【正文】 解 各合同分解目標也是招標的評判依據(jù)之一 目的：及時掌握實際發(fā)生成本，實施動態(tài)監(jiān)控 CALIB Management E網(wǎng) 20221124 33 多層次、全方位計劃管理 ?一級計劃：項目發(fā)展計劃 總綱領 ?二級計劃：運作實施計劃 控制 設計計劃管理 ：出圖計劃、定樣計劃 合約計劃管理 ：考察計劃、招標、簽約計劃 項目計劃管理 ：隊伍、材料進場計劃 成本計劃管理 ：目標、標底、結算編制計劃 ?三級計劃：施工進度計劃 實施 CALIB Management E網(wǎng) 20221124 34 ?分解依據(jù)： 項目建設內容（設計圖紙及說明）。 －－目標需經(jīng)過各方的討論、審批和正式發(fā)布 （也可能經(jīng)集團審批）。一般的依據(jù)文件有： 項目發(fā)展報告、策劃報告、各階段的設計文件和交樓標準； ? 測算方式 －－ 根據(jù)所掌握的經(jīng)驗數(shù)據(jù)和項目的特征，不一定是固定方式； （如爛尾樓改造、中學等） ? 團隊工作 －－ 前期工作盡可能做細，促進策劃、設計人員對產品的深入考慮，不要因為今后會發(fā)生變化而不作預先設定 。 CALIB Management E網(wǎng) 20221124 24 成本目標的制定過程 ? 目標制定的時間： 幾個階段 ? 目標制定的方法： 正向與反向 ? 目標制定的要求： 成本＋產品 ? 目標制定案例 CALIB Management E網(wǎng) 20221124 25 制定的時間 ? 目標的雛形從立項時開始形成，成本水平是考慮是否立項的要素之一； ? 策劃、設計階段進行各階段的成本測算，各期測算要有對應，比較變化原因，原則上前期目標控制后期目標； ? 實施方案確定后，形成正式項目發(fā)展成本目標。 2， 目標的作用： 目標不是上限而是 基準 ，目標的作用在于心中有數(shù)。 ? 目標管理的過程 — PDCA 循環(huán) ? 實現(xiàn)目標動態(tài)監(jiān)控的手段 — 信息化 CALIB Management E網(wǎng) 20221124 17 項目實施方案目標成本（總成本及分項成本）建立目標PLAN項目實施DO做出調整ADJUST檢查對比CHECK實際成本（總成本及分項成本）成本管理的基本方法（ HOW)— 目標管理 CALIB Management E網(wǎng) 20221124 18 房地產成本管理的發(fā)展過程 房地產成本管理的三個階段 造價計算（概、預、結） 定額模式下，強調個人經(jīng)驗，追求算得快、算量準，定額熟、套價正確；【 審算型 】 成本控制 — 強調不能突破目標值 【 控制型 】 提升價值 — 強調企業(yè) /團隊的共同目標：面向公司利益，講求性價比，發(fā)掘價值，創(chuàng)造價值 【 能動型 】 CALIB Management E網(wǎng) 20221124 19 房地產成本管理的發(fā)展過程 管理難度加大，統(tǒng)籌協(xié)調要求高 成本管理水平 產品價值提升 審算型 控制型 能動型 強調企業(yè) /團隊的共同目標 面向公司利益，講求性價比 發(fā)掘價值，創(chuàng)造價值 強調不能突破目標值 定額模式下，強調個人經(jīng)驗 追求算得快、算量準 定額熟、套價正確 CALIB Management E網(wǎng) 20221124 20 當前指導思想 結合產品和市場，以造價計算和成本分析為基礎，以目標管理為方法，以技術管理為保障，以產品價值的實現(xiàn)為目標開展成本管理工作。 能動的控制 ：不等同于限制，時刻掌握實際與目標偏差的原因、幅度、造成后果 ，進而做出相應的調整方案；保持心中有數(shù)就可以說在控制之中 成本管理的立足點（ WHERE) 兩大基本內容 確定 與 控制 CALIB Management E網(wǎng) 20221124 13 成本管理的階段（ WHEN)— 全過程 1， 階段 立項 \策劃 \設計 發(fā)包 \施工 \竣工 \維護 2， 對應成本實現(xiàn)過程 由虛到實 虛擬：估、概、預算 現(xiàn)實：合同價、付款、結算價 從虛到實的轉折點就是發(fā)包 CALIB Management E網(wǎng) 20221124 14 成本管理的階段（ WHEN)— 全過程 各階段成本管理重點內容 ? 立項階段 — 成本測算，項目經(jīng)濟性評價，盈利目標 ? 策劃階段 — 選擇性價比最好的產品，制定產品目標與發(fā)展計劃 ? 設計階段 — 產品目標與成本目標的制定 方案：最經(jīng)濟合理方案，符合項目定位，體現(xiàn)產品特征 初步：材料設備的 合理 選型 施工圖：限額設計，圖紙的 質量 和 時間 保證 ? 發(fā)包階段 — 通過市場 競爭 找到合適的價格和單位，完備的合同（與合作伙伴雙贏的關系，資源與技術的把握） ? 施工階段 — 變更和簽證的管理，付款審核，動態(tài)監(jiān)控 ? 銷售階段－營銷費用預算管理，售樓工程成本控制，銷售承諾與資料的把關 ? 竣工階段 — 結算、索賠辦理，項目后評估 ? 維護運營階段 — 保修金、維護費用的管理 CALIB Management E網(wǎng) 20221124 15 成本管理的責任主體（ WHO)— 全員 要點：所有與產品制造相關的部門，都有 成本管理的責任，都要具有成本意識。 控制的要素 ： 制定目標、偏差測定、修正 。 成本的影響因素 : 諸多經(jīng)營、技術、管理方面 。 不同利益原則下導致目的不同，導致關注對象、工作內容及方法等方面的差異 CALIB Management E網(wǎng) 20221124 5 房地產成本管理理念 ―5W1H分析 1，成本管理的目的 （ WHY)— 提升價值 2，房地產項目的成本構成 （ WHAT)— 全成本 3，房地產項目成本管理的出發(fā)點 （ WHERE)— 確 定與控制 4，成本管理的階段 （ WHEN)— 全過程 5，成本管理的責任人 （ WHO) — 全員 6，成本管理的方法 (HOW） — 目標管理 CALIB Management E網(wǎng) 20221124 6 成本管理的目的 （ WHY) ? 房地產公司是企業(yè) ， 利潤 是企業(yè)用永恒目標 ? 成本管理的目標是保證成本的支出獲得最有效的收益 — 消除無效成本 ， 提升投資價值 成本控制不等于省錢 ,花得多會浪費 ， 花得少也會有浪費 ， 花多花少不是重點 ， 花的有效才是關鍵；避免價值不平衡造成的浪費 （ 怎么花錢 ） ? 成本管理的目的與企業(yè)的目標是一致的 — 機構 /團隊的目標 CALIB Management E網(wǎng) 20221124 7 房地產項目成本的構成（ WHAT)— 全成本的概念 1，成本的概念： 一些基本概念的區(qū)別與聯(lián)系：成本、造價、投資、費用 2，成本構成 建造成本 =前期費用 +建安工程費 +室外及配套費 開發(fā)成本 =土地費用 +建造成本 +開發(fā)間接費 全成本 =開發(fā)成本 +期間費（營銷和管理等） 3，時間與空間上的分布 時間 ：建設全過程都在發(fā)生 空間 ：公司 +現(xiàn)場；實體 +費用 CALIB Management E網(wǎng) 20221124 8 工程成本與完全成本 《 經(jīng)濟評價 》 合計 不可預見費 12 其他費用 11 開發(fā)期稅費 10 銷售費用 9 財務費用 8 管理費用 7 開發(fā)間接費 6 公共配套設施建設費 5 建筑安裝工程費 4 基礎設施建設費 3 前期工程費 2 土地費用 1 項目 序號 工程成本 項目發(fā)展全成本 開發(fā)成本 CALIB Management E網(wǎng) 20221124 9 工程成本與完全成本 例 1 土地獲得價款 開發(fā)前期準備費 主體建筑工程費 主體安裝工程費 社區(qū)管網(wǎng)工程費 園林環(huán)境工程費 配套設施費 開發(fā)間接費 開發(fā)成本 三通一平費 臨時設施費 營銷設施建造費 工程成本 CALIB Management E網(wǎng) 20221124 10 工程成本與完全成本 例 2 土地成本 前期費用 建安工程成本 開發(fā)間接費 營業(yè)費 公司管理費 財務費 項目發(fā)展成本 臨時工程費 銷售需要的建安費 工程成本 基礎設施費 環(huán)境工程費 公建配套費 建筑單體費 全成本＝ 開發(fā)成本 ＋ 期間費 CALIB Management E網(wǎng) 20221124 11 1，合理確定 — 確定是控制的前提和基礎，根據(jù)市場定價原則， 沒有準確只有合理 （計算準確，有條件的，施工單位算的與甲方不同）。CALIB Management E網(wǎng) 20221124 1 房地產開發(fā)全過程成本管理 理論與實踐 CALIB Management E網(wǎng) 20221124 2 內容大綱 樹立統(tǒng)一的成本管理理念 成本控制基本方法－目標管理詳解 建立多層次的成本管理體系 房地產項目開發(fā)全過程成本控制要點 CALIB Management E網(wǎng) 20221124 3 房地產成本管理理念 房地產成本管理行業(yè)特征 房地產成本管理理念 ―5W1H 分析 房地產成本管理的發(fā)展過程 CALIB Management E網(wǎng) 20221124 4 房地產成本管理行業(yè)特征 成本管理的基本內容 合理確定成本與有效控制成本 房地產行業(yè)中 不同角色的成本管理特征 ： ? 施工企業(yè)的確定與控制 — 現(xiàn)場與花費，管理上的問題 ? 設計單位的確定與控制 — 設計周期與深度，技術上的問題 ? 造價咨詢公司的確定與控制 — 圖紙與定額，技術上的問題 ? 房地產開發(fā)企業(yè)的確定與控制 — 產品與市場，經(jīng)營上的問題； 就是要知道哪些該花哪些不該花（有效），每部分花多少合適（匹配），合理配置成本（均衡）。強調成本的產品導向，成本管理是為了配合產品開發(fā)， 做出更好的產品。 成本的決定因素： 外部 市場 ；內部 產品定位 。（如，資金、進度、協(xié)調） （例定位樁基，泳池，付款，裝修趕工返工，中海的人才，客戶質量要求，經(jīng)營門鎖） 成本確定的方法 : 決不是靠定額算出來的；靠對市場和產品的把握，市場包括銷售市場和原材料市場； 成本管理的立足點（ WHERE) 兩大基本內容 確定 與 控制 CALIB Management E網(wǎng) 20221124 12 2，有效控制 — 動態(tài)監(jiān)控，做到隨時心中有數(shù) 控制的概念 ：控制是解決問題的手段之一，目的為達到某些既定目標；控制可理解為一系統(tǒng)對外界影響的調節(jié)功能，此項調節(jié)功能可使系統(tǒng)的結果不偏離既定目標。 有效控制的前提 ：目標要 合理 實在，實際結果要及時反饋。 ? 成本意識：只要考慮了性價比問題，就是有成本意識 ? 控制主體：從“誰花錢控制誰”到“誰花錢誰控制” CALIB Management E網(wǎng) 20221124 16 成本管理的基本方法（ HOW)— 目標管理 ? 目標確定的依據(jù) — 經(jīng)驗數(shù)據(jù)庫 、 市場調研 、產品把握 。 房地產成本管理的發(fā)展過程 CALIB Management E網(wǎng) 20221124 21 內容大綱 樹立統(tǒng)一的成本管理理念 成本控制基本方法－目標管理詳解 建立多層次的成本管理體系 房地產項目開發(fā)全過程成本控制要點 CALIB Management E網(wǎng) 20221124 22 房地產成本目標管理 房地產成本目標管理原則 房地產成本目標 制定 的過程 房地產成本目標 分解 的方法 房地產成本目標 實現(xiàn) 的方式 CALIB Management E網(wǎng) 20221124 23 成本目標管理原則 1， 目標的內涵 ： 不僅限于成本目標值本身、更要關注成本背后的產品目標。