【正文】
開發(fā)費用扣除比例為 10%,計算企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅? L o g o Company Logo ( 1)住宅銷售收入為 9000萬元 ( 2)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)扣除項目金額: ①取得土地使用權(quán)支付的金額 =2840+160=3000萬元 ②住宅開發(fā)成本為 2800萬元 ③房地產(chǎn)開發(fā)費用 =( 3000+2800) 10%=580萬元 ④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 =495+= 扣除項目金額合計 =3000+2800+580+= ( 3)增值額 =9000- = ( 4)增值率 =≈31% ( 5)應(yīng)納稅額 = 30%= L o g o Company Logo 納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過扣除項目金 額的 20%的,予以免稅。 允許扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用 = 500+( 5200+2800) 5% = 900 萬元 L o g o Company Logo ?利息支出不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偦虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,房地產(chǎn)開發(fā)費用,按“取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和的 10%以內(nèi)計算扣除 允許扣除的開發(fā)費用 =(取得土地使用權(quán)所支付的金額 +房 地產(chǎn)開發(fā)成本) 10%以內(nèi) L o g o Company Logo 例題討論 甲房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)某房地產(chǎn)項目,取得土地使用權(quán)所支 付的金額為 5200萬元,開發(fā)成本為 2800萬元,利息支出為 500 萬元,(不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偦蛱峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證 明),甲公司所在地的省政府規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比 例是 10%,計算允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用。 有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特別規(guī)定 L o g o Company Logo ?應(yīng)納稅額 = 增值額 稅率-扣除項目金額 速算扣除率 ?增值額 = 應(yīng)稅收入額 - 扣除項目金額 ?增值率 = 增值額 /扣除項目金額 三、土地增值稅應(yīng)納稅額的計算( ★★★) L o g o Company Logo 取得土地使用權(quán)所支付的金額 所支付的地價款、繳納的有 關(guān)登記、過戶手續(xù)費和契稅 房地產(chǎn)開發(fā)成本 拆遷補(bǔ)償費 前期工程費 基礎(chǔ)設(shè)施費 公共配套設(shè)施費 開發(fā)間接費用 房地產(chǎn)開發(fā)費用 銷售費用 管理費用 財務(wù)費用 關(guān)于開發(fā)費用扣除的特別規(guī)定 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 營業(yè)稅 城建稅 教育費附加 印花稅 關(guān)于稅金扣除的特別規(guī)定 按上述 1項和 2項之和, 加計 20%扣除 僅限于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售新建商品房 新建房地產(chǎn)扣除項目金額( 4+1) L o g o Company Logo ?財務(wù)費用中的利息支出能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁? 金融機(jī)構(gòu)證明的,允許據(jù)實扣除,其他開發(fā)費用,按“取得土 地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和的 5%以內(nèi)計算 扣除。 一、土地增值稅納稅人( ★) L o g o Company Logo (一)征稅范圍的一般規(guī)定 轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán) 轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其他附著物產(chǎn)權(quán) 只對有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅,對以繼承、贈與等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),不征收土地增值稅 注:一定發(fā)生 權(quán)屬轉(zhuǎn)移 二、土地增值稅征稅范圍( ★★★) L o g o Company Logo 事項 征免 出讓 免征 抵押 抵押期間:不征 抵押期滿,以該房地產(chǎn)抵債:征收 合作建房 建成后自用:免征 建成后銷售:征收 贈與 贈與直系親屬或直接承擔(dān)贍養(yǎng)義務(wù)人:不征 通過非營利社會團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)贈與教育、民政、社會福利、公益事業(yè):不征 其他贈與:征收 (二)征稅范圍的特別規(guī)定 L o g o Company Logo 事項 征免 投資 以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營:暫免征收 將該房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓時:征收 繼承 不征 出租 不征 交換 征收 個人之間互換自有居住用房:免征 代建房 不征 兼并 暫免征收 評估增值 不征 L o g o Company Logo 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等用途時,不征收土地增值稅。已知契稅稅率為 3%.關(guān)于此 次房屋交易繳納契稅的下列表述中,正確的是( C ) 3萬元 L o g o Company Logo 真題討論 2022年 多項選擇題 根據(jù)契稅法律制度的規(guī)定,下列各項中,以成交價格作為契 稅計稅依據(jù)的有( AD ) A. 房屋買賣 B. 土地使用權(quán)交換 C. 房屋贈與 D. 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 L o g o Company Logo 真題討論 2022年 單項選擇題 周某原有兩套住房, 2022年 8月,出售其中一套,成交價為 70萬元;將另一套以市場價格 60萬元與謝某的住房進(jìn)行了等 價置換;又以 100萬元價格購置了一套新住房,已知契稅的 稅率為 3%.周某計算應(yīng)繳納的契稅的下列方法中,正確的有 ( A) A. 100 3%=3(萬元) B.( 100+60) 3%=(萬元) C.( 100+70) 3%=(萬元) D.( 100+70+60) 3%=(萬元) L o g o Company Logo 真題討論 2022年 單項選擇題 甲公司于 2022年 9月向乙公司購買一處閑置廠房,合同注明的 土地使用權(quán)價款 2022萬元,廠房及地上附著物價款 500萬元, 已知當(dāng)?shù)匾?guī)定的契約稅稅率為 3%,甲公司應(yīng)繳納的契約稅稅額 為( D )萬元。 A. 2022年 12月 B. 2022年 1月 C. 2022年 2月 D. 2022年 4月 L o g o Company Logo 真題討論 2022年 單項選擇題 關(guān)于房產(chǎn)稅納稅人的下列表述中,不符合法律制度規(guī)定的是 ( A) ,承租人為納稅人 ,房產(chǎn)代管人為納稅人 ,其經(jīng)營管理單位為納稅人 ,房產(chǎn)代管人為納稅人 L o g o Company Logo 真題討論 2022年 單項選擇題 某企業(yè) 2022年度生產(chǎn)經(jīng)營用房原值 12022萬元;幼兒園用房 原值 400萬元;出租房屋原值 600萬元,年租金 80萬元。 高校后勤實體 非營利性醫(yī)療機(jī)構(gòu)、疾病控制機(jī)構(gòu)、婦幼保健機(jī)構(gòu)自用房產(chǎn) 老年服務(wù)機(jī)構(gòu)自用房產(chǎn) 1按政府規(guī)定的價格出租公有住房和廉租住房 1向居民供熱并直接向居民收取采暖費的供熱企業(yè) L o g o Company Logo 自房產(chǎn)交付之次月起 納稅人出租、出借房產(chǎn) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房 納稅人購置新建商品房 辦理驗收手續(xù)之次月起 納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋 建成之次月起 納稅人自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營 從生產(chǎn)經(jīng)營之月起 納稅人將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營 簽發(fā)權(quán)屬證書之次月起 納稅人購置存量房 七、房產(chǎn)稅征收管理( ★★) 納稅義務(wù)發(fā)生的時間 L o g o Company Logo 納稅地點 納稅人向房產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅 納稅期限 房產(chǎn)稅實行按年計算,分期繳納的征收方式 L o g o Company Logo 真題討論 2022年 單項選擇題 甲公司委托某施工企業(yè)建造一幢辦公樓,工程于 2022年 12 月完工, 2022年 1月辦妥(竣工)驗收手續(xù), 4月付清全部 價款。當(dāng)?shù)匾?guī)定的房產(chǎn)稅扣除 比例為 30%,計算該房產(chǎn)年度應(yīng)繳納房產(chǎn)稅稅額。協(xié)議約定,典價為 75000元,典期 為 1年。根據(jù)房產(chǎn)稅法律制度的規(guī)定,計 算該企業(yè) 2022年度房產(chǎn)稅的應(yīng)納稅額。 2022年 1月 1日將其中的 30%用于對外投資聯(lián)營,投資期限為 10年,每年收取固定利 率分紅 50萬元,不承擔(dān)投資風(fēng)險。 L o g o Company Logo 第二節(jié) 房產(chǎn)稅 經(jīng)營管理單位 產(chǎn)權(quán)屬于國家 集體單位和個人 產(chǎn)權(quán)屬于集體和個人