重慶金科云湖天都項(xiàng)目策劃框架性思路-展示頁
2025-01-17 03:50本頁面
【正文】 大渡口只有晉愉 從天籟城 金科 花園洋房呈多樣化發(fā)展。余下 45萬方主要是南岸區(qū)和九龍坡區(qū)。云湖天都 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)： 2022年花園洋房放量超過185萬。（ 預(yù)計(jì)明年 10月前，市場將步入相對平穩(wěn)階段 ） 金科 云湖天都 組團(tuán)式布局造成的區(qū)域壁壘仍未完全打破，北部新區(qū)主力客戶群仍來自江北 /渝北，只吸引了一部分的渝中客戶；九龍坡、大渡口、沙坪壩的主力客戶群仍來自各自區(qū)域，跨區(qū)域銷售較少；只有南坪在近 4成銷售來自區(qū)域外。綠島（賣公園）市場影響力最大。云湖天都 2022年 110月份主城區(qū)二手房轉(zhuǎn)讓面積，轉(zhuǎn)讓金額 ，同比增長26%、 %，交易房型以二房、三房為主。 經(jīng)濟(jì)適用房成交放量較大，面積、金額同比上升 %和 %；別墅、高檔公寓市場放量面積下降 %,但交易金額顯著上升（ 表明單價(jià)上升 ）。其中，住宅新開工面積為 ，辦公樓新開工面積為 ，商業(yè)用房新開工面積為。云湖天都 一、重慶房地產(chǎn)市場近期發(fā)展概況 金科 云湖天都 同類型物業(yè)市場競爭的激烈 區(qū)域市場對價(jià)格的低預(yù)期 以及項(xiàng)目本身的高成本 將迫使我們必須營造不一樣的花園洋房 將迫使我們必須營造不一樣的洋房社區(qū) 金科 故本報(bào)告以此為大前提，僅定向研究項(xiàng)目主題定位、戶型配比、項(xiàng)目功能配置及商業(yè)部分的定位。金科○云湖天都（暫名 ） 項(xiàng)目策劃框架性思路 金科 云湖天都 鑒于本項(xiàng)目容積率的限制，以及與綠韻康城形成差異化定位的戰(zhàn)略需要，本項(xiàng)目必須以花園洋房為主體。 金科 云湖天都 第一部分：背景分析 金科 云湖天都 今年 19月，全市新開工房屋面積為 萬平方米，僅比去年同期增長 %。（ 明年預(yù)計(jì)新開工面積將可能出現(xiàn)負(fù)增長 ） 2022年 110月份主城區(qū)商品房成交均價(jià) 2322元 /平方米，同比增長 %（ 全國增幅第四） 。 金科 （ 三級市場的活躍，必將推動二次 /三次臵業(yè)的放量 —— 中高檔，這也是今年推動樓價(jià)上升的重要原因之一 ） 2022年，中高端市場明顯表現(xiàn)出對花園洋房的偏好，花園洋房供應(yīng)量和成交量均出現(xiàn)了空前增長；其中以天湖美鎮(zhèn)（賣湖賣花園 /露臺）、奧林匹克花園（賣配套）、中央美地（賣英倫風(fēng)情）、晉愉 金科 商品房交易量的同比增速方面 ,110月交易量增速已達(dá)到近兩年來的最低點(diǎn) ,宏觀調(diào)控政策及銀行加息的影響已經(jīng)顯現(xiàn)出來。云湖天都 二、重慶花園洋房發(fā)展概況 金科 其中北部新區(qū) 140多萬方。 花園洋房 2022年市場占有率僅 2%，到 2022年上升到 10%，預(yù)計(jì) 2022年將超過 10%。如：東方山水的迷你花園洋房；天湖美鎮(zhèn)的退、錯(cuò)、露；中央美地別墅級英倫花園洋園，美茵河谷是德國風(fēng)情小鎮(zhèn)等。云湖天都 花園洋房的價(jià)格持續(xù)走高。美社到紫園再到天湖美鎮(zhèn)，價(jià)格由一期的 3600元到現(xiàn)在4300元 /平方米。綠島，沙坪壩只有陽光水城有極少量的貨供應(yīng)；從已面市的廣廈城和晉愉 市場已普遍認(rèn)同花園洋房的品質(zhì)感，并將其視為房地產(chǎn)的高檔產(chǎn)品。云湖天都 三、消費(fèi)者偏好和抗拒花園洋房的原因 金科 適度的人口密度，既有效避免了高層的雜居，又避免了別墅的冷清。帶露臺、地面花園、入戶花園、屋頂花園及高覆蓋率社區(qū)園林，而且上下樓方便，有利于營造更和諧的鄰里關(guān)系和更近距離享受自然環(huán)境。周邊環(huán)境好、空氣好、噪聲少。云湖天都 D）戶型亮點(diǎn)突出。 E）別墅的過渡型產(chǎn)品。 F）對花園洋房的品質(zhì)認(rèn)同帶來的榮耀感。云湖天都 抗拒花園洋房的原因 A） 樓間距近。（最值得關(guān)注的點(diǎn)，這也是報(bào)社好幾個(gè)客戶在天湖美鎮(zhèn)退房的最大原因） B）多在新興開發(fā)區(qū)。 C）安全性較差。 金科 如天湖美鎮(zhèn)就被水晶酈城和金砂水岸分流了相當(dāng)數(shù)量的客源。云湖天都 另一個(gè)值得注意的事實(shí)： 據(jù)了解，已交付使用的競地 溯源居的滿意度相當(dāng)?shù)?，不滿主要指向低樓間距造成的低私密性。云湖天都 四、區(qū)域住宅消費(fèi)市場分析 金科 云湖天都 區(qū)域住宅市場可挖掘的消費(fèi)群 石橋鋪 IT從業(yè)人士（包括技術(shù) /銷售人員及個(gè)體工商戶） 沙坪壩部分追求高品質(zhì)生活環(huán)境的人士（如政府高級公務(wù)員 /高校教職員工 /馬家?guī)r建材市場個(gè)體工商戶等） 大渡口高收入人群（如政府高級公務(wù)員） 渝中大坪、袁家崗一帶原住居民 金科 云湖天都 金科 云湖天都 從前面四個(gè)表我們看到： 一方面九龍坡雖 GDP排位第一，而且人均消費(fèi)總額為 8556元，高于江北區(qū)的 6797元； 另一方面，九龍坡的人均工資在主城各區(qū)又排位靠后。云湖天都 以上兩方面的對立統(tǒng)一，說明了一個(gè)以前我們并沒有注意到的事實(shí)： 九龍坡消費(fèi)市場活躍，消費(fèi)意愿在主城各區(qū)處于前列。云湖天都 我們還了解到這樣一個(gè)事實(shí)： 南岸區(qū)的中高檔房大約有 30%的購買人群來自九龍坡區(qū)。云湖天都 如上兩方面再加上綠韻康城大戶型的熱銷，所以我們認(rèn)為： 九龍坡事實(shí)上并不缺乏購買力，缺乏的應(yīng)該是高吸引力的樓盤。 金科 金科 綠島，還是廣廈城，事實(shí)上也都有所欠缺。綠島：園林營造極差，戶型無亮點(diǎn) 廣廈城：周邊環(huán)境較差，產(chǎn)品無特點(diǎn)，物管口碑差 金科 云湖天都 就整個(gè)大西區(qū)而言，目前整體市場仍呈現(xiàn)出求大于供的態(tài)勢，近期開出的駿逸新視界、綠韻康城、國窖明城、渝洲新城、晉愉 目前整個(gè)九龍坡區(qū)、高新區(qū)及大渡口區(qū)大部分都是高層建筑，唯有美茵河谷、晉愉綠島、廣廈城有花園洋房，但都做得不純粹，有花園洋房，也有高層，還有聯(lián)排別墅和獨(dú)立別墅。晉愉綠島和廣廈城規(guī)模大，但做得相當(dāng)粗糙。 金科 云湖天都 廣廈城 金科 云湖天都 六、典型個(gè)案分析（截止 12月 28日） 金科 金科 金科 金科 云湖天都 ？ 金科 不同的是，天湖美鎮(zhèn)頂躍相對滯銷，而中央美地卻非常暢銷；細(xì)心比較，我們發(fā)現(xiàn)，天湖美鎮(zhèn)余下的頂躍面積在 200M2左右，總價(jià)在 90萬左右，而中央美地頂躍最大在 180M2左右，總價(jià)在 70萬左右，而且在定價(jià)上，采用了單價(jià)反而要比平層低的策略。 金科 金科 金科 金科 因此，雖說晉愉綠島的均價(jià)只有 3200元 /M2，但憑著金科做花園洋房的經(jīng)驗(yàn)， 我們完全可以對單價(jià)均價(jià)做更高預(yù)期 。 金科 云湖天都
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