【正文】 表示承重結(jié)構(gòu) 的布置情況，構(gòu)件類型，尺寸大小及建造法等。 建筑施工圖 包括總平面圖、平面圖、立面圖、剖面圖和構(gòu)造詳圖。 第二章 建筑與規(guī)劃基礎(chǔ)知識 第一節(jié) 建筑識圖的一般知識 一、施工圖的內(nèi)容和用途 一套完整的施工圖，根據(jù)其專業(yè)內(nèi)容或作用不同，一般包括： 紙目錄包括每張圖紙的名稱、內(nèi)容、圖紙編號等，表明該工程施工圖由哪幾個專業(yè)的圖紙及哪些圖紙所組成，以便查找。 1管理費 。 土地出讓金大市政費。 環(huán)衛(wèi)綠化工程費：綠化費、綠地、公共廁所等。 室外工程費： 附屬工程指上水、污水、雨水、電力、電信、熱力、煤氣、庭院、圍墻、人防出 入口等。 住宅建筑安裝工程費： 住宅建筑安裝工程造價 。 拆遷安置補償費： 私房作價、地上物補償費、搬家費、拆房費、碴土清理費、臨時設(shè)施費、周轉(zhuǎn)房費、農(nóng)戶住房原拆原建費、單位拆遷費、安置用房費。這是土地現(xiàn)實的價格。 ? 標(biāo)定地價： 是在基準(zhǔn)地價的基礎(chǔ)上，考慮了每塊土地的具體情況，也就是說考慮了影響土地價格的其他因素而確定的土地的價格，標(biāo)定地價接近于土地的市場價格。 基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價、市場地價 ? 基準(zhǔn)地價： 國家為了發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟，發(fā)展房地產(chǎn)市場，以及對房地產(chǎn)市場進(jìn)行有力的調(diào)控，在對城市土地分等定級的基礎(chǔ)上，對各級土地確定一個最基本的價格，就是基準(zhǔn)地價。 ? 招標(biāo)價格：以招標(biāo)方式出讓土地所有權(quán)的，土地價格就采取了招標(biāo)形態(tài)。 ? 房地產(chǎn)使用權(quán)價格：房地產(chǎn)在買賣過程中，不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)所有權(quán)，只轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)使用權(quán)，這樣的價格就是房地產(chǎn)使用權(quán)價格。 ? 房地產(chǎn)理論價格、房地產(chǎn)評估價格是房地產(chǎn)市場價格形成的依據(jù)或運行的基礎(chǔ)。 ? 非公平價格：是在外力的干涉和影響下形成的價格。 ? 房地產(chǎn)市場價格：是房地產(chǎn)商品在市場交易中形成的價格，這是房地產(chǎn)的買賣價格，簡稱房地產(chǎn)的時常價格。 房地產(chǎn)理論價格、評估價格、市場價格 ? 房地產(chǎn)的理論價格：就是經(jīng)濟理論中所說的，由房地產(chǎn)的價值決定價格。 ? 房地產(chǎn)價格：就是把房地產(chǎn)結(jié)合在一起所形成的價格，也就是地產(chǎn)價格和房產(chǎn)價格的綜合體。 ? 由于土地位置的不動性，就使房地產(chǎn)（土地）的價格具有地方性 ? 由于土地位置的不動性和固定性，以及自然的差別性，使房地產(chǎn)（土地）價格具有個別性 ? 由于土地的有限性，以及對土地的需求不斷增長的特性，決定了土地（房地產(chǎn)）價格隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展總是不斷在上漲的，或者說土地價格具有不斷上漲的趨勢。 第三節(jié) 房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)價格管理 一、房地產(chǎn)價格的特點 ? 土地價格是房地產(chǎn)價格的構(gòu)成部分，由于土地價格不等同于土地的價值，而是地租的資本化收入，從而也使房地產(chǎn)價格不是完全由勞動形成的價值決定的價格，因此這部分價格具有特殊的運動規(guī)律，與普通商品的價格有許多不同的地方，由此形成它的一系列的特點： ? 由于土地價格是地租的資本化收入，因此土地價格不是由價值決定的而是由地租和利息決定的。 ? 物業(yè)管理企業(yè)：物業(yè)管理是適應(yīng)市場經(jīng)濟規(guī)律需要的社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的房地產(chǎn)管理模式，它不僅能延長房地產(chǎn)商業(yè)產(chǎn)品的自然壽命，提高使用的經(jīng)濟壽命使房地產(chǎn)保值增值，而且能給使用者提供各種服務(wù)，滿足房地產(chǎn)所有人和使用人的需要。 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的程序和房地產(chǎn)企業(yè) 一、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要階段和過程 ?根據(jù)房地產(chǎn)生產(chǎn)和再生產(chǎn)運行順序，以及各階段經(jīng)營管理的內(nèi)容，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營大體可以劃分為七個階段或運行過程 建設(shè)工程項目設(shè)立和企業(yè)組建 房地產(chǎn)建設(shè)工程項目規(guī)劃和審批 房地產(chǎn)使用權(quán)的取得 征地與拆遷 工程建設(shè)與管理 房地產(chǎn)的租售管理 房地產(chǎn)的物業(yè)管理 二、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的基本程序 土地出讓 與 “ 批租辦 ” 簽定 《 土地出讓合同 》 ； 現(xiàn)場勘察、土地評估交納地價 “ 地籍科 ” 看現(xiàn)場、填表申請、審查、登報、發(fā)放《 土地使用證 》 ； 計委立項 由 “ 商品化辦公室 ” 打報告，計委批準(zhǔn)立項，發(fā)放《 計委立項批文 》 ； 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 提供開發(fā)小區(qū)規(guī)劃方案，規(guī)劃局審核發(fā)放 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 ； 《 建筑工程規(guī)劃許可證 》 提供施工圖，由規(guī)劃局建筑規(guī)劃科牽頭十家聯(lián)審，現(xiàn)場勘察，審核資料，發(fā)放 《 建筑工程規(guī)劃許可證 》 ； 施工單位辦理進(jìn)場手續(xù)，開始施工； 辦理 《 商品房預(yù)售許可證 》 開始銷售； 三、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的類型 ?根據(jù)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理活動中經(jīng)營管理的對象和范圍不同，可以把房地產(chǎn)企業(yè)分為四大類： ? 開發(fā)經(jīng)營企業(yè)：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理企業(yè)，是通過市場調(diào)查可行性研究以及其他前期工作和項目工程建設(shè)，在一個特定的地點和預(yù)期的時間內(nèi)，把資本轉(zhuǎn)換成房地產(chǎn)商品，然后通過銷售回收投資取得利潤的企業(yè)。 ? 房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。 房地產(chǎn)經(jīng)濟活動的特點 ? 從國民經(jīng)濟來看，房地產(chǎn)是一個先導(dǎo)、基礎(chǔ)性并具有支柱產(chǎn)業(yè)特性的行業(yè)； ? 從地區(qū)經(jīng)濟來看，房地產(chǎn)是一個區(qū)域差異巨大，級差收益明顯的行業(yè)； ? 從投資過程來看，房地產(chǎn)是一個高投資、高風(fēng)險、贏利水平可能較高但又難以確定的行業(yè)； ? 從行業(yè)特性上看，房地產(chǎn)是一個具有綜合性和高度關(guān)聯(lián)性的行業(yè)； ? 從社會經(jīng)濟方面來看，房地產(chǎn)受政府政策影響很大，是法律制度緊密相關(guān)的行業(yè)。 房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的關(guān)系 ?房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)之間既有區(qū)別又有密切的聯(lián)系，建筑業(yè)是屬于第三產(chǎn)業(yè)，屬于物質(zhì)生產(chǎn)部門。 地產(chǎn)的特性 房地不可分 固定性 區(qū)域性 不可再生性 唯一性 消費與投資的雙重性 消耗持久性 流通的權(quán)屬性 投資大變現(xiàn)性的風(fēng)險性 增值性 房地產(chǎn)業(yè) ?房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、租售經(jīng)營以及與此緊密相關(guān)的中介服務(wù)，如融資、評估、置換、裝飾、維修、物業(yè)管理等經(jīng)濟活動的產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟中兼有生產(chǎn)和服務(wù)兩種功能的獨立產(chǎn)業(yè)部門。 地使用權(quán)劃撥 —— 政府無償把土地?fù)芙o使用者使用的一種行為 ?國家機關(guān)用地、軍事用地、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地、公益事業(yè)用地、政策性扶持項目都屬于土地使用權(quán)劃撥范圍。 土地使用出讓最高年限按下列 用途確定 1. 居住用地七十年； 2. 工業(yè)用地五十年； 3. 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年； 4. 商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年； 5. 綜合或其他用地五十年；另外，加油站、加氣站用地為三十年。 農(nóng)村集體土地，不允許直接進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，必須先征收入國有后方可進(jìn)行。 ? 國有土地：城市市區(qū)的土地、農(nóng)村和郊區(qū)中依法沒收、征購、收歸國有的土地；國家未確定為集體所有的林地、草地、山嶺、沙灘及其它土地。 土地制度（所有權(quán)和使用權(quán)分離） ? 土地所有權(quán) ? 我國土地所有制 —— 公有制：國家和集體兩種形式，其他任何個人或組織對土地都不享有所有權(quán)。在我國地產(chǎn)分為國有和集體所有兩種類。 房產(chǎn)的三大特性 1. 房產(chǎn)包含其占據(jù)的地產(chǎn)，房依地建、地產(chǎn)不可分： 2. 房產(chǎn)具有一般商品的交易屬性； 3. 具有使用和所有權(quán)，并且都可以進(jìn)入市場買賣。 房 屋 ? 是建造在土地之上的建筑產(chǎn)品，供人們社會生活、生產(chǎn)使用的建筑物，房屋與房產(chǎn)的根本區(qū)別就是其產(chǎn)權(quán)屬性。如住宅、產(chǎn)房、倉庫、辦公樓、商鋪等。房地產(chǎn)在物質(zhì)上有三種存在形態(tài)：單純的土地、單純的房屋、土地房屋的綜合體。房地產(chǎn)銷售知識培訓(xùn) 河南眾力行 2022年 11月 10日 第一章 房地產(chǎn)相關(guān)知識 第二章 建筑與規(guī)劃基礎(chǔ)知識 第三章 房地產(chǎn)專業(yè)知識介紹 第四章 置業(yè)顧問基本素質(zhì)要求 第五章 房地產(chǎn)銷售技巧相關(guān)知識 第六章 房地產(chǎn)銷售的相關(guān)問題 第七章 案場制度及業(yè)務(wù)員手冊 目 錄 第一章 房地產(chǎn)相關(guān)知識 第一節(jié) 房地產(chǎn)、地產(chǎn)、房產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè) 一、房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱 ? 由于不能移動、也稱不動產(chǎn)。是指土地及附著在土地上的人工構(gòu)筑物和建筑物及其附帶的各種權(quán)利（所有權(quán)、管理權(quán)、轉(zhuǎn)主權(quán)等）。 房地產(chǎn)的特性 ? 房地產(chǎn)位置的固定性 ? 房地產(chǎn)地域的差別性 ? 房地產(chǎn)的高值耐久性 ? 房地產(chǎn)的保值增值性 二、房 產(chǎn) ? 是指房屋財產(chǎn)，是經(jīng)濟形態(tài)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者和使用者之間可以進(jìn)行出租、出售或自用或作其他用途的房屋。具體劃分為：商品房和非商品房；住宅房和非住宅房。房屋是指房屋的自然形態(tài)，房產(chǎn)的房屋經(jīng)濟形態(tài)。 三、地 產(chǎn) ? 地產(chǎn)概念： 是指土地財產(chǎn)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，地產(chǎn)包含地面及其上下空間，地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別也就是有無權(quán)屬關(guān)系。其用途：工業(yè)用地、商業(yè)用地、鐵路用地、軍事用地、住宅用地、耕地、林地等。 ? 土地所有制的權(quán)利：占有、使用、收益、處分等。 土地制度（所有權(quán)和使用權(quán)分離） ? 集體土地： 農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地（除法律規(guī)定于國家所有的以外），包括農(nóng)村宅基地、自留地、自留山、農(nóng)村集體土地。 土地使用權(quán)取得的方式： （出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥） ?土地使用權(quán)的含義： 國家將土地所有權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給 土地使用者，由于使用向國家支付使用權(quán)出讓金的行為。 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 —— 是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為 ?轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移；其他上建筑物其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓；同樣地上的建筑物、其他附著物的轉(zhuǎn)讓時附著物使用范圍的土地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)讓。 ?以無償劃撥取得的土地使用權(quán)，其出讓須經(jīng)政府及土地管理部門同意，補交出讓金后方可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。 ?房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟活動的領(lǐng)域包括：土地開發(fā)和再開發(fā)；地產(chǎn)經(jīng)營；房屋開發(fā)；房地產(chǎn)經(jīng)營，包括房地產(chǎn)買賣租賃、抵押等；房地產(chǎn)中介服務(wù)；房地產(chǎn)物業(yè)管理服務(wù)；房地產(chǎn)金融，包括信貸、保險和房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資等。房地產(chǎn)則兼有開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)等多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，一般將從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)和組織稱為開發(fā)商，將從事房屋建設(shè)和設(shè)備安裝的企業(yè)稱為建筑商和承包方。 房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟體系中的地位 ? 房地產(chǎn)業(yè)是歸屬于第三產(chǎn)業(yè)的一個重要部門，房地產(chǎn)是整個國民經(jīng)濟的重要組成部分，它的發(fā)展既受到國民經(jīng)濟的制約，又能促進(jìn)國民經(jīng)濟快速、協(xié)調(diào)、穩(wěn)定增長。 支柱產(chǎn)業(yè)的條件 ? 產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大，帶動效應(yīng)強； ? 其增加值在國民總值占 5%以上； ? 符合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演進(jìn)的方向，有利于結(jié)構(gòu)優(yōu)化； ? 在國民經(jīng)濟發(fā)展中處于舉足輕重的重要地位。 ? 中介組織企業(yè)：在房地產(chǎn)投資建設(shè)、交易、消費、物業(yè)管理等各個環(huán)節(jié)或階段中，為當(dāng)事人提供中間服務(wù)的經(jīng)營活動，就是房地產(chǎn)中介。 ? 房地產(chǎn)金融企業(yè)：金融機構(gòu)中專門從事房地產(chǎn)信貸的機構(gòu)，以及住宅貸款銀行稱作房地產(chǎn)金融企業(yè)。 ? 由于土地的有限性，土地價格的主要由土地的需求決定的。 影響房地產(chǎn)價格的因素 經(jīng)濟因素 物理因素 環(huán)境因素 行政和政策因素 社會因素 心理因素 國際因素 三、房地產(chǎn)價格的種類 ? 地產(chǎn)價格、房產(chǎn)價格、房地產(chǎn)價格 ? 地產(chǎn)價格：即土地價格，簡稱地價 ? 房產(chǎn)價格：房屋本身的價格，這種價格的原始形態(tài)就是房屋的造價，即在建筑房屋花費的勞動所形成的價格。 ? 這三種價格形態(tài)存在的基礎(chǔ)就是：單純的地產(chǎn)；單純的房產(chǎn)；房地產(chǎn)的綜合體。 ? 房地產(chǎn)評估價格：是根據(jù)一定的估價理論和估價方法，依據(jù)一定的估價程序，評估出來的房地產(chǎn)的價格。房地產(chǎn)市場價格可以分為公平價格和非公平價格： ? 公平價格：是交易雙方在正常的情況下，即在沒有外力影響 和干涉下形成的價格。外部因素主要是指不了解情況、壟斷、以及外部強制力等。 所有權(quán)價格、使用權(quán)價格 ? 所有權(quán)價格：在房地產(chǎn)買賣過程中，不僅轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的使用權(quán)，而且轉(zhuǎn)移了房地產(chǎn)的所有權(quán)，這樣形成的價格就是房地產(chǎn)所有權(quán)的價格。 協(xié)議價格、招標(biāo)價格、拍賣價格 ? 協(xié)議價格：以協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)，土地價格就采用了協(xié)議價格的形態(tài)。 ? 拍賣價格：以拍賣方式出讓土地使用權(quán)的土地價格就采取了拍賣價格的形態(tài)。也稱為土地出讓的底價。 ? 土地市場價格： 是指在土地市場的交易過程中形成的價格。土地的基準(zhǔn)價格，是土地的標(biāo)定價格和土地的市場價格的基礎(chǔ) . 四、房地產(chǎn)價格購成 征地補償費： 土地補償費、青苗補償費、集體財產(chǎn)補償費、超轉(zhuǎn)人員補償費、農(nóng)轉(zhuǎn)工人員級差補貼、菜田基金、安置勞動力補償、平地補助費、私人財產(chǎn)補償費。 其他土地開發(fā)費： 三通一平費、勘察設(shè)計費、拆遷征