【正文】 陣分析 公司活力分析 公司經(jīng)營力分析 公司經(jīng)營條件分析 公司內(nèi)部管理分析 公司能力分析 /潛力分析 公司素質(zhì)分析 公司特異能力分析 公司資源分析 公司資源競爭價值分析 …… 舉例 注：項目執(zhí)行時，將根據(jù)實際情況和需要，選取重點影響因素進行深入分析。目前項目一部的銷售收入占集團房地產(chǎn)業(yè)務(wù)總收入的比例已經(jīng)降至 30％～ 40％。各項指標(biāo)的增長幅度均創(chuàng)歷史新高。2021年建筑業(yè)實現(xiàn)銷售收入 ，利潤總額 1400萬元；汽車服務(wù)業(yè)實現(xiàn)銷售收入 ，利潤總額 2438萬元；石油經(jīng)營業(yè)實現(xiàn)銷售收入，利潤總額 2491億元。 xx集團的注冊資本為 ，至 2021年底，集團資產(chǎn)規(guī)模已達(dá) 85億元。 上海房地產(chǎn)的供求關(guān)系 上海的購房變化趨勢 第 9頁 總體上講，上海已逐漸形成以大眾消費為主體的房地產(chǎn)市場體系 政策上宏觀調(diào)控，推行多種有利于形成大眾消費房地產(chǎn)市場的措施 大眾消費房地產(chǎn)市場供需兩旺，隱有過熱擔(dān)憂 以大眾消費為導(dǎo)向的強調(diào)產(chǎn)品適用性、經(jīng)濟性將成為樓市的一個新趨勢 深化住房制度改革，實施系列綜合配套措施，鼓勵市民消費 規(guī)?；漠a(chǎn)業(yè)聯(lián)合，增強行業(yè)競爭 以大眾消費為主體的房地產(chǎn)市場體系逐漸形成 投資穩(wěn)步增長，外資進入勢頭迅猛 目前，上海商品房個人購買率已達(dá) 98％ 第 10頁 某某認(rèn)為，未來房地產(chǎn)市場突出的幾個變化將表現(xiàn)在土地價格短期內(nèi)的增長、利潤率的下降和房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量的減少 土地價格、開發(fā)成本、利潤及企業(yè)數(shù)量發(fā)展趨勢示意圖2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021價格 利潤 企業(yè)數(shù)量 總成本? 短時期內(nèi)土地價格的增長伴隨土地出讓政策的改變不可避免，部分地區(qū)可能出現(xiàn)增速過快的局面，中長期內(nèi)，土地價格將會對短期的增速進行修正，但土地資源的短缺決定，價格不會低于現(xiàn)有水平 ? 開發(fā)成本的增加、供需結(jié)構(gòu)性矛盾、市場競爭的加劇和成本構(gòu)成的逐漸透明可能導(dǎo)致利潤的整體下滑，市場優(yōu)勝劣汰的競爭法則決定房地產(chǎn)市場中將走向成熟，行業(yè)整體利潤將逐漸趨于穩(wěn)定合理 ? 土地價格和出讓方式市場化導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)和市場進入門檻提高，一批規(guī)模小、資質(zhì)差的企業(yè)將被逐漸淘汰，行業(yè)內(nèi)企業(yè)的整體質(zhì)量將得到提高 第 11頁 xx集團是一家以房地產(chǎn)為主業(yè)的多元化投資的集團公司，在上海房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 50強中位居榜首 集團概況 上海 xx(集團 )有限公司是中國 500強企業(yè)和上海市百強企業(yè)。據(jù)上海市統(tǒng)計局抽樣調(diào)查， 2021年上半年上海居民人均購房支出同比增長 ，支出超出收入 ％，因而居民購房主要是依靠貸款。 ? 從住房開發(fā)結(jié)構(gòu)分析，上海中低價房供應(yīng)明顯減少，這種情況造成很多普通居民買不起新房，只能轉(zhuǎn)而尋求單套面積較小或總價較低的二手房，這又導(dǎo)致上海二手房成交量急劇上升，價格上漲幅度甚至超過了新房。 ” ? 上海房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性矛盾開始顯現(xiàn)。 今年 1月30日，國家發(fā)改委和國家統(tǒng)計局聯(lián)合發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，上海房屋銷售價格同比上漲高達(dá)%，遠(yuǎn)超出全國 %的平均水平。 第 7頁 在上海，房地產(chǎn)業(yè)正逐漸成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)投資 房地產(chǎn)銷售 GDP拉動 2021年 90年代初 ％ ％ 不足一百萬平方米 2376萬平方米 不足 10億 900億 上海房地產(chǎn)增加值占 GDP的比重已由 1991年的 ％上升至 2021年的 ％， 10年間增加了 5個百分點， 2021更是達(dá)到了 ％，增速明顯高于同期 GDP增速，上海房地產(chǎn)業(yè)已成為全市經(jīng)濟增長的重要加速器 第 8頁 但在供銷兩旺的背后，上海房地產(chǎn)也存在一些結(jié)構(gòu)性的矛盾和購房貸款率過高的風(fēng)險 ?上海房地產(chǎn)供銷兩旺，價格持續(xù)上漲。雖然我國國民經(jīng)濟的發(fā)展勢頭良好，預(yù)計今后幾年仍會保持 7%的增長速度，但國際形勢的不穩(wěn)定也有可能給我國經(jīng)濟帶來較為嚴(yán)重的影響。房地產(chǎn)行業(yè)的地域性特征使得房地產(chǎn)公司在進行地域擴張時，必須針對各地具體情況進行逐一分析，謹(jǐn)慎投資。 地域性 房地產(chǎn)地域性很強，各地房地產(chǎn)市場發(fā)育程度、政策措施、居民收入和消費偏好等千差萬別。而新的國際貿(mào)易保護主義的抬頭，如美國對我國鋼鐵業(yè)實施反傾銷制裁，使房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展不穩(wěn)定性增加，同時入關(guān)后，這些行業(yè)將面臨跨國公司的強大競爭壓力。 關(guān)聯(lián)性 房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟的許多行業(yè)如鋼鐵、水泥、木材、玻璃、塑料、家電等產(chǎn)業(yè)都有著密切的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性。 第 3頁 目錄 一． 項目的背景及目標(biāo) 二． 項目的內(nèi)容和思路 三． 項目的工作步驟和主要工作成果 四． 項目的時間安排和運作方式 五． 某某相關(guān)咨詢案例舉例 六． 某某管理咨詢簡介 第 4頁 目錄 一． 項目的背景及目標(biāo) 二． 項目的內(nèi)容和思路 三． 項目的工作步驟和主要工作成果 四． 項目的時間安排和運作方式 五． 某某相關(guān)咨詢案例舉例 六． 某某管理咨詢簡介 第 5頁 根據(jù)“產(chǎn)業(yè)生命周期模型”分析，我國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)開始進入成熟期 引入期 成長期 成熟期 衰退期 增長率 平穩(wěn)增長 緩慢增長 加速增長 衰退 銷售額 低 保持高位 衰退 客戶購買成本 高 較高 低 產(chǎn)品類別 很少 增長 縮減 平均利潤率 負(fù) 增加 平均利潤 競爭對手 很少 增加 減少 典型定價方式 競爭定價 成本加成 價格滲透 減價 進入障礙 技術(shù) 競爭對手 競爭對手 典型廣告方式 認(rèn)知和教育 大眾市場認(rèn)知 減少 衰減 產(chǎn)量過盛 相對穩(wěn)定 多樣化 平均 上升 第 6頁 我國的房地產(chǎn)業(yè)具有四個明顯特性：周期性、關(guān)聯(lián)性、地域性、政策敏感性 周期性 我國的房地產(chǎn)周期有三方面的特殊性：第一是房地產(chǎn)周期的頻率，大約是 7到 8年為一個周期；第二個就是我國房地產(chǎn)的周期中，衰退期和低谷期比較短，而增長期和繁榮期時間比較長，這顯示出市場需求持續(xù)旺盛這樣的特點，它明顯不同于房地產(chǎn)總量過剩的國家和地區(qū)；第三，從銷售增長和投資增長的關(guān)系來分析，銷售增長直接影響到投資的增長。我們認(rèn)為，要提出既有前瞻性，又切合項目一部實際的管理咨詢方案，需要： （ 1）深入廣泛的內(nèi)部訪談； （ 2）具體情況的詳細(xì)分析； （ 3）客戶、顧問間的充分溝通； （ 4）基于事實的數(shù)據(jù)分析； （ 5）過去經(jīng)驗的充分參照； （ 6）管理工具的創(chuàng)造性運用； （ 7）切實可行的評價建議。客戶閱讀該項目建議書即表明遵守該保密和版權(quán)約定； 4. 對本項目建設(shè)書如有任何疑問，請與某某聯(lián)系 第 2頁 重要說明 該項目建議書是基于我們對項目一部需求提出的初步設(shè)想。上海 xx集團房地產(chǎn)項目一部 戰(zhàn)略與管理提升咨詢項目建議書 ： ； :； ： 第 1頁 保密和版權(quán)聲明 1. 本項目建議書為某某與上海 xx集團房地產(chǎn)項目一部（以下簡稱“項目一部”）的機密文件，未經(jīng)對方書面同意，任何一方不得向第三方透露雙方洽談的情況以及簽署的任何文件，包括合同、協(xié)議、備忘錄、訂單、項目建議書等所包含的一切信息； 2. 某某擁有該項目建議書的全部版權(quán)和知識產(chǎn)權(quán)，受法律保護。未經(jīng)某某書面許可或授權(quán)，任何單位及個人不得以任何方式或理由對該產(chǎn)品的任何部分進行使用、復(fù)制、修改、抄錄、傳播或與其它產(chǎn)品捆綁使用銷售； 3. 對任何侵犯版權(quán)和泄密的行為，以及由此對某某造成的經(jīng)濟損失，某某公司保留追究其法律責(zé)任的權(quán)利。這些初步設(shè)想是在對項目一部極其有限的了解基礎(chǔ)上提出的，遠(yuǎn)不是某某的最終結(jié)論。 但這些初步判斷和設(shè)想只是我們項目開始時的分析起點，在進行上述工作的過程中，我們會不斷檢驗、修正甚至推翻開始的判斷，并最后逐漸形成切實可行的適合項目一部的咨詢方案。因此房地產(chǎn)公司應(yīng)更為理性的把握項目投資、開發(fā)和銷售的時機，避免盲目發(fā)展。隨著國際一體化的發(fā)展，我國國民經(jīng)濟與全球經(jīng)濟的相關(guān)度越來越高。因此，房地產(chǎn)公司需要密切關(guān)注相關(guān)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r給房地產(chǎn)行業(yè)帶來的影響。北京地區(qū)由于對奧運概念的過度挖掘，使市場面臨較大的壓力。 政策敏感性 房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中具有一定的先導(dǎo)性，受國家宏觀經(jīng)濟政策的影響非常大。同時，房地產(chǎn)開發(fā)中的大量短期行為，對生態(tài)環(huán)境造成極大的破壞，大量商品房空置，以及開發(fā)失控，無序發(fā)展，導(dǎo)致土地資源的大量浪費和國有資產(chǎn)的大量流失等情況都有可能導(dǎo)致國家相關(guān)政策的變化。盡管2021年上海房地產(chǎn)已突破 2300萬平方米的銷量，但全市房地產(chǎn)仍呈供不應(yīng)求的局面。 3月 12日，在國家統(tǒng)計局發(fā)布的《 2021年全國房地產(chǎn)開發(fā)市場景氣狀況報告》中赫然可見： “ 上海市的平均 (住宅 )房價達(dá)到 5118元 /平方米，首次超過北京成為全國房價最貴的省份城市。 2021年上海平均套房（按 100平方米計算）價格是人均收入的 ，已接近發(fā)達(dá)國家 612倍的上限，而國內(nèi)專家認(rèn)為，從我國國情看這一比例應(yīng)在 48倍之間。 ?上海房地產(chǎn)資金鏈已呈緊張狀態(tài)。2021年上半年上海市商品房銷售額為 億元，而個人住房貸款新增額為 ，二者之比為 1∶ ，貸款增幅已大大超過商品房銷售額增幅。公司成立于 1992年 7月 18日， 1997年 3月改制為多元化投資的企業(yè)集團。 業(yè)務(wù)范圍 xx集團以綠化為宗旨，以房地產(chǎn)開發(fā)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，并依托主業(yè)積極發(fā)展建筑、醫(yī)藥制造、汽車服務(wù)、石油經(jīng)營、物業(yè)管理等綜合產(chǎn)業(yè)。 主要業(yè)績 集團的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)業(yè)在 2021年繼續(xù)快速擴張，全年房地產(chǎn)施工面積達(dá)到 ，比上年增長 ％；竣工面積 ，比上年增長 ％；預(yù)售、銷售面積 ，比上年增長％；預(yù)售、銷售金額 ，比上年增長 ％。 第 12頁 房地產(chǎn)項目一部在 xx集團中處于領(lǐng)先地位，但近年來，其領(lǐng)先地位受到了來自其它項目部的挑戰(zhàn) xx集團 上海 xx（集團）有限公司 上海 xx資產(chǎn)控股有限公司 房地產(chǎn)客戶服務(wù)中心 房地產(chǎn)研究發(fā)展部 房地產(chǎn)市場營銷部 黨務(wù)工作部 房地產(chǎn)前期部 人力資源部 財務(wù)部 辦公室 總師室 總裁室 云峰集團 房地產(chǎn)項目一部 昆山置業(yè)有限公司 新龍基置業(yè)有限公司 其它項目部 其它項目部 … 其它事業(yè)部或子公司 其它事業(yè)部或子公司 … xx集團組織結(jié)構(gòu)簡圖 項目一部的銷售收入曾經(jīng)占集團房地產(chǎn)業(yè)務(wù)總收入的 60％強，但隨著集團內(nèi)部競爭的愈演愈烈，其領(lǐng)先地位已經(jīng)受到了來自其它項目部的挑戰(zhàn)。 第 13頁