某地產(chǎn)公司項(xiàng)目立項(xiàng)管理規(guī)范-展示頁(yè)
2025-04-21 13:39本頁(yè)面
【正文】 決策委員會(huì)完成。 財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)根據(jù)項(xiàng)目要求，完成財(cái)務(wù)資金計(jì)劃報(bào)告。 設(shè)計(jì)工程部根據(jù)項(xiàng)目建議書(shū)、當(dāng)?shù)爻鞘锌傮w規(guī)劃、基地現(xiàn)狀和市調(diào)報(bào)告等編制規(guī)劃建議書(shū)。（詳《項(xiàng)目可行性報(bào)告制定導(dǎo)則》）。 工作重點(diǎn)：結(jié)合詳細(xì)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告、規(guī)劃建議書(shū)、成本分析報(bào)告和財(cái)務(wù)報(bào)告完成《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》。 時(shí)間要求： 1月左右。 《項(xiàng)目建議書(shū)》若被項(xiàng)目決策委員會(huì)否決,則項(xiàng)目即行終止。項(xiàng)目決策委員會(huì)由相關(guān)部門(mén)、地區(qū)及企管公司主管副總、總經(jīng)理和董事會(huì)組成。（詳《項(xiàng)目建議書(shū)制定導(dǎo)則》） 終稿定稿后，相關(guān)人員在《項(xiàng)目建議書(shū)評(píng)定表》上簽字確認(rèn)。 工作重點(diǎn)：進(jìn)行項(xiàng)目前期調(diào)研，整理項(xiàng)目客觀資料，形成《項(xiàng)目建議書(shū)》。2. 項(xiàng)目立項(xiàng)管理操作程序流程圖本程序用于所有項(xiàng)目立項(xiàng)的總體控制。 項(xiàng)目立項(xiàng)管理工作以控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綜合效益的最大化為目標(biāo)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需在董事會(huì)正式簽發(fā)項(xiàng)目決策批準(zhǔn)書(shū)后，方能進(jìn)行下一步工作。【職責(zé)】 由企管公司發(fā)展部負(fù)責(zé)編制、修訂和執(zhí)行。項(xiàng)目立項(xiàng)管理規(guī)范第一章 項(xiàng)目立項(xiàng)管理程序【目的】 為提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)決策管理水平，控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，確保開(kāi)發(fā)效益，特編制此管理程序?！痉秶?適用于所有項(xiàng)目的立項(xiàng)決策。1. 原則 所有項(xiàng)目的立項(xiàng)工作要求在集團(tuán)和企管公司統(tǒng)一、全面的領(lǐng)導(dǎo)下開(kāi)展。 發(fā)展部為項(xiàng)目立項(xiàng)管理工作的職能管理部門(mén)，其他部門(mén)及直屬地產(chǎn)公司協(xié)作。 項(xiàng)目立項(xiàng)管理工作分三個(gè)部分進(jìn)行管理：項(xiàng)目建議書(shū)、項(xiàng)目可行性研究和土地談判。見(jiàn)（圖—1）第二章 項(xiàng)目立項(xiàng)管理細(xì)則 項(xiàng)目建議書(shū)階段實(shí)施細(xì)則 工作目標(biāo):以市場(chǎng)調(diào)查為依據(jù)進(jìn)行項(xiàng)目機(jī)會(huì)研究,為項(xiàng)目投資提供方向性建議,提出項(xiàng)目運(yùn)作的必要性和可能性。 細(xì)則：《項(xiàng)目建議書(shū)》初稿后，由企管公司內(nèi)部組織研討形成決議，并就決議修改完成《項(xiàng)目建議書(shū)》終稿。 《項(xiàng)目建議書(shū)》的評(píng)審決策由項(xiàng)目決策委員會(huì)完成。（圖—1）項(xiàng)目立項(xiàng)管理操作程序流程圖項(xiàng)目前期調(diào)研(發(fā)展部)項(xiàng)目建議書(shū)(發(fā)展部)否決放棄決策委員會(huì)評(píng)審修改通過(guò)土地談判 項(xiàng)目可行性研究市場(chǎng)調(diào)查招標(biāo)委托成本分析報(bào)告（預(yù)算合同部）詳細(xì)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告（發(fā)展部）規(guī)劃建議書(shū)（設(shè)計(jì)工程部）財(cái)務(wù)報(bào)告（財(cái)務(wù)部） 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(發(fā)展部)決策委員會(huì)評(píng)審修改通過(guò)項(xiàng)目決策批準(zhǔn)書(shū) 接項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理程序 就項(xiàng)目決策委員會(huì)提出的質(zhì)詢和修改建議，需在1周內(nèi)給予答復(fù)并對(duì)《項(xiàng)目建議書(shū)》進(jìn)行修改后再報(bào)委員會(huì)評(píng)審直至通過(guò)。《項(xiàng)目建議書(shū)》為擬定可行性研究報(bào)告和進(jìn)行土地合同談判的依據(jù)。 責(zé)任人：發(fā)展部 相關(guān)附件： 《項(xiàng)目建議書(shū)制定導(dǎo)則》 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告實(shí)施細(xì)則 工作目標(biāo)：進(jìn)行全面的分析評(píng)價(jià)，為項(xiàng)目決策提供基本依據(jù)。 細(xì)則：《項(xiàng)目可行性報(bào)告》初稿后，由企管公司內(nèi)部組織研討形成決議，并就決議修改完成《項(xiàng)目可行性報(bào)告》終稿。此部分工作可由發(fā)展部或直屬地產(chǎn)公司委托有關(guān)咨詢公司完成。 預(yù)算合同部根據(jù)詳細(xì)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告和規(guī)劃建議書(shū)，結(jié)合當(dāng)?shù)氐脑靸r(jià)情況和政策，完成項(xiàng)目成本分析報(bào)告。 終稿定稿后，相關(guān)人員在《項(xiàng)目可行性報(bào)告評(píng)定表》上簽字確認(rèn)。，需在1周內(nèi)給予答復(fù)并對(duì)《項(xiàng)目建議書(shū)》進(jìn)行修改后再報(bào)委員會(huì)評(píng)審直至通過(guò)，批準(zhǔn)后簽發(fā)《項(xiàng)目決策批準(zhǔn)書(shū)》。 時(shí)間要求： 1－2月。 相關(guān)附件： 《項(xiàng)目可行性報(bào)告制定導(dǎo)則》 土地談判實(shí)施細(xì)則 工作重點(diǎn)：確定土地成本，簽訂土地合同。 《項(xiàng)目建議書(shū)》為土地談判和合同制定的依據(jù)。 談判小組由發(fā)展部相關(guān)人員、企管公司主管副總和律師組成。土地情況調(diào)查摸底。 責(zé)任人：發(fā)展部組織協(xié)調(diào)制定合同并談判?！痉秶?適用于所有項(xiàng)目。制定方式由企管公司發(fā)展部項(xiàng)目調(diào)研后分析整理完成。 城市規(guī)劃及發(fā)展分析 城市規(guī)劃發(fā)展的主要方向（城市商業(yè)發(fā)展的主要方向）。 基地狀況分析 項(xiàng)目用地城市區(qū)位價(jià)值分析。 項(xiàng)目用地的地形圖與控規(guī)圖紙資料及現(xiàn)場(chǎng)踏勘。 用地形狀。 用地可見(jiàn)性。確認(rèn)建筑性質(zhì)、使用年限、改造變更用途的可能性；確認(rèn)周邊建筑物對(duì)本地塊的影響，包括：遮擋、噪音、污染、交通、服務(wù)等方面。（及商業(yè)繁華）情況。 有無(wú)空中高壓走廊、微波通道。 地塊權(quán)屬 土地証情況。 地塊的獲得方式：出讓、轉(zhuǎn)讓或委托。 城市有關(guān)規(guī)費(fèi)政策情況。2. 6 市場(chǎng)情況分析 市民居住模式（商業(yè)消費(fèi)模式）分析。 市場(chǎng)樓盤(pán)售價(jià)和銷售情況分析（市場(chǎng)商鋪?zhàn)馐酆弯N售情況分析）。） 交通資源（在可達(dá)距離范圍內(nèi)的交通方式、站點(diǎn)、服務(wù)時(shí)間、連接區(qū)域、與重要城市節(jié)點(diǎn)的交通時(shí)間）（示例：上海新梅廣場(chǎng)，可利用交通資源地鐵1號(hào)線外環(huán)路站，15分鐘之內(nèi)可達(dá)徐家匯，站點(diǎn)與新美廣場(chǎng)之間為城市快速路阻隔，該道路為封閉快速路，雙向10車道，利用方式為開(kāi)發(fā)商出資架設(shè)過(guò)街行人天橋，天橋建成后，行人可以在5分鐘之內(nèi)從小區(qū)出入口到達(dá)地鐵外環(huán)路站） 城市配套服務(wù)資源（在可達(dá)距離范圍內(nèi)的城市商業(yè)服務(wù)配套資源的種類、規(guī)模、服務(wù)能力，以及缺欠配套項(xiàng)目明細(xì)）項(xiàng)目機(jī)會(huì)評(píng)價(jià) 規(guī)劃設(shè)想：每個(gè)方案均列明規(guī)劃指標(biāo)情況以供分析評(píng)價(jià)。 銷售（租售）分
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