新景祥冠城水岸風(fēng)景4-5月營(yíng)銷推廣計(jì)劃-展示頁(yè)
2025-03-31 04:21本頁(yè)面
【正文】 需有鎮(zhèn)、村長(zhǎng)簽名） ? 憑鎮(zhèn)長(zhǎng)、村長(zhǎng)優(yōu)惠券上門購(gòu)房，可享二房 202三房 5000的即時(shí)優(yōu)惠，同時(shí)鎮(zhèn)長(zhǎng)、村長(zhǎng)推薦成功，按推薦套數(shù)，給予獎(jiǎng)勵(lì)。 ?受制于三房總價(jià)因素，客戶仍然接受度較低。 ?戶外 /短信 /朋友介紹是較好的信息渠道，需保持和加強(qiáng)。 ?來訪客戶，除關(guān)注售價(jià)、面積外，還較為關(guān)注樓層、位置朝向及付款方式，涉及實(shí)際購(gòu)買行為，較為理性。 來訪客戶關(guān)注點(diǎn) 1215332地段工程進(jìn)度售價(jià)戶型面積來電客戶關(guān)注點(diǎn) ?來電客戶中， 53組客戶首要關(guān)注價(jià)格。 ?相城區(qū)、東橋、黃橋客戶分別達(dá)到 9組、 2組、 2組。 ?值得關(guān)注，平江區(qū)來電達(dá) 12組，但了解到項(xiàng)目位置后，放棄關(guān)注。配合促銷活動(dòng)，起到了很好的 逼定成交 效果。低價(jià)房源去化較快， 10房源僅余 14套。 二房 31套三房 8套， 710去化速度較快。 蘇州市 09年 2月份住宅類房源成交 4861套，環(huán)比上漲 %，同比上漲 %；成交面積為 米，環(huán)比上漲 %，同比上漲 %；成交均價(jià)為 /平方米，環(huán)比上漲 %，同比上漲 % 兩會(huì)的召開使一系列刺激內(nèi)需的政策更加明朗， 國(guó)民信心有所回升。 市場(chǎng)信心不足，受金融危機(jī)影響， 客戶購(gòu)買力下降，觀望勢(shì)態(tài)仍將持續(xù) 09年第一季度政策 剛性需求群體被免契稅購(gòu)房 行動(dòng)全面拉動(dòng) 蘇州樓市買方市場(chǎng)和賣方市場(chǎng)的博弈已經(jīng)長(zhǎng)達(dá)一年多，從 09年 2月的市場(chǎng)情況來看，各大開發(fā)商 加大優(yōu)惠力度 ，使得每套房子便宜將近 12萬元左右 ，對(duì)剛性需求群體來說，是相當(dāng)大的誘惑。 宏觀經(jīng)濟(jì)面不會(huì)好轉(zhuǎn)，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)受金融危機(jī)影響將在 09體現(xiàn)更加明顯 裁員、失業(yè)、大學(xué)生就業(yè)困難等等社會(huì)問題將嚴(yán)重影響到社會(huì)消費(fèi)信心和消費(fèi)能力，特別是白領(lǐng)階層購(gòu)買力下降。 131號(hào)文明確， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)市場(chǎng)變化和需求，主動(dòng)采取措施，以合理的價(jià)格促進(jìn)商品住房銷售， 09年初官方表示房?jī)r(jià)仍偏高，肯定開發(fā)商降價(jià) 與 08年下半年相比， 09年上半年國(guó)內(nèi)外向型經(jīng)濟(jì)特別是制造業(yè)受金融危機(jī)的影響將更明顯體現(xiàn)。 45月銷售目標(biāo) 4月銷售目標(biāo)： 83套 5月銷售目標(biāo)： 59套 略高于現(xiàn)有成交去化比 需達(dá)成二房三房去化比： 2： 1 目標(biāo)分解 4月：二房 55套 三房 28套 5月：二房 46套 三房 13套 二房 三房 二房 三房 二房 三房4 55 33 26 4 29 297 44 22 25 11 19 1110 44 22 37 15 7 7合計(jì) 143 77 88 30 55 47總套數(shù) 去化套數(shù) 剩余套數(shù)統(tǒng)計(jì)截止至 現(xiàn)有二房三房去化比： 3： 1 現(xiàn)有貨量去化 按照二房 75%三房 25%比例分配 目標(biāo)與現(xiàn)實(shí) —— 直指三房去化核心問題 現(xiàn)有二房三房去化比： 3:1 4月目標(biāo)： 9363m2 需達(dá)成二房三房去化比： 2:1 二房： 55套 三房： 28套 銷售均價(jià)： 4500元 /m2 總 價(jià) 客 群 戶型面積 三房三重困境 3月營(yíng)銷推廣回顧 回顧之一： 宏觀市場(chǎng)困境重重 ,微觀市場(chǎng) ? 09年第一季度政策 樓市仍處于調(diào)整階段 1月 6日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)改委、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行等四部委負(fù)責(zé)人聯(lián)合出席國(guó)新辦召開的新聞發(fā)布會(huì)，同時(shí)對(duì) 《 關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見 》 進(jìn)行詳細(xì)解讀。 ?速度目標(biāo)： 4月份完成 4710樓剩余貨量最低 50%的去化。冠城 水岸風(fēng)景 45月營(yíng)銷推廣計(jì)劃 上海新景祥 20224 謹(jǐn)呈：冠城地產(chǎn) ? 命題 —— 45月銷售目標(biāo) ? 審題 —— 回顧 3月營(yíng)銷推廣 ? 解題 —— 重塑傳播渠道 ? 營(yíng)銷策略 ? 營(yíng)銷戰(zhàn)術(shù) ? 銷售執(zhí)行計(jì)劃 目錄 命題 45月銷售目標(biāo) ?銷售目標(biāo)： 4月 9363m2簽售面積； 5月 6219m2簽售面積。 ?價(jià)格目標(biāo)： 實(shí)現(xiàn) 5月新開貨源，均價(jià)提升 100200元 /m2 。 官方首次肯定開發(fā)商主動(dòng)降價(jià)行為 ，并表示各地房?jī)r(jià)出現(xiàn)了一定的回落，但與社會(huì)預(yù)期還有差距，目前 房?jī)r(jià)仍然高于居民支付能力。整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)將面臨比 08年更嚴(yán)峻的考驗(yàn)。同時(shí)，政府政策的出臺(tái)和樓市的價(jià)格下跌將引起消費(fèi)者進(jìn)一步的觀望情緒， 09年上半年將處于觀望態(tài)勢(shì)中。也正是由于開發(fā)商的大手筆讓步，使得購(gòu)房者的觀望狀態(tài)開始動(dòng)搖。各地方樓市在節(jié)后相繼出現(xiàn)短暫利好跡象，但 “ 危機(jī)仍未見底 ” ， 短暫的利好不代表樓市的回暖，房地產(chǎn)行業(yè)的前景仍不容樂觀； 2季度是傳統(tǒng)的銷售旺季， 5月的房展會(huì)將是各開發(fā)商快速去貨的大好時(shí)機(jī)； 全年市場(chǎng)階段性調(diào)整，把握 2季度 5月銷售旺季，調(diào)整策略跑贏市場(chǎng) 09年第二季度市場(chǎng)預(yù)判 市場(chǎng)仍將調(diào)整，把握階段性 行情 09年宏觀市場(chǎng)總結(jié) 09年第一季度競(jìng)爭(zhēng) 未來競(jìng)爭(zhēng) ——各在售競(jìng)爭(zhēng)樓盤預(yù)計(jì)還有1075套供應(yīng)量，截止 3月相城區(qū)新增公寓預(yù)售面積 ０ 9年黃埭鎮(zhèn)及相城區(qū)競(jìng)爭(zhēng)樓盤供應(yīng)量（套） 春申景城 307套在售 8萬平米未推 康橋麗都 240套在售 5萬平米未推 1 2 6 3 4 5 10 7 8 9 12 11 廣濟(jì)上上城 528套在售 4600元 /m2 5000元 /m2 50006500元 /m2 ０ 9年第一季度黃埭鎮(zhèn)及相城區(qū)競(jìng)爭(zhēng)樓盤成交情況 5萬平米未推 09年黃埭鎮(zhèn)在售項(xiàng)目余量約307套 后期存量約 8萬方 1月 2月 3月 總計(jì) 套數(shù) 均價(jià) 套數(shù) 均價(jià) 套數(shù) 均價(jià) 套數(shù) 均價(jià) 春申景城 2 4800 11 4800 3 4800 16 4800 廣濟(jì)上上城 68 7121 225 7019 373 6986 666 7042 康橋麗都 36 7092 104 6979 103 6818 243 6963 春申景城持續(xù)成交低迷 廣濟(jì)上上城和康橋麗都通過價(jià)格杠桿和促銷手段，在 23月沖高銷量 09年第一季度競(jìng)爭(zhēng) 競(jìng)爭(zhēng)盤點(diǎn) ——09年競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目供應(yīng)戶型面積主要集中在 80140平米之間，本案三房面臨競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案小三房的分流 面積區(qū)間 (平米 ) 60 90 120 康橋麗都 春申景城 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 水岸
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