【正文】 （范圍調(diào)整） 方式之一：按合同計(jì)劃分解 各合同分解目標(biāo)也是招標(biāo)的評判依據(jù)之一 目的：及時(shí)掌握實(shí)際發(fā)生成本，實(shí)施動(dòng)態(tài)監(jiān)控 20221124 33 多層次、全方位計(jì)劃管理 ?一級計(jì)劃：項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃 總綱領(lǐng) ?二級計(jì)劃：運(yùn)作實(shí)施計(jì)劃 控制 設(shè)計(jì)計(jì)劃管理 ：出圖計(jì)劃、定樣計(jì)劃 合約計(jì)劃管理 ：考察計(jì)劃、招標(biāo)、簽約計(jì)劃 項(xiàng)目計(jì)劃管理 ：隊(duì)伍、材料進(jìn)場計(jì)劃 成本計(jì)劃管理 ：目標(biāo)、標(biāo)底、結(jié)算編制計(jì)劃 ?三級計(jì)劃：施工進(jìn)度計(jì)劃 實(shí)施 20221124 34 ?分解依據(jù)： 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容（設(shè)計(jì)圖紙及說明）。 －－目標(biāo)需經(jīng)過各方的討論、審批和正式發(fā)布 （也可能經(jīng)集團(tuán)審批）。一般的依據(jù)文件有： 項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告、策劃報(bào)告、各階段的設(shè)計(jì)文件和交樓標(biāo)準(zhǔn)； ? 測算方式 －－ 根據(jù)所掌握的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)和項(xiàng)目的特征，不一定是固定方式； （如爛尾樓改造、中學(xué)等） ? 團(tuán)隊(duì)工作 －－ 前期工作盡可能做細(xì)，促進(jìn)策劃、設(shè)計(jì)人員對產(chǎn)品的深入考慮，不要因?yàn)榻窈髸?huì)發(fā)生變化而不作預(yù)先設(shè)定 。 20221124 24 成本目標(biāo)的制定過程 ? 目標(biāo)制定的時(shí)間： 幾個(gè)階段 ? 目標(biāo)制定的方法： 正向與反向 ? 目標(biāo)制定的要求： 成本＋產(chǎn)品 ? 目標(biāo)制定案例 20221124 25 制定的時(shí)間 ?目標(biāo)的雛形從立項(xiàng)時(shí)開始形成，成本水平是考慮是否立項(xiàng)的要素之一； ?策劃、設(shè)計(jì)階段進(jìn)行各階段的成本測算，各期測算要有對應(yīng)，比較變化原因，原則上前期目標(biāo)控制后期目標(biāo)； ?實(shí)施方案確定后，形成正式項(xiàng)目發(fā)展成本目標(biāo)。 –2， 目標(biāo)的作用： –目標(biāo)不是上限而是 基準(zhǔn) ，目標(biāo)的作用在于心中有數(shù)。 ? 目標(biāo)管理的過程 — PDCA 循環(huán) ? 實(shí)現(xiàn)目標(biāo)動(dòng)態(tài)監(jiān)控的手段 — 信息化 20221124 17 項(xiàng)目實(shí)施方案目標(biāo)成本（總成本及分項(xiàng)成本）建立目標(biāo)PLAN項(xiàng)目實(shí)施DO做出調(diào)整ADJUST檢查對比CHECK實(shí)際成本（總成本及分項(xiàng)成本）成本管理的基本方法（ HOW)— 目標(biāo)管理 20221124 18 房地產(chǎn)成本管理的發(fā)展過程 ?房地產(chǎn)成本管理的三個(gè)階段 ?造價(jià)計(jì)算（概、預(yù)、結(jié)） 定額模式下，強(qiáng)調(diào)個(gè)人經(jīng)驗(yàn)，追求算得快、算量準(zhǔn)，定額熟、套價(jià)正確； 【 審算型 】 ?成本控制 — 強(qiáng)調(diào)不能突破目標(biāo)值 【 控制型 】 ?提升價(jià)值 — 強(qiáng)調(diào)企業(yè) /團(tuán)隊(duì)的共同目標(biāo)：面向公司利益，講求性價(jià)比，發(fā)掘價(jià)值，創(chuàng)造價(jià)值 【 能動(dòng)型 】 20221124 19 房地產(chǎn)成本管理的發(fā)展過程 ? 管理難度加大，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)要求高 成本管理水平 產(chǎn)品價(jià)值提升 審算型 控制型 能動(dòng)型 強(qiáng)調(diào)企業(yè) /團(tuán)隊(duì)的共同目標(biāo) 面向公司利益，講求性價(jià)比 發(fā)掘價(jià)值，創(chuàng)造價(jià)值 強(qiáng)調(diào)不能突破目標(biāo)值 定額模式下，強(qiáng)調(diào)個(gè)人經(jīng)驗(yàn) 追求算得快、算量準(zhǔn) 定額熟、套價(jià)正確 20221124 20 ?當(dāng)前指導(dǎo)思想 ?結(jié)合產(chǎn)品和市場，以造價(jià)計(jì)算和成本分析為基礎(chǔ)，以目標(biāo)管理為方法，以技術(shù)管理為保障，以產(chǎn)品價(jià)值的實(shí)現(xiàn)為目標(biāo)開展成本管理工作。 能動(dòng)的控制 ：不等同于限制，時(shí)刻掌握實(shí)際與目標(biāo)偏差的原因、幅度、造成后果 ，進(jìn)而做出相應(yīng)的調(diào)整方案；保持心中有數(shù)就可以說在控制之中 成本管理的立足點(diǎn)（ WHERE) 兩大基本內(nèi)容 確定與控制 20221124 13 成本管理的階段（ WHEN)— 全過程 ? 1， 階段 ? 立項(xiàng) \策劃 \設(shè)計(jì) ? 發(fā)包 \施工 \竣工 \維護(hù) ? 2， 對應(yīng)成本實(shí)現(xiàn)過程 由虛到實(shí) ? 虛擬：估、概、預(yù)算 ? 現(xiàn)實(shí)：合同價(jià)、付款、結(jié)算價(jià) ? 從虛到實(shí)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)就是發(fā)包 20221124 14 成本管理的階段（ WHEN)— 全過程 ? 各階段成本管理重點(diǎn)內(nèi)容 ? 立項(xiàng)階段 — 成本測算，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性評價(jià)，盈利目標(biāo) ? 策劃階段 — 選擇性價(jià)比最好的產(chǎn)品，制定產(chǎn)品目標(biāo)與發(fā)展計(jì)劃 ? 設(shè)計(jì)階段 — 產(chǎn)品目標(biāo)與成本目標(biāo)的制定 ? 方案：最經(jīng)濟(jì)合理方案，符合項(xiàng)目定位，體現(xiàn)產(chǎn)品特征 ? 初步：材料設(shè)備的 合理 選型 ? 施工圖：限額設(shè)計(jì)，圖紙的 質(zhì)量 和 時(shí)間 保證 ? 發(fā)包階段 — 通過市場 競爭 找到合適的價(jià)格和單位，完備的合同（與合作伙伴雙贏的關(guān)系，資源與技術(shù)的把握） ? 施工階段 — 變更和簽證的管理，付款審核，動(dòng)態(tài)監(jiān)控 ? 銷售階段－營銷費(fèi)用預(yù)算管理，售樓工程成本控制，銷售承諾與資料的把關(guān) ? 竣工階段 — 結(jié)算、索賠辦理，項(xiàng)目后評估 ? 維護(hù)運(yùn)營階段 — 保修金、維護(hù)費(fèi)用的管理 20221124 15 成本管理的責(zé)任主體（ WHO)— 全員 ? 要點(diǎn)：所有與產(chǎn)品制造相關(guān)的部門，都有 ? 成本管理的責(zé)任，都要具有成本意識(shí)。 控制的要素 ： 制定目標(biāo)、偏差測定、修正 。 成本的影響因素 : 諸多經(jīng)營、技術(shù)、管理方面 。 ? 不同利益原則下導(dǎo)致目的不同，導(dǎo)致關(guān)注對象、工作內(nèi)容及方法等方面的差異 20221124 5 房地產(chǎn)成本管理理念 ―5W1H 分析 ? 1，成本管理的目的（ WHY)— 提升價(jià)值 ? 2，房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本構(gòu)成（ WHAT)— 全成本 ? 3，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的出發(fā)點(diǎn)（ WHERE)— 確 ? 定與控制 ? 4，成本管理的階段（ WHEN)— 全過程 ? 5，成本管理的責(zé)任人（ WHO) — 全員 ? 6，成本管理的方法 (HOW） — 目標(biāo)管理 20221124 6 成本管理的目的（ WHY) ? 房地產(chǎn)公司是企業(yè) ， 利潤 是企業(yè)用永恒目標(biāo) ? 成本管理的目標(biāo)是保證成本的支出獲得最有效的收益 — 消除無效成本 ， 提升投資價(jià)值 ? ? 成本控制不等于省錢 ,花得多會(huì)浪費(fèi) ， 花得少也會(huì)有浪費(fèi) ， 花多花少不是重點(diǎn) ， 花的有效才是關(guān)鍵；避免價(jià)值不平衡造成的浪費(fèi) （ 怎么花錢 ） ? 成本管理的目的與企業(yè)的目標(biāo)是一致的— 機(jī)構(gòu) /團(tuán)隊(duì)的目標(biāo) 20221124 7 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的構(gòu)成（ WHAT)— 全成本的概念 ? 1，成本的概念： 一些基本概念的區(qū)別與聯(lián)系：成本、造價(jià)、投資、費(fèi)用 ? 2，成本構(gòu)成 ? 建造成本 =前期費(fèi)用 +建安工程費(fèi) +室外及配套費(fèi) ? 開發(fā)成本 =土地費(fèi)用 +建造成本 +開發(fā)間接費(fèi) ? 全成本 =開發(fā)成本 +期間費(fèi)（營銷和管理等） ? 3，時(shí)間與空間上的分布 ? 時(shí)間 ：建設(shè)全過程都在發(fā)生 ? 空間 ：公司 +現(xiàn)場；實(shí)體 +費(fèi)用 20221124 8 工程成本與完全成本 《 經(jīng)濟(jì)評價(jià) 》 合計(jì) 不可預(yù)見費(fèi) 12 其他費(fèi)用 11 開發(fā)期稅費(fèi) 10 銷售費(fèi)用 9 財(cái)務(wù)費(fèi)用 8 管理費(fèi)用 7 開發(fā)間接費(fèi) 6 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 5 建筑安裝工程費(fèi) 4 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 3 前期工程費(fèi) 2 土地費(fèi)用 1 項(xiàng)目 序號 工程成本 項(xiàng)目發(fā)展全成本 開發(fā)成本 20221124 9 工程成本與完全成本 例 1 土地獲得價(jià)款 開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi) 主體建筑工程費(fèi) 主體安裝工程費(fèi) 社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi) 園林環(huán)境工程費(fèi) 配套設(shè)施費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi) 開發(fā)成本 三通一平費(fèi) 臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 營銷設(shè)施建造費(fèi) 工程成本 20221124 10 工程成本與完全成本 例 2 土地成本 前期費(fèi)用 建安工程成本 開發(fā)間接費(fèi) 營業(yè)費(fèi) 公司管理費(fèi) 財(cái)務(wù)費(fèi) 項(xiàng)目發(fā)展成本 臨時(shí)工程費(fèi) 銷售需要的建安費(fèi) 工程成本 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 環(huán)境工程費(fèi) 公建配套費(fèi) 建筑單體費(fèi) 全成本＝ 開發(fā)成本 ＋ 期間費(fèi) 20221124 11 1，合理確定 — 確定是控制的前提和基礎(chǔ)，根據(jù)市場定價(jià)原則， 沒有準(zhǔn)確只有合理 （計(jì)算準(zhǔn)確，有條件的，施工單位算的與甲方不同）。20221124 1 房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理 理論與實(shí)踐 20221124 2 內(nèi)容大綱 樹立統(tǒng)一的成本管理理念 成本控制基本方法－目標(biāo)管理詳解 建立多層次的成本管理體系 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過程成本控制要點(diǎn) 20221124 3 房地產(chǎn)成本管理理念 房地產(chǎn)成本管理行業(yè)特征 房地產(chǎn)成本管理理念 ―5W1H 分析 房地產(chǎn)成本管理的發(fā)展過程 20221124 4 房地產(chǎn)成本管理行業(yè)特征 ? 成本管理的基本內(nèi)容 合理確定成本與有效控制成本 ? 房地產(chǎn)行業(yè)中 不同角色的成本管理特征： ? 施工企業(yè)的確定與控制 — 現(xiàn)場與花費(fèi)，管理上的問題 ? 設(shè)計(jì)單位的確定與控制 — 設(shè)計(jì)周期與深度，技術(shù)上的問題 ? 造價(jià)咨詢公司的確定與控制 — 圖紙與定額，技術(shù)上的問題 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的確定與控制 — 產(chǎn)品與市場，經(jīng)營上的問題； 就是要知道哪些該花哪些不該花（有效），每部分花多少合適（匹配），合理配置成本（均衡）。強(qiáng)調(diào)成本的產(chǎn)品導(dǎo)向，成本管理是為了配合產(chǎn)品開發(fā)， 做出更好的產(chǎn)品。 成本的決定因素：外部 市場 ；內(nèi)部 產(chǎn)品定位 。（如，資金、進(jìn)度、協(xié)調(diào)） ? （例定位樁基，泳池，付款，裝修趕工返工，中海的人才，客戶質(zhì)量要求，經(jīng)營門鎖） 成本確定的方法 : 決不是靠定額算出來的；靠對市場和產(chǎn)品的把握，市場包括銷售市場和原材料市場； 成本管理的立足點(diǎn)（ WHERE) 兩大基本內(nèi)容 確定與控制 20221124 12 2，有效控制 — 動(dòng)態(tài)監(jiān)控，做到隨時(shí)心中有數(shù) 控制的概念 ：控制是解決問題的手段之一，目的為達(dá)到某些既定目標(biāo)；控制可理解為一系統(tǒng)對外界影響的調(diào)節(jié)功能，此項(xiàng)調(diào)節(jié)功能可使系統(tǒng)的結(jié)果不偏離既定目標(biāo)。 有效控制的前提 ：目標(biāo)要 合理 實(shí)在，實(shí)際結(jié)果要及時(shí)反饋。 ?成本意識(shí)：只要考慮了性價(jià)比問題，就是有成本意識(shí) ?控制主體：從“誰花錢控制誰”到“誰花錢誰控制” 20221124 16 成本管理的基本方法（ HOW)— 目標(biāo)管理 ? 目標(biāo)確定的依據(jù) — 經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)庫 、 市場調(diào)研 、 產(chǎn)品把握 。 房地產(chǎn)成本管理的發(fā)展過程 20221124 21 內(nèi)容大綱 樹立統(tǒng)一的成本管理理念 成本控制基本方法－目標(biāo)管理詳解 建立多層次的成本管理體系 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過程成本控制要點(diǎn) 20221124 22 房地產(chǎn)成本目標(biāo)管理 房地產(chǎn)成本目標(biāo)管理原則 房地產(chǎn)成本目標(biāo) 制定 的過程 房地產(chǎn)成本目標(biāo) 分解 的方法 房地產(chǎn)成本目標(biāo) 實(shí)現(xiàn) 的方式 20221124 23 成本目標(biāo)管理原則 –1， 目標(biāo)的內(nèi)涵 ： –不僅限于成本目標(biāo)值本身、更要關(guān)注成本背后的產(chǎn)品目標(biāo)。 –3，目標(biāo)的范圍： –成本目標(biāo)是整個(gè)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的目標(biāo)，目標(biāo)范圍覆蓋全成本。 ?施工圖完成后，可根據(jù)預(yù)算對目標(biāo)做調(diào)整