【正文】 屆時 區(qū)域交通便利性將得到大幅提升 。 ? B地塊 ? 西側(cè)為灘涂地； ? 北側(cè)為在建的規(guī)劃 31號線 ， 將是出入主要通道； ? 東側(cè)緊鄰洪江河 ， 可充分利用以打造水景 ， 提升項目品質(zhì)； ? 南側(cè)為灘涂地 ， 距海較近 。 A地塊 占地面積 ㎡ 容積率 2 建筑密度 20% 綠地率 35% 限高 54m B地塊 占地面積 ㎡ 容積率 建筑密度 25% 綠地率 35% 限高 36m 本案 公路 規(guī)劃路 河流 正陽路 膠州灣高速公路 B地塊 A地塊 火炬大道 河?xùn)|路 規(guī)劃東 21號線 規(guī)劃東 31號線 5 項目本體研究 地塊概況 內(nèi)部現(xiàn)狀 地塊四至 景觀價值 交通分析 配套分析 生態(tài)屬性 規(guī)劃價值 屬性界定 地塊平整規(guī)則，基本為凈地，開發(fā)條件好，部分區(qū)域有水域，有利于打造水景 ? 地塊基本為凈地，無 附屬建筑物， ，形狀規(guī)則， 開發(fā)條件較好； ? A地塊東南部目前為水域，需進行后期處理； ? 內(nèi)部水系資源豐富，有利于項目產(chǎn)品規(guī)劃中的水系景觀設(shè)計。2022年 3月 重汽集團高新區(qū)項目前期策劃報告 2 報告研究體系 項目本體分析 宏觀背景分析 區(qū)域背景分析 房地產(chǎn)市場整體分析 各類物業(yè)型市場分析 SWOT分析 案例借鑒 項目發(fā)展方向 項目定位 市場定位 客戶定位 產(chǎn)品定位 價格定位 形象定位 項目發(fā)展戰(zhàn)略 項目經(jīng)濟測算 物業(yè)發(fā)展建議 項目營銷策略 3 項目本體分析 地塊概況 1 內(nèi)部現(xiàn)狀 2 地塊四至 3 景觀價值 4 交通分析 5 規(guī)劃價值 8 生態(tài)屬性 7 屬性界定 9 配套分析 6 4 項目本體研究 地塊概況 內(nèi)部現(xiàn)狀 地塊四至 景觀價值 交通分析 配套分析 生態(tài)屬性 規(guī)劃價值 屬性界定 高新區(qū)東部，兩河一路合圍區(qū)域內(nèi)，建面 33萬㎡，中等規(guī)模住宅項目 ? 項目地處膠州灣北部、青島市高新區(qū)，位于 毛溝河、正陽路、洪江河以及膠州灣圍成的三角形區(qū)域內(nèi)； ? 區(qū)域內(nèi)道路基本都為規(guī)劃路，多處于在建狀態(tài)， 地塊占地 ㎡，建筑面積 ㎡，分 A、 B兩部分： A地塊位于規(guī)劃東 10號線以東，規(guī)劃東 21號線以南； B地塊位于規(guī)劃 31號線以南，東鄰洪江河。 土地性質(zhì)均為居住用地， 70年產(chǎn)權(quán)。 6 項目本體研究 地塊概況 內(nèi)部現(xiàn)狀 地塊四至 景觀價值 交通分析 配套分析 生態(tài)屬性 規(guī)劃價值 屬性界定 四周均為待開發(fā)區(qū)域，規(guī)劃路與臨近待開發(fā)地塊與本項目共同提升地段價值 ? A地塊 ? 西側(cè)為世茂集團項目； ? 北側(cè)為在建的規(guī)劃東 21號線 ， 是出入項目主要道路； ? 地塊東 、 南側(cè)為水域 。 河?xùn)|路 水域 規(guī)劃東 10號線 洪江河 正陽路 膠州灣高速公路 B地塊 A地塊 火炬大道 河?xùn)|路 規(guī)劃東 21號線 規(guī)劃東 31號線 7 項目本體研究 地塊概況 內(nèi)部現(xiàn)狀 地塊四至 景觀價值 交通分析 配套分析 生態(tài)屬性 規(guī)劃價值 屬性界定 地塊可南眺膠州灣，周邊水體多，可打造水系景觀，暫無成型景觀資源 地塊及周邊水體較多，有多處水域及河道，可充分利用打造水系景觀 處膠州灣畔，可遠眺南面海景，應(yīng)考慮建造高層，充分挖掘海景資源 地塊及周邊處于待開發(fā)狀態(tài)，暫時無成型的景觀資源 8 項目本體研究 地塊概況 內(nèi)部現(xiàn)狀 地塊四至 景觀價值 交通分析 配套分析 生態(tài)屬性 規(guī)劃價值 屬性界定 周邊交通現(xiàn)狀較差，但規(guī)劃利好，未來將有很大改善，區(qū)域交通已非常便利 ? 周邊道路現(xiàn)狀較差 ， 只有北側(cè)正陽路可行 ， 但道路上大型貨車很多； ? 周邊道路規(guī)劃較好 ：中部有未來主干道規(guī)劃東 10號線 ，沿線還有 11條東西向道路 ， 建成后區(qū)域交通將非常 便利； ? 項目 緊鄰 218省道 、 309省道 ， 距流亭機場僅 ， 距膠州灣高速 ， 可方便地到達青島各地 。 10 項目本體研究 地塊概況 內(nèi)部現(xiàn)狀 地塊四至 景觀價值 交通分析 配套分析 生態(tài)屬性 規(guī)劃價值 屬性界定 海灣大橋建成通車后，區(qū)域交通便利性將進一步提升 ? 青島海灣大橋 ， 設(shè)有紅島入口等三個入口 ， 本項目距紅島入口僅 9km； ? 大橋?qū)⒂?2022年底通車 ， 建成后將進一步 加強膠州灣北部與市區(qū)的聯(lián)系 ， 區(qū)域交通將更加便利 。 12 項目本體研究 地塊概況 內(nèi)部現(xiàn)狀 地塊四至 景觀價值 交通分析 配套分析 生態(tài)屬性 規(guī)劃價值 屬性界定 膠州灣畔近海生態(tài) 環(huán)境，南部為墨水河河口濕地，有打造高檔生態(tài)宜居住區(qū)潛力 ? 項目所在區(qū)域現(xiàn)處開發(fā)初期， 目前環(huán)境現(xiàn)狀較差； ? 區(qū)域南部規(guī)劃有 墨水河河口濕地， 將與與大沽河河口濕地、新城中部濕地構(gòu)筑生態(tài)間隔， 營造與區(qū)域自然生態(tài)系統(tǒng)相協(xié)調(diào)的人工環(huán)境，實現(xiàn)生態(tài)環(huán)境健康發(fā)展。 15 宏觀背景 宏觀經(jīng)濟分析 房地產(chǎn)政策分析 未來發(fā)展預(yù)測 抑制不合理住房需求 各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。 嚴格依法查處土地閑置及炒地行為，對存在捂盤惜售、土地閑置等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，限制新購置土地，暫停批準上市、再融資和重大資產(chǎn)重組，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項目貸款。 加快保障性安居工程建設(shè) ② 房價上漲過快的城市，要增加居住用地供應(yīng)總量，大幅度增加公共租賃住房、經(jīng)濟適用住房和限價商品住房供應(yīng)。 城陽區(qū)作為青島市“環(huán)灣保護、擁灣發(fā)展”戰(zhàn)略核心，定位為 國家重要的區(qū)域性航空港、青島市的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)核心區(qū)、現(xiàn)代化綜合服務(wù)中心、出口加工基地 。 高新區(qū)借勢擁灣戰(zhàn)略規(guī)劃，依托島城地位， 打造國際一流生態(tài)型科技新城 區(qū)域背景 城市定位 空間發(fā)展規(guī)劃 交通現(xiàn)狀規(guī)劃 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 人口規(guī)劃分析 旅游發(fā)展規(guī)劃 區(qū)域分析小結(jié) 從青島市、城陽區(qū)性質(zhì)定位及膠州灣北部高新區(qū)規(guī)劃來看，高新區(qū)依托青島市的龍頭城市、中心城市地位，以及城陽區(qū)空港、交通樞紐的有利條件，借勢青島市“環(huán)灣保護、擁灣發(fā)展”戰(zhàn)略規(guī)劃，高起點定制區(qū)域規(guī)劃，努力將高新區(qū)打造為國際一流的生態(tài)科技新城。 區(qū)域背景 城市定位 空間發(fā)展規(guī)劃 交通現(xiàn)狀規(guī)劃 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 人口規(guī)劃分析 旅游發(fā)展規(guī)劃 區(qū)域分析小結(jié) 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，二三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員增多，加大住房需求 19 ?人口自然增長率較低，但外來人口較多，人口絕對增加值較高，人口結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化， 2020年預(yù)計青島市人口將突破 1200萬， 新青島人是不容忽視的購房群體； ?未來人口遷入市區(qū)門檻提高， 被動郊區(qū)化 大量出現(xiàn)，高新區(qū)人口將有大量機械增長， 2022年高新區(qū)人口規(guī)模約 18萬人， 2020年中期人口規(guī)模約 30萬人， 人口的高速增長支撐房地產(chǎn)市場發(fā)展。 ?城陽區(qū)充分利用當?shù)氐淖匀簧鷳B(tài)資源，逐步帶動旅游業(yè)發(fā)展，實現(xiàn)旅游經(jīng)濟全面繁榮和旅游產(chǎn)業(yè)合理布局； ?高新區(qū)緊鄰膠州灣五大濕地“女姑口濕地公園” ， 根據(jù)擁灣發(fā)展規(guī)劃， 保護墨水河、大沽河、洋河等河口地區(qū)形成的灘涂濕地，通過建設(shè)濕地公園，適度發(fā)展生態(tài)旅游， 旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展條件優(yōu)越。 區(qū)域背景 城市定位 空間發(fā)展規(guī)劃 交通現(xiàn)狀規(guī)劃 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 人口規(guī)劃分析 旅游發(fā)展規(guī)劃 區(qū)域分析小結(jié) 高新區(qū) —— 未來高新產(chǎn)業(yè)集聚地、生態(tài)宜居新城 房地產(chǎn)市場分析 青島市市場分析 1 城陽區(qū)市場分析 2 項目區(qū)域市場分析 3 項目市場環(huán)境評價 4 23 年份 發(fā)展階段及回顧 1992年之前 商品房市場初步發(fā)展階段 ，青島首次將住宅小區(qū)綜合開發(fā)的概念引入青島，團島大院改造、浮山所等小區(qū)落成為雛形代表，房地產(chǎn)開發(fā)正式啟動于 1988年 19921995年 商品房市場迅速崛起時期 ，以東部新區(qū)為核心區(qū)域，國家關(guān)于房地產(chǎn)及安居工程等系列政策出臺和青島市政府東遷創(chuàng)造良好環(huán)境和成長契機 19961997年 商品房回落調(diào)整期 ，主要受國家宏觀調(diào)控、緊縮貨幣政策影響及東部開發(fā)結(jié)束，主要為上一階段的發(fā)展消化期 19981999年 商品房復(fù)蘇回升期 ， 1998年開始的住房制度改革，公積金制度、商業(yè)貸款等配套環(huán)節(jié)的快速完善 20222022年 商品房高速發(fā)展階段 ，開發(fā)體量和銷售價格逐年高速遞增，主要受益于奧運申辦成功、經(jīng)營城市和大青島框架的提出 2022年 至今 市場高位調(diào)控期 ，并逐步建立了“ 4+2”住房保障供應(yīng)體系， 品牌開發(fā)商介入 ，進入規(guī)范化、市場化和相對透明化時代，競爭加強， 郊區(qū)化開發(fā)逐漸成為樓市主流聲音 1992 1995 1998 2022 2022 從青島房地產(chǎn)市場發(fā)展來看， 發(fā)展重心由市區(qū)向郊區(qū)轉(zhuǎn)移， 市場調(diào)節(jié)作用逐步增強，競爭更加激烈， 由單一競爭轉(zhuǎn)向產(chǎn)品品質(zhì)、開發(fā)商品牌等全面競爭， 房地產(chǎn)市場逐漸規(guī)范化、市場化、透明化。 房地產(chǎn)市場分析 青島市市場分析 城陽區(qū)市場分析 項目區(qū)域市場分析 項目市場環(huán)境評價 24 ?19月全市供應(yīng)量 ㎡ ，成交量 ㎡ ，市場整體供過于求。 受二次新政影響，近期成交量出現(xiàn)下降，從長期來看，全市市場形勢向好 成交量波動 房地產(chǎn)市場分析 青島市市場分析 城陽區(qū)市場分析 項目區(qū)域市場分析 項目市場環(huán)境評價 25 ?近期市場成交均價整體來看呈略微下降趨勢 ，主要是新政影響下市場成交以首置產(chǎn)品為主，且市內(nèi)四區(qū)成交所占比例較少，加上開發(fā)商實施的優(yōu)惠措施，拉低全市成交均價； ?隨著二次新政的實施，投資改善型需求將受到抑制，同時也抑制了部分剛性需求，預(yù)測近期市場會出項量價齊跌的局面，但 從長期趨勢看，量價呈現(xiàn)整體上漲趨勢。 隨著二次新政的影響，未來一段時間市場去化壓力較大 房地產(chǎn)市場分析 青島市市場分析 城陽區(qū)市場分析 項目區(qū)域市場分析 項目市場環(huán)境評價 27 ? 從供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看， 2022年 1月份以來全市供應(yīng)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出首置產(chǎn)品和首改產(chǎn)品為主的趨勢；從成交結(jié)構(gòu)來看， 2022年 1月份以來全市成交結(jié)構(gòu)首置產(chǎn)品為主，首改產(chǎn)品次之； ? 通過對全市目前在售、待售項目的監(jiān)控和上圖分析，未來首改產(chǎn)品供應(yīng)量有所增加，受國家調(diào)控政策