【正文】 員根據經理意見建立各級檔案目錄并將各類文件、資料、圖紙、記錄按目錄要求存檔。(3) 文秘檔案員責任：檔案建立；檔案修改；檔案整理；銷毀更新；檔案資料分析報告；接受經理和上一級檔案管理人員檢查；檢查工程部各級人員檔案工作情況。二．工程檔案管理程序1. 工程檔案管理責任(1) 工程部經理責任：設置文秘檔案員；確定檔案目錄；設置檔案保密等級；檢查檔案情況。2. 工程檔案設置三級目錄，第一級目錄為類別目錄，第二級目錄為程序文件目錄，第三級目錄為工作單目錄。為加強工程檔案管理特制定本管理制度。領班以上各級人員均應對“未完成”和“等備件”的工作單給以高度重視，積級采取相應措施并向工程部報告原因。4. 凡是文字表達不清，而需要附圖說明的工作應附圖說明，圖中尺寸比例要標清楚。10 / 772. 補配鑰匙及換鎖工作，應先到保安部申請，填寫“補、配鑰匙申請表” ，不能憑工作單補、配鑰匙。7. 使用部門采購的新設備應及時通知工程部，以便配合使用前的檢查及調試，及時將圖紙資料交工程部閱存。5. 當工程部人員完成工作后，當事人予以驗收、復查，合格后在工作驗查一欄簽名。3. 工程部調度人員接到返回的工作單后，應按專業(yè)分檢，分放在工單分派欄中，分派欄包括“待修理” 、 “正在修理” 、 “已完成” 、 “未完成” 、 “等備件” 。2. 工作單一式三聯(lián)：分為三種顏色的單子。調度人員每日應做出統(tǒng)計，每月做出工單月報送交工程部。大廈通常分為空水、強電、弱電、綜合維修等專業(yè)。3. 憑工作單到庫房領料，便于大廈各部門核算，同時也有利于庫房管理、統(tǒng)計。9 / 77工作單管理制度：1. 有利于檢查工作質量，責任落實到人。2. 根據員工的工作業(yè)績，對在以下方面有突出貢獻的將報請物業(yè)管理中心給予獎勵：(1)工作勤于職守，成績顯著；(2)業(yè)務技術精良，成效顯著；(3)勤儉節(jié)約，效果明顯；(4)技術革新，效果突出；(5)發(fā)現(xiàn)重大隱患，避免事故發(fā)生。(2)每季度由各個專業(yè)主管對所屬員工技能情況工作表現(xiàn)進行評定，工程部經理對專業(yè)主管工作業(yè)績進行評定。8 / 77工程部工作考核獎懲制度為充分調動員工的積極性，表揚先進，批評落后，特制定獎勵和懲罰制度。(9) 班組人員調整。(7) 系統(tǒng)及主要設備技術改造或移位安裝。(5) 系統(tǒng)運行方式較大改變。(3) 員工的違章、違紀現(xiàn)象。 下列情況必須報告經理：(1) 重點設備發(fā)生故障或停機檢修。(7) 員工加班、換班、補休、病假。(5) 重要零、部件改造、代換或加工修理。(3) 主要設備發(fā)生故障或停機。5. 報告內容如下： 下列情況必須報告領班：(1) 重點設備除正常操作外的調整。3. 報告情況應簡明扼要，情況敘述清楚，必要時應書面報告。2. 遇有特殊情況時應邊處理、邊報告。10. 編制設備保養(yǎng)條例及計劃和確定設備巡視檢查制度。8. 定期開展技術競賽活動和發(fā)動員工提出好的建議。6. 確定工作檢查制度和檢查各項規(guī)章、制度、規(guī)范的落實和執(zhí)行情況。4. 貫徹落實獎懲制度；作好每月的員工評估工作。2. 有嚴格的員工培訓計劃和技術考核制度。若在執(zhí)行過程中發(fā)現(xiàn)計劃不符合實際情況時可予以修正。若因客觀原因計劃無法按期完成時，應事先向領導說明。3. 各階段計劃必須與總體計劃相符合。2. 規(guī)劃和年度計劃由工程部提出，由物業(yè)管理中心行政部審核，項目報請物業(yè)管理中心經理。1 / 77廣州市瑞奇物業(yè)管理有限公司工程部規(guī)章制度2 / 77目 錄工程部行政制度 ................................................5工程部工作計劃管理制度 ..................................5工程部管理措施 ..........................................6工程部報告制度 ..........................................7工程部工作考核獎懲制度 ..................................8工作單管理制度 ..........................................9工程部檔案管理規(guī)定 .....................................11工程部鑰匙管理規(guī)定 .....................................13每日例會制度 ...........................................14責任區(qū)劃分制度 .........................................15入室服務規(guī)范 ...........................................16二級庫房管理規(guī)定 .......................................17工程部重要工作處理程序 .......................................18設備故障的排除和處理程序 ...............................18重大設備事故處理程序 ...................................193 / 77能源消耗控制程序 .......................................20工程部突發(fā)事件處理程序 .................................21工程部安全制度 ...............................................24工程部安全管理制度 .....................................24工程部消防安全管理制度 .................................25安全操作管理規(guī)程 .......................................27工具安全使用管理規(guī)定 ...................................28工程使用梯子安全操作規(guī)程 ...............................45高空作業(yè)安全操作規(guī)程 ...................................46重要機房門禁制度 .......................................47工程部運行、維修、巡檢制度 ...................................48工程部巡檢管理制度 .....................................48設備維修管理規(guī)定 .......................................49要害部位管理制度 .......................................50工程改造報批及管理 .....................................51工程部工具管理制度 .....................................52臨時用電管理制度 .......................................54停運機房、設備的檢查、清掃制度 .........................55配電室交接班制度 .......................................56空水專業(yè)交接班制度 .....................................57鍋爐專業(yè)交接班制度 .....................................58配電室值班制度 .........................................594 / 77空水專業(yè)值班制度 .......................................60弱電系統(tǒng)運行、巡視檢查制度 .............................61變配電室巡視檢查制度 ...................................62空水專業(yè)運行、巡視檢查制度 .............................63強電維修安全管理規(guī)定 ...................................64工程部主要工作程序及工作標準 .................................66一．工程部調度工作程序及工作標準 .......................66二．工程改造及維修 .....................................67三．購買工程材料 .......................................68四．弱電專業(yè)工作項目、程序和標準 .......................69五．強電專業(yè)工作程序和標準 .............................70六．空調專業(yè)工作程序和工作標準 .........................72七．給排水專業(yè)工作程序 和工作標準 .......................745 / 77工程部工作計劃管理制度工程部應根據管理目標制定工作計劃，并嚴格按計劃執(zhí)行，使工作井井有條。1. 根據小區(qū)存在的功能缺陷和小區(qū)的發(fā)展方向，制定十年發(fā)展規(guī)劃；每年應制定年度設備維護和更新改造計劃；每季、每月、每周、每日都應有具體實施計劃。季、月、周、日計劃由工程部自行制訂。4. 在日常工作中必須認真落實計劃內容，做到時間、人力、物力保障，保證計劃按期完成。5. 各級領導要經常檢查計劃執(zhí)行情況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。6 / 77工程部管理措施1. 制定各級崗位責任制。3. 堅持部門例會制度和工作匯報制度；做好每月的工作報告和工作總結。5. 制定操作程序、服務規(guī)范、工作標準。7. 經常不斷地整頓勞動紀律和整理工作秩序。9. 開源節(jié)流，作好能源、材料的節(jié)約和修舊利廢工作。7 / 77工程部報告制度工程部所有員工都有責任將工作情況和發(fā)現(xiàn)的問題向領導報告，具體規(guī)定如下：1. 正常工作完成情況逐級報告。情況緊急可越級上報。4. 領導在接受報告后應及時處理，處理后要做好記錄。(2) 采用新的運行方式。(4) 系統(tǒng)故障及檢修。(6) 領用工具、備件、材料（低值易耗品例外） 。(8) 與其它部門或班組協(xié)調工作。(2) 影響營業(yè)的設備故障或施工。(4) 客戶、其他部門提出的意見及建議。(6) 重點設備零、部件改換。(8) 系統(tǒng)及設備增改工程及外協(xié)施工。(10) 領班病、事假、補休、換班。1. 員工專業(yè)技能考核：(1)員工到崗后試用期滿轉正時進行基本技能考核，考核合格后方能轉正。(3)每次專業(yè)培訓適時安排考核。3. 對員工有以下行為者，將報請物業(yè)管理中心給予處罰：(1)違反物業(yè)管理中心員工守則和工程部管理制度；(2)在工作或值班期擅自脫崗；(3)由于工作失誤造成設備和人身安全事故；(4)工作態(tài)度和質量差，造成客戶投訴；(5)工作時間辦私事；(6)私自將大廈或客戶物品帶出大廈；(7)工作時間串崗聊天，喝酒，會客；(8)工作時間吵架；(9)發(fā)現(xiàn)問題未及時報告；(10) 其它違規(guī)、違紀行為。2. 憑工作單進入客戶區(qū)域，工作單就是工程維修人員進入客戶區(qū)域的通行證。4. 工程部調度接到維修電話通知后，填寫《維修工作單》 ，按照各專業(yè)分檢后通知各專業(yè)人員及時到客戶處進行維修。這樣安排，有利于派工派單，有利于值班主管掌握工作情況。二．使用和管理工作單的具體要求：1. 工作單是工程維修人員從事工作的憑據，各使用部門應認真、詳細填寫，以免影響服務效率及工作質量，工程部辦公室應設置工作單存欄。一聯(lián)為申請部門留底備查、二聯(lián)為工程部留底備查，三聯(lián)為維修完畢申請人簽字驗收，返回工程部留底備查。4. 工作單應寫清工作地點、工作內容，一份工單只填寫一項工作，便于工程部分派。6. 凡屬于供應商、裝修商保修范圍的設備需要維修，一般由簽約部門或使用部門聯(lián)系保修。三．其他注意事項：1. 發(fā)生停電、停水、跑水、電梯困人、設備運行異常等緊急現(xiàn)象及各部門巡查發(fā)現(xiàn)設備、設施存在問題時，可以電話方式通知工程部。3. 凡需要重新制作、翻修的工作，材料費在 300元以上的投資，一律填寫“客戶服務單” ，并由財務部審核，總辦批準后實施。5. 凡不能按相關規(guī)定及時完成的工單，存放在“未完成”一欄，并做好交接班；因工具、材料等原因而擱置的工作單，放在“等備件”格內，并及時申報采購單爭取及時恢復。11 / 77工程部檔案管理規(guī)定工程檔案是工程部運行管理樓宇建筑設施和設備的基本依據，加強工程檔案管理是工程部的一項重要工作。一．工程檔案目錄管理1. 工程檔案管理采取紙頁檔案和計算機檔案并行管理方式，基礎檔案材料要保留紙頁檔案，過程性檔案要逐步向無紙化檔案過渡。3. 工程檔案設置應與上一級檔案目錄設置一致。(2) 工程部責任：配合工程部經理進行工作。(4) 員工責任：認真進行原始資料的記錄；接受各級領導和檔案員的工作檢查。檔案要予以統(tǒng)一編號，并在每卷首頁建立目錄清單，同時在計算機中進行目錄登記。12 / 77(3) 工程檔案的查閱和借閱一 般 工 程 檔 案 查 閱 可 向 文 秘 檔 案 員 借 出 ， 在 工 程 部 辦 公 室