【正文】 人購多套住房；對購一套住房以外的貸款增加利息。 這樣可以比較真實的反映市場需求，使市場更加規(guī)范，使房價正常上漲。 而 M1 和 M2增長量卻大不相同 ，與 2020 年初的預(yù)期增長有很大的出入，所以 2020 年要適度的放開貨幣政策，從近期的專家分析和建議可以看出 2020 年的貨幣政策是穩(wěn)健中適當(dāng)?shù)姆潘桑哼@將促進老百姓的消費，特別是個人信貸方面，而個人信貸的最大消費是房貸，所以明年的房地產(chǎn)市場還是穩(wěn)中有升。 二、 2020 年都江堰房地產(chǎn)市場的趨勢： 上半年開工投放量較大，全年預(yù)售面積有望超 過今年； 投放檔期比較集中； 大都趨于規(guī)模化開發(fā)； 整體價格有所拉升，新商品房均價有望突破兩千； 購房者需求面積回歸理性，不在一味追求大； 購房者更加注重開發(fā)商品牌，小區(qū)品質(zhì)、開發(fā)規(guī)模、售后服務(wù)； 新城區(qū)內(nèi)可開發(fā)的土地不多，政府對土地的控制依然很嚴格； 國家強制性使用環(huán)保材料，使建安成本增加； 中國最大管理資源中心 小結(jié)： 目前房地產(chǎn)市場越來越規(guī)范，運作也越來越專業(yè)，很多都是專業(yè)營銷公司在全程運作；如果投放的項目都碰到一起那就是狹路相逢勇者勝，勇者相遇智者勝；也是考驗各公司的操盤能力和市場把握、預(yù)見的能力。而房地產(chǎn)業(yè)對當(dāng)?shù)?GDP 的影響也是非常重要的，如果房地產(chǎn)業(yè)增長速度大幅度超過 GDP 增長，就會帶來房地產(chǎn)泡沫，從而影響整個金融市場；如果比例過大還有可能形成金融危機，所以國家是不 能任其發(fā)展，國家會采取相應(yīng)的宏觀調(diào)控，房價會在一個合理的軌道里上漲；目前國家面臨的是：一方面要讓更多老百姓能買的起房子，就要盡量讓房價合理增長；另一方面土地是當(dāng)?shù)卣饕呢斦碓矗恋氐呐馁u又引起成本上升，還有現(xiàn)在強制性的使用科學(xué)環(huán)保材料也是引起成本上升的原因，十六大的報告中又把城市化提到了一個很高的高度，這就使得供需矛盾更加突出，所以房價在很長一段時間會穩(wěn)固上升。 本項目總結(jié) ： 區(qū)域特點：區(qū)域內(nèi)住宅非常集中，開發(fā)規(guī)模大都在中檔以上，地段價值高，周邊的市政配套和行政機關(guān)單位集中 產(chǎn)品特點：該片區(qū)是中高檔物業(yè)聚集地，引領(lǐng)著當(dāng)前都江堰房地產(chǎn)潮流，樓盤品質(zhì)都比較高 價格特點：該區(qū)域物業(yè)價格同比時區(qū)內(nèi)其他區(qū)域整體水平都要高，幸福大道片區(qū)的房價目前基本上以突破 2000 元 /m2，也有 部分在 1800 元 /m2左右，從目前已消化的量上來看，購買群體已逐漸接受和認同。 四、項目土地價值判斷及項目地塊優(yōu)劣勢分析 中國最大管理資源中心 一、土地價值 項目土地價值是多種因素綜合作用的結(jié)果，項目的地理位置、環(huán)境、污染情況、建設(shè)條件、市政配套、周邊景觀以及相鄰樓盤品質(zhì)等，共同決定了該項目的土地價值， 本項目土地價值如下： 土地性質(zhì)綜述： 項目總占地面積約 28 畝，地勢平坦，施工條件好；該地塊相 鄰公安局、地稅局、人民醫(yī)院、成都荷花池市場、麗水青城、都江森鄰、蘭花村、上尚春天等市政配套和高品質(zhì)社區(qū)；未來的城市中心。 配套設(shè)施： 學(xué)校、商場、超市、菜市、銀行、餐飲娛樂近在咫尺，完善的生活配套讓工作、生活、學(xué)習(xí)更加方便。本案導(dǎo)入全程營銷策劃進行準(zhǔn)確的市場定位、規(guī)劃設(shè)計、園藝打造、營銷模式、全程營銷（含包裝、推廣等）、物業(yè)管理等；工程管理合作、樓盤文化建設(shè)提升，根據(jù)市場法則，可以使本項目的價值提升 100 元 /m2左右。 中國最大管理資源中心 ? 通過“長壽之鄉(xiāng)”的美譽 —— 引導(dǎo)健康的生活方式：日常生活習(xí)慣、細節(jié)、惡習(xí)提醒，小區(qū)處處體現(xiàn)人文關(guān)懷；以人民醫(yī)院的進駐 —— 打開人們預(yù)防各類疾病的窗口，及緊急救護的安全常識，營造和諧、健康的生活空間 ，讓業(yè)主從細節(jié)體現(xiàn)感動。以 喬木、灌木低矮植物、草坪相結(jié)合，有層次的生態(tài)景觀和生物鏈 ，既還原生態(tài)環(huán)境又能營造人與自然、建筑與自然的和諧統(tǒng)一，還能豐富小區(qū)綠化景觀，突出陽光、健康、生態(tài)主題。 ? 考慮把兩棟 A 型同時向西面（人民醫(yī)院家屬區(qū)）移動一定距離，使其與 CC2 之間的間距擴大，提升視野局部被擋住的價值。 項目現(xiàn)場包裝及平面設(shè)計： 現(xiàn)場物業(yè)的好壞主要依賴視覺、感覺、聽覺的沖擊效果，最終體現(xiàn)在項目現(xiàn)場包裝和平面設(shè)計上。 物業(yè)管理： 物業(yè)管理對物業(yè)品質(zhì)有著重要的影響。其經(jīng)濟實力強、收入較高，追求舒適生活享受，注重身份與品質(zhì)，對樓盤區(qū)域或檔次、品牌、質(zhì)素、環(huán)境比較重視，非常注重生活質(zhì)素，他們追求的是享受型的居住環(huán)境，要求生活空間功能分區(qū)明顯，三室兩廳雙衛(wèi)的戶型設(shè)計較受歡迎，對區(qū)域盤的升值與保值潛力較看重，社區(qū)文化也是此類客戶考慮范圍。 B、社會角色 ：社會中、上層人士。在當(dāng)今不斷提出環(huán)保、節(jié)約、可持續(xù)發(fā)展的指導(dǎo)思想下，做到低噪音、無污染，在景觀上盡量保持與自然生態(tài)吻合，在自然的基礎(chǔ)上保持和諧，各景點的營造要恰倒好處，不要突顯人工的繁雜和庸俗，也不能粗俗的裝點。因此在規(guī)劃設(shè)計中要充分體現(xiàn)“以人為本”的人文關(guān)懷，即要把大處、明處的做好，更要把細枝末節(jié)、容易被忽略的方面體現(xiàn)出來，盡量做到細致、全面，被感溫馨、用心感受。 → 項目周邊配套： 東面：高檔住宅片區(qū)、大型購物中心、二環(huán)路 ； 南面：迎賓大道、客運中心、李冰廣場、李冰中學(xué)； 西面：老城區(qū)、百貨大樓、水文化廣場； 北面：公安局、地稅局、人民醫(yī)院、麗水青城； 綜述：本區(qū)域內(nèi)周圍中高檔居住社區(qū)林立、周邊景觀較好；地段位于新老城區(qū)過度地帶、都江堰未來新城核心區(qū)，發(fā)展?jié)摿薮螅煌ǚ奖?、具有絕對的優(yōu)勢；項目所處主要干道幸福大道是通往新老城區(qū)的交通樞紐，最為便捷。 景觀綜述： （區(qū)域優(yōu)勢）本項目周圍中高檔居住社區(qū)林立、市政、生活配套齊全； （地段優(yōu)勢）地段位于新城核心區(qū)，新老城區(qū)過度地帶，集中發(fā)展，交通便捷、生活方便，具有絕對地段優(yōu)勢； ? 地塊優(yōu)劣勢分析 地理條件分析：該地塊的地理位置和環(huán)境條件，按照前述列舉的要素，簡要分析結(jié)論，列在 SWOT 坐標(biāo)圖如下： S（優(yōu)勢） W（劣勢） 地段 + 新城中心 + 高品質(zhì)居住區(qū)域 規(guī)模不大，品牌效應(yīng)不突出 + + 完善的生活、市政配套 + 便捷的交通 村民安置房 + 三面臨街吵 + 安全的生活環(huán)境 +健康的生活方式 O（機會） T（威脅） 小區(qū)陽光主題的園林景觀設(shè)計 + 以健康生態(tài) 同檔期的樓盤多 + 客源增長減緩 + 形象的生活方式推廣 + 該片區(qū)樓盤推廣間歇 政策優(yōu)勢不明顯 + 外來有實力公司進入 +人民醫(yī)院新址的啟動 + 易初蓮花購物中心 + 客戶對品質(zhì)的要求 的進駐 環(huán)鄰競爭樓盤對比 從項目區(qū)域地塊的位置和樓盤性質(zhì)比較，該區(qū)域住宅價格 1800— 2500 元 /m2之間。 戶型設(shè)計及配比及建議： 為滿足目標(biāo)客戶群的需求，設(shè)計舒適、合理、好用的經(jīng)典戶型。 ? 打造小區(qū)的三個主題廣場： 西御陽光廣場（楊光銀座廣場） 以小品雕塑（突出陽光、健康）為主，配水景、長條凳、和平鴿等 ，規(guī)劃一定數(shù)量的機動車停車位和非機動車、摩托車停放點； 陽光健身花園（陽光情趣廣場） （半地下車庫上）以健身器械和 中國最大管理資源中心 健身設(shè)施為主，設(shè)棋牌桌椅和休息長廊，外圍鋪設(shè)健康步道，周邊配綠色植物，充分體現(xiàn)健康運動主題； 陽光生態(tài)廣場 （大門口）以生態(tài)環(huán)境為主，打造坡地景觀或大面積動態(tài)水景。 把小區(qū)內(nèi)的花園、草坪、亭臺、樓榭、花木、雕塑小品、動態(tài)水景有機結(jié)合，達到渾然一體的效果，使之成為天然的美麗意景。所以我們在營造小區(qū)內(nèi)綠化環(huán)境時要充分體現(xiàn)生機、活力和情感；還要認真考 慮人們在生活水平越來越高，各方面需求都在增加的同時生活的方便程度和資源的稀缺矛盾調(diào)和。 ①綠色植物在搭配時注意層次和視覺感受，可以選用高大喬木配一定的灌木再種植一定的草皮，部分區(qū)域可以用翠竹修飾，體現(xiàn)人文的生態(tài)和協(xié)調(diào)的空間，不僅可以與建筑物有機的協(xié)調(diào)、修飾、遮擋還可以做到對建筑物的過度、平衡、彌補功能；②現(xiàn)在很多園林綠化都采用仿自然的手法，充分發(fā)揮綠色植物防塵、防風(fēng)、隔音、吸音、保溫、改善小氣候的 作用，利用綠色植物對生態(tài)環(huán)境改善的綜合功效；③在綠色植物的選配時應(yīng)充分考慮到個體差異、色彩變化、季節(jié)變更，才能更好的營造接近自然的生態(tài)景觀。 五、 物業(yè)管理項目 中國最大管理資源中心 現(xiàn)在的很多小區(qū)都有物業(yè)管理，但品質(zhì)高低不一；本案在物業(yè)管理方面要引進先進理念、規(guī)范管理，敢于提出新的服務(wù)概念 “管家似的服務(wù)”理念，全面關(guān)注業(yè)主的生活、需求，給予更高效、更安全、更周到、更細致的服務(wù)。其經(jīng)濟實力強、收入較高，追求舒適生活享受，注重身份與品質(zhì)，對樓盤區(qū)域或檔次、品牌、質(zhì)素、環(huán)境比較重視，非常注重生活質(zhì)素，他們追求的是享受型的居住環(huán)境，要求生活空間功能分區(qū)明顯，三室兩廳雙衛(wèi)的戶型設(shè)計較受歡迎，對區(qū)域盤的升值與保值潛力較看重，社區(qū)文化也是此類客戶考慮范圍。 B、社會角色 ：社會中、上層人士。有的想要一種好的生活習(xí)慣，但苦于不知從何做起。 —— 概念的表現(xiàn) → 用真誠、樸實、簡潔的方式直觀的表達 魅力西御陽光 中國最大管理資源中心 高品質(zhì)的生活方式，健康的生活環(huán)境已經(jīng)來到！ 西御陽光 形象塑立及推廣定位 五、形象體系