【正文】 統(tǒng)、門磁系統(tǒng)、智能防盜窗系統(tǒng)、煤氣報(bào)警 停車場(chǎng)管理系統(tǒng)：統(tǒng)一智能管理 弱電系統(tǒng)：寬帶、閉路、 文化環(huán)境 人文環(huán)境：社區(qū)的構(gòu)成除了建筑物和外部環(huán)境外，還要有人氣，有文化氛圍。 以喬木、灌木、底矮植物、草坪相結(jié)合，有層次的生態(tài)景觀和 生物鏈， 既還原生態(tài)環(huán)境又能營造人與自然、建筑與自然的和諧統(tǒng)一，還能豐富小區(qū)綠化景觀， 突出陽光、健康、生態(tài)主題 。 在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)可以引進(jìn)一個(gè)大的藥房、金融機(jī)構(gòu)、中等超市；內(nèi)部設(shè)立一 個(gè)陽光會(huì)所（臺(tái)球室、乒乓桌等），配套可對(duì)外的診所、茶樓、棋牌室；以足不出圓就能滿足小區(qū)內(nèi)居民的日常生活所需，充分體現(xiàn)人性化關(guān)懷。 中國最大管理資源中心 西御陽光 形象塑立及推廣定 位 四、建立本案形象推廣主題 都江堰全國十佳魅力城市 一個(gè)魅力十足的地方 —— 都江堰 來了就不想離開的地方 —— 西御陽光 — — 概念追溯 → 借助“ 都江堰全國十佳魅力城市”的尊貴身份，來導(dǎo)入 “ 西御陽光 ” 的獨(dú)特魅力，達(dá)到“同根同源”的感覺，進(jìn)一步過度到“魅力西御陽光” —— 概念綜述 → 以 簡單、明了的訴求方式，層層深入、步步提升，把項(xiàng)目的魅力與“陽光”的形象融合到購房者和眾多受眾的印象中。 本項(xiàng)目地塊，占地約 28 畝，與人民醫(yī)院家屬區(qū)相臨，整個(gè)地塊被隔成一塊 L 型。同時(shí)現(xiàn)在的人們很少關(guān)注生活品質(zhì)，有很多的不良 飲食習(xí)慣，生活水平高但質(zhì)量不高，以至于身體素質(zhì)降低。 中國最大管理資源中心 小區(qū)的園林綠化設(shè)計(jì)要以生態(tài)自然為主旋律，配上陽光生活的音符，打造人與自然的和諧親近空間，強(qiáng)調(diào)情趣與文化品位，使整日忙碌在煩瑣的工作中的人們有遠(yuǎn)離塵囂重返自然的感受。 規(guī)劃設(shè)計(jì)： 符合現(xiàn)代人的生活要求，超過 70 米的樓間距、 5000 平米的西御陽光休閑廣場(chǎng)、 2500 平米的陽光健身花園、首家超過 1： 1 的機(jī)動(dòng)車停車位、 1： 的非機(jī)動(dòng)車摩托 車停放點(diǎn) 現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì) ：引入 VI 設(shè)計(jì)（項(xiàng)目標(biāo)識(shí)、工地圍墻、客戶接待中心等），為客戶提供購房常識(shí)、健康生活常識(shí)、保健手冊(cè)。生態(tài)住宅需要充分整合人類建筑的各種元素，景觀要融入一定量的綠色環(huán)境，具備足夠的生態(tài)要素，綜合各學(xué)科專 業(yè)知識(shí)利用有限的人文和自然資源，最大限度的實(shí)現(xiàn)生態(tài)價(jià)值。使得本案既符合城市規(guī)劃要求又能找出獨(dú)特創(chuàng)新建筑精品，使 西御陽光在同區(qū)域中具有時(shí)尚、差異化的特點(diǎn)，超出其它項(xiàng)目，取得良好的經(jīng)濟(jì)效益。同時(shí)，比照地塊周邊房地產(chǎn)開發(fā)水平，西御陽光項(xiàng)目常規(guī)類比價(jià)值在 1850— 2050 元 /m2 之間。 由于 1998 年國家把房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，同時(shí)也是國家發(fā)展到一定程度的必然過程，到現(xiàn)在已經(jīng)取得了非常好的效果。要明確本項(xiàng)目的投資方向和市場(chǎng)定位，就要先明確 2020 年及今后幾年內(nèi)都江堰房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展方向： 1 、政策因素 ? 2020 年初因國外 1300 億熱錢進(jìn)入國內(nèi)賭人民幣升值，導(dǎo)致大量外匯進(jìn)入上海等沿 中國最大管理資源中心 海城市，其中一部分投入到房地產(chǎn)行業(yè)，國內(nèi)江浙一帶投資者也快速跟進(jìn)使上海等城市的房地產(chǎn)迅速升溫，很快就高出正常范圍，同時(shí)也帶動(dòng)了國內(nèi)其他一些城市的投資者跟風(fēng)，頓時(shí)全國各地房地產(chǎn)市場(chǎng)大副上漲，形成房地產(chǎn)泡沫。 國家七部委聯(lián)合出臺(tái)文件，馬上開始打壓炒房、投資、投機(jī)者，并快速出臺(tái)了一系列政策防止房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤；如：禁止期房轉(zhuǎn)讓；提高房貸利息；未滿 2 年轉(zhuǎn)讓增加稅率；超過普通住房不享受優(yōu)惠稅率；限制一人購多套住房；對(duì)購一套住房以外的貸款增加利息。而房地產(chǎn)業(yè)對(duì)當(dāng)?shù)?GDP 的影響也是非常重要的，如果房地產(chǎn)業(yè)增長速度大幅度超過 GDP 增長，就會(huì)帶來房地產(chǎn)泡沫，從而影響整個(gè)金融市場(chǎng)；如果比例過大還有可能形成金融危機(jī)，所以國家是不 能任其發(fā)展，國家會(huì)采取相應(yīng)的宏觀調(diào)控，房價(jià)會(huì)在一個(gè)合理的軌道里上漲；目前國家面臨的是：一方面要讓更多老百姓能買的起房子，就要盡量讓房價(jià)合理增長；另一方面土地是當(dāng)?shù)卣饕呢?cái)政來源，土地的拍賣又引起成本上升，還有現(xiàn)在強(qiáng)制性的使用科學(xué)環(huán)保材料也是引起成本上升的原因，十六大的報(bào)告中又把城市化提到了一個(gè)很高的高度，這就使得供需矛盾更加突出，所以房價(jià)在很長一段時(shí)間會(huì)穩(wěn)固上升。本案導(dǎo)入全程營銷策劃進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、園藝打造、營銷模式、全程營銷（含包裝、推廣等）、物業(yè)管理等；工程管理合作、樓盤文化建設(shè)提升，根據(jù)市場(chǎng)法則，可以使本項(xiàng)目的價(jià)值提升 100 元 /m2左右。 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝及平面設(shè)計(jì)： 現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)的好壞主要依賴視覺、感覺、聽覺的沖擊效果，最終體現(xiàn)在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝和平面設(shè)計(jì)上。在當(dāng)今不斷提出環(huán)保、節(jié)約、可持續(xù)發(fā)展的指導(dǎo)思想下，做到低噪音、無污染，在景觀上盡量保持與自然生態(tài)吻合，在自然的基礎(chǔ)上保持和諧，各景點(diǎn)的營造要恰倒好處，不要突顯人工的繁雜和庸俗，也不能粗俗的裝點(diǎn)。 戶型設(shè)計(jì)及配比及建議： 為滿足目標(biāo)客戶群的需求，設(shè)計(jì)舒適、合理、好用的經(jīng)典戶型。 ①綠色植物在搭配時(shí)注意層次和視覺感受，可以選用高大喬木配一定的灌木再種植一定的草皮，部分區(qū)域可以用翠竹修飾，體現(xiàn)人文的生態(tài)和協(xié)調(diào)的空間，不僅可以與建筑物有機(jī)的協(xié)調(diào)、修飾、遮擋還可以做到對(duì)建筑物的過度、平衡、彌補(bǔ)功能；②現(xiàn)在很多園林綠化都采用仿自然的手法，充分發(fā)揮綠色植物防塵、防風(fēng)、隔音、吸音、保溫、改善小氣候的 作用，利用綠色植物對(duì)生態(tài)環(huán)境改善的綜合功效；③在綠色植物的選配時(shí)應(yīng)充分考慮到個(gè)體差異、色彩變化、季節(jié)變更，才能更好的營造接近自然的生態(tài)景觀。有的想要一種好的生活習(xí)慣，但苦于不知從何做起。 基本數(shù)據(jù) 總用地面積：約 28 畝 凈用地面積： 總建筑面積： 21562 m2 商業(yè)建筑面積： 7882 m2 其中底層建筑面積： 4450 m2 二層建筑面積： 3432 m2 容積率： 建筑密度： 32% 綠地率： 32% 車位： 146 輛 商業(yè)規(guī)劃： A、規(guī)劃理念：打造 “都江堰的羊西線”， 引領(lǐng)一種全新的商業(yè)形態(tài) B、商業(yè)形態(tài)：集中的大型休閑、娛樂、餐飲、保健于一體 C、 面積配比：考慮商業(yè)形態(tài)對(duì)空間、層高的需求，吻合商業(yè)的使用習(xí)慣 市場(chǎng)分析（略） 區(qū)位價(jià)值判斷（略） 中國最大管理資源中心 項(xiàng)目優(yōu)劣勢(shì)分析 （略） 可提升價(jià)值方法： A、 引進(jìn)大型品牌餐飲連鎖 B、 引進(jìn)大型休閑洗浴中心 C、 陽光廣場(chǎng)的規(guī)劃設(shè) 計(jì)時(shí)多考慮利于商業(yè)的配套，如：休息條凳、推廣活動(dòng)廣場(chǎng)、 D、 在廣場(chǎng)上設(shè)立白鴿喂養(yǎng)區(qū) 投資者行為分析 （略） 項(xiàng)目規(guī)劃建議： A、 底層商業(yè)層高加高到 米或 米，利于做夾層 B、 底層商業(yè)采用大面積玻璃裝飾 C、 規(guī)劃充足的機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車位 財(cái)務(wù)分析 （略） 1 投資成本分析 （略） 。 —— 陽光 本意是指太陽光 在這里可以當(dāng)作健康、純潔、活力、清爽來理解，也是一種魅力的體現(xiàn) 也是我們追求的一種境界 —— 先行者 “先”愿意是指按時(shí)間或次序在前面的，在這里代表“第一” “先行”是指走在前面的 “先行者”是首先倡導(dǎo)的人 在這里可以是前衛(wèi)的、獨(dú)創(chuàng)的、自我肯定的 “陽光生活先行者”不僅彰顯項(xiàng)目的領(lǐng)先地位，也是對(duì)業(yè)主選擇的認(rèn)可。 四、 小區(qū)配套說明 小區(qū)周邊和外部的配套設(shè)施已比較完善，內(nèi)部配套在設(shè)計(jì)規(guī)劃時(shí)應(yīng)充分考慮需求、實(shí)用、品質(zhì)。 園林景觀 ? 以園藝的質(zhì)素提升社區(qū)品位和檔次。 規(guī)劃設(shè)計(jì)：掌握 “生命三要素，陽光、空氣、水”， 支撐 “陽光、健康生態(tài)社區(qū)” 的規(guī)劃理念，建設(shè)幽雅、情趣的健康社區(qū)。 項(xiàng)目營銷策劃： 營銷策劃創(chuàng)意是決定項(xiàng)目價(jià)值實(shí)現(xiàn)程序的重要因素。 結(jié)合特定的地域、人文風(fēng)俗環(huán)境、自然環(huán)境， 把有形真實(shí)存在的建筑要素：陽臺(tái)、窗戶、空調(diào)機(jī)位、冷凝水排放、飄窗、上下水管道、煙道等和生活使用與建筑美學(xué)結(jié)合在一起 。 四、機(jī)會(huì)分析 中國最大管理資源中心 （ 1） 都江堰房地產(chǎn)市場(chǎng)購買者的需求是？ 從市場(chǎng)調(diào)查和信息收錄中分析得出：目前和以后一段時(shí)間內(nèi)，都江堰房屋的需求量會(huì)比較穩(wěn)定，對(duì)“家”的認(rèn)識(shí)是：較大的小區(qū)，有一定面積的綠化（或者有水景體現(xiàn)人與自然的和諧）、健康活動(dòng)器材或空間、出行方便、有一定的品質(zhì)、有較好的物業(yè)管理等。 這一系列政策的出臺(tái)對(duì)有實(shí)力的開發(fā)商來說是利好，可以堅(jiān)定房價(jià)是不會(huì)下跌的，也可以把房地產(chǎn)市場(chǎng)中不真實(shí)需求的這部分?jǐn)D掉。市場(chǎng)、政策的發(fā)展趨勢(shì)和演變都會(huì)對(duì)整個(gè)市場(chǎng)帶來很多不確定的因素。 還要看誰的市場(chǎng)認(rèn)知度 高，真正了解客戶的需求，從每一個(gè)細(xì)微的環(huán)節(jié)入手打動(dòng)客戶。 二、項(xiàng)目 SWOT 分析 地理?xiàng)l件分析 ：該地塊的地理位置和環(huán)境條件，按照前述列舉的要素，簡要分析結(jié) 中國最大管理資源中心 論，列在 SWOT 坐標(biāo)圖如下： S（優(yōu)勢(shì)） W（劣勢(shì)） 地段 + 新城中心 + 高品質(zhì)居住區(qū)域 規(guī)模不大，品牌效應(yīng)不突出 + + 完善的生活、市政配套 + 便捷的交通 村民安置房 + 三面臨街吵 + 安全的生活環(huán)境