【正文】 為代表的項目進駐幸福大道，立足于大規(guī)模、高品質(zhì)、前衛(wèi)的理念、優(yōu)美的環(huán)境等一度好幾年引領都江堰房地產(chǎn)市場，一直到 2020 年“美麗洲”的誕生才把人們居家的目光轉(zhuǎn)移開， 2020 年“岷江花園”為代表的項目開始進駐幸福大道， 2020 年的“上尚春天”再次打破幸福大道的沉寂，終于厚積薄發(fā)。以高品質(zhì)、綠化面積大、規(guī)模大、并結(jié)合自身的品牌的經(jīng)濟實力，統(tǒng)一融合，認真做好全 程營銷，并從更深層面地挖掘和引導購房者購買心理。 基于以上特點：我們認為本項目只要從 現(xiàn)代人對居住要求 著手，努力打造本區(qū)域 內(nèi)高品質(zhì)，高性價比 的樓盤；本項目的開發(fā)是能獲得預期的效果，并取得較高的收益。 四、項目土地價值判斷及項目地塊優(yōu)劣勢分析 中國最大管理資源中心 一、土地價值 項目土地價值是多種因素綜合作用的結(jié)果，項目的地理位置、環(huán)境、污染情況、建設條件、市政配套、周邊景觀以及相鄰樓盤品質(zhì)等，共同決定了該項目的土地價值， 本項目土地價值如下： 土地性質(zhì)綜述： 項目總占地面積約 28 畝，地勢平坦，施工條件好；該地塊相 鄰公安局、地稅局、人民醫(yī)院、成都荷花池市場、麗水青城、都江森鄰、蘭花村、上尚春天等市政配套和高品質(zhì)社區(qū)；未來的城市中心。 項目周邊配套： 東面：高檔住宅片區(qū)、大型購物中心、二環(huán)路； 南面：迎賓大道、客運中心、李冰廣場、李冰中學； 西面：老城區(qū)、百貨大樓、水文化廣場； 北面：公安局、地稅局、人民醫(yī)院、麗水青城； 綜述：本區(qū)域內(nèi)周圍中高檔居住社區(qū)林立、周邊景觀較好；地段位于新老城區(qū)過度地帶、都江堰未來新城核心區(qū)，發(fā)展?jié)摿薮?，交通方便、具有絕對的優(yōu)勢；項目所處主要干道幸福大道是通往新老城區(qū)的交通樞紐，最為便捷。 環(huán)境、污染情況 （ 1） 水、空氣、土地無污染情況； （ 2） 噪音：本項目臨幸福大道，車輛有噪音，車速快有隔音帶噪音并不大； （ 3） 社會污染：本區(qū)域居住人群基本為常住人口，有部分流動人口，社會治安管理難度不大。 項目周圍的交通條件綜述； 項目所處地段位置臨幸福大道、臨近觀景路、中山路，交通條件優(yōu)越。 配套設施： 學校、商場、超市、菜市、銀行、餐飲娛樂近在咫尺，完善的生活配套讓工作、生活、學習更加方便。 二、項目 SWOT 分析 地理條件分析 ：該地塊的地理位置和環(huán)境條件，按照前述列舉的要素，簡要分析結(jié) 中國最大管理資源中心 論，列在 SWOT 坐標圖如下： S（優(yōu)勢） W（劣勢） 地段 + 新城中心 + 高品質(zhì)居住區(qū)域 規(guī)模不大，品牌效應不突出 + + 完善的生活、市政配套 + 便捷的交通 村民安置房 + 三面臨街吵 + 安全的生活環(huán)境 O（機會） T（威脅） 小區(qū)陽光主題的園林景觀設計 + 以健康生態(tài) 同檔期的樓盤多 + 客源增長減緩 + 形象的生活方式推廣 + 該片區(qū)樓盤推廣間歇 政策優(yōu)勢不明顯 + 外來有實力公司進入 +人民醫(yī)院新址的啟動 + 易初蓮花購物中心 + 客戶對品質(zhì)的要求 的進駐 環(huán)鄰競爭樓盤對比 從項目區(qū)域地塊的位置和樓盤性質(zhì)比較，該區(qū)域住宅價格 1800— 2500 元 /m2之間。 三、結(jié)論 就該地塊性質(zhì)而言，西御陽光具備開發(fā)中高品質(zhì)住宅項目的質(zhì)素和條件。同時，比照地塊周邊房地產(chǎn)開發(fā)水平，西御陽光項目常規(guī)類比價值在 1850— 2050 元 /m2 之間。本案導入全程營銷策劃進行準確的市場定位、規(guī)劃設計、園藝打造、營銷模式、全程營銷（含包裝、推廣等）、物業(yè)管理等；工程管理合作、樓盤文化建設提升，根據(jù)市場法則，可以使本項目的價值提升 100 元 /m2左右。 五、可提升價值的方法 規(guī)劃對土地價值的提升 ? 概念設計 ：人與陽光、陽光與自然、自然與建筑的和諧統(tǒng)一，通過生命的三要素：“ 陽光、空氣、水 ” 的有機結(jié)合搭配切入 “陽光生活先行者” 指導思想，利用平實、高雅的手法，給購房群體以一個鮮明的印象。 結(jié)合特定的地域、人文風俗環(huán)境、自然環(huán)境， 把有形真實存在的建筑要素：陽臺、窗戶、空調(diào)機位、冷凝水排放、飄窗、上下水管道、煙道等和生活使用與建筑美學結(jié)合在一起 。用現(xiàn)代的居住理念、持久的魅力規(guī)劃設計，樹立個性化的品牌形象。 中國最大管理資源中心 ? 通過“長壽之鄉(xiāng)”的美譽 —— 引導健康的生活方式：日常生活習慣、細節(jié)、惡習提醒，小區(qū)處處體現(xiàn)人文關(guān)懷；以人民醫(yī)院的進駐 —— 打開人們預防各類疾病的窗口，及緊急救護的安全常識，營造和諧、健康的生活空間 ，讓業(yè)主從細節(jié)體現(xiàn)感動。 ? 地段情況 ：地稅局、天然氣公司、公安局的遷入以 及人民醫(yī)院落戶 ，既可以保證辦事、工作、生活的方便同時還可以保證居家安全。 ? 通過對小區(qū)景觀的打造，豐富社區(qū)的空間層次，預留大量綠化空間，并配合休閑娛樂設施 （健康步道、長廊靠椅、健身設施、兒童涂鴉墻） 及公共休閑場所，營造社區(qū)融合的人際關(guān)系。 ? 以園藝的質(zhì)素提升社區(qū)品位和檔次。以 喬木、灌木低矮植物、草坪相結(jié)合，有層次的生態(tài)景觀和生物鏈 ，既還原生態(tài)環(huán)境又能營造人與自然、建筑與自然的和諧統(tǒng)一，還能豐富小區(qū)綠化景觀，突出陽光、健康、生態(tài)主題。 ? 打造小區(qū) 的三個主題廣場：西御陽光廣場以小品雕塑（突出陽光、健康）為主，配水景、長條凳、和平鴿等，規(guī)劃一定數(shù)量的機動車停車位和非機動車、摩托車停放點；陽光健身廣場（半地下車庫上） 以健身器械和健身設施為主，設棋牌桌椅和休息長廊，外圍鋪設健康步道 ，周邊配綠色植物，充分體現(xiàn)健康運動主題；陽光生態(tài)廣場（大門口）以生態(tài)環(huán)境為主，打造坡地景觀或大面積動態(tài)水景。 認真作好以上各要素的規(guī)劃、設計，可以更好的提升物業(yè)價值。 建筑平面設計 ? 南面 A 型向 B1 退 2 米，北面 A 型向 B2 退 2 米，使兩棟 A 型之間的樓間距達到 29 米，便于更好的打造小區(qū)第 一視野的中庭景觀，提升物業(yè)品質(zhì)。 ? 考慮把兩棟 A 型同時向西面（人民醫(yī)院家屬區(qū)）移動一定距離，使其與 CC2 之間的間距擴大，提升視野局部被擋住的價值。 平面空間設計的好壞直接關(guān)系每一寸土地的利用空間和使用價值。 建筑形式： 西御陽光的建筑設計是由北京藍圖工程設計有限公司設計的，引入了退、錯、露的立體感官建筑設計， 住宅外觀用地方民居建筑結(jié)合現(xiàn)代風格；以青磚、灰瓦、白墻控制格調(diào)； 立面空調(diào)為隱藏設置，有機整合陽臺、欄桿、外窗等建筑構(gòu)建，洗練、簡結(jié)；商業(yè)鋪面上方統(tǒng)一設置廣告支架、店招，采用輕型結(jié)構(gòu)制作 ，與建 中國最大管理資源中心 筑主體形成 對比，輕快豐富。使得本案既符合城市規(guī)劃要求又能找出獨特創(chuàng)新建筑精品，使 西御陽光在同區(qū)域中具有時尚、差異化的特點，超出其它項目，取得良好的經(jīng)濟效益。 項目現(xiàn)場包裝及平面設計： 現(xiàn)場物業(yè)的好壞主要依賴視覺、感覺、聽覺的沖擊效果，最終體現(xiàn)在項目現(xiàn)場包裝和平面設計上。西御陽光項目的操作中，將項目 VI、工地圍墻、接待中心、光彩工程、西御陽光廣場環(huán)境示范、強化服務理念，可進一步提升物業(yè)價值。 項目營銷策劃： 營銷策劃創(chuàng)意是決定項目價值實現(xiàn)程序的重要因素。西御陽光通過周密的創(chuàng)意策劃和實戰(zhàn)操作執(zhí)行，通過強勢賣點的提示與推廣 ，也可以提升物業(yè)價值。 物業(yè)管理： 物業(yè)管理對物業(yè)品質(zhì)有著重要的影響。引進先進、規(guī)范的物業(yè)管理思想和體制，真正做到更多、更細的關(guān)心，更安全的保證，周到、細致的服務；把簡單的“守門、掃地、收水電”提升為人性化、智能化的生活空間，讓業(yè)主工作、生活、學習隨心所欲，享受高品質(zhì)生活！ 六、客戶定位、購買心理及行為分析 主力客戶群定位 A、都江堰本地成功人士：有相當一部分國家優(yōu)勢單位的員工、干部和事業(yè)單位中高層干部及第一代本地企業(yè)家、私營業(yè)主，他們對住房的需求可分為： 以小換大型 屬于“小房換大房”這種情況的消費者， 他們目前的居住面積在 90 m2以下，年齡在 25 歲至 50 歲之間，從市場情況可以顯示這部分客戶是二次置業(yè)的主力人群，所占比例較大，他們大多數(shù)是改革開放的受益者，相對年輕化，年齡在 30—— 40 歲之間，文化層次較高，隨著社會地位和經(jīng)濟實力呈上升趨勢，具有一定的市場經(jīng)營能力或具有一定專知識及技術(shù)，理性思維能力強、追求生活質(zhì)素、重視地段、社區(qū)文化、生活配套、交通、教育、環(huán)境等：對房型的細節(jié)設計要求嚴格，價格也是重要考慮因素。對居住環(huán)境素質(zhì)要求較高，追求自由個性嚴謹務實的統(tǒng)一，追求高標準的服務社區(qū)、 中國最大管理資源中心 對現(xiàn)代化，科技化含量較 高的追求，此類客戶以自住為主，裝修一次性到位。 環(huán)境差換好型 這其中的消費者又分兩部分：一部分是注重生活質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量的年輕人，另一種是年齡偏大的老年人，并且這兩類人的收入都比較穩(wěn)定，屬于“白領”階層。其經(jīng)濟實力強、收入較高，追求舒適生活享受，注重身份與品質(zhì)，對樓盤區(qū)域或檔次、品牌、質(zhì)素、環(huán)境比較重視，非常注重生活質(zhì)素，他們追求的是享受型的居住環(huán)境，要求生活空間功能分區(qū)明顯，三室兩廳雙衛(wèi)的戶型設計較受歡迎，對區(qū)域盤的升值與保值潛力較看重，社區(qū)文化也是此類客戶考慮范圍。 功能配套差換好型 這部分消費群體目前居 住的小區(qū)嚴重缺乏