【正文】 目的室內(nèi)布局大小、樓層高度、裝修標(biāo)準等,為今后的銷售計劃打下良好的基礎(chǔ)。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計, 投資決策階段影響項目的程度達到80%—90%。3．加強房地產(chǎn)各階段工程造價管理的措施 。在審核中，經(jīng)常發(fā)現(xiàn)送審資料不完整、竣工圖沒有全面體現(xiàn)工程實際情況，直接以施工圖代替竣工圖或在施工圖上做簡單更改，很多變更沒有在圖上標(biāo)注；設(shè)計變更手續(xù)不全，缺少變更通知及經(jīng)濟簽證；隱蔽工程現(xiàn)場驗收無正式簽證手續(xù)；變更材料沒有確定結(jié)算單價等。根據(jù)建設(shè)部、國家工商局《建設(shè)工程施工合同（示范文本）》（GF19990201）通用條款，工程竣工驗收報告經(jīng)發(fā)包人認可后28天內(nèi)，承包人向發(fā)包人遞交竣工結(jié)算報告及完整的結(jié)算資料，雙方按照協(xié)議書約定的合同價款及專用條款約定的合同價款調(diào)整內(nèi)容，進行工程竣工結(jié)算。房地產(chǎn)項目工程竣工決算是整個工程造價控制最后的一環(huán)。工程實施階段是建設(shè)項目形成實體的一個漫長過程，也是工程造價控制的難點階段?？墒乾F(xiàn)階段開發(fā)商選擇中標(biāo)單位時往往只選擇報價最低的單位，有些中標(biāo)單位可能是投標(biāo)報價低于成本價而希望今后在施工過程中通過各種手段、方法取得彌補的單位，在施工過程中容易扯皮而影響質(zhì)量和工期，導(dǎo)致造價失控。工程設(shè)計完成后，項目發(fā)包顯得尤其重要。在設(shè)計方案上基本上做到了采取兩個以上的設(shè)計方案進行比較，但在經(jīng)濟上是否合理卻考慮很少，出現(xiàn)“多用鋼筋、少動腦筋”的現(xiàn)象。在項目作出投資決策后，工程造價控制的關(guān)鍵在于設(shè)計，設(shè)計費一般只相當(dāng)于建設(shè)工程全壽命費用的1％ 以下，但正是這少于1％的費用卻影響項目投資的可能性高達75％以上。按照“前者控制后者”的制約關(guān)系，意味著決策階段對其后面的各種形式造價起著制約作用。而這一環(huán)節(jié)恰恰是目前大多中國房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營運作中的薄弱環(huán)節(jié)。2．房地產(chǎn)開發(fā)各階段造價控制管理存在的問題 所謂房地產(chǎn)投資決策，是指對擬建房地產(chǎn)投資項目的必要性和可行性進行技術(shù)經(jīng)濟分析，對可以達到目標(biāo)的不同方案進行比較和評價，并作出判斷，選擇某一方案的過程。各個階段的造價控制目標(biāo)是有機聯(lián)系在一起的, 各個階段互相制約、互相補充。因此，工程項目的全過程造價管理必須是基于活動與過程的，必須是按照工程項目的過程與活動的組成與分解的規(guī)律去實現(xiàn)對于項目全過程的造價管理。而每個過程、分過程、子過程又是由許多不同的具體活動構(gòu)成的。因此，從成本管理與控制的角度較全面地對我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建設(shè)的各個環(huán)節(jié)存在的問題進行進一步探索，不僅具有重要的理論意義，而且具有十分重要的現(xiàn)實意義。對大多數(shù)企業(yè)來說，只能通過成本優(yōu)勢來贏得競爭優(yōu)勢，即開發(fā)相同品質(zhì)的樓盤，努力使所發(fā)生的成本相對低于競爭對手，所獲得的利潤高于競爭對手，從而獲取競爭勝利。成本不僅體現(xiàn)在是否具有競爭優(yōu)勢，有時甚至成為一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能否存活下去的關(guān)鍵。我們在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中應(yīng)該重視每一個階段的造價控制點，全方位的控制開發(fā)成本，提高經(jīng)濟效益。為企業(yè)營銷策略的制定和調(diào)整提供依據(jù)，就能使企業(yè)獲取更大的經(jīng)濟效益。九、結(jié)束語房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理是全員的、全過程的管理。分析各期《項目動態(tài)成本分析報告》(評價項目成本管理的科學(xué)合理性)分析工程承包范圍變化，工程量變化等確認設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證等對成本的影響。八、成本管理的項目后評估體系提高成本預(yù)測的準確性是成本管理的難點之一，方法之一是通過后評估來改進，同時可以提高成本管理的有效性，因此在項目工程竣工并在結(jié)算完成后要進行項目的后評估，主要從以下幾方面評價：比較項目結(jié)算成本與可行性研究時的預(yù)測成本差異(評價投資估算、項目成本預(yù)測的準確、合理性)。因此，成本管理必須要以合同為中心，抓住三條主線“動態(tài)成本”、“實際發(fā)生成本”、“實付成本”，方能很好的反映項目成本執(zhí)行的全貌。動態(tài)成本的核心是實時性，要做到在項目實施過程中的任一時間點都能實時掌握項目最新的成本動態(tài)，只有這樣才能控制成本、輔助營銷決策。控制營銷成本關(guān)鍵還是要提高營銷策劃水平，使有限的營銷投入發(fā)揮最大的效用，尋求最大性價比，降低營銷成本。嚴格執(zhí)行項目必須符合竣工方能移交的原則，成本管理部門應(yīng)對項目進行跟蹤分析管理，進行“三算”對比，找出成本超、降的原因，并提出改進措施及意見?？傊?，各職能部門要加強監(jiān)控，加強預(yù)算審查，嚴格經(jīng)濟簽證和工程變更管理。防止亂簽、多簽、責(zé)任不明確等漏洞，避免結(jié)算時發(fā)生“扯皮”現(xiàn)象。設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證的管理。成本管理部要對施工單位上報的節(jié)點款、進度款等進行審核，經(jīng)財務(wù)部確定后方可付款。另外集團可建立自己的供應(yīng)商信息庫，確立戰(zhàn)略合作伙伴，這樣既避免了供應(yīng)商質(zhì)量的不穩(wěn)定性，又可以拿到戰(zhàn)略合作采購價，對多項目成本的控制起到了良性循環(huán)的作用。在成本目標(biāo)確定的情況下，首先要明確工程總包、分包、材料分級等的范圍、采購方式及權(quán)限，確定材料是甲供、乙供或甲定乙供。工程供應(yīng)商、材料設(shè)備供應(yīng)商的管理。并且可在施工圖完成后由設(shè)計、工程、成本人員和監(jiān)理人員組成小組對施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟性等進行會審，提出修改意見，督促設(shè)計單位進行修正，避免或減少因設(shè)計不合理導(dǎo)致的投資損失。確保每一設(shè)計階段的成果質(zhì)量后方能進入下一個設(shè)計階段(包括方案、擴初、施工圖設(shè)計階段)。根據(jù)經(jīng)驗數(shù)據(jù)顯示，設(shè)計費一般只占到建設(shè)工程全壽命期費用的1%，但正是這少于1%的費用對于工程造價的影響占到了75%以上，可以看出設(shè)計階段的成本控制是整個項目實施階段造價控制的關(guān)鍵?？尚行匝芯繄蟾嬉话銘?yīng)包括地塊基礎(chǔ)資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢、初步規(guī)劃設(shè)計方案、開發(fā)節(jié)奏及市場定位、成本費用估算及控制目標(biāo)和措施、投資及效益測算、利潤體現(xiàn)安排、稅務(wù)環(huán)境及其影響、資金計劃、投資風(fēng)險及應(yīng)對措施、項目綜合評價意見等。三、項目論證階段的成本控制項目在論證階段著重的是土地費用的把控。對多個部門承擔(dān)責(zé)任的可以按權(quán)重進行分解。充分實現(xiàn)成本信息共享。制定準確的項目目標(biāo)成本，全面客觀反映項目各項成本信息。目標(biāo)成本管理就是通過制定目標(biāo)成本，將目標(biāo)成本按規(guī)范的成本結(jié)構(gòu)樹層層分解，再通過將預(yù)算計劃落實到部門與行動上，把目標(biāo)變成可執(zhí)行的行動計劃，并在執(zhí)行過程中把實際結(jié)果與目標(biāo)進行對比分析，找出差距，分析原因，制定改進措施。房地產(chǎn)項目全過程成本管理流程如下圖所示，本文圍繞這個流程展開闡述。關(guān)鍵字：全過程；成本管理；成本體系；動態(tài)成本一、概述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目成本的發(fā)生是一個過程，涉及到了前期策劃、規(guī)劃、設(shè)計、施工、銷售等開發(fā)全過程環(huán)節(jié)，因此地產(chǎn)企業(yè)的成本控制，就是要在項目開發(fā)的全過程中，對上述全部成本構(gòu)成要素進行規(guī)劃、控制。“利潤=銷售收入成本”這一簡單公式，充分反映了成本管理的重要性。第一篇：房地產(chǎn)全過程項目成本管理（推薦）房地產(chǎn)項目的全過程成本管理摘 要：隨著中國房地產(chǎn)市場由成長期步入成熟期，市場競爭日趨激烈和規(guī)范化。在這種形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想獲得穩(wěn)定的經(jīng)營利潤，除了必須密切關(guān)注和研究消費者的消費偏好，提供適銷對路的房源外，還應(yīng)降低開發(fā)成本，嚴格控制各項費用支出，房地產(chǎn)企業(yè)逐漸向精細化管理靠攏。房產(chǎn)項目的全過程成本管理是每個房地產(chǎn)行業(yè)工作人員日常必定要接觸到的工作內(nèi)容，本文就房產(chǎn)項目的全過程成本管理談一些個人的看法和體會。成本管理體系通過建立有效的目標(biāo)成本體系、責(zé)任成本控制體系和動態(tài)成本管理體系以實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化的目標(biāo)。二、建立完善的目標(biāo)成本管理體系是否有效進行項目目標(biāo)成本管理是體現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理水平的重要標(biāo)志之一。建立完善的目標(biāo)成本體系，要做到以下幾點：確定成本管理體系，包括集團及下屬區(qū)域公司的成本管理定位職責(zé)權(quán)責(zé)，對下屬區(qū)域公司成本信息監(jiān)控手段和明確的監(jiān)控制度要求。規(guī)范成本管理流程，定義如何在各個實施階段完成對目標(biāo)成本的細化修訂，形成最終的目標(biāo)成本，指導(dǎo)招標(biāo)、施工、采購等業(yè)務(wù)活動中的成本費用的使用與管理。在制訂目標(biāo)時，要按細項列出清單并劃分責(zé)任部門，通常建造成本按發(fā)生程序劃分責(zé)任部門，建造成本以外按成本項目劃分責(zé)任范圍。目標(biāo)成本分解后還需要建立控制的標(biāo)準，分解后的成本責(zé)任必須納入績效考核的范疇。土地一旦到手，其成本即已基本確定，直至項目結(jié)束該成本一般都不會有大的變化。四、設(shè)計階段的成本控制設(shè)計階段的成本控制的重點除了控制好設(shè)計費之外，更重要的是通過限額設(shè)計等手段從源頭上控制好建安成本。在滿足質(zhì)量保證的前提下，防止因設(shè)計自身失誤原因?qū)е鲁杀驹黾?。施工圖設(shè)計合同應(yīng)具備有關(guān)限額設(shè)計要求的條款并載明對應(yīng)的獎懲措施。五、工程施工階段的成本控制工程施工階段的成本控制重點在于工程供應(yīng)商的選擇管理、材料設(shè)備供應(yīng)商管理、工程進度款管理、設(shè)計變更管理、現(xiàn)場簽證管理和工程結(jié)算管理。材料設(shè)備費在工程的建安造價中約占70%，工程材料成本控制是項目開發(fā)過程的重要內(nèi)容。其次，完善招標(biāo)流程，規(guī)范供應(yīng)商資質(zhì)考察、詢標(biāo)、定標(biāo)、簽訂合同等程序，本著公開、公平、公正的原則引入各類承包商，充分體現(xiàn)市場競爭力，實現(xiàn)降低成本的目標(biāo)。對于工程進度款的管理，要嚴格按照合同和流程進行控制。同時對合同進度款累計到達合同金額85%的項目，要停止付款，以便掌握結(jié)算時的主動權(quán)。要完善流程，明確各職能部門、各相關(guān)責(zé)任人的簽字權(quán)限。如果工程進度要求緊，也要做到同步進行，工程若有增減應(yīng)及時審價，以避免無法核實的情況發(fā)生，引起雙方不必要的爭議。、工程結(jié)算管理。六、營銷階段的成本管理營銷成本主要指項目銷售過程中形成的各類費用，包括廣告費、推廣費、售樓處、樣板房等費用。七、有效進行動態(tài)成本管理動態(tài)成本反映的是項目實施過程中的預(yù)期成本，通過實時反映目標(biāo)成本和動態(tài)成本的差異，幫助相關(guān)部門及時發(fā)現(xiàn)問題并解決問題，實現(xiàn)對成本的控制。動態(tài)成本=合同性成本+非合同性成本+待發(fā)生成本由上式可見，合同性成本是動態(tài)成本中變動性最大的部分，由于其具有不確定性，導(dǎo)致了成本控制的復(fù)雜性?？稍陧椖堪l(fā)展的不同階段根據(jù)項目發(fā)展的具體情況實時、定期調(diào)整成本臺賬、及時反饋有關(guān)成本變動情況，預(yù)測成本變動趨勢，并通過各種有效途徑及時進行調(diào)整、消除造成成本異動的不合理因素。對比項目結(jié)算與《目標(biāo)成本指導(dǎo)書》的成本差異(評價成本管理工作的有效性)?？疾祉椖拷桓妒褂靡欢〞r期內(nèi)，主要工程材料的使用效果和耐用程度(評價材料成本的合理性)。企業(yè)要有完善的成本管理體系，加強實施過程的成本監(jiān)督和分析，及時反饋成本信息。第二篇：房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程工程成本控制管理房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程工程成本控制管理要: 房地產(chǎn)項目的全過程工程造價控制與管理，是企業(yè)在掌握市場信息的基礎(chǔ)上，為實現(xiàn)房地產(chǎn)成本管理目標(biāo)而進行的成本控制、計價、定價的系統(tǒng)活動，其貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，概括而言，房地產(chǎn)項目的工程造價控制與管理就是以決策階段的、設(shè)計、招標(biāo)、實施、結(jié)算階段的動態(tài)管理組成的。關(guān)鍵詞: 房地產(chǎn)項目開發(fā) 設(shè)計階段 實施階段 竣工結(jié)算 1．前言房地產(chǎn)的競爭優(yōu)勢有兩種表現(xiàn)方式，一是品牌創(chuàng)新優(yōu)勢；二是成本優(yōu)勢。一個房地產(chǎn)企業(yè)要做到持續(xù)創(chuàng)新，不斷超越自身和競爭對手，是非常困難的，能達到這個高度的企業(yè)可以說是鳳毛麟角。可見，成本管理與控制是房地產(chǎn)企業(yè)重要的管理手段之一，而全過程工程成本控制管理是房地產(chǎn)業(yè)成本管理與控制的重要內(nèi)容。一個房地產(chǎn)工程項目的投資建設(shè)分為投資決策、可行性研究、設(shè)計、招投標(biāo)、施工及竣工結(jié)算階段等。所以一個房地產(chǎn)工程項目的全過程造價是由各個子過程的造價構(gòu)成的，而這些子過程的造價又是由許多項具體活