【正文】 下的工程招標(biāo)代理業(yè)務(wù)。工程招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)資格分為甲、乙兩級(jí)。 招標(biāo)人不具有編制招標(biāo)文件和組織評(píng)標(biāo)能力的，工程建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行招標(biāo)應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資格的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)。任何單位和個(gè)人不得強(qiáng)制其委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜。 工程招標(biāo)的條件 應(yīng)當(dāng)注意工程招標(biāo)須具備下列條件： （ 1）按照國家有關(guān)規(guī)定需要履行項(xiàng)目審批手續(xù)的，已經(jīng)履行審批手 續(xù)；（ 2） 工程資金或者資金來源已經(jīng)落實(shí)；（ 3）施工招標(biāo)的，焦保宏律師實(shí)務(wù)研究 企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防范培訓(xùn)之建筑房地產(chǎn) 4 應(yīng)有滿足需要的設(shè)計(jì)文件及其他技術(shù)資料；（ 4）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他條件。 （ 5）使用國際組織或者外國政府資金的項(xiàng)目的范圍包括： ① 使用世界銀行、亞洲開發(fā)銀行等國際組織貸款資金的項(xiàng)目； ② 使用外國政府及其機(jī)構(gòu)貸款資金的項(xiàng)目； ③ 使用國際組織或 者外國政府援助資金的項(xiàng)目。 （ 3）使用國有資金投資項(xiàng)目的范圍包括： ① 使用各級(jí)財(cái)政預(yù)算資金的項(xiàng)目； ② 使用納入財(cái)政管理的各種政府性專項(xiàng)建設(shè)基金的項(xiàng)目； ③ 使用國有企業(yè)事業(yè)單位自有資金，并且國有資產(chǎn)投資者實(shí)際擁有控制權(quán)的項(xiàng)目。 （ 1）根據(jù)《工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》（國家計(jì)委令第 3 號(hào)）規(guī)定，關(guān)系社會(huì)公共利益、公眾安全的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的范圍包括： ① 煤炭、石油、天然氣、電力、新能源等能源項(xiàng)目； ② 鐵路、公路、管道、水運(yùn)、航空以及其他交通運(yùn)輸業(yè)等交通運(yùn)輸項(xiàng)目； ③ 郵政、電信樞紐、通信、信息網(wǎng)絡(luò)等郵電通訊項(xiàng)目； ④ 防洪、灌溉、排澇、引 （供）水、灘涂治理、水土保持、水利樞紐等水利項(xiàng)目； ⑤ 道路、橋梁、地鐵和輕軌交通、污水排放及處理、垃圾處理、地下管道、公共停車場等城市設(shè)施項(xiàng)目； ⑥ 生態(tài)環(huán)境保護(hù)項(xiàng)目； ⑦ 其他基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。 必須招標(biāo)的工程建設(shè)項(xiàng)目 根據(jù)《招標(biāo)投標(biāo)法》和國家計(jì)委《工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》的規(guī)定， （一）大型基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等關(guān)系社會(huì)公共利益、公眾安全的項(xiàng)目； （二）全部或者部分使用國有資金投資或者國家融資的項(xiàng)目；（三）使用國際組織或者外國政府貸款、援助資金的項(xiàng)目。 第一部分 建設(shè)工程相關(guān)法律問題 建筑工程，是指各類房屋建筑及其附屬設(shè)施和與其配套的線路、管道、設(shè)備安裝工程及室內(nèi)外裝飾裝修工程。房地產(chǎn)業(yè)涉及的法律問題非常 繁雜 ，最容易發(fā)生糾紛的法律問題主要集中在建設(shè)工程的施工、商品房買賣以及物業(yè)管理方面。企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防范培訓(xùn)之建筑房地產(chǎn) 內(nèi)容 : 第一部分 房地產(chǎn)建設(shè)工 程相關(guān)法律問題 第二部分 商品房預(yù)售相關(guān)法律問題 第三部分 物業(yè)管理相關(guān)法律問題 房地產(chǎn)業(yè)是我國新興的支柱產(chǎn)業(yè)，規(guī)范和引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展是我國政府一項(xiàng)緊迫任務(wù)。近幾年來，國家立法機(jī)關(guān)、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)等部門陸續(xù)出臺(tái)了一系列有關(guān)房地產(chǎn)方面的法律法規(guī)和司法解釋，包括《城市房地產(chǎn)管理法》、《商品房銷售管理辦法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《城市房屋租賃管理辦法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》、《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾 紛案件適用法律問題的解釋》以及《物業(yè)管理?xiàng)l例》等。 筆者此文主要 內(nèi)容就是建設(shè)工程的招標(biāo)施工、商品房買賣以及物業(yè)管理中的法律問題及實(shí)務(wù)操作。 一、建設(shè)工程招投標(biāo)法律實(shí)務(wù) （一）、招標(biāo) 是否必須招標(biāo)的審查 根據(jù)《招標(biāo)投標(biāo)法》第三條的規(guī)定，建設(shè)工程招標(biāo)首先應(yīng)注意 建焦保宏律師實(shí)務(wù)研究 企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防范培訓(xùn)之建筑房地產(chǎn) 2 設(shè)項(xiàng) 目 是否屬于必須公開招標(biāo)的范圍。包括項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等的采購， 達(dá)到下列標(biāo)準(zhǔn)之一的，必須進(jìn)行招標(biāo)：① 施工單項(xiàng)合同估算價(jià)在 200 萬元人民幣以上的； ② 重要設(shè)備、材料等貨物的采購，單項(xiàng)合同估算價(jià) 在 100萬元人民幣以上的；③ 勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理等服務(wù)的采購，單項(xiàng)合同估算價(jià)在 50 萬元人民幣以上的；④ 單項(xiàng)合同估算價(jià)低于第①、②、③項(xiàng)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，但項(xiàng)目總投資額在 3000萬元人民幣以上的。 （ 2）關(guān)系社會(huì)公共利益、公眾安全的公用事業(yè)項(xiàng)目的范圍包括： ① 供水、供電、供氣、供熱等市政工程項(xiàng)目； ② 科技、教育、文化等項(xiàng)目； ③ 體育、旅游等項(xiàng)目； ④ 衛(wèi)生、社會(huì)福利等項(xiàng)目； 焦保宏律師實(shí)務(wù)研究 企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防范培訓(xùn)之建筑房地產(chǎn) 3 ⑤ 商品住宅，包括經(jīng)濟(jì)適用住房； ⑥ 其他公用事業(yè)項(xiàng)目。 （ 4）國家融資項(xiàng)目的范圍包括： ① 使用國家發(fā)行債券所籌資金的項(xiàng)目； ② 使用國家對(duì)外借款或者擔(dān)保所籌資金的項(xiàng)目； ③ 使用國家政策性貸款的項(xiàng)目； ④ 國家授權(quán)投資主體融資的項(xiàng)目； ⑤ 國家特許的融資項(xiàng)目。 可不進(jìn)行施工招標(biāo)的項(xiàng)目 有下列情形之一的，經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門批準(zhǔn)，可以不進(jìn)行施工招標(biāo)： （ 1）停建或者緩建后恢復(fù)建設(shè)的單位工程，且承包人未發(fā)生變更的； （ 2）施工企業(yè)自建自用的工程，且該施工企業(yè)資質(zhì)等級(jí)符合工程要求的； （ 3）在建工程追加的附屬小型工程或者主體加層工程，且承包人未發(fā)生變更的； （ 4）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他情形。 自行招標(biāo)和委托招標(biāo) 應(yīng)注意招標(biāo)人具有編制招標(biāo)文件和組織評(píng)標(biāo)能力的，可以自行辦理招標(biāo)事宜。依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目，招標(biāo)人自行辦理招標(biāo)事宜的，應(yīng)當(dāng)向有關(guān)行政監(jiān)督部門備案。 招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)及其資 格 招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)是依法設(shè)立、從事招標(biāo)代理業(yè)務(wù)并提供相關(guān)服務(wù)的社會(huì)中介組織。應(yīng)注意工程招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)可以跨省、自治區(qū)、直轄市承擔(dān)工程招標(biāo)代理業(yè)務(wù)。 公開招標(biāo)和邀請招標(biāo) 招標(biāo)方式可分為公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)。 應(yīng)注意招標(biāo)人采用公開招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)發(fā)布招標(biāo)公告，應(yīng)當(dāng)通過國家指定的報(bào)刊、信息網(wǎng)絡(luò)或者其他媒介發(fā)布。 招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請書應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人的名稱和地址、招標(biāo)項(xiàng)目的性質(zhì)、數(shù)量、實(shí)施地點(diǎn)和時(shí)間以及獲取招標(biāo)文件的辦法等事項(xiàng)。實(shí)行資格預(yù)審的 招標(biāo)工程，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請書中載明資格預(yù)審的條件和獲取資格預(yù)審文件的辦法。 經(jīng)資格預(yù)審后，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請人發(fā)出資格預(yù)審合格通知書，告知獲取招標(biāo)文件的時(shí)間、地點(diǎn)和方法，并同時(shí)向資格預(yù)審不合格的投標(biāo)申請人告知資格預(yù)審結(jié)果。 招標(biāo)文件 （ 1）施工招標(biāo)的招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)招標(biāo)工程的特點(diǎn)和需要，自行或者委托工程招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)編制招標(biāo)文件。 應(yīng)注意依法必須進(jìn)行施工招標(biāo)的工程，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件發(fā)出的同時(shí)，將招標(biāo)文件報(bào)工程所在地的縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門備案。 招標(biāo)文件的修改和要求提交投標(biāo)文件的時(shí)限 應(yīng)注意招標(biāo)人對(duì)已發(fā)出的招標(biāo)文件進(jìn)行必要的澄清或者修改的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件截止時(shí)間至少 15 日前，以書面形式通知所有招標(biāo)文件收受人，并同時(shí)報(bào)工程所在地的縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門備案。 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)確定投標(biāo)人編制投標(biāo)文件所需要的合理時(shí)間。 （二）、投標(biāo) 投標(biāo)人的資格審查 應(yīng)注意施工投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的施工企業(yè)資質(zhì)，并在工程業(yè)績、技術(shù)能力、項(xiàng)目經(jīng)理資格條件、財(cái)務(wù)狀況等方面滿足招標(biāo)文件提出的要求。境外設(shè)計(jì)單位參加國內(nèi)建筑工程設(shè)計(jì)投標(biāo)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門批準(zhǔn)。招標(biāo)文件允許投標(biāo)人提供備選標(biāo)的，投標(biāo)人可以按照招標(biāo)文件的要求提交替代方案，并作出相應(yīng)報(bào)價(jià)作備選標(biāo)。 其中應(yīng)包括擬派出的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人與主要技術(shù)人員的簡歷、業(yè)績和擬用于完成招標(biāo)項(xiàng)目的機(jī)械設(shè)備等。招標(biāo)人收到投標(biāo)文件后，應(yīng)當(dāng)向投標(biāo)人出具標(biāo)明簽收人和簽收時(shí)間的憑證，并妥善保存投標(biāo)文件。 投標(biāo)人在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前，可以補(bǔ)充、修改或者撤回已提交的投標(biāo)文件。 投標(biāo)擔(dān)保 應(yīng)注意招標(biāo)人在招標(biāo)文件中要求投標(biāo)人提交投標(biāo)擔(dān)保的。投標(biāo)保證金可以使用支票、銀行匯票等，一般不得超過投標(biāo)總價(jià)的 2％，最高不得超過 50萬元。 聯(lián)合投標(biāo) 應(yīng)注意兩個(gè)以上法人或者其他組織可以組成一個(gè)聯(lián)合體，以一個(gè)投標(biāo)人的身份共同投標(biāo)。由同一專業(yè)的單位組成的聯(lián)合體，按照資質(zhì)等級(jí)較低的單位確定資質(zhì)等級(jí)。聯(lián)合體中標(biāo)的，聯(lián)合體各方應(yīng)當(dāng)共同與招標(biāo)人簽訂合同，就中標(biāo)項(xiàng)目向招標(biāo)人承擔(dān)連帶責(zé)任。 投標(biāo)人不得與招標(biāo)人串通投標(biāo)，損害國家利益、社會(huì)公共利益或焦保宏律師實(shí)務(wù)研究 企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防范培訓(xùn)之建筑房地產(chǎn) 8 者他人的合法權(quán)益。 投標(biāo)人不得以低于成本的報(bào)價(jià)競標(biāo)，也不得以他人名義投標(biāo)或者以其他方式弄虛作假，騙取中標(biāo)。開標(biāo)應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定進(jìn)行： 由投標(biāo)人或者其推選的代表檢查投標(biāo)文件的密封情況，也可以由招標(biāo)人委托的公證機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢查并公證。 招標(biāo)人在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間