【正文】 20 年 5 月后房地產(chǎn)價格出現(xiàn)明顯上漲，整個房地產(chǎn)市場非?；钴S，到年底漲幅在 300— 500 元 /m2之間（主要是 CPI、建筑材料、能源緊缺、通貨膨脹和《交通道路運輸法規(guī)》的實施引起建安成本的上升）， 2020 年初因沒有大的項目的啟動，市場也相對平靜，價格在 1800 元 /m2左右（高價位主要表現(xiàn)在美麗洲、藍(lán)郡新界、華夏廣場），下半年因一些高品質(zhì)大項目的 啟動（如：上尚春天、都市 ● 美麗風(fēng)景、都江森鄰等）又開始把房價往上抬，使得整個都江堰房地產(chǎn)市場價格大都突破 2000 元 /m2，高的已超過 2500 元 /m2；也有部分價位在 1800 元 /m2左右的，但它們的品質(zhì)和理念都比上述樓盤遜色些。 二、 2020 年都江堰房地產(chǎn)市場的趨勢： 上半年開工投放量較大，全年預(yù)售面積有望超 過今年； 投放檔期比較集中； 大都趨于規(guī)模化開發(fā)； 整體價格有所拉升，新商品房均價有望突破兩千； 購房者需求面積回歸理性，不在一味追求大； 購房者更加注重開發(fā)商品牌，小區(qū)品質(zhì)、開發(fā)規(guī)模、售后服務(wù)； 新城區(qū)內(nèi)可開發(fā)的土地不多，政府對土地的控制依然很嚴(yán)格； 國家強制性使用環(huán)保材料，使建安成本增加； 中國最大管理資源中心 小結(jié)： 目前房地產(chǎn)市場越來越規(guī)范，運作也越來越專業(yè)，很多都是專業(yè)營銷公司在全程運作；如果投放的項目都碰到一起那就是狹路相逢勇者勝，勇者相遇智者勝；也是考驗各公司的操盤能力和市場把握、預(yù)見的能力。客戶主要以本地、三州為主、成都及省內(nèi)、外客戶還需要慢慢開拓。 而 M1 和 M2增長量卻大不相同 ，與 2020 年初的預(yù)期增長有很大的出入，所以 2020 年要適度的放開貨幣政策，從近期的專家分析和建議可以看出 2020 年的貨幣政策是穩(wěn)健中適當(dāng)?shù)姆潘桑哼@將促進(jìn)老百姓的消費，特別是個人信貸方面，而個人信貸的最大消費是房貸，所以明年的房地產(chǎn)市場還是穩(wěn)中有升。 ? 房地產(chǎn)管理部門對取得《商品房預(yù)售許可證》前而進(jìn)行銷售、或以排號、預(yù)定、認(rèn)購等名義收取定金的將嚴(yán)肅處理： 這會對開發(fā)商的資金鏈、項目運作水平等進(jìn)行考驗 ? 2020 年將會是個人信貸年，因為經(jīng)過 2020 年穩(wěn)健的貨幣政策后 ，銀行很多資金放在金庫里沒有貸出去，使得銀行的預(yù)期收益大大降低甚至還有部分虧損的。 這樣可以比較真實的反映市場需求，使市場更加規(guī)范，使房價正常上漲。 這一系列政策的出臺對有實力的開發(fā)商來說是利好，可以堅定房價是不會下跌的，也可以把房地產(chǎn)市場中不真實需求的這部分?jǐn)D掉。 國家七部委聯(lián)合出臺文件，馬上開始打壓炒房、投資、投機者，并快速出臺了一系列政策防止房地產(chǎn)市場崩盤；如：禁止期房轉(zhuǎn)讓；提高房貸利息；未滿 2 年轉(zhuǎn)讓增加稅率；超過普通住房不享受優(yōu)惠稅率；限制一人購多套住房；對購一套住房以外的貸款增加利息。對本項目的投資及準(zhǔn)確定位起到?jīng)Q定性的作用。 基本數(shù)據(jù) 總用地面積：約 28 畝 凈用地面積： 總建筑面積： 21562 m2 住宅建筑面積： 12170 m2 商業(yè)建筑面積： 7882 m2 容積率： 建筑密度： 32% 綠地率： 32% 車位： 146 輛 二、 房地產(chǎn)政策與市場導(dǎo)向 房地產(chǎn)業(yè)是國民的經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，也是本地財政收入的 重要來源之一。 項目前有 9 路公交車站臺，背靠荷花池、農(nóng)貿(mào)、水果批發(fā)市場、超市及客運中心等。 中國最大管理資源中心 西御陽光營銷策劃方案 （ 項目可行性研究） （項目規(guī)劃方案） （形象樹立及推廣定位） （商業(yè)部分規(guī)劃方案） 開發(fā)商：成都西御房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 投資商：成都市智匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 全程營銷：成都 泰達(dá)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 中國最大管理資源中心 第一部分 西御陽光可行性研究 一、 項目概況 地塊基本情況 本項目地塊位于都江堰市都江堰大道中段南側(cè)，新城區(qū)行政中心。西連觀景路、百貨大樓，與市公安局、地稅局、人民醫(yī)院、天然氣公司僅一路之隔；背 靠都江森鄰、上尚春天，緊鄰麗水青城、岷江花園等高檔住宅小區(qū)。 本項目占地約 28 畝，與人民醫(yī)院家屬區(qū)相臨，整個地塊成 L 型。市場、政策的發(fā)展趨勢和演變都會對整個市場帶來很多不確定的因素。要明確本項目的投資方向和市場定位，就要先明確 2020 年及今后幾年內(nèi)都江堰房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向： 1 、政策因素 ? 2020 年初因國外 1300 億熱錢進(jìn)入國內(nèi)賭人民幣升值，導(dǎo)致大量外匯進(jìn)入上海等沿 中國最大管理資源中心 海城市，其中一部分投入到房地產(chǎn)行業(yè)，國內(nèi)江浙一帶投資者也快速跟進(jìn)使上海等城市的房地產(chǎn)迅速升溫，很快就高出正常范圍，同時也帶動了國內(nèi)其他一些城市的投資者跟風(fēng)，頓時全國各地房地產(chǎn)市場大副上漲，形成房地產(chǎn)泡沫。同時購房者也在觀望，等著房價下跌，而國家調(diào)控的目的是穩(wěn)定房價，制止房價上漲過快，形成房地產(chǎn)泡沫；經(jīng)過國家宏觀政策的調(diào)控，九月后，成都房地產(chǎn)市場又開始全面復(fù)舒。對投 機者或短期投資者是非常大的打擊的，很有可能會套的很牢。 ? 因為局部房地產(chǎn)市場的泡沫嚴(yán)重，央行也采取了加強對房地產(chǎn)開發(fā)信貸的規(guī)范管理，項目開發(fā)想從金融機構(gòu)獲得支持非常困難： 這樣對開發(fā)公司的實力、專業(yè)都有很高的要求，競爭也就更加激烈。還有就是人民幣以順利實行浮動匯率， 全國 CPI 指數(shù)不高，四川只有 %。 ? 國家對土地市場的嚴(yán)格管理和科學(xué)、環(huán)保的建筑材料強制性使用： 這將會增加開發(fā)成本 、同時也是各項目叫賣的熱點 三、 都江堰房地產(chǎn)市場分析 中國最大管理資源中心 一、 2020 年的都江堰房地產(chǎn)市場有以下特點： 開工面積 90 多萬 m2，預(yù)售面積 70 多萬 m2，銷售面積 62 萬多 m2； 消化量 85%左右，比上年同期增長近 10%； 房地產(chǎn)的稅收已占到全市財政收入的 1/3； 大都以規(guī)模開發(fā)為主； 容積率低在 以下 建筑外觀統(tǒng)一采用川西名居風(fēng)格 高品質(zhì)、高檔次的項目增多； 外來有實力、有品牌的公司增多； 購房者對小區(qū)的品質(zhì)、配套、環(huán)境要求整體提高； 對居家的理念、品位也上升到一定高度； 小結(jié)： 都江堰房地產(chǎn)市場由于受到區(qū)位條件 、城市人口、工業(yè)水平、商務(wù)狀況、城市化進(jìn)程等因素的影響，在短時間大量新增客戶的可能性不大。 因成都市規(guī)劃一軸多中心的發(fā)展方向確定，都江堰建設(shè)百萬人口的中等城市需要有更多的外來人口和工業(yè)支持；而人口支持相對比較容易，因為都江堰有天府明珠之美譽，還是世界遺產(chǎn)、全國優(yōu)秀旅游城市、 AAAA 級風(fēng)景旅游區(qū)、中國十佳魅力城市、長壽之鄉(xiāng)等，這些可以讓更多的外地人到都江堰來安家、養(yǎng)老。 還要看誰的市場認(rèn)知度 高，真正了解客戶的需求，從每一個細(xì)微的環(huán)節(jié)入手打動客戶。 由于 1998 年國家把房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，同時也是國家發(fā)展到一定程度的必然過程，到現(xiàn)在已經(jīng)取得了非常好的效果。還有隨著國家關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)政策、法律、法規(guī)的完善，媒體信息的快速傳播都使得購房者的購買行為更加理性和謹(jǐn)慎，同時也給開發(fā)商制造了很大的壓力，如：房 屋的銷售難度增加，開發(fā)商的風(fēng)險增加，資金鏈緊張；要想降低風(fēng)險和快速回收資金，就要加強成本控制，認(rèn)真計算投資及回報；購房者對改善居住環(huán)境的要求也越來越迫切，也是高品質(zhì)，高性價比房屋的市場。 （ 2） 目前在都江堰購房的群體主要是？ 自身有一定的經(jīng) 濟實力、有品位、有修養(yǎng)、懂情趣、有文化內(nèi)涵的群體，還有就是對都江堰居住環(huán)境有認(rèn)同感，希望在都江堰養(yǎng)老的各地離、退休老人，為子女上學(xué)的偏遠(yuǎn)地區(qū)經(jīng)濟條件好起來的家庭，看到都江堰的發(fā)展前景選擇投資的客戶。 產(chǎn)品賣點：從 2000 年以前的舊城區(qū)單體樓小規(guī)模開發(fā)到 2000 年以后“麗水青城”為代表的項目進(jìn)駐幸福大道，立足于大規(guī)模、高品質(zhì)、前衛(wèi)的理念、優(yōu)美的環(huán)境等一度好幾年引領(lǐng)都江堰房地產(chǎn)市場，一直到 2020 年“美麗洲”的誕生才把人們居家的目光轉(zhuǎn)移開， 2020 年“岷江花園”為代表的項目開始進(jìn)駐幸福大道， 2020 年的“上尚春天”再次打破幸福大道的沉寂，終于厚積薄發(fā)。 基于以上特點：我們認(rèn)為本項目只要從 現(xiàn)代人對居住要求 著手，努力打造本區(qū)域 內(nèi)高品質(zhì)，高性價比 的樓盤；本項目的開發(fā)是能獲得預(yù)期的效果，并取得較高的收益。 項目周邊配套： 東面：高檔住宅片區(qū)、大型購物中心、二環(huán)路； 南面：迎賓大道、客運中心、李冰廣場、李冰中學(xué)； 西面：老城區(qū)、百貨大樓、水文化廣場； 北面：公安局、地稅局、人民醫(yī)院、麗水青城； 綜述：本區(qū)域內(nèi)周圍中高檔居住社區(qū)林立、周邊景觀較好；地段位于新老城區(qū)過度地帶、都江堰未來新城核心區(qū)，發(fā)展?jié)摿薮?，交通方便、具有絕對的優(yōu)勢；項目所處主要干道幸福大道是通往新老城區(qū)的交通樞紐，最為便捷。 項目周圍的交通條件綜述； 項目所處地段位置臨幸福大道、臨近觀景路、中山路，交通條件優(yōu)越。 二、項目 SWOT 分析 地理條件分析 ：該地塊的地理位置和環(huán)境條件，按照前述列舉的要素，簡要分析結(jié) 中國最大管理資源中心 論，列在 SWOT 坐標(biāo)圖如下： S（優(yōu)勢） W（劣勢） 地段 + 新城中心 + 高品質(zhì)居住區(qū)域 規(guī)模不大，品牌效應(yīng)不突出 + + 完善的生活、市政配套 + 便捷的交通 村民安置房