【正文】 ?產(chǎn)品：高層點(diǎn)式，戶型設(shè)計(jì)差． ?口碑：東方新城經(jīng)濟(jì)適用房的負(fù)面口碑影響． ?競(jìng)爭(zhēng)：下階段推出項(xiàng)目多，競(jìng)爭(zhēng)劇烈． ?07年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)將保持持續(xù)快速的發(fā)展，市場(chǎng)保持供銷兩旺的局面。 ?學(xué)區(qū)價(jià)值：芙蓉中學(xué)、育英小學(xué)比鄰。 案例七 26 SWOT分析 項(xiàng)目核心價(jià)值梳理 S W T O 地段價(jià)值：優(yōu)越的地理位置：地處萬(wàn)家麗路與荷花路交界處，成熟、優(yōu)越的城市生活配套聚集。 O3：現(xiàn)有供應(yīng)項(xiàng)目檔次一般，項(xiàng)目超越的機(jī)會(huì)很大 — 尋求創(chuàng)新產(chǎn)品 O4：高收入人群期待高品質(zhì)、高舒適度住宅產(chǎn)品，并愿意支付較高價(jià)格。 避 短 □ 做細(xì)市場(chǎng)，通過(guò)科學(xué)合理的差異化市場(chǎng)定位，從市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出； □ 圍繞項(xiàng)目地塊的屬性和市場(chǎng)定位，做精產(chǎn)品，再加以精致的包裝，軟硬相加，以產(chǎn)品來(lái)提升項(xiàng)目 的品質(zhì)； □ 關(guān)注政府政策，調(diào)整項(xiàng)目推廣策略。 房產(chǎn)政策頻出，客戶臵業(yè)謹(jǐn)慎，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及其他片區(qū)分流客戶。 市場(chǎng)運(yùn)行良好，外地客戶成交看好，價(jià)格升值潛力大。 容積率高，現(xiàn)有環(huán)境差，生活配套設(shè)施不完善。 地理位臵較好，有豐富的生活休閑資源。 16 小結(jié)： 通過(guò)有效整合項(xiàng)目在區(qū)位、規(guī)模、產(chǎn)品、品牌等方面的競(jìng)爭(zhēng)力，可以形成強(qiáng)大的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，完全能夠向市場(chǎng)發(fā)起強(qiáng)大的沖擊和挑戰(zhàn)，甚至突破現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)層面，在市場(chǎng)中脫穎而出，成為區(qū)域性的標(biāo)志性項(xiàng)目。 區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)量較大 。 15 四、項(xiàng)目?jī)r(jià)值結(jié)構(gòu) 項(xiàng)目 SWOT分析 ? 威脅（ T） 威脅 威脅規(guī)避 成都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平較高 ，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈 ， 無(wú)論是著眼城東還是放眼整個(gè)成都 ， 從規(guī)模和產(chǎn)品品質(zhì)上都不乏強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 。 休閑旅游：龍泉區(qū)有豐富自然資源和人文資源 ， 休閑旅游資源豐富 。 交通： 距市中心 ， 距機(jī)場(chǎng) 28公里 ， 成都地鐵 2號(hào)線將龍泉城區(qū)與成都市區(qū)緊緊相連 。 14 四、項(xiàng)目?jī)r(jià)值結(jié)構(gòu) 項(xiàng)目 SWOT分析 ? 機(jī)會(huì)（ O） 機(jī)會(huì) 機(jī)會(huì)利用 區(qū)域發(fā)展：城南是最具發(fā)展?jié)摿突盍Φ姆康禺a(chǎn)板塊 ， 也是政府未來(lái)要重點(diǎn)開(kāi)發(fā) 、 改造的區(qū)域 。 企業(yè)缺乏操作經(jīng)驗(yàn)。 充分發(fā)揮人文底蘊(yùn)優(yōu)勢(shì) ， 塑造項(xiàng)目濃郁的 文化生活品牌 。 高爾夫資源： 18棟標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)配套 ，為項(xiàng)目建立鮮明的檔次標(biāo)準(zhǔn) 充分利用高爾夫球場(chǎng)提升項(xiàng)目檔次 ， 建立市場(chǎng)區(qū)隔 ， 并發(fā)揮高爾夫俱樂(lè)部的運(yùn)營(yíng)功效推動(dòng)項(xiàng)目的高端客戶營(yíng)銷 。 規(guī)模：總建筑面積約 300萬(wàn)㎡ 。 本項(xiàng)目應(yīng)站在城市運(yùn)營(yíng)高度 ， 通過(guò)提升區(qū)域價(jià)值擴(kuò)大產(chǎn)品價(jià)值 。 ?走快不是目的，實(shí)現(xiàn)既得利益是最終根本。提早入市，做足增加附加值的配套設(shè)施可以使項(xiàng)目更加具備高性價(jià)比優(yōu)勢(shì)。 ?劣勢(shì)體現(xiàn)在發(fā)展性中，抗性會(huì)隨之轉(zhuǎn)化。 T普蘭店三大工業(yè)區(qū)的同時(shí)發(fā)展，對(duì)項(xiàng)目客群有一定的分流。 Opportunity機(jī)會(huì)分析 Threat威脅分析 O太平工業(yè)區(qū)規(guī)劃前景看好； O普蘭店建設(shè)快速推進(jìn)，企業(yè)單位激增，住宅消費(fèi)上升； O外來(lái)人群的需求份額持續(xù)走高，給項(xiàng)目帶來(lái)更多的市場(chǎng)空間； O隨著區(qū)域的深入開(kāi)發(fā)，住宅項(xiàng)目增多，居住氛圍將逐漸上升； 0未來(lái)區(qū)域人口的增加，有利于項(xiàng)目公建的銷售； 0普蘭店房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，為投資客提供了較高的投資回報(bào)率； 0 8萬(wàn)元的落戶政策，對(duì)低端購(gòu)房者有較大吸引力。 解析結(jié)論： 案例三 Strength優(yōu)勢(shì)分析 Weakness劣勢(shì)分析 S先天可開(kāi)發(fā)素質(zhì)較好，土地平整； S空氣清新，環(huán)境好； S天然水景優(yōu)勢(shì)，提升項(xiàng)目品質(zhì)； S項(xiàng)目規(guī)劃產(chǎn)品較周邊區(qū)域產(chǎn)品總價(jià)低，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯； S周邊建筑遮擋較少，有利項(xiàng)目整體采光。 2. 國(guó)家宏觀調(diào)控政策為為未來(lái)肇慶樓市帶來(lái)不確定因素 針對(duì)不同購(gòu)買(mǎi)源及消費(fèi)目標(biāo)，尋求項(xiàng)目 優(yōu)勢(shì)因素并轉(zhuǎn)換成營(yíng)銷推廣優(yōu)勢(shì)策略及 其賣(mài)點(diǎn)。 3. 區(qū)域內(nèi)居民收入穩(wěn)定 ,經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速， 市場(chǎng)需求可挖掘空間巨大。 W（劣勢(shì)） 1. 本項(xiàng)目所在區(qū)域非肇慶主中心城區(qū)， 人流量較少導(dǎo)致商業(yè)氛圍差、人氣 不足； 2. 公交路線少，輻射范圍?。? 3. 周邊生活配套設(shè)施目前品質(zhì)不高，居 民生活品質(zhì)受一定影響； 4. 項(xiàng)目規(guī)模比較小，難于形成體量?jī)?yōu)勢(shì)。具有較優(yōu)異的發(fā)展?jié)撡|(zhì)。 項(xiàng)目 SWOT分析 案例一 第 3頁(yè) 項(xiàng)目 SWOT分析 S―― 優(yōu)勢(shì) ?片區(qū)價(jià)值 ：新城區(qū)中心位置，已在市場(chǎng)上得到較 高認(rèn)同 ?人文氛圍 ：近周總理紀(jì)念館和外國(guó)語(yǔ)學(xué)校等，人 文底蘊(yùn)豐厚 ?升值潛力 ：長(zhǎng)途汽車站旁，升值潛力大。 ?交通優(yōu)勢(shì) ：項(xiàng)目三面環(huán)路，加之汽車站旁，交通 極其便捷 W―― 劣勢(shì) ?地塊狹長(zhǎng) ：地塊狹長(zhǎng)，建筑格局?jǐn)[布受到限制 ?車站影響 ：緊鄰長(zhǎng)途汽車站，噪音、空氣污染較 大，治安環(huán)境受影響 ?既有障礙 ：地塊上遍布高壓電線，與及西北角的 氣象站等，影響項(xiàng)目品質(zhì) T―― 威脅點(diǎn) ?盛世豪庭 ：一期已經(jīng)交房入住，形成區(qū)域內(nèi)住宅 標(biāo)桿作用 ?未來(lái)供應(yīng) ：板塊內(nèi)未來(lái)住宅供應(yīng)量較大，競(jìng)爭(zhēng)激 烈 ?宏觀政策 ：國(guó)家不斷出臺(tái)嚴(yán)厲的房地產(chǎn)相關(guān)政 策，未來(lái)影響加劇 O―― 機(jī)會(huì)點(diǎn) ?區(qū)域升溫 ：楚州區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫、區(qū)域發(fā) 展空間大，價(jià)值將得到進(jìn)一步提升 ?配套完善 ：項(xiàng)目自身建有幼兒園和大量商業(yè)配 套，充分滿足相關(guān)需求 ?市場(chǎng)空白 ：區(qū)域內(nèi)缺少中高檔住宅和大型商業(yè)， 項(xiàng)目具有后發(fā)優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)大于劣勢(shì)，機(jī)會(huì)大于威脅。 案例二 SWOT矩陣分析 S (優(yōu)勢(shì) ) 1. 項(xiàng)目背臨風(fēng)景秀麗鼎湖山，自然環(huán)境