【正文】 準(zhǔn) 用戶(hù)對(duì)原設(shè)計(jì)電路不得擅自拆改，如需要時(shí)，必須提出書(shū)面申請(qǐng)。 維修保養(yǎng)的同時(shí)做好各種安全措施工作，防觸電、防火 、防設(shè)備人為損傷，防人員損傷等。 做成功物業(yè)管理人！』 要停電、停水時(shí)，應(yīng)事先通知業(yè)主，做好應(yīng)急準(zhǔn)備。 每周巡視檢查樓道內(nèi)水表、電表、電話(huà) 設(shè)備、門(mén)窗、燈具、開(kāi)關(guān)、樓梯扶手、地面等，及時(shí)關(guān)鎖所有箱盒門(mén)蓋。 公共照明與其它開(kāi)關(guān)及時(shí)維修更換。 9） 各類(lèi)設(shè)施設(shè)備有技術(shù)檔案，供、排水圖齊全。 7） 電機(jī)溫升不得超過(guò)品牌規(guī)定，絕緣電阻要符合要求。 做成功物業(yè)管理人！』 存放整齊，油料要加 蓋。油圈齊全，油質(zhì)合格，油量適中，不漏油。 3） 出水閥門(mén)、逆止閥、進(jìn)水閥門(mén)齊全完好，盤(pán)根密封良好，泄露合乎要求。 水泵運(yùn)行完好的質(zhì)量指標(biāo)： 1） 連接部份要求螺絲、墊圈、銷(xiāo)子齊全、完整、堅(jiān)固，每一次放水閥、星形環(huán)完好。 每半年清洗水池一次。 每周檢查一次閘閥、止回閥、開(kāi)關(guān)是否靈敏，密封是否良好。 （二）供水系統(tǒng)： 水泵每周輪換運(yùn)行。 報(bào)警系統(tǒng)每星期檢查一次是否靈敏。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 每周檢查一次閘閥、止回閥、開(kāi)關(guān)是否靈敏，密封是否良好，如有毛病應(yīng)及時(shí)進(jìn)行維修。 六 、管理處水、電、機(jī)械設(shè)備維修、保養(yǎng)規(guī)程 （一）消防系統(tǒng)： 消防水泵每月試運(yùn)行一次，每次以不少于兩分鐘為宜。 維修和保養(yǎng)時(shí)，開(kāi)關(guān)操作把手上，應(yīng)懸掛“禁止合閘，有人作業(yè)”的指示牌。 在高、低壓配電箱上作業(yè)時(shí)，應(yīng)設(shè)專(zhuān)人監(jiān)護(hù)，并至少二人進(jìn)行。 維修和保養(yǎng)電氣設(shè)備時(shí)，應(yīng)按要求做好保證安全的組織和技術(shù)措施。 五 、電氣維修操作規(guī)程 電氣維修人員必須持證上崗，嚴(yán)格按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)。 5） 電器設(shè)備停電后，即使是事故停電，在未拉開(kāi)有關(guān)刀閘和做好安 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 2） 倒閘操作由操作人填寫(xiě)操作表，每張操作表只能填寫(xiě)一個(gè)操作任務(wù)，下列項(xiàng)目應(yīng)填入操作表內(nèi)： ○ 1 應(yīng)拉合的開(kāi)關(guān)和刀閘 ○ 2 檢查開(kāi)關(guān)和刀閘的位置 ○ 3 檢查負(fù)荷分配 ○ 4 檢查接地線是否拆除 ○ 5 裝拆接地線 ○ 6 安裝或拆除控制回路，電壓互感器回路的保險(xiǎn)器 ○ 7 切換保護(hù)回路和檢驗(yàn)是否確無(wú)電壓等 3） 倒閘操作應(yīng)由兩人執(zhí)行，其中一人對(duì)設(shè)備 較為熟悉者作監(jiān)護(hù)。送電時(shí)先送高壓，后送低壓。 電房倒閘操作制度 1） 停電拉閘操作必須按照開(kāi)關(guān) — 負(fù)荷側(cè)刀閘 — 進(jìn)線側(cè)刀閘順序依次操作，送電合閘的順序與此相反。 做成功物業(yè)管理人！』 養(yǎng)工作。 工作過(guò)程應(yīng)嚴(yán)格遵守電氣作業(yè)規(guī)程。 四 、配電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程 嚴(yán) 格按照供配電系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃進(jìn)轄區(qū)設(shè)備的保養(yǎng)。如聯(lián)軸器、金屬鏈條和齒輪有無(wú)磨損現(xiàn)象以及電動(dòng)機(jī)或機(jī)具的緊錮螺釘是否齊全，有無(wú)松動(dòng)不全現(xiàn)象。發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)予以修好，保證設(shè)備的正常運(yùn)行。導(dǎo)電體有無(wú)過(guò)熱變質(zhì)現(xiàn)象。電動(dòng)機(jī)及其起動(dòng)電氣設(shè)施有無(wú)過(guò)熱和焦味， 應(yīng)檢查各部軸承有無(wú)過(guò)熱現(xiàn)象。 在操作中應(yīng)注意，在啟動(dòng)中和運(yùn)行后的電動(dòng)機(jī)具，音響和震動(dòng)是否正常，要檢查電動(dòng)機(jī)層裝風(fēng)葉的扇風(fēng)情況是否良好。 做成功物業(yè)管理人！』 三 、電動(dòng)設(shè)備、操作規(guī)程 操作前應(yīng)先測(cè)量三相電源電壓是否偏低，三相電壓是否平衡。對(duì)屋面出煙口蓋板及防護(hù)罩進(jìn) 行一次維修潛污泵拆卸泵體 ； 檢查密封情況 ； 更換機(jī)械油 。消防泵進(jìn)行保養(yǎng)每半年對(duì)所有線路檢修一遍 年計(jì)劃 房屋承重結(jié)構(gòu)部位 ； 外墻起鼓脫落的修補(bǔ) ； 外墻局部滲漏 ； 外墻大面積滲 ； 外墻面的翻新 。 對(duì)生活水箱進(jìn)行消毒 。 半年計(jì)劃 ： 公用地面的維修改造 ； 公共墻 ； 門(mén)廳的墻 ； 天棚維護(hù)樓梯間墻面 ；扶手 ； 臺(tái)階的維護(hù) 。室外消防栓；水泵接合器公用地面的維修，共墻門(mén)廳墻 .天棚的維護(hù)； 隔熱層破損；防水層破損造成屋面滲漏；屋面積水 ,疏散標(biāo)志的維修及維護(hù) 。聲控開(kāi)關(guān) ； 小區(qū)路面 ； 澆花水龍頭等 ， 各配電柜線路的檢查維護(hù) ， 電梯水泵等 。 工程維修部服務(wù)流程 一 、工程部上門(mén)維修操作流程： 用 戶(hù) 報(bào) 修 ( 電話(huà) / 上門(mén) ) 維 修 人 員 實(shí) 施 維 修 物業(yè) 服務(wù)中心 用戶(hù)簽字確認(rèn) 、 驗(yàn)收 客戶(hù)接待填寫(xiě) *派工單 *一式二份并預(yù)約維修時(shí)間 第一聯(lián)交與客戶(hù)部 第二聯(lián)交與工程主管 工程主管簽收派工單 指派維修人員維修 二 、工程部日常工作內(nèi)容與各類(lèi)計(jì)劃： 每天巡視 、 周檢 ： 中央空調(diào)運(yùn)行情況 、 生活水泵運(yùn)行情況 、 電梯運(yùn)行情況 、 游泳池 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 1履行 24小時(shí)應(yīng)急搶修職責(zé)。 1負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的水表管理及每月的抄表工作。 1負(fù)責(zé)對(duì)給排水系統(tǒng)的檢查、維護(hù)保養(yǎng)工作，以及做好水泵房日常保養(yǎng)工作。 做成功物業(yè)管理人！』 道路的檢查、維修和保養(yǎng)工作。 負(fù)責(zé)對(duì)電梯進(jìn)行巡視和定 期保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理或聯(lián)系電梯公司限期解決，并為電梯公司提供必要的協(xié)助。 負(fù)責(zé)配合秩序維護(hù)員隊(duì)對(duì)消防、監(jiān)控系統(tǒng)進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)故障配合專(zhuān)業(yè)單位及時(shí)維修。 為業(yè)主提供有償維修服務(wù)。 三 、工程維修部維修工崗位職責(zé) 崗位名稱(chēng) ： 工程部維修工 直接上級(jí) ： 工程部主管 崗位職責(zé) 熟悉小區(qū)供電、消防、中控和機(jī)電設(shè)備等系統(tǒng)。 負(fù)責(zé)住宅裝修管理檢查和驗(yàn)收，確保建筑物結(jié)構(gòu)安全、裝修協(xié)調(diào)、統(tǒng)一、美觀、符合規(guī)范要求。 改進(jìn)不合理設(shè)備的性能，完善設(shè)施和施工遺留的缺陷，對(duì)所屬系 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 認(rèn)真落實(shí)崗位責(zé)任制，督導(dǎo)下屬員工嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程、員工守則、設(shè)備維修保養(yǎng)制度，做到設(shè)備干凈、機(jī)房干凈、工作場(chǎng)地干凈，不漏電、不漏油、不漏氣、不漏水，使用性能良好、密封良好、潤(rùn)滑良好、緊固良好、調(diào)整良好。 負(fù)責(zé)實(shí)施所管系統(tǒng)設(shè)備月度和年度的維修保養(yǎng)計(jì)劃，備品、備件計(jì)劃定期報(bào)送工程經(jīng)理審定。 （ 5）掌握所屬系統(tǒng)當(dāng)天能耗狀況，發(fā)現(xiàn)異常分析原因，及時(shí)杜絕浪費(fèi)現(xiàn)象。 （ 3）現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)重要維修工程及整改狀況。 做成功物業(yè)管理人！』 （ 1）重要設(shè)備的運(yùn)行技術(shù)狀況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即組織處理。 1完成上級(jí)下達(dá)的的其他任務(wù)。 1負(fù)責(zé)管煤、市政、自來(lái)水、電力局等公用事業(yè)單位的業(yè)務(wù)處理和事故協(xié)調(diào)處理。 1 組織制定年度設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃并組織實(shí)施。 接待業(yè)主對(duì)房屋本體、設(shè)施、設(shè)備質(zhì)量投訴，做好記錄并妥善處理。 做成功物業(yè)管理人！』 理。 負(fù)責(zé)協(xié)助各管理處的工程技術(shù)資料、設(shè)施設(shè)備資料的收集、整理、歸檔工作。 協(xié)助各管理處建立設(shè)施設(shè)備臺(tái)帳，編制房屋本體、公共部位、設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)計(jì)劃并組織實(shí)施，確保完好與正常運(yùn)行，并負(fù)責(zé)定期檢查與 監(jiān)督。 負(fù)責(zé)制定每月工程備品及耗材的申購(gòu)計(jì)劃，并定期對(duì)供應(yīng)供貨商進(jìn)行考評(píng)。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 做成功物業(yè)管理人！』 物業(yè)工程部維修手冊(cè)（大全） 一、 工程維修部經(jīng)理崗位職責(zé) 崗位名稱(chēng) ： 工程部經(jīng)理 定 員 ： 1 人 直接上級(jí) ： 分管副總 崗位職責(zé) ： 制訂每月工作計(jì)劃，做好檢查考核記錄。 熟悉、掌握公司各管理處的房屋、公共部位、配套設(shè)施、機(jī)電設(shè)備的基本情況。 制定監(jiān)視和測(cè)量裝置檢定周期表，組織各管理處實(shí)施并建立監(jiān)視和測(cè)量裝置臺(tái)帳。 組織物業(yè)的接管驗(yàn)收，負(fù)責(zé)物業(yè)的交付驗(yàn)收工作及驗(yàn)收問(wèn)題的處 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 負(fù)責(zé)維修項(xiàng)目的實(shí)施、驗(yàn)收、回訪等工作。 負(fù)責(zé)聯(lián)系開(kāi)發(fā)公司、施工單位及時(shí)完成保修項(xiàng)目和進(jìn)行遺留問(wèn)題處理。 1負(fù)責(zé)對(duì)各管理處工程設(shè)備管理情況進(jìn)行抽檢 。 1負(fù)責(zé)本部門(mén)員工的工作安排和工作考核。 二、 工程維修部主管崗位職責(zé) 崗位名稱(chēng) ： 維修部主管 定 員 ： 1 人 直接上級(jí) ： 工程部經(jīng)理 崗位職責(zé) 執(zhí)行工程部經(jīng)理指示，確保所管系統(tǒng)設(shè)備的安全運(yùn)行是首要任務(wù)；對(duì)下屬人員和所屬系統(tǒng)設(shè)備負(fù)有全面的管理責(zé)任，每天作如下檢查： 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? （ 2）下屬崗位紀(jì)律及精神狀態(tài)，發(fā) 現(xiàn)不良現(xiàn)象立即糾正。 （ 4）實(shí)地考察下屬員工維修保養(yǎng)工作質(zhì)量與工作效率，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)采取糾正措施。 設(shè)備發(fā)生故障及時(shí)組織檢修，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)組織處理；當(dāng)設(shè)備發(fā)生故障或影響正常使用時(shí)，迅速到現(xiàn)場(chǎng)組織處理，并及時(shí)向工程部經(jīng)理報(bào)告。 負(fù)責(zé)制定所管系統(tǒng)運(yùn)行方案，研究改進(jìn)措施，使本系統(tǒng)設(shè)備在保證安全運(yùn)行的前提下節(jié)省能 耗。 了解下屬員工技術(shù)狀態(tài)和思想狀況，經(jīng)常對(duì)下屬員工進(jìn)行溝通和業(yè)務(wù)指導(dǎo)。 做成功物業(yè)管理人！』 統(tǒng)的重大改造工程參與設(shè)計(jì)，提出可行方案。 完成上級(jí)下達(dá)的的其他任務(wù)。 負(fù)責(zé)對(duì)公共照明、管線的檢查、維護(hù)和保養(yǎng)工作。 負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)水、電表的管理及抄表工作。 負(fù)責(zé)供配電設(shè)備、地下室風(fēng)機(jī)、水泵等機(jī)電設(shè)備的正常運(yùn)行，發(fā)現(xiàn)故障配合專(zhuān)業(yè)單位及時(shí)修理。 運(yùn)行中電梯突然出現(xiàn)故障，應(yīng)盡快趕到現(xiàn)場(chǎng)，按照應(yīng)急預(yù)案處理 負(fù)責(zé)給排水管道的疏通清理工作，以及房屋的本體、附屬設(shè)施、 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 為業(yè)主提供有償管道維修安裝、土建修繕?lè)?wù)。 1熟悉小區(qū)內(nèi)房屋本體、附屬設(shè)施、給排水、消防用水設(shè)施，以及各類(lèi)管路走向，閥門(mén)控制范圍。 1負(fù)責(zé)處理房 屋滲漏和業(yè)主裝修過(guò)程中出現(xiàn)的滲漏問(wèn)題。 1完成上級(jí)下達(dá)的其他任務(wù)。 做成功物業(yè)管理人！』 循環(huán)泵運(yùn)行情況路面 ； 人行道 ； 砼道 、 樓梯間墻面扶手 ； 花崗巖的維護(hù) ， 各單元樓道燈 ； 燈罩 。 月計(jì)劃： 電設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)日常機(jī)電設(shè)備的零部件易耗品維修；更換預(yù)算公共能耗；及實(shí)際需要維修的費(fèi)用 .雨水口；雨水井；污水井；化糞池；閥門(mén)井等。室內(nèi)消火栓（箱）的維護(hù)及檢修。 隔熱層破損 ； 防水層破損造成屋面滲漏 ； 屋面積水污廢水管接口及砂眼漏；管道堵塞、破裂；固定碼松脫等 。生活泵 。 各線路的檢查維護(hù) ； 燈具的維修及更新 。 生活泵 ； 消防泵 ； 電動(dòng)機(jī)等各元件的檢修 所有電梯年度保養(yǎng)及年審 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?要檢查禁錮螺栓有無(wú)卡阻、損壞或磨耗現(xiàn)象。 開(kāi)始正常運(yùn)行后要測(cè)量三相電流表的負(fù)荷電流是否一樣，其表針的指示位置有無(wú)反?，F(xiàn)象。 應(yīng)經(jīng)常檢查電表，有無(wú)失效現(xiàn)象，操作開(kāi)關(guān)及保險(xiǎn)絲等零件是否完完好。電氣電機(jī)設(shè)施的金屬外殼接地保護(hù)是否完好，選掛的保險(xiǎn)絲容量是否正確、壓合的是否妥當(dāng)。 要檢查軸承室有無(wú)進(jìn)水或缺油，有無(wú)過(guò)熱或噪音、轉(zhuǎn)動(dòng)部分是否良好。要檢查水泵有無(wú)漏水，泵輪和風(fēng)輪有無(wú)磨殼現(xiàn)象，并對(duì)“癥”進(jìn)行修理。 主管、工程、每年 12月制訂下一年度的設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃。 根據(jù)系統(tǒng)設(shè)備的特點(diǎn)，重點(diǎn)做好除塵、潤(rùn)滑、禁錮接線端子等保 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 各系統(tǒng)的維修保養(yǎng)以不影響小區(qū)正常原則，特殊情況須報(bào)告管理處和主管，及時(shí)通知受影響的用戶(hù)。如變壓器需要停電時(shí)，應(yīng)先停低壓，后停高壓。嚴(yán)防帶負(fù)荷拉合隔 離開(kāi)關(guān)（刀閘），為防止誤操作，高壓電氣設(shè)備都應(yīng)加裝閉鎖。 4） 操作中發(fā)生疑問(wèn)時(shí)，不準(zhǔn)擅自更改操作，不準(zhǔn)隨意解除閉鎖，應(yīng)立即向主管負(fù)責(zé)人報(bào)告，弄清楚后再操作。 做成功物業(yè)管理人！』 全措施以前，不得觸及設(shè)備或進(jìn)入遮攔，以防突然來(lái)電。 在進(jìn)行電氣維修時(shí)，維修人員應(yīng)配備絕緣良好的電工工具。維修同時(shí)向維修人員說(shuō)明工作中的安全注意事項(xiàng)，并在工作中檢查、監(jiān)督執(zhí)行情況。 一般情況下，盡量避免帶電作業(yè)，若因特殊需要而必須帶電作業(yè)時(shí)，應(yīng)裝設(shè)隔離擋板，并有專(zhuān)人監(jiān)護(hù)。 維修和保養(yǎng)后的電氣設(shè)備或線路，在經(jīng)檢查無(wú)誤，拆除所有安全措施，全體維修人員撤出工作現(xiàn)場(chǎng)后，方可送電。 消防水泵軸承每季加油一次；電動(dòng)機(jī)軸承每半年加油 一次。 供電、照明、控制信號(hào)線路應(yīng)隨時(shí)保持良好的應(yīng)急狀態(tài)。 做成功物業(yè)管理人！』 每周檢查消防帶一次，如發(fā)現(xiàn)有潮濕應(yīng)及時(shí)進(jìn)行晾曬，如有霉壞應(yīng)及時(shí)更換，以利應(yīng)急使用。 每周檢查水泵結(jié)合器，消防栓是否完好，檢查消防器材是否損壞丟失。 水泵軸承每季加油一