【正文】 定的地域、人文風(fēng)俗環(huán)境、自然環(huán)境， 把有形真實(shí)存在的建筑要素：陽臺、窗戶、空調(diào)機(jī)位、冷凝水排放、飄窗、上下水管道、煙道等和生活使用與建筑美學(xué)結(jié)合在一起 。 三、結(jié)論 就該地塊性質(zhì)而言，西御陽光具備開發(fā)中高品質(zhì)住宅項(xiàng)目的質(zhì)素和條件。 環(huán)境、污染情況 （ 1） 水、空氣、土地?zé)o污染情況； （ 2） 噪音：本項(xiàng)目臨幸福大道，車輛有噪音，車速快有隔音帶噪音并不大； （ 3） 社會污染：本區(qū)域居住人群基本為常住人口，有部分流動(dòng)人口，社會治安管理難度不大。以高品質(zhì)、綠化面積大、規(guī)模大、并結(jié)合自身的品牌的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，統(tǒng)一融合，認(rèn)真做好全 程營銷，并從更深層面地挖掘和引導(dǎo)購房者購買心理。 四、機(jī)會分析 中國最大管理資源中心 （ 1） 都江堰房地產(chǎn)市場購買者的需求是？ 從市場調(diào)查和信息收錄中分析得出：目前和以后一段時(shí)間內(nèi)，都江堰房屋的需求量會比較穩(wěn)定，對“家”的認(rèn)識是：較大的小區(qū)，有一定面積的綠化（或者有水景體現(xiàn)人與自然的和諧）、健康活動(dòng)器材或空間、出行方便、有一定的品質(zhì)、有較好的物業(yè)管理等。 三、價(jià)格走勢 都江堰房地產(chǎn)價(jià)格從 2000 年以后開始穩(wěn)固上升，到 2020 年底因能源、建材緊缺導(dǎo)致房價(jià)快速走高， 2020 年 5 月后房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)明顯上漲，整個(gè)房地產(chǎn)市場非?；钴S，到年底漲幅在 300— 500 元 /m2之間（主要是 CPI、建筑材料、能源緊缺、通貨膨脹和《交通道路運(yùn)輸法規(guī)》的實(shí)施引起建安成本的上升）， 2020 年初因沒有大的項(xiàng)目的啟動(dòng)，市場也相對平靜，價(jià)格在 1800 元 /m2左右（高價(jià)位主要表現(xiàn)在美麗洲、藍(lán)郡新界、華夏廣場），下半年因一些高品質(zhì)大項(xiàng)目的 啟動(dòng)（如：上尚春天、都市 ● 美麗風(fēng)景、都江森鄰等）又開始把房價(jià)往上抬，使得整個(gè)都江堰房地產(chǎn)市場價(jià)格大都突破 2000 元 /m2，高的已超過 2500 元 /m2；也有部分價(jià)位在 1800 元 /m2左右的，但它們的品質(zhì)和理念都比上述樓盤遜色些?？蛻糁饕员镜亍⑷轂橹?、成都及省內(nèi)、外客戶還需要慢慢開拓。 ? 房地產(chǎn)管理部門對取得《商品房預(yù)售許可證》前而進(jìn)行銷售、或以排號、預(yù)定、認(rèn)購等名義收取定金的將嚴(yán)肅處理： 這會對開發(fā)商的資金鏈、項(xiàng)目運(yùn)作水平等進(jìn)行考驗(yàn) ? 2020 年將會是個(gè)人信貸年，因?yàn)榻?jīng)過 2020 年穩(wěn)健的貨幣政策后 ，銀行很多資金放在金庫里沒有貸出去，使得銀行的預(yù)期收益大大降低甚至還有部分虧損的。 這一系列政策的出臺對有實(shí)力的開發(fā)商來說是利好，可以堅(jiān)定房價(jià)是不會下跌的，也可以把房地產(chǎn)市場中不真實(shí)需求的這部分?jǐn)D掉。對本項(xiàng)目的投資及準(zhǔn)確定位起到?jīng)Q定性的作用。 項(xiàng)目前有 9 路公交車站臺，背靠荷花池、農(nóng)貿(mào)、水果批發(fā)市場、超市及客運(yùn)中心等。西連觀景路、百貨大樓，與市公安局、地稅局、人民醫(yī)院、天然氣公司僅一路之隔；背 靠都江森鄰、上尚春天，緊鄰麗水青城、岷江花園等高檔住宅小區(qū)。市場、政策的發(fā)展趨勢和演變都會對整個(gè)市場帶來很多不確定的因素。同時(shí)購房者也在觀望，等著房價(jià)下跌，而國家調(diào)控的目的是穩(wěn)定房價(jià)，制止房價(jià)上漲過快，形成房地產(chǎn)泡沫；經(jīng)過國家宏觀政策的調(diào)控，九月后，成都房地產(chǎn)市場又開始全面復(fù)舒。 ? 因?yàn)榫植糠康禺a(chǎn)市場的泡沫嚴(yán)重，央行也采取了加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)信貸的規(guī)范管理，項(xiàng)目開發(fā)想從金融機(jī)構(gòu)獲得支持非常困難： 這樣對開發(fā)公司的實(shí)力、專業(yè)都有很高的要求，競爭也就更加激烈。 ? 國家對土地市場的嚴(yán)格管理和科學(xué)、環(huán)保的建筑材料強(qiáng)制性使用： 這將會增加開發(fā)成本 、同時(shí)也是各項(xiàng)目叫賣的熱點(diǎn) 三、 都江堰房地產(chǎn)市場分析 中國最大管理資源中心 一、 2020 年的都江堰房地產(chǎn)市場有以下特點(diǎn)： 開工面積 90 多萬 m2，預(yù)售面積 70 多萬 m2，銷售面積 62 萬多 m2； 消化量 85%左右，比上年同期增長近 10%； 房地產(chǎn)的稅收已占到全市財(cái)政收入的 1/3； 大都以規(guī)模開發(fā)為主； 容積率低在 以下 建筑外觀統(tǒng)一采用川西名居風(fēng)格 高品質(zhì)、高檔次的項(xiàng)目增多； 外來有實(shí)力、有品牌的公司增多； 購房者對小區(qū)的品質(zhì)、配套、環(huán)境要求整體提高； 對居家的理念、品位也上升到一定高度； 小結(jié)： 都江堰房地產(chǎn)市場由于受到區(qū)位條件 、城市人口、工業(yè)水平、商務(wù)狀況、城市化進(jìn)程等因素的影響，在短時(shí)間大量新增客戶的可能性不大。 還要看誰的市場認(rèn)知度 高，真正了解客戶的需求，從每一個(gè)細(xì)微的環(huán)節(jié)入手打動(dòng)客戶。還有隨著國家關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)政策、法律、法規(guī)的完善，媒體信息的快速傳播都使得購房者的購買行為更加理性和謹(jǐn)慎，同時(shí)也給開發(fā)商制造了很大的壓力，如：房 屋的銷售難度增加，開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)增加，資金鏈緊張；要想降低風(fēng)險(xiǎn)和快速回收資金，就要加強(qiáng)成本控制，認(rèn)真計(jì)算投資及回報(bào)；購房者對改善居住環(huán)境的要求也越來越迫切，也是高品質(zhì)，高性價(jià)比房屋的市場。 產(chǎn)品賣點(diǎn)：從 2000 年以前的舊城區(qū)單體樓小規(guī)模開發(fā)到 2000 年以后“麗水青城”為代表的項(xiàng)目進(jìn)駐幸福大道，立足于大規(guī)模、高品質(zhì)、前衛(wèi)的理念、優(yōu)美的環(huán)境等一度好幾年引領(lǐng)都江堰房地產(chǎn)市場，一直到 2020 年“美麗洲”的誕生才把人們居家的目光轉(zhuǎn)移開， 2020 年“岷江花園”為代表的項(xiàng)目開始進(jìn)駐幸福大道， 2020 年的“上尚春天”再次打破幸福大道的沉寂，終于厚積薄發(fā)。 項(xiàng)目周邊配套： 東面：高檔住宅片區(qū)、大型購物中心、二環(huán)路； 南面：迎賓大道、客運(yùn)中心、李冰廣場、李冰中學(xué)； 西面：老城區(qū)、百貨大樓、水文化廣場； 北面：公安局、地稅局、人民醫(yī)院、麗水青城； 綜述：本區(qū)域內(nèi)周圍中高檔居住社區(qū)林立、周邊景觀較好；地段位于新老城區(qū)過度地帶、都江堰未來新城核心區(qū)，發(fā)展?jié)摿薮?，交通方便、具有絕對的優(yōu)勢；項(xiàng)目所處主要干道幸福大道是通往新老城區(qū)的交通樞紐，最為便捷。 二、項(xiàng)目 SWOT 分析 地理?xiàng)l件分析 ：該地塊的地理位置和環(huán)境條件，按照前述列舉的要素，簡要分析結(jié) 中國最大管理資源中心 論，列在 SWOT 坐標(biāo)圖如下： S（優(yōu)勢） W（劣勢） 地段 + 新城中心 + 高品質(zhì)居住區(qū)域 規(guī)模不大，品牌效應(yīng)不突出 + + 完善的生活、市政配套 + 便捷的交通 村民安置房 + 三面臨街吵 + 安全的生活環(huán)境 O（機(jī)會） T（威脅） 小區(qū)陽光主題的園林景觀設(shè)計(jì) + 以健康生態(tài) 同檔期的樓盤多 + 客源增長減緩 + 形象的生活方式推廣 + 該片區(qū)樓盤推廣間歇 政策優(yōu)勢不明顯 + 外來有實(shí)力公司進(jìn)入 +人民醫(yī)院新址的啟動(dòng) + 易初蓮花購物中心 + 客戶對品質(zhì)的要求 的進(jìn)駐 環(huán)鄰競爭樓盤對比 從項(xiàng)目區(qū)域地塊的位置和樓盤性質(zhì)比較，該區(qū)域住宅價(jià)格 1800— 2500 元 /m2之間。 五、可提升價(jià)值的方法 規(guī)劃對土地價(jià)值的提升 ? 概念設(shè)計(jì) ：人與陽光、陽光與自然、自然與建筑的和諧統(tǒng)一，通過生命的三要素：“ 陽光、空氣、水 ” 的有機(jī)結(jié)合搭配切入 “陽光生活先行者” 指導(dǎo)思想，利用平實(shí)、高雅的手法，給購房群體以一個(gè)鮮明的印象。 ? 地段情況 ：地稅局、天然氣公司、公安局的遷入以 及人民醫(yī)院落戶 ，既可以保證辦事、工作、生活的方便同時(shí)還可以保證居家安全。 ? 打造小區(qū) 的三個(gè)主題廣場：西御陽光廣場以小品雕塑（突出陽光、健康）為主，配水景、長條凳、和平鴿等，規(guī)劃一定數(shù)量的機(jī)動(dòng)車停車位和非機(jī)動(dòng)車、摩托車停放點(diǎn)；陽光健身廣場（半地下車庫上） 以健身器械和健身設(shè)施為主，設(shè)棋牌桌椅和休息長廊，外圍鋪設(shè)健康步道 ，周邊配綠色植物，充分體現(xiàn)健康運(yùn)動(dòng)主題；陽光生態(tài)廣場（大門口）以生態(tài)環(huán)境為主，打造坡地景觀或大面積動(dòng)態(tài)水景。 平面空間設(shè)計(jì)的好壞直接關(guān)系每一寸土地的利用空間和使用價(jià)值。西御陽光項(xiàng)目的操作中，將項(xiàng)目 VI、工地圍墻、接待中心、光彩工程、西御陽光廣場環(huán)境示范、強(qiáng)化服務(wù)理念，可進(jìn)一步提升物業(yè)價(jià)值。引進(jìn)先進(jìn)、規(guī)范的物業(yè)管理思想和體制，真正做到更多、更細(xì)的關(guān)心，更安全的保證，周到、細(xì)致的服務(wù)；把簡單的“守門、掃地、收水電”提升為人性化、智能化的生活空間，讓業(yè)主工作、生活、學(xué)習(xí)隨心所欲，享受高品質(zhì)生活！ 六、客戶定位、購買心理及行為分析 主力客戶群定位 A、都江堰本地成功人士：有相當(dāng)一部分國家優(yōu)勢單位的員工、干部和事業(yè)單位中高層干部及第一代本地企業(yè)家、私營業(yè)主，他們對住房的需求可分為： 以小換大型 屬于“小房換大房”這種情況的消費(fèi)者， 他們目前的居住面積在 90 m2以下，年齡在 25 歲至 50 歲之間，從市場情況可以顯示這部分客戶是二次置業(yè)的主力人群，所占比例較大，他們大多數(shù)是改革開放的受益者，相對年輕化，年齡在 30—— 40 歲之間，文化層次較高，隨著社會地位和經(jīng)濟(jì)實(shí)力呈上升趨勢，具有一定的市場經(jīng)營能力或具有一定專知識及技術(shù)，理性思維能力強(qiáng)、追求生活質(zhì)素、重視地段、社區(qū)文化、生活配套、交通、教育、環(huán)境等：對房型的細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)要求嚴(yán)格，價(jià)格也是重要考慮因素。 功能配套差換好型 這部分消費(fèi)群體目前居 住的小區(qū)嚴(yán)重缺乏應(yīng)有的功能配套，如運(yùn)動(dòng)設(shè)施、醫(yī)療保健設(shè)施、教育配套設(shè)施等，更別說社區(qū)文化了，甚至連物業(yè)管理部門都沒有，給生活帶來諸多不便，他們?yōu)榱俗非笊畹谋憷?，尋求類似本?xiàng)目功能配套樓盤而進(jìn)行