【文章內(nèi)容簡介】 管控模式最終體現(xiàn)在集團(tuán)中管理權(quán)利的劃分上。集團(tuán)總部與各業(yè)務(wù)經(jīng)營單位的責(zé)權(quán)劃分示意圖 集團(tuán)總部 業(yè)務(wù)單元 戰(zhàn)略規(guī)劃權(quán) 投資決策權(quán) 物資采購權(quán) 經(jīng)營計劃和費(fèi)用預(yù)算權(quán) 業(yè)務(wù)控制權(quán) 人事權(quán) 財務(wù)控制權(quán) 制度優(yōu)化權(quán) 品牌、文化管理權(quán) 示意 較為集權(quán)的管理模式示意 第 32頁 事業(yè)部 A 集權(quán)（控制） 分權(quán)（靈活） 事業(yè)部 B 事業(yè)部 C 事業(yè)部 D 控制與靈活的平衡和統(tǒng)一 最佳平衡點(diǎn)：由公司戰(zhàn)略和事業(yè)部業(yè)務(wù)定位等因素決定 集團(tuán)總部針對不同事業(yè)部的集分權(quán)程度不同，其目標(biāo)在于實(shí)現(xiàn)控制和靈活的最佳平衡點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)整體和各業(yè)務(wù)的發(fā)展目標(biāo) 示意 第 33頁 第三階段的主要內(nèi)容是制定新龍基置業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃 內(nèi)部管理診斷 制定新龍基置業(yè)的 戰(zhàn)略規(guī)劃 制定人力資源 管理體系 設(shè)計新龍基置業(yè)的 運(yùn)營模式 ?對新龍基置業(yè)涉足的行業(yè)進(jìn)行分析 ?制定新龍基置業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo) ?對新龍基擬進(jìn)入的產(chǎn)業(yè)進(jìn)行選擇 ?制定新龍基置業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展措施 第 34頁 首先對新龍基置業(yè)涉足的行業(yè)進(jìn)行分析 國際環(huán)境 國內(nèi)環(huán)境 宏觀環(huán)境 中觀環(huán)境 微觀環(huán)境 ? 國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境 ? 政治法律環(huán)境 ? 社會文化環(huán)境 ? 國際資本市場環(huán)境分析 ? 國內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境 ? 國內(nèi)法律法規(guī) /政策環(huán)境 ? 國家投資政策環(huán)境分析 ? 國家產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向分析 ? 行業(yè)變革驅(qū)動因素分析 ? 行業(yè)成功關(guān)鍵因素（ KSF） 分析 ? 行業(yè)經(jīng)濟(jì)特性分析 ? 行業(yè)競爭結(jié)構(gòu)模型分析 ? 行業(yè)生命周期分析 ? 行業(yè)特征評價 ? 國外供應(yīng)者壓力分析 ? 國外潛在進(jìn)入者分析 ? 國外替代產(chǎn)品 /服務(wù)提供者分析 ? 國外用戶壓力分析 ? 國外現(xiàn)有同行業(yè)競爭者分析 ? 國外利益相關(guān)者分析 ? 行業(yè)吸引力分析 ? 行業(yè)細(xì)分 ? 行業(yè)發(fā)展因素分析 ? 行業(yè)結(jié)構(gòu)變化預(yù)測 ? 國內(nèi)供應(yīng)者壓力分析 ? 國內(nèi)潛在進(jìn)入者分析 ? 國內(nèi)替代產(chǎn)品 /服務(wù)提供者分析 ? 國內(nèi)用戶壓力分析 ? 國內(nèi)現(xiàn)有同行業(yè)競爭者分析 ? 國內(nèi)利益相關(guān)者分析 舉例 注：項(xiàng)目執(zhí)行時，將根據(jù)實(shí)際情況和需要，選取重點(diǎn)影響因素進(jìn)行深入分析。 第 35頁 分析的重點(diǎn)在于總結(jié)該行業(yè)的關(guān)鍵成功因素 房地產(chǎn)開發(fā) ? 政府關(guān)系 ? 土地儲備 ? 規(guī)劃設(shè)計 ? 工程質(zhì)量 ? 市場營銷 ? 物業(yè)管理 ? … 舉例 二手房中介 ? 房源信息 ? 店面數(shù)量 ? 品牌效應(yīng) ? … XX行業(yè) 第 36頁 在此基礎(chǔ)上對新龍基置業(yè)利用外部機(jī)會，規(guī)避外部威脅或風(fēng)險方面的能力作出評價 外部因素分析 1. 政府及政策方面 2. 行業(yè)發(fā)展趨勢 3. 行業(yè)客戶需求變化 4. 競爭對手方面 5. 行業(yè)核心成功要素 6. 合作伙伴方面 7. 公眾壓力方面 8. …… 評價矩陣 關(guān)鍵外部因素 權(quán)重 評分 加權(quán)分?jǐn)?shù) 機(jī)會： …… …… 威脅： …… …… 房地產(chǎn)行業(yè)屬于國家重點(diǎn)監(jiān)控調(diào)節(jié)的行業(yè)，目前正處于探索開發(fā)經(jīng)營模式、規(guī)范行業(yè)競爭的階段，研究國家有關(guān)政策、行業(yè)發(fā)展趨勢和競爭形勢將是外部環(huán)境分析的重點(diǎn)。其它行業(yè)也應(yīng)根據(jù)其關(guān)鍵成功因素確定研究側(cè)重點(diǎn)。 第 37頁 公司的戰(zhàn)略體系主要有五個層面的內(nèi)容，其中戰(zhàn)略目標(biāo)和戰(zhàn)略措施部分是重點(diǎn) 愿景 使命 集團(tuán)總體戰(zhàn)略 / 業(yè)務(wù)單元組合戰(zhàn)略 公司總體 /各業(yè)務(wù)單元 戰(zhàn)略目標(biāo)體系 企業(yè)文化和價值觀 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略體系構(gòu)成 公司總體 /各業(yè)務(wù)單元 戰(zhàn)略措施 具體實(shí)施規(guī)劃 方向性指導(dǎo) 第 38頁 在制定公司戰(zhàn)略目標(biāo)時，某某建議遵循以下四個標(biāo)準(zhǔn) 戰(zhàn)略目標(biāo) 可接受性 企業(yè)戰(zhàn)略的實(shí)施和評價主要是通過企業(yè)內(nèi)部人員和外部公眾來完成的，戰(zhàn)略目標(biāo)首先必須能被他們理解并符合他們的利益 可檢驗(yàn)性 為了對企業(yè)管理活動的結(jié)果給予準(zhǔn)確衡量，戰(zhàn)略目標(biāo)應(yīng)該是具體的，可以檢驗(yàn)的。目標(biāo)必須明確，具體地說明將在何時達(dá)到何種結(jié)果 可實(shí)現(xiàn)性 在制定企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)時必須在全面分析企業(yè)的內(nèi)部優(yōu)劣和外部環(huán)境利弊的基礎(chǔ)上判斷企業(yè)經(jīng)過努力后所能達(dá)到的程度 挑戰(zhàn)性 戰(zhàn)略目標(biāo)必須具有挑戰(zhàn)性，但又是經(jīng)過努力可以達(dá)到的，這樣可使員工對目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)充滿信心和希望，愿意為之貢獻(xiàn)自己的全部力量 第 39頁 戰(zhàn)略目標(biāo)主要包括以下五個方面的內(nèi)容 競爭范圍目標(biāo) 競爭目的目標(biāo) 市場份額目標(biāo) 競爭地位目標(biāo) ?本地 ?地區(qū) ?全國 ?多國 ?全球 ?成為絕對領(lǐng)導(dǎo) ?超越現(xiàn)有行業(yè)領(lǐng)袖 ?成為行業(yè)前五位 ?進(jìn)入行業(yè)前 10 位 ?行業(yè)地位向前移動 ?超過行業(yè)中多數(shù)競爭者 ?保持目前地位 ?生存 ?通過兼并和內(nèi)部發(fā)展積極擴(kuò)張 ?通過內(nèi)部積累擴(kuò)張（擠占對手市場份額） ?通過兼并擴(kuò)張 ?保持目前份額 (保持和行業(yè)同步發(fā)展 ) ?為短期利潤放棄部分市場份額（注重盈利而非市場份額） ?向更強(qiáng)大的地位發(fā)展 ?很好的保護(hù)目前的市場份額 ?堅守市場中間位置 ?爭取更好的市場地位（從弱者轉(zhuǎn)化為較強(qiáng)者） ?盡力競爭以達(dá)到一個可以防守的地位 示意 競爭戰(zhàn)略 ?成為低成本的領(lǐng)導(dǎo) ?主要針對某些特定的細(xì)分市場： ?追求不同的競爭定位 ?質(zhì)量 ?服務(wù) ?技術(shù)領(lǐng)先 ?廣闊的產(chǎn)品線 ?形象和威望 ?高附加值 第 40頁 新龍基置業(yè)目前的業(yè)務(wù)組合缺乏梯度，因此分層面進(jìn)行產(chǎn)業(yè)選擇勢在必行 示意 第一層面 核心業(yè)務(wù)： 房地產(chǎn)開發(fā) 第二層面 新興業(yè)務(wù)： 二手房中介 第三層面 候選業(yè)務(wù) 進(jìn)入其他新的產(chǎn)業(yè)？ 迅速擴(kuò)展核心業(yè)務(wù)的規(guī)模，加快對現(xiàn)有業(yè)務(wù)整合，在第一層面業(yè)務(wù)上建立核心競爭力 進(jìn)入戰(zhàn)略性投資行業(yè)，建立未來發(fā)展的持續(xù)動力和利潤來源 積極探索大規(guī)模產(chǎn)權(quán)資本運(yùn)營，通過產(chǎn)權(quán)重組，擴(kuò)大控股集團(tuán)規(guī)模 沒有第三層面源源不斷提出新待開發(fā)項(xiàng)目，第 二層面業(yè)務(wù)會逐漸枯竭，最后是第一層面業(yè)務(wù)喪失，無法增長 二手房中介業(yè)務(wù)只能減緩項(xiàng)目周期帶來的波動性，要想減緩經(jīng)濟(jì)周期對公司業(yè)績的影響，新龍基置業(yè)還需尋找進(jìn)入其它具有潛力產(chǎn)業(yè)的機(jī)會。 第 41頁 在對不同產(chǎn)業(yè)的業(yè)務(wù)進(jìn)行選擇時，某某會合理選擇維度，充分考慮到所在產(chǎn)業(yè)的吸引力，為新龍基提供建議 新龍基的競爭能力與所在產(chǎn)業(yè)所需核心競爭力的匹配程度 產(chǎn)業(yè)吸引力 低 高 堅決放棄 培養(yǎng)能力 關(guān)注變化 大力發(fā)展 高 產(chǎn)業(yè)吸引力 — 能力匹配程度矩陣分析 示意 第 42頁 制定新龍基置業(yè)的戰(zhàn)略措施則要針對每個業(yè)務(wù)板塊考慮實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的手段和行動計劃 業(yè)務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀 實(shí)現(xiàn) 未來戰(zhàn)略目標(biāo) ? 市場營銷 ? 人力資源 ? 技術(shù)研發(fā) ? 資本運(yùn)作 ? 客戶關(guān)系 ? 信息系統(tǒng) ? …… 第 43頁 就房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)而言，市場細(xì)分進(jìn)程的不斷加快給新龍基置業(yè)帶來了新的契機(jī) 土地價格上漲 利潤率下降 競爭日益激烈 隨著土地出讓政策的改變，短時期內(nèi)土地價格的上漲不可避免，部分地區(qū)可能出現(xiàn)增速過快的局面，中長期內(nèi)，土地價格將會對短期的增速進(jìn)行修正，但土地資源的短缺決定，價格不會低于現(xiàn)有水平 開發(fā)成本的增加、供需結(jié)構(gòu)性矛盾、市場競爭的加劇和成本構(gòu)成的逐漸透明可能導(dǎo)致利潤的整體下滑，市場優(yōu)勝劣汰的競爭法則決定房地產(chǎn)市場中將走向成熟，行業(yè)整體利潤將逐漸趨于穩(wěn)定合理 土地價格和出讓方式市場化導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)和市場進(jìn)入門檻提高，行業(yè)內(nèi)的競爭將更加激烈一批規(guī)模小、資質(zhì)差的企業(yè)將被逐漸淘汰，行業(yè)內(nèi)企業(yè)的整體質(zhì)量將得到提高 研究表明：隨著短期內(nèi)土地價格的上漲，利潤率的逐漸下降及行業(yè)內(nèi)競爭的日益激烈，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的企業(yè)將盡可能避免同質(zhì)化競爭，市場細(xì)分進(jìn)程會不斷加快。 第 44頁 xx集團(tuán)內(nèi)部房地產(chǎn)項(xiàng)目的分類使得新龍基置業(yè)有機(jī)會爭取承擔(dān)高端房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 xx集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目分類 上海中心城區(qū) 精品系列 上海城郊結(jié)合部 老上海風(fēng)情 外省市 “上海城” xx集團(tuán) 2021年工作目標(biāo)中指出，其旗下房地產(chǎn)業(yè)要進(jìn)一步打造品牌項(xiàng)目，提升產(chǎn)品品牌和企業(yè)品牌。要把集團(tuán)的房地產(chǎn)項(xiàng)目分成三大類：第一類是上海中心城區(qū)項(xiàng)目，形成精品系列；第二類是上海城郊結(jié)合部項(xiàng)目，形成老上海風(fēng)情系列；第三類是外省市項(xiàng)目，形成“上海城”系列。 1997年，伴隨著新龍基置業(yè)的成立， xx集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目的定位也開始由中低端向中高端轉(zhuǎn)移。新龍基置業(yè)擁有良好的品牌定位，同時又有管理整條房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈的經(jīng)驗(yàn)，因此完全可以考慮能否獨(dú)立承擔(dān) xx集團(tuán)精品系列樓盤的開發(fā)重任。 資料來源： xx集團(tuán)網(wǎng)站 第 45頁 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)受經(jīng)濟(jì)周期和項(xiàng)目周期影響波動較大，發(fā)展二手房中介業(yè)務(wù)可在一定程度上減緩項(xiàng)目周期性帶來的業(yè)績波動性 011991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2021 2021GDP 增長率 固定資產(chǎn)增長率 房地產(chǎn)收入增長率19912021年 GDP、 固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)投資增長率比較分析 ?與宏觀經(jīng)濟(jì)周期波動的趨勢基本一致； ?波幅大于后者； ?發(fā)展領(lǐng)先于宏觀經(jīng)濟(jì)增長而衰退遲于宏觀經(jīng)濟(jì)，體現(xiàn)了先導(dǎo)經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)。 發(fā)展二手房中介業(yè)務(wù)，同時加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的有效銜接，可以減緩項(xiàng)目周期帶來的收入上的波動性 第 46頁 上海二手房中介行業(yè)的發(fā)展經(jīng)歷了初級發(fā)展階段和快速發(fā)展階段，目前逐漸向成熟發(fā)展階段過渡 初級發(fā)展階段。房產(chǎn)中介公司開始出現(xiàn)，香港、臺灣等地率先進(jìn)入上海市場。這個階段的主要特點(diǎn)是：房產(chǎn)中介企業(yè)少、小、散、弱，整個二手房市場比較薄弱。 快速發(fā)展階段。這個階段的主要特點(diǎn)是，無論市場交易量還是房產(chǎn)中介企業(yè)數(shù)量都呈現(xiàn)高速發(fā)展勢頭，一批品牌企業(yè)成長起來，二手房市場發(fā)展速度國內(nèi)領(lǐng)先、國際罕見。 質(zhì)的發(fā)展階段