【正文】 業(yè)同其他各行各業(yè)一樣進入?yún)f(xié)調(diào)發(fā)展階段，并逐步將成為廣德經(jīng)濟發(fā)展的主要驅(qū)動力之一，但與人們?nèi)找嬖鲩L的市場需求相比，還存在一定的差距。因此，本項目的建設(shè)，將是廣德縣物流事業(yè)進一步發(fā)展的需要。因此，廣德縣域經(jīng)濟快速發(fā)展的形式下，加快區(qū)域物流業(yè)興起的重要性及意義日益顯現(xiàn)出來，客戶對服務(wù)需求水平的逐步提高和日趨多元化，為物流業(yè)的興起與發(fā)展創(chuàng)造了廣闊空間?，F(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)在國際上已成為商品市場體系中最重要的流通組織形式，也是現(xiàn)代市場營銷方式的有效載體?，F(xiàn)代物流體系包括把消費品從生產(chǎn)線終點有效地移動到有關(guān)消費者手中，以及將原材料從供給源有效地移動到生產(chǎn)線始點等的廣泛活動，該體系力求在總成本盡可能最低的前提下，通過信息、網(wǎng)絡(luò)、運輸、存儲、配送等諸多因素的協(xié)調(diào)以及商品包裝等手段實現(xiàn)既定物流目標(biāo)，從而保證企業(yè)實現(xiàn)利潤最大化。為積極參入廣德地方經(jīng)濟建設(shè)，大力發(fā)展廣德商品物流配送產(chǎn)業(yè)和商貿(mào)服務(wù)業(yè)，引進國外流通領(lǐng)域先進的管理技術(shù)、經(jīng)驗和經(jīng)營模式，促進地區(qū)商業(yè)的大開放、大流通、大發(fā)展，西班牙倪氏實業(yè)股份有限公司本著平等互利的原則，經(jīng)多次協(xié)商，決定在廣注冊成立安徽歐華倪氏實業(yè)股份有限公司，投資興建安徽歐華物流配送中心及大型超市項目，旨在加速皖東南地區(qū)的超市業(yè)的進一步發(fā)展，同時帶動廣德的名優(yōu)特產(chǎn)品出口，進一步提高廣德縣的對外開放水平。廣德經(jīng)濟的快速發(fā)展，商品物流配送和超市業(yè)協(xié)同發(fā)展及競爭已是大勢所趨。目前，大型超市及其物流配送在廣德市場尚未能得到充分發(fā)展，眼下廣德的幾家聯(lián)華、華聯(lián)、國美、蘇果、臺客隆等連鎖業(yè)中，雖然經(jīng)過幾年的迅速發(fā)展，取得了一定的成績，但店面小、規(guī)模不大，商品品種較少、輻射能力較差，商品配送能力較弱。九十年代初，隨著改革開放的深入、經(jīng)濟發(fā)展的加快、居民收入的增加以及先進技術(shù)、管理方法的應(yīng)用，超市這種現(xiàn)代化商業(yè)零售形態(tài)再度在中國大地興起，并得到迅猛發(fā)展。中國由于消費市場潛力較大，投資環(huán)境較好，國外大型超市集團紛紛把中國作為拓寬發(fā)展領(lǐng)域的投資熱點。因此，超市在發(fā)達(dá)國家的商業(yè)發(fā)展中占有重要地位。它是一種現(xiàn)代化大型商業(yè)形態(tài)，具有自選購物、流通成本低、節(jié)約購買時間等優(yōu)點，因而即使在新商業(yè)經(jīng)營形態(tài)層出不窮的發(fā)達(dá)國家，它仍占據(jù)著不可替代的地位，成為現(xiàn)代大型零售業(yè)的主要形式。在進入的外商零售企業(yè)中，有大型綜合超市（如法國家樂福、美國沃爾瑪）；倉儲式會員店（如德國的麥德龍、荷蘭的萬客?。槐憷辏ㄈ缛毡镜牧_森）；超大型購物中心（如香港特區(qū)的新東安百貨）；商品批發(fā)集散中心（如香港特區(qū)的利聯(lián)倉行）；標(biāo)準(zhǔn)化食品超市（如日本的友誼西友超市）等。圖表1 20062010年社會消費品零售總額及其增長速度隨著我國改革開放進程的不斷深入，國內(nèi)商業(yè)流通領(lǐng)域吸引外資進入了一個新階段。目前，%。同時，現(xiàn)代技術(shù)也開始在我國流通領(lǐng)域得到了應(yīng)用，通訊、運輸?shù)葪l件有了改善，特別是大型商業(yè)企業(yè)的經(jīng)營水平有了相當(dāng)大的提高，經(jīng)濟實力也有了較大的增強，計算機管理日益廣泛地運用到經(jīng)營活動中，商用軟件和配套設(shè)施正在積極研制和生產(chǎn)。2010年全年社會消費品零售總額156998億元，居世界第二，社會購買力基本達(dá)到發(fā)達(dá)國家在發(fā)展連鎖經(jīng)營初期所具備的水平。國外發(fā)達(dá)國家的商業(yè)發(fā)展歷程表明，由于連鎖經(jīng)營充分應(yīng)用了社會化大生產(chǎn)和專業(yè)分工的原理，使商品零售業(yè)適應(yīng)了社會經(jīng)濟發(fā)展的需要，因而在現(xiàn)代市場經(jīng)濟中具有強大的生命力和巨大的發(fā)展?jié)摿?，是實現(xiàn)流通產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的有效途徑之一。1996年連鎖銷售額僅為16兆日元，增長約3倍。2010年美國社會消費品零售額為19497億美元，其中連鎖經(jīng)營所帶來的銷售額占11484億美元，占總零售額的60%左右。三、可行性研究報告編制依據(jù) 國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展服務(wù)業(yè)的若干意見（國發(fā)[2007]7號）； 國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展服務(wù)業(yè)若干政策措施的實施意見（國辦發(fā)〔2008〕11號）《國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2011年本）》安徽省人民政府關(guān)于加快發(fā)展服務(wù)業(yè)的若干政策意見(皖政〔2007〕70號) ；《安徽省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》《安徽省現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃》（皖政〔2009〕89號）《安徽省商貿(mào)服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》 廣德縣產(chǎn)業(yè)發(fā)展指導(dǎo)目錄（縣政辦[2007]116號） 廣德縣擴大開放、促進發(fā)展二十條（廣發(fā)〔2005〕2號）《廣德縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》1項目單位提供的有關(guān)資料；第二章 項目背景及必要性一、 項目背景物流配送和超市的連鎖經(jīng)營方式被稱為繼百貨店之后零售業(yè)的又一次重大革命，也是流通企業(yè)組織上和功能上的又一次創(chuàng)新。西班牙倪氏實業(yè)股份有限公司以經(jīng)營大型超市為主，成為歐洲重要的大型商業(yè)零售企業(yè)之一。因其早年出國前往歐洲創(chuàng)業(yè)發(fā)展，在住居國西班牙注冊成立了西班牙倪氏實業(yè)股份有限公司，主要經(jīng)營房地產(chǎn)、百貨超市（擁有四家大型超市）、食品餐飲、外貿(mào)進出口等業(yè)務(wù)。二、項目投資業(yè)主概況安徽歐華倪氏實業(yè)股份有限公司，系西班牙倪氏實業(yè)股份有限公司董事長倪林平先生在廣德縣注冊設(shè)立的一家公司，是建設(shè)安徽歐華物流配送中心及大型超市項目的投資經(jīng)營主體。安徽歐華物流配送中心及大型超市項目可行性研究報告安徽歐華物流配送中心及大型超市項目可行性研究報告第一章 總 論一、項目概述：安徽歐華物流配送中心及大型超市項目2項目擬投資規(guī)模：17000萬元3項目建設(shè)單位：安徽歐華倪氏實業(yè)股份有限公司4項目法人代表：倪林平 (NiLinPing)5項目選址：廣德縣新城區(qū)6項目擬建時間：7建設(shè)性質(zhì)：新建8項目總建筑面積：42500㎡，規(guī)劃用地面積25畝。9經(jīng)營范圍：日用百貨、家用電器、實用五金、食品類、糖煙酒、音像制品、文體用品、藥品、裝潢建材以及從西歐引進的西班牙橄欖油、紅酒、葡萄酒、火腿等商品的零售和配銷（包括餐飲）。倪林平，西班牙華人（祖籍浙江省青田縣），西班牙中國青田同鄉(xiāng)會副會長。西班牙倪氏實業(yè)股份有限公司經(jīng)營的大型超市，把自選、廉價和所有服務(wù)聚集在同一建筑物內(nèi)作為其經(jīng)營特色，實現(xiàn)最高營業(yè)率與最低價銷售的有機統(tǒng)一，經(jīng)銷商品多達(dá)數(shù)萬種，具有廣泛的國際營銷網(wǎng)絡(luò)、一流的管理水平和科學(xué)的經(jīng)營機制，在西班牙商貿(mào)零售業(yè)享有較高的聲譽。該公司在西班牙生意做得紅紅火火，現(xiàn)年經(jīng)營收入超過5000萬歐元，擁有固定資產(chǎn)約10000萬歐元。自1859年美國創(chuàng)立第一家連鎖店以來，連鎖經(jīng)營方式已經(jīng)過了一百多年的發(fā)展，成為世界上商業(yè)發(fā)達(dá)國家零售和服務(wù)業(yè)的主要經(jīng)營形式，在零售業(yè)中居主導(dǎo)地位。在日本，連鎖商業(yè)雖然起步較晚，但發(fā)展速度非?？臁Ｔ诜▏锥及屠钃碛懈黝惔笮瓦B鎖綜合性超市約180余家，銷售額占全市銷售額的75%。國外在連鎖經(jīng)營上積累的寶貴經(jīng)驗，是值得我們學(xué)習(xí)的。改革開放以來，我國經(jīng)濟迅速發(fā)展，生產(chǎn)的社會化程度逐步提高，市場規(guī)模不斷擴大。根據(jù)社會消費零售總額今后10年年均經(jīng)濟增長7%的預(yù)測，我國商品零售市場潛力將非常巨大。近幾年我國商業(yè)連鎖業(yè)的快速發(fā)展，也充分說明我國已具備了加快連鎖商業(yè)發(fā)展的條件。根據(jù)我國進一步擴大對外開放、促進商業(yè)企業(yè)的改革和發(fā)展、擴大商業(yè)領(lǐng)域利用外資試點的政策，這將更加吸引外資在我國商業(yè)領(lǐng)域的投資，有利于我國經(jīng)濟與世界接軌。自上世紀(jì)末本世紀(jì)初以來，越來越多的外國零售企業(yè)紛紛進入中國零售市場。超市在世界發(fā)達(dá)國家問世至今已有較長的歷史。據(jù)統(tǒng)計，2010年美國38種零售業(yè)態(tài)中，%的比例而高居榜首（%），%（便利店占5%，%）。當(dāng)前，許多著名超市公司（如德國麥德龍、美國沃爾瑪、法國家樂福等）紛紛向國外拓展市場，進行跨國聯(lián)營，以尋求更大的發(fā)展空間。我國超市始初于八十年代初，當(dāng)時只是一些營業(yè)面積較小，經(jīng)營品種較少的商店，雖曾產(chǎn)生過一定的轟動效應(yīng)，但終因市場問題而導(dǎo)致一度萎縮。在我國經(jīng)濟社會發(fā)展突飛猛進的今天，廣德縣商貿(mào)同其他各行各業(yè)一樣需要得到協(xié)調(diào)發(fā)展，并逐步將成為廣德經(jīng)濟發(fā)展的主要驅(qū)動力之一。因此，廣德超市存在較大的市場容量及發(fā)展空間。眾所周知，現(xiàn)代商業(yè)的競爭已經(jīng)不單純是商品本身的競爭，經(jīng)營方式、服務(wù)理念、管理模式等競爭的延伸已成為在商業(yè)競爭取勝的關(guān)鍵。二、 項目建設(shè)的必要性有利于廣德物流事業(yè)的發(fā)展物資流通是由多種要素組成的一大系統(tǒng)，它為適應(yīng)社會化大生產(chǎn)既深度分工又廣泛協(xié)作的要求應(yīng)運而生，通過加速實現(xiàn)商品流動社會化與現(xiàn)代化，達(dá)到以較低的流通消耗獲取最大限度經(jīng)濟效益的目標(biāo)，從而在國民經(jīng)濟中占有重要的地位和作用。它通過市場及營銷網(wǎng)絡(luò)有機地銜接消費、銷售、運輸、供給、生產(chǎn)、開發(fā)等社會化大生產(chǎn)的各個環(huán)節(jié)，建立合理的供應(yīng)鏈，使人才流、信息流、商品流、資金流集成一體而促進現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的形成與發(fā)展。其中，第三方物流業(yè)更是得到了迅猛而蓬勃的發(fā)展。本項目在吸收發(fā)達(dá)國家成功經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國國情，建設(shè)并發(fā)展具有廣德地方特色的商業(yè)領(lǐng)域新型運行業(yè)態(tài)——物流配送、超市產(chǎn)業(yè)，科學(xué)合理地利用經(jīng)營資源、力爭建立全國性、區(qū)域性、地區(qū)性的市場，發(fā)展大配送、大賣場、大連銷，形成立足廣德，面向長三角、輻射周邊縣市的大商圈，并與國際市場連接，形成多層次、多功能、通暢、高效、可調(diào)控的市場體系，從而提高區(qū)域整體經(jīng)濟效益。有利于廣德超市業(yè)的發(fā)展廣德的超市業(yè)與廣德的工業(yè)經(jīng)濟一樣起步較晚。目前，大型超市及其物流配送在廣德市場尚未能得到充分發(fā)展，眼下廣德的幾家聯(lián)華、華聯(lián)、國美、蘇果、臺客隆等連鎖業(yè)中，雖然經(jīng)過幾年的迅速發(fā)展，取得了一定的成績，但店面小、規(guī)模不大，商品品種較少、輻射能力較差，商品配送能力較弱。面對國外超市在國內(nèi)市場的迅速發(fā)展，國內(nèi)超市也必然要積極改造基礎(chǔ)設(shè)施，擴大服務(wù)場所，引進新的經(jīng)營理念、經(jīng)營模式、服務(wù)形式，不斷提高自身參與市場競爭的能力。有利于提高中方商業(yè)經(jīng)營管理水平西班牙倪氏實業(yè)股份有限公司在長期經(jīng)營物流配送和大型超市活動中，悟出了超前的經(jīng)營創(chuàng)新理念，積累了一套豐富的管理經(jīng)驗。顧客（消費者和供應(yīng)商）是使企業(yè)生存發(fā)展的重要因素，企業(yè)的前途取決于顧客的滿意程度。為了實現(xiàn)這一目標(biāo)，業(yè)主以提供廉價商品和服務(wù)，改進消費者的購物能力和生活水平。 有利于促進廣德現(xiàn)代化商業(yè)的發(fā)展 “十五”以來，廣德經(jīng)濟快速發(fā)展，為商業(yè)的發(fā)展提供了機遇，全縣涌現(xiàn)出了一大批小型批發(fā)、零售企業(yè)，商品流通規(guī)模不斷擴大。2009年限額以上經(jīng)營網(wǎng)點與限額以下經(jīng)營網(wǎng)點的營業(yè)額比約為1：，經(jīng)營網(wǎng)點個數(shù)比約為1:50。但從以上兩組數(shù)據(jù)中可以看出，廣德商業(yè)的發(fā)展，限額以上網(wǎng)點很少，規(guī)模超市更少，遠(yuǎn)不能適應(yīng)商業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展的需要，伴隨著廣德縣今后社會經(jīng)濟的快速發(fā)展態(tài)勢，該項目建設(shè)對于促進廣德商業(yè)向現(xiàn)代化方向發(fā)展有一定的現(xiàn)實意義。合杭高速、宣杭鐵路復(fù)線、 318 國道和 3 條省道穿境而過，交通便捷，運輸發(fā)達(dá)，素有 三省通衢 之美譽。廣德歷史悠久，古稱桐汭，東漢建安初置廣德縣，取名意在 “ 皇恩浩蕩，帝德廣大” ，迄今已有 1800 多年，歷史上先后歸屬吳、越、楚國，受其文化傳統(tǒng)影響深遠(yuǎn)。唐代農(nóng)民起義領(lǐng)袖陳莊，清末名臣張光藻，我國著名地質(zhì)學(xué)家和地層古生物學(xué)家許杰都出生在這里，明開國皇帝朱元璋曾駐蹕廣德祠山殿。目前，在廣德城鄉(xiāng)經(jīng)商興企的外地投資者眾多，無疑與文化傳統(tǒng)息息相關(guān)。在全省率先完成國有集體企業(yè)改制，率先推進事業(yè)單位改革，率先東向?qū)?、融入發(fā)展，在全省61個縣經(jīng)濟運行綜合考評中，連續(xù)5年位居“綜合十強縣”；連續(xù)3年位居全國“中部百強縣”，并由第90為上升至64位。經(jīng)濟外向度的日益擴大，已吸引了來自世界上20多個國家和地區(qū)的外資企業(yè)和眾多的國內(nèi)知名企業(yè)落戶創(chuàng)業(yè)發(fā)展，并成為全省“農(nóng)村綜合改革”、“農(nóng)村土地使用制度綜合改革”、“生態(tài)縣建設(shè)”試點縣，先后被評為“浙商（省外）投資潛力城市”、“長三角最具投資價值縣市”、“浙商最佳投資服務(wù)縣”、“全國區(qū)域帶動力中小城市百強”、“中國金融生態(tài)縣”、“2009中國十大改革年度縣”、 全國最佳休閑旅游縣。因此，廣德?lián)碛辛己玫膬?nèi)、外客商投資環(huán)境。廣德對周邊地區(qū)輻射能力不斷增強，華東地區(qū)重要的并逐漸成為皖東南地區(qū)邊邊陲重要的商品集散地和貿(mào)易中心城市。2010年，增長，比上年同期增長19%，其中，%；，%。居民消費價格指數(shù)100。特色商業(yè)群體已具規(guī)模，老城區(qū)是繁華的商業(yè)集中之地，商業(yè)網(wǎng)店眾多，車輛穿梭、行人擁擠。大型商業(yè)超市向新城區(qū)規(guī)劃發(fā)展也是當(dāng)務(wù)之急。所以，綜合性大型超市方興未艾，成為商貿(mào)業(yè)的重要組成部分，但在廣德尚未能得到充分發(fā)展。購買、租賃、改造老式房屋經(jīng)營超市有它的局限性，一是建筑物和設(shè)施陳舊、簡陋，二是店面狹小，商品堆放擁擠；三是商品品種少，難以形成經(jīng)營規(guī)模；四是平面布置不合理，存在消防安全隱患。廣德居民收入的日益增長為超市業(yè)提供了較大的發(fā)展空間據(jù)有關(guān)統(tǒng)計資料顯示，2010年廣德縣人均可支配收入為16140元，%，年均遞增14%。由此可見，隨著經(jīng)濟的發(fā)展廣德縣的人均購買力已有了大幅度的提高。2002002010年廣德人口、人均收入（農(nóng)民）和人均消費支出及今后5年的預(yù)測。收入的增多，將促進社會商品購買力的迅速提高以及居民消費的變化，將有助于超市業(yè)的發(fā)展與繁榮。國內(nèi)名優(yōu)新特產(chǎn)品和“三資企業(yè)”產(chǎn)品在市場競爭中顯山露水，紛紛進入消費品市場，極大豐富了市場供應(yīng)。同時采購中心負(fù)有對消費者需求商品進行市場分析的職責(zé)，因此安徽歐華物流配送中心和大型超市的商品品種構(gòu)成，符合消費者的消費預(yù)期與購物傾向。因此，本項目具有較強的商品供應(yīng)優(yōu)勢。本項目之所以選擇該位置主要有以下幾個方面的原因：具有未來十年以上的持續(xù)經(jīng)營力。當(dāng)外部環(huán)境發(fā)生變化時，其他經(jīng)營因素都可能隨之進行相應(yīng)調(diào)整，以適應(yīng)外部環(huán)境的變化，而超市地址一經(jīng)確 定就難以變動。選定的地址應(yīng)具有一定的商業(yè)發(fā)展?jié)摿途哂懈偁巸?yōu)勢。任何超市都應(yīng)把滿足顧客需求作為其宗旨。超市經(jīng)營受消費者購物行走距離規(guī)律的制約，超市經(jīng)營需具有比較寬的流動顧客群體，只有依靠對一定規(guī)模目標(biāo)的消費群體的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，才能獲得比較穩(wěn)定的超市經(jīng)營利潤目標(biāo)。 具有交通的易達(dá)性。具有基礎(chǔ)設(shè)施配套的共享性。因此，本項目的位置選擇充分考慮了物流配送和大型超市的實際能力和長遠(yuǎn)發(fā)展，做到了統(tǒng)籌兼顧、方便群眾、優(yōu)化配置、節(jié)省資源。2010年，廣德生產(chǎn)總值突破100億元、同比增長15%，、%，完成固定資產(chǎn)投資162億元、增長25%，農(nóng)民人均純收入7