【正文】 4. 泛世紀(jì)商圈的逐步形成； W（劣勢）： 1. 目前基本無商業(yè)氛圍，無法立即持續(xù)經(jīng)營； O（機(jī)會(huì)）： 1. 街鋪是最受廣東投資者關(guān)注的投資型物業(yè)； 2. 公館二期集中商業(yè)即將動(dòng)工，三 五千平方米的主力店可望進(jìn)駐； T（威脅）： 1. 東莞投資類型商業(yè)的總體供應(yīng)量巨大； 2. 大型集中商業(yè)的推廣力度和聲勢占據(jù)先機(jī)； 營銷策略 ? 讓客戶回歸于關(guān)注商業(yè)價(jià)值的本源； ? 通過設(shè)計(jì)全新的形象，形成差異化； ? 降低置業(yè)門檻，有效擴(kuò)大客戶層面； ? 打造泛世紀(jì)城商圈藍(lán)圖； 案例十二 43 項(xiàng)目 SWOT分析 ? Strengths優(yōu)勢 ? 項(xiàng)目最高的塔樓位居惠州第二高，江北第一高； ? 現(xiàn)樓，可以馬上裝修進(jìn)駐； ? 交通便利，位于惠州大道東側(cè)，有多路公交車經(jīng)過 ? 地段潛力無限，踞南北交通要道，是連接博羅、增城、廣州的交通干道 ? 綜合物業(yè)，功能規(guī)劃先進(jìn)，能夠提供多種服務(wù)； ? 接近 CBD中心區(qū)，是泛 CBD的首席商務(wù)中心； ? 坐落于專業(yè)市場扎堆的物流樞紐，占得商貿(mào)發(fā)展帶來的先機(jī) 44 ? Weaknesses劣勢 ? 項(xiàng)目是十多年前的爛尾樓，美譽(yù)度不是很理想； ? 項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃是十多年前，在一定程度上與現(xiàn)階段的要求有差距； ? 缺少綠化以及容積率過高； ? 周邊的環(huán)境及生活配套比較差 ? 封頂后，遲遲未能入市，市場猜疑較大 ? 工期進(jìn)度緩慢，工程時(shí)停時(shí)復(fù)工，顯得實(shí)力不夠； ? 由于項(xiàng)目立項(xiàng)于 1993年， 50年產(chǎn)權(quán)，如果原立項(xiàng)的條款不變，那么實(shí)際的產(chǎn)權(quán)期限不到 40年。 市場機(jī)會(huì)： 真正高短形象的市場定位的相對缺失，市場現(xiàn)狀產(chǎn)品（特別是戶型層面）存在提升空間，三線城市迅速發(fā)展的市場給項(xiàng)目帶來的機(jī)會(huì)。 劣勢 Weakness 威脅 Threats 區(qū)域外競爭影響 ? 項(xiàng)目所處的東區(qū)不是昆明地產(chǎn)快速發(fā)展的區(qū)域 ， 容易 受到北區(qū)和南區(qū)的項(xiàng)目沖擊 。 項(xiàng)目 SWOT分析 項(xiàng)目 SWOT分析 區(qū)域環(huán)境雜亂 ? 項(xiàng)目所處的東區(qū)現(xiàn)階段主要是老的工廠區(qū) ，區(qū)域環(huán)境比較雜亂 ， 影響客戶對于區(qū)域的認(rèn)知 ? 項(xiàng)目西側(cè)的金沙路路況較差 ， 影響項(xiàng)目形象 區(qū)域配套 ? 項(xiàng)目周邊區(qū)域配套嚴(yán)重不足 ， 影響客戶對區(qū)域的認(rèn)識(shí) 項(xiàng)目地塊不規(guī)整 ? 項(xiàng)目地塊不規(guī)整 ， 導(dǎo)致規(guī)劃難度加大 。 威脅 Threaten 發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅 減小劣勢，避免威脅 ?市心邊沿活躍著眾多品質(zhì)樓盤，競爭壓力大 ?價(jià)格提升壓力較大 ?地價(jià)及拆遷問題，存在潛在不可測開發(fā)成本的增加 ?差異化營銷，全面拔高形象，以運(yùn)營者、領(lǐng)導(dǎo)者姿態(tài)面向市場 ?合理安排各種物業(yè)綜合比例，以小風(fēng)險(xiǎn)高品質(zhì)住宅的開發(fā)，降低風(fēng)險(xiǎn)，增加收益； ?提高產(chǎn)品附加值，特別是小區(qū)景觀塑造，變相降低單位成本。 2. 可能成為北京規(guī)劃的 11個(gè)新城之一。 搶占市場空白 差異化定位 突出項(xiàng)目產(chǎn)品和自身特色 依附自身獨(dú)特的資源，突出項(xiàng)目特色； 因地制宜，要充分利用地塊現(xiàn)有資源； 快速啟動(dòng)，把握商機(jī) 利用資源，實(shí)現(xiàn)全方位互動(dòng) 定位上具備戰(zhàn)略高度 ,實(shí)現(xiàn)區(qū)域特性價(jià)值，突破區(qū)域局限性 發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會(huì) 發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅 利用機(jī)會(huì)，克服劣勢 減少劣勢，避免威脅 優(yōu)勢 劣勢 機(jī)會(huì) 威脅 戰(zhàn)略高度 把握區(qū)域特性 搶占市場空白 獨(dú)特的定位主張 區(qū)域認(rèn)同威脅； 區(qū)域消費(fèi)能力威脅； 區(qū)域競爭的威脅； 規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)會(huì)； 區(qū)域發(fā)展機(jī)會(huì)； 產(chǎn)業(yè)集群的帶動(dòng)機(jī)會(huì)； 案例九 08新品 SWOT 推導(dǎo) S（優(yōu)勢） ?品牌優(yōu)勢：萬科品牌深入人心 ?區(qū)位優(yōu)勢：東城東片區(qū)轉(zhuǎn)熱，被接受程度提高 ?大社區(qū)概念形成：大社區(qū)、成熟社區(qū)基本形成，名校配套突出 ?客戶資源優(yōu)勢：１－ 6期客戶資源積累深廣 ?產(chǎn)品優(yōu)勢：部分產(chǎn)品概念獨(dú)特，吸引力較大 ?稀缺資源優(yōu)勢：臨近峰景高爾夫、以馬石山天然景觀 ?升值前景優(yōu)勢：片區(qū)氛圍形成，價(jià)值迅速提升，升值潛力不言而喻 W（劣勢） ?雖已交樓近千戶，但生活居住氛圍不濃郁 ?周邊配套還不完善，會(huì)所規(guī)模較小，休閑娛樂類別有限 ? 7期部分單位臨近高速公路、高壓線、材屋、垃圾站影響，綜合條件較差 ?63標(biāo)部分戶型直接受工廠影響 ?戶型面積均在 120平米以上，在新政首付壓力下，較為困難 O（機(jī)會(huì)） ?東城東片區(qū)轉(zhuǎn)熱 ， 升值潛力大 ?=峰景片區(qū)樓盤高檔形象穩(wěn)固樹立 ， 升值在望 ?新穎 “ 兩代居 ” 概念戶型設(shè)計(jì) ， 吸引力較大 ?08年收官情景美墅稀缺性 ， 倍少珍惜 ?已經(jīng)成熟的大社區(qū) ， 雄厚業(yè)主資源 T（威脅） ?板塊競爭激烈，市場同期供應(yīng)量大 ?新政策帶來壓力 ?競爭優(yōu)勢不明顯 進(jìn)一步提升萬科品牌形象，從而提升樓盤形象，樹立價(jià)格標(biāo)桿，提高客戶心理預(yù)期 降噪降震措施 、 形象營銷 、 場地包裝發(fā)揮專業(yè)水準(zhǔn) ， 強(qiáng)勢展示 案例十 38 （一）項(xiàng)目 SWOT分析 ? 優(yōu)勢： S 1. 大規(guī)模，體量為房山第一大。 項(xiàng)目 SWOT分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 威脅（ T）： 區(qū)域認(rèn)同威脅：居住郊區(qū)化，居住理念的改變還處于起始階段 ，對區(qū)域的認(rèn)同尚待時(shí)日。 ?搶占市場推廣先機(jī)。 O3：現(xiàn)有供應(yīng)項(xiàng)目檔次一般，項(xiàng)目超越的機(jī)會(huì)很大 — 尋求創(chuàng)新產(chǎn)品 O4：高收入人群期待高品質(zhì)、高舒適度住宅產(chǎn)品，并愿意支付較高價(jià)格。 容積率高，現(xiàn)有環(huán)境差，生活配套設(shè)施不完善。 15 四、項(xiàng)目價(jià)值結(jié)構(gòu) 項(xiàng)目 SWOT分析 ? 威脅（ T） 威脅 威脅規(guī)避 成都房地產(chǎn)開發(fā)水平較高 ，市場競爭激烈 ， 無論是著眼城東還是放眼整個(gè)成都 ， 從規(guī)模和產(chǎn)品品質(zhì)上都不乏強(qiáng)有力的競爭對手 。 企業(yè)缺乏操作經(jīng)驗(yàn)。 本項(xiàng)目應(yīng)站在城市運(yùn)營高度 ， 通過提升區(qū)域價(jià)值擴(kuò)大產(chǎn)品價(jià)值 。 T普蘭店三大工業(yè)區(qū)的同時(shí)發(fā)展，對項(xiàng)目客群有一定的分流。 3. 區(qū)域內(nèi)居民收入穩(wěn)定 ,經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速， 市場需求可挖掘空間巨大。 ?交