【正文】 落圍合式布局，物業(yè)類型分小高層和商業(yè)。一、對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)鴻意星城項(xiàng)目是南京鴻意地產(chǎn)開發(fā)有限公司即將在城東開發(fā)的大型住宅小區(qū)，建筑面積為15萬(wàn)平方米。 　　積極傾聽客戶的聲音和需求，想客戶之所想，急客戶之所急，令客戶更滿意。 　　不斷的追求和提升我們的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，使我們的管理和服務(wù)更好。xxx人才觀　　人本、專業(yè)、責(zé)任。 　　主動(dòng)承擔(dān)推動(dòng)行業(yè)發(fā)展的責(zé)任，在行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)方面不斷追求和優(yōu)化； 　　在企業(yè)管理模式方面積極探索并實(shí)踐，為其他企業(yè)提供借鑒； 　　通過行業(yè)領(lǐng)先的品牌和專業(yè)的服務(wù)讓開發(fā)商滿意并放心； 　　通過超出預(yù)期的高標(biāo)準(zhǔn)的管理和服務(wù)讓業(yè)主感動(dòng)； 　　通過提倡并推動(dòng)健康規(guī)范的競(jìng)爭(zhēng)方式，積極引導(dǎo)行業(yè)良性發(fā)展，并主動(dòng)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任和義務(wù)，以愛心回饋社會(huì)，讓同行尊敬。我們提倡并遵守符合法律和行業(yè)道德的健康的競(jìng)爭(zhēng)方式，要積極實(shí)踐并引導(dǎo)行業(yè)健康發(fā)展，要勇于承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，積極回饋社會(huì)。我們就要有自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力，要有行業(yè)一流的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，要有高效的企業(yè)管理模式，要有專業(yè)穩(wěn)定的管理隊(duì)伍，要有健康成熟的企業(yè)文化，要有品牌的知名度和美譽(yù)度。二、公司文化xxx愿景　　成為領(lǐng)先中國(guó)物業(yè)服務(wù)行業(yè)并令人尊敬的典范企業(yè)。在成熟豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，在實(shí)踐中不斷摸索、不斷總結(jié)積累出符合物業(yè)管理特色的管理服務(wù)具體操 作規(guī)程，以和諧穩(wěn)定為大前提，換位思考，充分在業(yè)主/住戶的角度考慮，全力保障品質(zhì)如一的管理服務(wù)水平，保證小區(qū)安全、和諧、便捷、穩(wěn)定的良好生活秩序。 秉承“更好、更美、更滿意”的管理服務(wù)宗旨，xxx物業(yè)倡導(dǎo)“高效、誠(chéng)信、務(wù)實(shí)、奉獻(xiàn)”的企業(yè)文 化，創(chuàng)立獨(dú)具特色的“白金管家”物業(yè)管理服務(wù)模式，寓管理于服務(wù)之中。在管物業(yè)的 綜合管理、服務(wù)質(zhì)量普遍受到行業(yè)內(nèi)部、開發(fā)建設(shè)單位及廣大業(yè)主的認(rèn)同，企業(yè)知名度得到了不斷的提升。公司成立至今，積累了豐富的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，并打造了一支高度專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)，擁有包括：物業(yè)管理、計(jì)算機(jī)、機(jī)電、建筑、結(jié)構(gòu)等專業(yè)中、高級(jí)人才，為企業(yè)的發(fā)展 奠定了良好的基礎(chǔ)。授權(quán)委托人無(wú)轉(zhuǎn)委托權(quán)，物此委托。 廣東xxx物業(yè)服務(wù)有限公司2006年5月1日附件三：授權(quán)委托書授權(quán)委托書本授權(quán)委托書聲明：我 黃建運(yùn) （姓名）系 廣東xxx物業(yè)管理有限公司 （投標(biāo)單位）的法定代表人， 現(xiàn)授權(quán) 廣東xxx物業(yè)管理有限公司 （單位名稱） 周某 （姓名）為我的委托人，以本公司的名義參加鴻意星城前期物業(yè)管理的投標(biāo)。除非另外達(dá)成協(xié)議并生效，你方的中標(biāo)通知書和本投標(biāo)文件將成為約束雙方的合同文件的組成部分。5%的銀行保函或上述總價(jià)5%的由具有擔(dān)保資格和能力的擔(dān)保機(jī)構(gòu)出具的履約擔(dān)保書作為履約擔(dān)保。如果我方中標(biāo)，我方承諾工程質(zhì)量達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)。一旦我方中標(biāo)，我方保證按合同協(xié)議書中規(guī)定的工期元）的投標(biāo)報(bào)價(jià)并按上述圖紙、合同條款、工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和工程量清單（如有時(shí)）的條件要求承包上述工程的施工、竣工，并承擔(dān)任何質(zhì)量缺陷保修責(zé)任。 再次感謝貴方給予我們這次合作的機(jī)會(huì)。 我方同意一旦中標(biāo)，投標(biāo)書中的所有承諾，招標(biāo)方有權(quán)要求寫入物業(yè)管理委托合同，否則，招標(biāo)方可以在中標(biāo)候選單位中重新確定中標(biāo)單位。 本投標(biāo)書是我公司根據(jù)貴方提供的“鴻意星城”物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo)文件要求，并結(jié)合我公司的企業(yè)服務(wù)理念及標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)過考察研究之后，編制出的前期物業(yè)管理服務(wù)投標(biāo)書。 xxx物業(yè)將以“更好 更美 更滿意”的物業(yè)管理服務(wù)理念，在結(jié)合國(guó)家政策法規(guī)和貴方的實(shí)際需要的前提下，憑借在長(zhǎng)期物業(yè)管理服務(wù)過程中積累的豐富經(jīng)驗(yàn)以及充足的人才，為“鴻意星城”的業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)和諧舒適的居住環(huán)境，從而提升“鴻意星城”的物業(yè)價(jià)值，并使“鴻意星城”成為本地區(qū)知名的高檔綜合物業(yè)管理品牌。我公司依托自身的專業(yè)管理實(shí)力，結(jié)合“鴻意星城”的現(xiàn)狀，對(duì)“鴻意星城”的物業(yè)管理模式、組織機(jī)構(gòu)、財(cái)務(wù)收支計(jì)劃、服務(wù)配套等作出統(tǒng)籌策劃。 鴻意星城物業(yè)管理投標(biāo)書 目 錄前言附件投標(biāo)人概況及投標(biāo)報(bào)價(jià)表投標(biāo)人函法定代表人證書授權(quán)委托書資質(zhì)證書第一章 投標(biāo)人基本概況第二章 對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)、管理服務(wù)定位，管理服務(wù)目標(biāo)及整體設(shè)想第三章 組織架構(gòu)、人員配備、培訓(xùn)及管理第四章 擬采取的管理方式、工作計(jì)劃及物資配備計(jì)劃第五章 日常管理服務(wù)方案、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及其措施第六章 企業(yè)內(nèi)部管理規(guī)章制度、公眾制度第七章 管理服務(wù)重點(diǎn)、難點(diǎn)及其措施第八章 物業(yè)檔案資料管理第九章 物業(yè)管理費(fèi)用測(cè)算和投標(biāo)報(bào)價(jià)第十章 投標(biāo)人和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人資格證明材料第十一章 投標(biāo)人的業(yè)績(jī)資料前 言 首先，十分榮幸能參與“鴻意星城”項(xiàng)目的物業(yè)管理服務(wù)投標(biāo)工作。附件一：投標(biāo)人概況及投標(biāo)報(bào)價(jià)表投標(biāo)人（章）廣東xxx物業(yè)服務(wù)有限公司投標(biāo)項(xiàng)目 鴻意星城　企業(yè)資質(zhì)等級(jí)　一級(jí)資質(zhì)證書編號(hào)粵物業(yè)廣字第3471號(hào)投標(biāo)人總建筑面積： 管理物業(yè)詳細(xì)見第十一章　規(guī)模及業(yè)績(jī)?cè)敿?xì)見第十一章　　一、前期費(fèi)用報(bào)價(jià)　　物業(yè)管理開辦費(fèi) 100，000 元前期介入服務(wù)費(fèi) 150，000 元二、物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)價(jià)小高層物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi) 元/商業(yè)物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi) 元/三、機(jī)動(dòng)車及非機(jī)動(dòng)車停車服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)價(jià)室內(nèi)專用車位 80 元/室內(nèi)共用車位 280 元/附件二：投標(biāo)人函致：南京鴻意星城地產(chǎn)開發(fā)有限公司根據(jù)已收到的《鴻意星城住宅小區(qū)前期物業(yè)管理招標(biāo)文件》，遵照《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》及招投標(biāo)管理有關(guān)規(guī)定，經(jīng)踏勘項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)和研究上述招標(biāo)文件的投標(biāo)須知、合同條款、圖紙、工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和工程量清單及其他有關(guān)文件后，我方愿以人民幣(大寫)壹萬(wàn)元（RMB我方已詳細(xì)審核全部招標(biāo)文件，包括修改文件（如有時(shí)）及有關(guān)附件；我方完全知道必須放棄提出含糊不清或誤解的權(quán)利；我方承認(rèn)投標(biāo)函附錄是我方投標(biāo)函的組成部分。日歷天內(nèi)完成并移交全部工程。如果我方中標(biāo)，我方將按照規(guī)定提交上述總價(jià)我方同意所提交的投標(biāo)文件在招標(biāo)文件的投標(biāo)須知前附表中規(guī)定的投標(biāo)有效期內(nèi)有效，在此期間內(nèi)如果中標(biāo)，我方將受此約束。我方將與本投標(biāo)函一起，提交人民幣壹萬(wàn)元作為投標(biāo)擔(dān)保。授權(quán)委托人所簽署的一切文件和處理與之有關(guān)的一切事物，我均予以承認(rèn)。授權(quán)委托人： 周某 性別： 女 年齡： 31 單位（蓋章）： 部門： 客服部 職務(wù)： 主管 投標(biāo)單位（蓋法人章） 法人代表人： 黃某 附件四：資質(zhì)證書第一章 投標(biāo)人基本概況一，公司簡(jiǎn)介廣東xxx物業(yè)管理有限公司是一家注冊(cè)資金達(dá)1000萬(wàn)元，擁有國(guó)家一級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)，是中國(guó)市場(chǎng)物業(yè)管理行業(yè)十大知名品牌。在全面實(shí)施規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化管理的基礎(chǔ)上，公司在各項(xiàng)目中全面推行全國(guó)物業(yè)管理示范項(xiàng)目創(chuàng)建工作，多個(gè)在管項(xiàng)目獲得政府嘉獎(jiǎng)。在品牌建設(shè)方面，公司在北京人民大會(huì)堂榮獲“中國(guó)物業(yè) 管理百?gòu)?qiáng)價(jià)值品牌——中國(guó)綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)企業(yè)”及“中國(guó)物業(yè)管理百?gòu)?qiáng)價(jià)值品牌——中國(guó)最佳誠(chéng)信品牌企業(yè)”、同時(shí)獲得“2006年廣東省誠(chéng)信示范企業(yè)”。以科技、環(huán)保型先進(jìn)管理為基礎(chǔ)，以多元化物業(yè)經(jīng)營(yíng)為依托，充分展現(xiàn)優(yōu)美生態(tài)、人文環(huán) 境，營(yíng)造舒適、快捷、便利、溫馨和諧的生活氛圍。 通過多年來(lái)的積累，廣東xxx物業(yè)管理有限公司作為“新生活的領(lǐng)跑者”，追求“以質(zhì)量謀發(fā)展，以精品求效益” 的經(jīng)營(yíng)服務(wù)理念，不斷創(chuàng)新，開拓市場(chǎng)，大力推行小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)模式，致力于打造行業(yè)高端品牌，營(yíng)造最佳的生活環(huán)境。 　　要成為領(lǐng)先中國(guó)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的典范企業(yè)。 　　要成為令人尊敬的企業(yè)。xxx使命　　持續(xù)追求并優(yōu)化物業(yè)服務(wù)行業(yè)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，積極探索并實(shí)踐企業(yè)管理模式，讓開發(fā)商滿意，使客戶感動(dòng)，令同行尊敬。xxx價(jià)值觀　　服務(wù)、誠(chéng)實(shí)、進(jìn)取、共贏。xxx服務(wù)理念　　更好、更美、更滿意。 　　持續(xù)的關(guān)注并改善園區(qū)環(huán)境和社區(qū)文化，使業(yè)主的生活更美。第二章 對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)、管理服務(wù)定位、管理服務(wù)定位及整體設(shè)想小區(qū)位于南京市白下區(qū)楊莊石楊路，規(guī)劃建設(shè)22棟小高層，住宅總戶數(shù)為1144戶，1所幼兒園，1所會(huì)所及局部商業(yè)裙房。 小區(qū)分兩期建設(shè)：首期（八棟小高層），一層商業(yè)裙房，地下車庫(kù)機(jī)動(dòng)車位85個(gè)，竣工時(shí)間預(yù)計(jì)為207年1月31日，交付時(shí)間為207年11月31日；，地下車庫(kù)機(jī)動(dòng)車位510個(gè)，竣工時(shí)間預(yù)計(jì)為2008年9月31日，交付時(shí)間為2008年10月31日。二、管理服務(wù)定位 我們xxx物業(yè)的服務(wù)理念是：專業(yè)服務(wù)讓服務(wù)更好，關(guān)注細(xì)節(jié)使生活更美，真誠(chéng)付出讓客戶更滿意；服務(wù)宗旨是：更好、更美、更滿意；服務(wù)座右銘是：樂在服務(wù)、規(guī)范服務(wù)、為眾服務(wù)；服務(wù)信條是：業(yè)主時(shí)我們的衣食之源，換位思考，將心比心，用真心為業(yè)主服務(wù)。其特點(diǎn)是鴻意星城未來(lái)的業(yè)主多為白領(lǐng)及具有一定學(xué)歷的新南京人，素質(zhì)相對(duì)較高，對(duì)物業(yè)管理的期望值也較高，其特殊的人員結(jié)構(gòu)必將為小區(qū)帶來(lái)更清新的時(shí)代氣息、衍生更現(xiàn)代的居住理念，因此要求物業(yè)管理企業(yè)實(shí)現(xiàn)管理方式和管理手段的現(xiàn)代化，例如：樓宇智能化。 因此，旨在為業(yè)主提供安全、清潔、優(yōu)雅、舒適、溫馨、方便的居住環(huán)境，我們將認(rèn)真貫徹我們的服務(wù)理念，做到專業(yè)服務(wù)更好，生活更美，讓客戶更滿意；我們將時(shí)刻牢記我們的服務(wù)信條，為客戶真誠(chéng)熱心服務(wù)，讓客戶有賓至如歸的親切感。而我們xxx物業(yè)的未來(lái)目標(biāo)是成為領(lǐng)先中國(guó)物業(yè)服務(wù)行業(yè)并令人尊敬的典范企業(yè)。 以上目標(biāo)及服務(wù)承諾的實(shí)現(xiàn)，有賴于對(duì)員工進(jìn)行系統(tǒng)、專業(yè)的崗前培訓(xùn)，主要進(jìn)一步加強(qiáng)員工的服務(wù)意識(shí)、質(zhì)量意識(shí)、創(chuàng)新意識(shí)、服從意識(shí)和成本意識(shí)，改善甚至杜絕重管理、輕服務(wù)的現(xiàn)象。其中管理體系的建立是，從前期介入開始在物業(yè)管理處推行ISO901質(zhì)量管理體系，在一年內(nèi)建立并運(yùn)行較為完善的管理體系。第三章 組織架構(gòu)、人員配備、培訓(xùn)和管理一、管理處組織架構(gòu)和人員配備（一）組織架構(gòu)　廣東中奧物業(yè)管理有限公司 鴻意星城管理處 環(huán)境管理部社區(qū)文化部安全保衛(wèi)部工程維修部綜合事務(wù)部（二）、各部門職責(zé)綱要：1 綜合事務(wù)部（含財(cái)務(wù)職能）財(cái)務(wù)管理，員工考勤管理，物質(zhì)管理2 客戶服務(wù)部資料檔案管理、業(yè)主入伙管理、二次裝修管理、報(bào)修接待管理、投訴處理及住、免費(fèi)服務(wù)和特約代辦收費(fèi)服務(wù)3 工程維修部物業(yè)設(shè)備設(shè)施的各項(xiàng)管理4 安全保衛(wèi)部安保管理5 環(huán)境管理部環(huán)境衛(wèi)生及規(guī)劃管理6 社區(qū)文化部小區(qū)文化活動(dòng)的組織管理（三）、組織架構(gòu)和人員配備說(shuō)明：公司將遵循以下原則建立物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)，明確機(jī)構(gòu)的職能、責(zé)任、權(quán)限、隸屬關(guān)系及信息溝通渠道。 遵守國(guó)家的有關(guān)規(guī)定；216。 結(jié)合不同階段的工作重點(diǎn)；216。 遵循精簡(jiǎn)高效、職責(zé)分明、線條清晰、一專多能的原則。216。216。 保潔員在對(duì)區(qū)域內(nèi)公共部分、公共空間及配套設(shè)施完成日常清潔工作的同時(shí)，還肩負(fù)著房屋及公共設(shè)施情況的巡視； 216。 根據(jù)實(shí)際情況營(yíng)造文化氛圍，配備專(兼)職人員；216。各部門人員配備:部 門職位編制前期招聘管理處管理處經(jīng)理112人經(jīng)理助理1客戶服務(wù)部客服主管16人客服助理51安全保衛(wèi)部保安主管143人保安領(lǐng)班31保安員396工程維修部工程主管1111人維修工9智能化工程師11環(huán)境管理部環(huán)境管理主管122保潔領(lǐng)班11保潔工154綠化領(lǐng)班1綠化工4綜合事務(wù)部綜合事務(wù)主管15人質(zhì)檢培訓(xùn)專員1人事行政專員1會(huì)計(jì)1出納兼?zhèn)}管1社區(qū)文化部社區(qū)文化主管12人社區(qū)文化助理1合計(jì)9116二、管理和服務(wù)人員的管理和考核在員工管理方面，我們給員工充分的發(fā)展空間，讓員工的特長(zhǎng)得以發(fā)揮，讓人才都用到合適的位置上，以“適用”為原則，避免“大才小用”的現(xiàn)象，在管理和服務(wù)人員的培訓(xùn)上，我們對(duì)每一崗位的工作技能都規(guī)定了達(dá)標(biāo)要求，并通過在職教育、崗位輪訓(xùn)、職務(wù)輪換等多種形式對(duì)管理和服務(wù)人員進(jìn)行培養(yǎng)，不斷提升其綜合素質(zhì)。其根本目的是營(yíng)造“以效率為導(dǎo)向”的良好工作氣氛。通過人事行政相關(guān)職能部門、物業(yè)經(jīng)理等多種途徑、多種方式對(duì)管理人員進(jìn)行日常工作的績(jī)效考核。將以公司的《員工獎(jiǎng)懲條例》為依據(jù)，對(duì)管理人員進(jìn)行相應(yīng)的激勵(lì)和約束。對(duì)工作不負(fù)責(zé)任或違反紀(jì)律的管理人員，則給予相應(yīng)的處分，并進(jìn)行工資的升、降制度?；谏钊胝{(diào)研的基礎(chǔ)，擬對(duì)鴻意星城項(xiàng)目的物業(yè)管理采取全方位酒店化物業(yè)管理服務(wù)模式。我們的管理思路是： ●強(qiáng)調(diào)成本控制意識(shí)和成本管理程序 ●強(qiáng)調(diào)流程團(tuán)隊(duì)的有效運(yùn)作和服務(wù)流程的持續(xù)改進(jìn) ●強(qiáng)調(diào)公眾服務(wù)的規(guī)范化與特約服務(wù)的個(gè)性化 ●致力于共用設(shè)施、設(shè)備的持續(xù)改進(jìn)和功能提升 ●致力于培養(yǎng)員工