(jí)酒店的建設(shè)方面加強(qiáng)力量，以達(dá)到對(duì)消費(fèi)的吸引促進(jìn)作用。天津人才科技大廈項(xiàng)目由五星級(jí)酒店、服務(wù)式公寓、行政辦公樓、寫字樓、商業(yè)店鋪等幾大功能區(qū)組成，具備功能復(fù)合化、空間高效化、社區(qū)開放化、場所人情化等建筑特征，使其成為具有前瞻性的商務(wù)生活一體化社區(qū)，符合國際建筑的發(fā)展趨勢(shì)，從而成為天津市城市建筑新模式的先行者。三、天津人才科技大廈項(xiàng)目的建設(shè)，實(shí)現(xiàn)了建筑的高效性，符合國際建筑的發(fā)展趨勢(shì)，將成為天津市城市建筑新模式的先行者城市綜合體建筑的開發(fā)由于充分利用了地上地下空間資源，并依據(jù)功能特點(diǎn)進(jìn)行合理布局，使空間利用集約化。作為體現(xiàn)城市形象的標(biāo)志性建筑，具備方向性、地標(biāo)性特質(zhì)，從而將發(fā)揮強(qiáng)有力的區(qū)域輻射作用，帶動(dòng)周邊土地增值，有效推進(jìn)城市的現(xiàn)代化和國際化進(jìn)程。二、天津人才科技大廈項(xiàng)目的建設(shè)，將成為體現(xiàn)都市形象的標(biāo)志性建筑，為天津市打造一張新的“城市名片”隨著工業(yè)化和城市化水平的不斷提高，我國各個(gè)城市在積極拓展城市功能，選擇合理的城市建筑形態(tài)，以適應(yīng)現(xiàn)代城市發(fā)展的功能需求。天津人才科技大廈項(xiàng)目的建設(shè)選址于黃家花園天隆里，位于海河綜合開發(fā)的中心金融商務(wù)區(qū)段內(nèi)，也同時(shí)處于天津市“北五大道”CBD規(guī)劃區(qū)內(nèi)，其具備復(fù)合型功能的城市建筑綜合體充分體現(xiàn)了中心商務(wù)區(qū)對(duì)智能化商務(wù)功能的發(fā)展需要，符合CBD規(guī)劃區(qū)的業(yè)態(tài)特征。2002年10月，天津市政府將“海河開發(fā)”列為城市發(fā)展的重要戰(zhàn)略，并提出了“實(shí)施海河兩岸的綜合開發(fā)改造，形成獨(dú)具特色的服務(wù)型經(jīng)濟(jì)帶和景觀帶”的開發(fā)要求。 四、項(xiàng)目建設(shè)單位及基本情況 單位名稱：天津北方人才港股份有限公司 注冊(cè)地點(diǎn)：天津市開發(fā)區(qū)洞庭路76號(hào)A區(qū) 法定代表人：張大為 注冊(cè)資本：3280萬元 經(jīng)營范圍：高級(jí)人才保障業(yè)務(wù)；高級(jí)人才服務(wù)業(yè)務(wù)（收集、整理、儲(chǔ)存和發(fā)布人才供求信息；開展人才素質(zhì)測評(píng)；組織人才招聘；舉辦人才培訓(xùn)：包括出國、境外培訓(xùn)；提供人才咨詢、人才流動(dòng)中介服務(wù)；金融擔(dān)保咨詢服務(wù)；個(gè)人資信評(píng)估）；企業(yè)人才援助工程；科技項(xiàng)目成果的開發(fā)、經(jīng)營；房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)務(wù)；房屋租賃；物業(yè)管理；人事代理（不含存檔）；人才派遣。本項(xiàng)目的建設(shè)地點(diǎn)位于海河上游CBD、小白樓CBD的交叉地帶，并且位于天津市金融商業(yè)繁華區(qū)南京路旁。這是天津市繼引灤入津工程后，又一加快發(fā)展、振興經(jīng)濟(jì)的歷史性壯舉，是天津總體發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分，是天津邁向國際港口大都市的治本之策。但是，在全面建設(shè)小康社會(huì)的新形勢(shì)下，天津市的決策者客觀分析形勢(shì)，清醒的認(rèn)識(shí)到自身發(fā)展中的不足：經(jīng)濟(jì)總量與先進(jìn)地區(qū)相比還有明顯差距，城市潛能還沒有真正得到發(fā)揮，第三產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)發(fā)展還比較慢，地方可支配財(cái)力還不夠足天津需要有一個(gè)更大的變化！　　在這樣一個(gè)背景下，2002年10月，中共天津市委常委擴(kuò)大會(huì)宣布了 “綜合開發(fā)改造海河兩岸”的重大決策。這一時(shí)期成為天津歷史上發(fā)展最快最好的時(shí)期。面積分配及位置見下表：序號(hào)功能名稱建筑面積（平方米）塔樓位置備注1五星級(jí)酒店29000西北角塔樓,座落與南京路與山西路交叉路口122層2高級(jí)服務(wù)式公寓186902238層3寫字樓 50100東側(cè)三棟貼建建筑,隔河北路與抗震紀(jì)念碑相對(duì)　4行政辦公樓30000西南角塔樓,建筑控高99米,座落于山西路與西安道交叉路口　5底層商鋪11000裙房中的一、二層（扣除其它建筑功能的大堂、交通等公用面積）　6合計(jì)138790　　三、項(xiàng)目背景 1994年3月，天津市提出實(shí)施三五八十的發(fā)展思路。 天津人才科技大廈項(xiàng)目地下建筑面積30000平方米，主要布置為地下停車場和公用工程設(shè)備用房。其中面向南京路和山西路交口的塔樓為整個(gè)建筑群的標(biāo)志性建筑物，、。房策網(wǎng)－ 《2006房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535第一章 總論一、項(xiàng)目名稱 新建天津人才科技大廈項(xiàng)目二、建設(shè)內(nèi)容 新建天津人才科技大廈項(xiàng)目選址于和平區(qū)南京路、河北路交叉路口西南角，原址為黃家花園天隆里居民區(qū)。建筑形式為一組超高層和高層塔樓建筑綜合體。建筑綜合體總建筑面積168790平方米，其中地下建筑面積30000平方米，地上建筑面積138790平方米。地上建筑面積138790平方米，按照未來的經(jīng)營業(yè)態(tài)劃分為5個(gè)功能分區(qū)：五星級(jí)酒店、高級(jí)服務(wù)式公寓、寫字樓、行政辦公用房和底層商鋪。到2002年，天津走過了極不平凡的九年，%，實(shí)現(xiàn)了國有大中型企業(yè)整體扭虧，老工業(yè)基地作用得到鞏固和發(fā)展，工業(yè)增加值連續(xù)八年保持兩位數(shù)增長；這九年天津投資千億元，拆除危陋平房1841萬平方米，新建住宅4965平方米，并投資40多億元改造地下管網(wǎng)，改善城市功能。三五八十四大奮斗的實(shí)現(xiàn)，標(biāo)志著天津現(xiàn)代化建設(shè)將進(jìn)入一個(gè)新階段。計(jì)劃用三到五年時(shí)間，基本完成市區(qū)海河兩岸綜合開發(fā)改造。 在“綜合開發(fā)改造海河兩岸”工程的總體規(guī)劃中，將海河上游兩岸劃分為四個(gè)段落，其中赤峰道至奉化道規(guī)劃為中央金融商務(wù)區(qū)（CBD），規(guī)劃在這一帶則側(cè)重商務(wù)、辦公、信息、金融和展覽等現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)中心城市的功能設(shè)施的建設(shè)，創(chuàng)造吸引國際化企業(yè)的良好環(huán)境，成為現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)中心突出的標(biāo)志。項(xiàng)目建成后，將成為天津市的又一標(biāo)志性建筑物。五、可行性研究報(bào)告編制單位天津國際工程咨詢公司證書編號(hào)：工資甲1030102001六、編制依據(jù)天津市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)：“關(guān)于調(diào)整天津人才科技大廈項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和總投資的批復(fù)”[津計(jì)投資（2003）371號(hào)]；天津市規(guī)劃和國土資源局：“中華人民共和國建設(shè)用地規(guī)劃許可證”[編號(hào)：2004津地證字0107]；天津市規(guī)劃和國土資源局：“建筑設(shè)計(jì)方案通知書”[編號(hào)：2004建案通字0260號(hào)]；七、可行性研究報(bào)告工作主要范圍? 項(xiàng)目建設(shè)的必要性? 項(xiàng)目市場前景分析? 項(xiàng)目選址的可行性? 總平面布局的的可行性? 建筑工程的可行性? 公用工程的可行性? 消防、節(jié)能、抗震、勞動(dòng)安全與衛(wèi)生防疫等方面的可行性? 項(xiàng)目經(jīng)營模式研究? 環(huán)境保護(hù)? 投資估算及經(jīng)濟(jì)可行性? 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度? 結(jié)論八、項(xiàng)目主要指標(biāo)序號(hào)內(nèi)容單位指標(biāo)備注一技術(shù)指標(biāo)　　　1總占地面積平方米　2總建筑面積平方米168790地上建筑面積平方米138790地下建筑面積平方米300003建筑密度%　4容積率　　5五星級(jí)酒店客房間數(shù)336　6機(jī)動(dòng)車車位個(gè)389　7出租車車位個(gè)20　8非機(jī)動(dòng)車車位個(gè)600　　　　　二經(jīng)濟(jì)指標(biāo)　　　1投資總額萬元　　2項(xiàng)目建設(shè)期年3　　　　　三公用工程指標(biāo)　　　1日最高用水量立方米/天2夏季制冷負(fù)荷KW136003冬季采暖負(fù)荷KW108904電力總負(fù)荷KVA135005煤氣用量立方米/天1410第二章 項(xiàng)目的建設(shè)意義一、天津人才科技大廈項(xiàng)目的建設(shè)，符合天津市“海河開發(fā)”的發(fā)展戰(zhàn)略，將成為“金龍起舞”工程的重要實(shí)施步驟海河是天津的母親河，是天津獨(dú)特的、標(biāo)志性的寶貴資源。為實(shí)現(xiàn)該目標(biāo)，海河綜合改造將采取由上游到下游的滾動(dòng)開發(fā)形式，根據(jù)海河兩岸建筑年代，建筑情況和風(fēng)貌特色，中心城區(qū)20公里劃為“4個(gè)功能分區(qū)”，分別為傳統(tǒng)文化商貿(mào)區(qū)、都市消費(fèi)娛樂區(qū)、中心金融商務(wù)區(qū)和未來建設(shè)智慧城。從而使得該項(xiàng)目成為“海河開發(fā)”戰(zhàn)略實(shí)施的組成部分，將與其它的開發(fā)工程共同為促進(jìn)天津海河“金龍起舞”工程的順利建設(shè)貢獻(xiàn)力量。而功能復(fù)合、協(xié)調(diào)互補(bǔ)的建筑綜合體則充分體現(xiàn)了多元化角色的城市內(nèi)涵，從而成為現(xiàn)代城市經(jīng)濟(jì)文明和建筑文明的象征。天津人才科技大廈正是具備完整性、有機(jī)性、聚合性等多重功能的建筑綜合體，該項(xiàng)目的建設(shè)將有效地推進(jìn)天津市的城市現(xiàn)代化進(jìn)程，實(shí)現(xiàn)城市的高級(jí)功能，增強(qiáng)城市活力，還將帶動(dòng)城市檔次與品質(zhì)的提升，從而將為天津市打造一張?bào)w現(xiàn)都市形象的新“名片”。酒店、寫字樓、公寓、商業(yè)店鋪等幾大功能區(qū)的共同建設(shè)，有效地避免了因功能孤立而造成的空間資源浪費(fèi)和平均使用土地的不合理現(xiàn)象，實(shí)現(xiàn)了內(nèi)部功能互為裨益、相互支持，充分體現(xiàn)了整體建筑功能的高效性。四、天津人才科技大廈項(xiàng)目的建設(shè)，將大大增強(qiáng)天津市高檔星級(jí)酒店的實(shí)力，有利于天津市高檔星級(jí)酒店的布局調(diào)整天津市的城市發(fā)展定位于北方重要的經(jīng)濟(jì)中心和現(xiàn)代化國際港口城市。為此，天津市旅游飯店業(yè)協(xié)會(huì)提出了“到2007年天津市五星級(jí)酒店要達(dá)到14家”的行業(yè)發(fā)展目標(biāo)。五、天津人才科技大廈項(xiàng)目的建設(shè)，將推進(jìn)天津市人才交易工作的順利開展，進(jìn)一步優(yōu)化我市人才環(huán)境和投資環(huán)境隨著經(jīng)濟(jì)全球化的深入開展，各國各地區(qū)對(duì)人才的競爭日益激烈，國內(nèi)外人才中介機(jī)構(gòu)的競爭也越來越明顯，許多國外知名獵頭公司等有實(shí)力的人才中介組織紛紛進(jìn)入我國尋求合作。我市在這一方面尚且薄弱，急需建設(shè)一個(gè)吸攬知名人才中介機(jī)構(gòu)、推動(dòng)我市人才交易順利開展的陣地。第三章 市場前景分析本項(xiàng)目為天津人才科技大廈，大廈功能包括五星級(jí)酒店、服務(wù)式公寓、甲級(jí)寫字樓、行政辦公樓和商業(yè)店鋪等五個(gè)部分。無論是上述的哪一種經(jīng)營業(yè)態(tài)，其經(jīng)營均是處在復(fù)雜、不斷變化的市場和區(qū)域經(jīng)濟(jì)之雙重環(huán)境中。第一節(jié) 研究框架本項(xiàng)目為多業(yè)態(tài)復(fù)合型建筑，包括五星級(jí)酒店、服務(wù)式公寓、甲級(jí)寫字樓、行政辦公用房和商鋪等五個(gè)部分。對(duì)于酒店來說，其市場分析主要針對(duì)旅游市場，旅游市場的狀況對(duì)于酒店市場具有決定性意義；對(duì)于寫字樓來說，其市場分析的重點(diǎn)則是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，往往較高的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和穩(wěn)定健康的企業(yè)發(fā)展會(huì)給寫字樓帶來更多的商機(jī)；而對(duì)于服務(wù)式公寓來說，則需要兼顧上述兩者，它的需求既取決于當(dāng)?shù)芈糜问袌龅臓顩r，也取決于當(dāng)?shù)卣猩桃Y和外資企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r。因此，進(jìn)行市場分析的第一步就是分析項(xiàng)目所處區(qū)域的各種環(huán)境，本節(jié)我們將對(duì)天津人才科技大廈所處的區(qū)域環(huán)境進(jìn)行分析。近幾年來，經(jīng)過自身多年的努力和積累，天津已具備了比較雄厚的技術(shù)、區(qū)位、資源、港口和社會(huì)環(huán)境等優(yōu)勢(shì)，對(duì)國內(nèi)外投資者產(chǎn)生了強(qiáng)大吸引力，天津也因此成為最具發(fā)展?jié)摿Φ某鞘兄?。投資拉動(dòng)和工業(yè)推動(dòng)作用突出，金融支持力度增強(qiáng)，出口、消費(fèi)、利用外資全面發(fā)展，財(cái)政收入、城鄉(xiāng)居民收入增長加快，經(jīng)濟(jì)增長質(zhì)量和速度同步提高，國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速、協(xié)調(diào)、健康發(fā)展，人均GDP突破3000美元大關(guān)，年均