【文章內(nèi)容簡介】 超越的機會很大 — 尋求創(chuàng)新產(chǎn)品 O4：高收入人群期待高品質(zhì)、高舒適度住宅產(chǎn)品，并愿意支付較高價格。 T1：高層住宅認可度尚未得到市場檢驗 T2：周邊項目將分流大量客戶，尤其本項目高調(diào)入市，可能使嘉誠尚東和東建花園 2個項目搭上順風車 T3：產(chǎn)品創(chuàng)新帶來的市場風險較大 在這些錯綜交叉的關(guān)系中，我們需要突出項目自身的亮點。 案例七 26 SWOT分析 項目核心價值梳理 S W T O 地段價值：優(yōu)越的地理位置：地處萬家麗路與荷花路交界處，成熟、優(yōu)越的城市生活配套聚集。 城市地標。 ?學區(qū)價值：芙蓉中學、育英小學比鄰。 ?品牌價值：東方新城的口碑和新金鴻企業(yè)品牌（水云間）。 ?產(chǎn)品：高層點式，戶型設(shè)計差． ?口碑：東方新城經(jīng)濟適用房的負面口碑影響． ?競爭：下階段推出項目多，競爭劇烈． ?07年長沙房地產(chǎn)市場將保持持續(xù)快速的發(fā)展，市場保持供銷兩旺的局面。 ?地段決定價值。 ?搶占市場推廣先機。 ?同區(qū)域內(nèi)市場營銷水平粗放，不成體系。 【 項目 SWOT分析 】 優(yōu)勢：■ 項目自身素質(zhì)絕佳，尤其是地段、景觀、產(chǎn)品 ■ 發(fā)展商品牌效應明顯，具有大批的忠誠客戶； ■ 前期形象高企，廣泛被客戶認同； 劣勢：■ 認籌期長達 8個月，客戶維系困難； ■ 項目等待期長，客源流失機會大； 機會：■ 深圳西岸將成為未來兩年內(nèi)深圳房地產(chǎn)的熱點區(qū)域 ■ 寶安利好不斷，關(guān)內(nèi)客戶開始認同； ■ 項目開發(fā)可肆機而動，靜觀其變； ■ 競爭項目的推廣也為本項目帶來客源； 威脅：■ 同期同質(zhì)項目數(shù)量龐大，競爭激烈； ■ 關(guān)內(nèi)客戶出關(guān)置業(yè)仍有區(qū)位及品質(zhì)方面的障礙； 【 策略形成 】 發(fā)揮優(yōu)勢、搶占機會 ?依勢助勢，掌握片區(qū)話語權(quán)，以高形象強勢推廣、高品質(zhì)展示吸引客戶 ?充分挖掘和提升發(fā)展商品牌價值，為營銷創(chuàng)造機會點 利用機會、克服劣勢 ?大勢在場，關(guān)鍵作為，順勢而動，搶奪客戶 發(fā)揮優(yōu)勢、轉(zhuǎn)化威脅 ?依托品牌優(yōu)勢，展現(xiàn)項目非凡價值，吸引關(guān)內(nèi)客戶特別是南山客戶 減少劣勢、避免威脅 ?挖掘片區(qū)價值，再次整合，使更多客戶消除疑慮，認同片區(qū) ?高服務(wù) +高形象 +高品質(zhì) 尚都 =深圳西岸 案例八 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目 SWOT分析 優(yōu)勢（ S）： 開發(fā)優(yōu)勢：高水準的開發(fā)供方團隊：武漢成熟開發(fā)商、加拿大 B+H建筑設(shè)計、中建五局的施工建設(shè)等； 規(guī)模優(yōu)勢：占地 660畝，總建 72萬平方； 產(chǎn)品優(yōu)勢：產(chǎn)品的定位與產(chǎn)品性價比打造上充分實現(xiàn)差異化，如德式建筑風格、戶型面積區(qū)間合理化、精巧化。 環(huán)境優(yōu)勢： 240畝原生態(tài)山地景觀資源，整體綠化率 65%。 交通基礎(chǔ)建設(shè)優(yōu)勢：項目所在片區(qū)交通形象較好，預示著區(qū)域無限的發(fā)展?jié)摿?。如：岳麓大道、雷鋒大道、金星大道等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 劣勢（ W）： 生活配套劣勢：項目周邊經(jīng)濟發(fā)展相對滯后，生活配套設(shè)施欠缺； 交通環(huán)境劣勢：目前項目周邊公交線路較少，出行較為不便； 居住氛圍劣勢：周邊欠缺成熟的生活環(huán)境； 項目 SWOT分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 機會（ O）： 區(qū)域發(fā)展機會：項目一方面可借勢于兩型先導區(qū)核心建設(shè)、市政府板塊行政輻射的發(fā)展力，另一方面可借助于星城鎮(zhèn)招商引資的發(fā)展資源。 產(chǎn)業(yè)集群的帶動機會：項目周邊集結(jié)了高新技術(shù)園、臺商投資園區(qū)、晟通工業(yè)園等大型園區(qū)及品牌、規(guī)模大盤，產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展一觸即發(fā)。 項目 SWOT分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 威脅（ T）： 區(qū)域認同威脅：居住郊區(qū)化，居住理念的改變還處于起始階段 ，對區(qū)域的認同尚待時日。 區(qū)域消費能力威脅：項目必須面對如何擴大消費群體，延長消費半徑的問題。 區(qū)域競爭的威脅：岳麓區(qū)北片金星大道兩廂的土地均已名花有主，預計2022年該區(qū)域的可供開發(fā)的總量將達到 6000多畝，且大多數(shù)為品牌發(fā)展商和超過 500畝的大盤，本案開發(fā)面臨巨大的競爭壓力。 項目 SWOT分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 生活配套劣勢； 交通環(huán)境劣勢； 居住氛圍劣勢； 開發(fā)優(yōu)勢：一流的開發(fā)團隊。 規(guī)模優(yōu)勢：占地 660畝，總建 72萬平方。 產(chǎn)品優(yōu)勢：高性價比產(chǎn)品組合。 環(huán)境優(yōu)勢：項目擁有 240畝原生態(tài)山地景觀資源。 交通基礎(chǔ)建設(shè)優(yōu)勢：交通形象預示區(qū)域發(fā)展。 搶占市場空白 差異化定位 突出項目產(chǎn)品和自身特色 依附自身獨特的資源，突出項目特色； 因地制宜，要充分利用地塊現(xiàn)有資源； 快速啟動，把握商機 利用資源，實現(xiàn)全方位互動 定位上具備戰(zhàn)略高度 ,實現(xiàn)區(qū)域特性價值，突破區(qū)域局限性 發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會 發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅 利用機會，克服劣勢 減少劣勢，避免威脅 優(yōu)勢 劣勢 機會 威脅 戰(zhàn)略高度 把握區(qū)域特性 搶占市場空白 獨特的定位主張 區(qū)域認同威脅； 區(qū)域消費能力威脅； 區(qū)域競爭的威脅； 規(guī)劃設(shè)計機會； 區(qū)域發(fā)展機會； 產(chǎn)業(yè)集群的帶動機會； 案例九 08新品 SWOT 推導 S（優(yōu)勢） ?品牌優(yōu)勢：萬科品牌深入人心 ?區(qū)位優(yōu)勢：東城東片區(qū)轉(zhuǎn)熱，被接受程度提高 ?大社區(qū)概念形成：大社區(qū)、成熟社區(qū)基本形成，名校配套突出 ?客戶資源優(yōu)勢：１－ 6期客戶資源積累深廣 ?產(chǎn)品優(yōu)勢：部分產(chǎn)品概念獨特，吸引力較大 ?稀缺資源優(yōu)勢：臨近峰景高爾夫、以馬石山天然景觀 ?升值前景優(yōu)勢：片區(qū)氛圍形成，價值迅速提升，升值潛力不言而喻 W（劣勢） ?雖已交樓近千戶，但生活居住氛圍不濃郁 ?周邊配套還不完善，會所規(guī)模較小，休閑娛樂類別有限 ? 7期部分單位臨近高