【正文】 烈，但這并不表明飽和，從全城的服裝定位看一般以中低檔服裝為主，中高檔及高檔服裝系列較少。商鋪投資觀念為絕大部分投資者接受，商鋪較穩(wěn)定的收益大大吸引眾多投資者的眼光，同時(shí)投資者亦對商鋪的素質(zhì)要求日益增高。隨著人們生活水平的提高，多功能、綜合性的購物中心已呈呼之欲出之勢，本項(xiàng)目正好填補(bǔ)了這一市場空白。如何突出本項(xiàng)目在規(guī)模設(shè)計(jì)、商業(yè)價(jià)值上獨(dú)一無二的稀缺性和差異性優(yōu)勢，是本次營銷策劃工作的主要內(nèi)容。采取統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理的先進(jìn)模式很有可能有效激發(fā)投資者的購買欲望，引導(dǎo)當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)消費(fèi)提高檔次并由此帶動(dòng)本地商圈的繁華。以整個(gè)句容市作為一個(gè)商圈來看，目前最缺乏的是能帶動(dòng)商圈繁華的領(lǐng)頭羊，就如南京的龍頭——新街口商圈這樣的領(lǐng)跑者，檔次較高的商圈是本地市場的缺口。市調(diào)數(shù)據(jù)分析表明：商業(yè)中心集中在人民路和北大街路上，但未能形成明顯的綜合性特征，尚不能成為獨(dú)立商圈核心?？傮w上看，句容市整個(gè)商業(yè)環(huán)境氣氛不濃，街鋪經(jīng)營自然成市，經(jīng)營內(nèi)容以日常非耐用消費(fèi)品為主流。缺乏嚴(yán)格的經(jīng)營管理，商鋪經(jīng)營需要良好的經(jīng)營氣氛與穩(wěn)定的消費(fèi)人流，一旦個(gè)別商家經(jīng)營不善而關(guān)門，會影響其他商家的經(jīng)營，因此，在商鋪的管理當(dāng)中，需要指定嚴(yán)格的經(jīng)營規(guī)定，保證商鋪的整體經(jīng)營暢旺。缺乏合理的功能劃分與統(tǒng)一招租，使得商戶的檔次和素質(zhì)參差不齊，吸引的客戶層面不同，也就難以形成共同興旺的局面。商鋪缺少各行業(yè)核心客戶經(jīng)營，難以吸引人流進(jìn)入商場；商場的租客組成和經(jīng)營方式與街鋪的散鋪經(jīng)營方式?jīng)]有區(qū)別，不足以吸引消費(fèi)人流，使得進(jìn)駐的商鋪難以維持經(jīng)營。商鋪普遍規(guī)模過小，功能定位比較單一，不足以形成綜合的消費(fèi)場所，因而難以保證商場的消費(fèi)人流。在商鋪?zhàn)饨鹚狡毡榈拖碌那樾蜗?，?jīng)營者仍然不愿意進(jìn)場經(jīng)營。商廈主要有x路的x商場、x路的x等，經(jīng)營不能擺脫街模式，購物環(huán)境很差，經(jīng)營狀況不好，經(jīng)營周期一般不超過兩年。句容市的主要商業(yè)街道——北大街、人民路、華陽街是街鋪經(jīng)營的天下。市民大件商品和品牌商品的消費(fèi)傾向于外區(qū)域，如南京等地。從總體上來說，句容的商業(yè)氣氛不濃，受其地理位置、人文習(xí)慣、支柱產(chǎn)業(yè)的影響，有濃厚的小城鎮(zhèn)特點(diǎn)。因此，在句容消費(fèi)的人多是本地人。二、項(xiàng)目分析：商業(yè)氣氛和投資環(huán)境處于基礎(chǔ)階段巨龍新天地位于句容市市政府西500米，句容市是國家級旅游城市和“三高”農(nóng)業(yè)基地，但大規(guī)模、現(xiàn)代化的企業(yè)和工廠比較少，工業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)薄弱。其“林麓之美、峰巒之秀、洞壑之深、煙霞之騰”為四大奇景。寶華山——省級自然保護(hù)區(qū)，國家森林公園。紀(jì)念碑下放鞭炮響軍號成為世界一絕。句容旅游資源:茅山——國家AAAA級風(fēng)景名勝區(qū)，江蘇省甲級風(fēng)景區(qū)，著名的道教勝地。近年來，句容市始終把提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平作為黨委、政府工作的基本出發(fā)點(diǎn)，堅(jiān)持以發(fā)展財(cái)源型經(jīng)濟(jì)為取向，把招商引資、項(xiàng)目推進(jìn)和改善發(fā)展環(huán)境作為經(jīng)濟(jì)工作的著力點(diǎn)，把大力實(shí)施開放型經(jīng)濟(jì)和私營個(gè)體經(jīng)濟(jì)“雙輪驅(qū)動(dòng)”作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主體戰(zhàn)略，經(jīng)濟(jì)保持較快增長。句容是一座具有2100年多年悠久歷史的文化名城，是江蘇省最早建縣的13個(gè)文明古縣之一。句容區(qū)位優(yōu)越，交通便捷，滬寧高速公路橫穿東西，寧杭國道縱貫?zāi)媳?。全市總面積1385平方公里，人口60萬，句容市區(qū)居民19萬。巨龍新天地項(xiàng)目計(jì)劃投資 xx萬元，目前商城已完成負(fù)一層和地面的施工，預(yù)計(jì)2007年6月封頂，2007年10月正式開業(yè)。其中，商業(yè)建筑面積平方米，規(guī)劃總建筑面積 平方米，前有米寬的步行街。新天地商業(yè)街招商策劃方案 一、項(xiàng)目背景：項(xiàng)目介紹巨龍新天地項(xiàng)目位于句容市的，即以人民南，華陽南路以西，西大街延長線上。句容新天地地塊長米，南北寬米，總用地面積平方米，被定位為句容市標(biāo)志性建設(shè)項(xiàng)目。句容新天地面對句容唯一的公園——葛仙湖公園。基本數(shù)據(jù)句容市基本狀況句容市地處蘇南，緊鄰南京，是南京的東南門戶，素有“南京新東郊、金陵御花園”之美譽(yù)。轄16個(gè)鎮(zhèn)、1個(gè)街道辦事處和1個(gè)省級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。從高速公路句容道口到南京只需半個(gè)小時(shí)，到上海僅兩個(gè)半小時(shí)。句容處于上海經(jīng)濟(jì)區(qū)和南京都市圈的核心圈層，是國務(wù)院最早公布的對外開放地區(qū)之一。開放型經(jīng)濟(jì)和私營經(jīng)濟(jì)創(chuàng)歷史新高，兩項(xiàng)指標(biāo)均名列鎮(zhèn)江市第一，實(shí)現(xiàn)“三連冠”，實(shí)際利用外資躍居江蘇省縣級市前八強(qiáng)，目前，外商在句容興辦的企業(yè)已達(dá)400多家，涉及制造業(yè)、加工業(yè)、農(nóng)業(yè)開發(fā)、旅游三產(chǎn)開發(fā)等諸多領(lǐng)域，句容正在形成自行車產(chǎn)業(yè)鏈、光電產(chǎn)業(yè)鏈、建材產(chǎn)業(yè)鏈、工藝玩具產(chǎn)業(yè)鏈四條產(chǎn)業(yè)鏈。素有“第一福地，第八洞天”之稱，以神、奇、怪、謎、特而享譽(yù)海內(nèi)外。年游客100多萬人次，現(xiàn)已設(shè)立旅游經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。享有佛教“律宗第一山”之美譽(yù)。瓦屋山——有江蘇“九寨溝”之美譽(yù)，以原始的自然景觀，良好的生態(tài)環(huán)境，展示著自然、淳樸之美。全市外來人口比例較鎮(zhèn)江其他地區(qū)低。句容的投資環(huán)境和商業(yè)氣氛較一般，區(qū)內(nèi)市政配套不完善，街區(qū)環(huán)境和質(zhì)量較差。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)比較分散，沒有商業(yè)經(jīng)營概念，屬中低檔消費(fèi)層次。商業(yè)以臨街商鋪為主。華陽市場是服裝消費(fèi)比較密集的街區(qū)，經(jīng)營環(huán)境雖然不算太好，但也算得上是句容市的專業(yè)市場。句容市的商業(yè)