【正文】 主要是對(duì)合同法第九十四條關(guān)于合同解除權(quán)規(guī)定適用于建設(shè)工程施工合同的具體化，其目的是通過明確解除合同的條件，防止合同隨意被解除，從而保證建設(shè)工程施工合同全面實(shí)際履行。 發(fā)包人有上列情形且致使 承包人無法施工，在催告的合理期限內(nèi)發(fā)包人仍未履行的，承包人可解除合同。非法定事由或合同有關(guān)的約定，未經(jīng)雙方協(xié)商一致，承發(fā)包雙方的任何一方不得變更或解除合同。應(yīng)按時(shí)支付的工程款包括承發(fā)包合同有約定的預(yù)付款（備料款）、進(jìn)度款和結(jié)算款以及已符合合同約定條件應(yīng)當(dāng)返焦保宏律師實(shí)務(wù)研究 企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防范培訓(xùn)之建筑房地產(chǎn) 17 還的質(zhì)量保證金、履約保證金和保修金等款項(xiàng)。在此僅僅討論工程施工合同。 分包工程的承包人從業(yè)資質(zhì)與資格審查 應(yīng)當(dāng)注意審查分包工程的承包人資質(zhì)證書所許可的業(yè)務(wù)范圍與其承包的分包工程業(yè)務(wù)是否一致；分包工程的承包人是否為個(gè)人。在審查施工許可證時(shí)應(yīng)當(dāng)注意審查下列內(nèi)容： （ 1） 施工許可證上的工程名稱、地點(diǎn)、規(guī)模等內(nèi)容是否與依法簽訂的建設(shè)工程施工承包合同相一致； （ 2） 發(fā)包人有無為了規(guī)避申領(lǐng)施工許可證，而故意將應(yīng)申領(lǐng)施工許可證的工程項(xiàng)目分解為若干限額為工程投資額在 30 萬元以下或者建筑面積在 300平方米以下的工程項(xiàng)目； （ 3） 是否存在自領(lǐng)取施工許可證之日起超過３個(gè)月不開工又不申請(qǐng)延期或者超過６個(gè)月不開工的情形； （ 4） 發(fā)包人有無在中止施工滿一年的工程恢復(fù)施工前，報(bào)發(fā)證機(jī)關(guān)核驗(yàn)施工許可證。 ③ 決標(biāo)后，一要草擬并審查招投標(biāo)雙方之間的工程承發(fā)包合同；二要處理雙方在合同履行過程中發(fā)生的爭(zhēng)議及招標(biāo)方因此工程而與第三方發(fā)生的糾紛。若否，可代理己方向招標(biāo)方提出意見或異議，甚至向招標(biāo)方的上級(jí)行政主管部門投訴。 ② 監(jiān)督招標(biāo)方的工作，主要是： A． 審查招標(biāo)文件?！墩袠?biāo)投標(biāo)法》第四十二條規(guī)定：“評(píng)標(biāo)委員會(huì)經(jīng)評(píng)審，認(rèn)為所有投標(biāo)都不符合招標(biāo)文件要求的，可以否決所有投標(biāo)。《招標(biāo)投標(biāo)法》第二十八條規(guī)定：“投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前，將投標(biāo)文件送達(dá)投標(biāo)地點(diǎn)。招標(biāo)人與中標(biāo)人不按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立合同的，或者招標(biāo)人、中標(biāo)人訂立背離招投標(biāo)文件實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的合同的，《招標(biāo)投標(biāo)法》第五十九條規(guī)定，可以“責(zé)令改正”。招標(biāo)人違反法律規(guī)定，對(duì)必須招標(biāo)的項(xiàng)目不招標(biāo)的，將必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目化整為零或者以其他任何方式規(guī)避招標(biāo)的，《招標(biāo)投標(biāo)法》第四十九條規(guī)定，可以“責(zé)令限期改正”。 招標(biāo)人無正當(dāng)理由不與中標(biāo)人簽訂合同，給中標(biāo)人造成損失的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)給予賠償。委托工程招標(biāo)代理的，還應(yīng)當(dāng)附工程施工招標(biāo)代理委托合同。 中標(biāo)通知書對(duì)招標(biāo)人和中標(biāo)人具有法律效力。招標(biāo)人也可以授權(quán)評(píng)標(biāo)委員會(huì)直接確定中標(biāo)人。 評(píng)標(biāo)委員會(huì)完成評(píng)標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)向招標(biāo)人提出書面評(píng)標(biāo)報(bào)告，闡明評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)各投標(biāo)文件的評(píng)審和比較意見，并按照招標(biāo)文件中規(guī)定的評(píng)標(biāo)方法，推薦不超過 3 名有排序的合格的中標(biāo)候選人。 評(píng)標(biāo)可以采用綜合評(píng)估法、經(jīng)評(píng)審的最低投標(biāo)價(jià)法或者法律法規(guī)允許的其他評(píng)標(biāo)方法。 經(jīng)評(píng)標(biāo)委員會(huì)論證，認(rèn)定該投標(biāo)人的報(bào)價(jià)低于其企業(yè)成本的，不能推薦為中標(biāo)候選人或者中標(biāo)人。 參加評(píng)標(biāo)委員會(huì)工作的注意事項(xiàng)：要注意審核開標(biāo)時(shí)間和地點(diǎn)的合法性、投標(biāo)文件的有效性、有效投標(biāo)文件是否對(duì)招標(biāo)文 件的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容作出響應(yīng)等，要根據(jù)項(xiàng)目特殊性起草有針對(duì)性的詢標(biāo)提綱，審核評(píng)標(biāo)方法的合法性等。評(píng)標(biāo)委員會(huì)的專家成員，應(yīng)當(dāng)由招標(biāo)人從建設(shè)行政主管部門及其他有關(guān)政府部門確定的專家名冊(cè)或者工程招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)的專家?guī)靸?nèi)相關(guān)專業(yè)的專家名單中確定。 開標(biāo)過程應(yīng)當(dāng)記錄，并存檔備查。 （三）、開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo) 開標(biāo)時(shí)間和地點(diǎn) 應(yīng)當(dāng)注意審查，開標(biāo)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo)文件截止時(shí)間的同一時(shí)間公開進(jìn)行，開標(biāo)地點(diǎn) 應(yīng)當(dāng)為招標(biāo)文件中預(yù)先確定的地點(diǎn)。 投標(biāo)人禁止行為 投標(biāo)人不得相互串通投標(biāo)報(bào)價(jià)，不得排擠其他投標(biāo)人的公平競(jìng)爭(zhēng)，損害招標(biāo)人或者其他投標(biāo)人的合法權(quán)益。聯(lián)合體各方均應(yīng)當(dāng)具備承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目的相應(yīng)能力和相應(yīng)的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理資格條件。投標(biāo)擔(dān)?？梢圆捎猛稑?biāo)保函或者投標(biāo)保證金的方式。在開標(biāo)前，任何單位和個(gè)人均不得開啟投標(biāo)文件。應(yīng)注意施工投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容： （ 1）投標(biāo)函； （ 2）施工組織設(shè)計(jì)或者施工方案； 焦保宏律師實(shí)務(wù)研究 企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防范培訓(xùn)之建筑房地產(chǎn) 7 （ 3）投標(biāo)報(bào)價(jià)； （ 4）招標(biāo)文件要求提供的其他材料。 設(shè)計(jì)投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)具有與招標(biāo)項(xiàng)目相適應(yīng)的工程設(shè)計(jì)資質(zhì)。該澄清或者修改 的內(nèi)容為招標(biāo)文件的組成部分。應(yīng)注意招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容： ① 投標(biāo)須知，包括工程概況、招標(biāo)范圍、資格審查條件、工程資金來源或者落實(shí)情況（包括銀行出具的資金證明）、標(biāo)段劃分、工期要求、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、現(xiàn)場(chǎng)踏勘和答疑安排、投標(biāo)文件編制、提交、修改、撤回的要求、投標(biāo)報(bào)價(jià)要求、投標(biāo)有效期、開標(biāo)的時(shí)間和地點(diǎn)、評(píng)標(biāo)的方法和標(biāo)準(zhǔn)等； ② 招標(biāo)工程的技術(shù)要求和設(shè)計(jì)文件； ③ 采用工程量清單招標(biāo)的，應(yīng)當(dāng)提供工程量清單 ； ④ 投標(biāo)函的格式及附錄； ⑤ 擬簽訂合同的主要條款； ⑥ 要求投標(biāo)人提交的其他材料。 資格預(yù)審文件一般應(yīng)當(dāng)包括資格預(yù)審申請(qǐng)書格式、申請(qǐng)人須知，焦保宏律師實(shí)務(wù)研究 企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防范培訓(xùn)之建筑房地產(chǎn) 5 以及需要投標(biāo)申請(qǐng)人提供的企業(yè)資質(zhì)、業(yè)績(jī)、技術(shù)裝備、財(cái)務(wù)狀況和擬派出的項(xiàng)目經(jīng)理與主要技術(shù)人員的簡(jiǎn)歷、業(yè)績(jī)等證明材料。招標(biāo)人采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向三個(gè)以上具備承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目的能力、資信良好的特定的法人或者其他組織發(fā)出招標(biāo)邀請(qǐng)書。但乙級(jí)工程招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)只能承擔(dān)工程投資額（不含征地費(fèi)、大市政配套費(fèi)與拆遷補(bǔ)償費(fèi)） 3000萬元以下的工程招標(biāo)代理業(yè)務(wù)。 招標(biāo)人不具有編制招標(biāo)文件和組織評(píng)標(biāo)能力的，工程建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行招標(biāo)應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資格的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)。 工程招標(biāo)的條件 應(yīng)當(dāng)注意工程招標(biāo)須具備下列條件： （ 1）按照國家有關(guān)規(guī)定需要履行項(xiàng)目審批手續(xù)的，已經(jīng)履行審批手 續(xù)；（ 2） 工程資金或者資金來源已經(jīng)落實(shí)；（ 3）施工招標(biāo)的，焦保宏律師實(shí)務(wù)研究 企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防范培訓(xùn)之建筑房地產(chǎn) 4 應(yīng)有滿足需要的設(shè)計(jì)文件及其他技術(shù)資料；（ 4）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他條件。 （ 3）使用國有資金投資項(xiàng)目的范圍包括： ① 使用各級(jí)財(cái)政預(yù)算資金的項(xiàng)目； ② 使用納入財(cái)政管理的各種政府性專項(xiàng)建設(shè)基金的項(xiàng)目； ③ 使用國有企業(yè)事業(yè)單位自有資金，并且國有資產(chǎn)投資者實(shí)際擁有控制權(quán)的項(xiàng)目。 必須招標(biāo)的工程建設(shè)項(xiàng)目 根據(jù)《招標(biāo)投標(biāo)法》和國家計(jì)委《工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》的規(guī)定， （一）大型基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等關(guān)系社會(huì)公共利益、公眾安全的項(xiàng)目； （二）全部或者部分使用國有資金投資或者國家融資的項(xiàng)目；（三）使用國際組織或者外國政府貸款、援助資金的項(xiàng)目。房地產(chǎn)業(yè)涉及的法律問題非常 繁雜 ，最容易發(fā)生糾紛的法律問題主要集中在建設(shè)工程的施工、商品房買賣以及物業(yè)管理方面。近幾年來，國家立法機(jī)關(guān)、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)等部門陸續(xù)出臺(tái)了一系列有關(guān)房地產(chǎn)方面的法律法規(guī)和司法解釋，包括《城市房地產(chǎn)管理法》、《商品房銷售管理辦法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《城市房屋租賃管理辦法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》、《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾 紛案件適用法律問題的解釋》以及《物業(yè)管理?xiàng)l例》等。 一、建設(shè)工程招投標(biāo)法律實(shí)務(wù) （一）、招標(biāo) 是否必須招標(biāo)的審查 根據(jù)《招標(biāo)投標(biāo)法》第三條的規(guī)定，建設(shè)工程招標(biāo)首先應(yīng)注意 建焦保宏律師實(shí)務(wù)研究 企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防范培訓(xùn)之建筑房地產(chǎn) 2 設(shè)項(xiàng) 目 是否屬于必須公開招標(biāo)的范圍。 （ 2）關(guān)系社會(huì)公共利益、公眾安全的公用事業(yè)項(xiàng)目的范圍包括： ① 供水、供電、供氣、供熱等市政工程項(xiàng)目； ② 科技、教育、文化等項(xiàng)目； ③ 體育、旅游等項(xiàng)目； ④ 衛(wèi)生、社會(huì)福利等項(xiàng)目； 焦保宏律師實(shí)務(wù)研究 企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防范培訓(xùn)之建筑房地產(chǎn) 3 ⑤ 商品住宅，包括經(jīng)濟(jì)適用住房； ⑥ 其他公用事業(yè)項(xiàng)目。 可不進(jìn)行施工招標(biāo)的項(xiàng)目 有下列情形之一的，經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門批準(zhǔn)，可以不進(jìn)行施工招標(biāo)： （ 1）停建或者緩建后恢復(fù)建設(shè)的單位工程，且承包人未發(fā)生變更的； （ 2）施工企業(yè)自建自用的工程，且該施工企業(yè)資質(zhì)等級(jí)符合工程要求的； （ 3）在建工程追加的附屬小型工程或者主體加層工程，且承包人未發(fā)生變更的； （ 4）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他情形。依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目，招標(biāo)人自行辦理招標(biāo)事宜的，應(yīng)當(dāng)向有關(guān)行政監(jiān)督部門備案。應(yīng)注意工程招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)可以跨省、自治區(qū)、直轄市承擔(dān)工程招標(biāo)代理業(yè)務(wù)。 應(yīng)注意招標(biāo)