華恩數(shù)碼廣場運營管理建議報告-展示頁
2025-01-12 02:08本頁面
【正文】 大的鐵路樞紐站。日本國家鐵路公 司 JR線、阪急公司阪急線和 阪神公司的阪神線都匯集在 梅田車站。 廈門火車站商圈在領(lǐng)頭羊世貿(mào)商城摩爾的帶領(lǐng)下，已經(jīng)發(fā)展成為和城市廣場摩爾商圈和傳統(tǒng)市中心商業(yè)街中山路商圈相媲美的三大商圈之一，并開始動搖中山路商圈的地位。 的確，火車站由于用地非常大，故在建設(shè)選址之初必須選擇空曠偏僻的地方，隨著長期的發(fā)展日漸繁榮卻又變的雜亂無續(xù)，因此政府必須有非?？茖W(xué)完善全面的規(guī)劃堅定的決心，引入既有資金實力又有經(jīng)驗的實力派發(fā)展商，才能將原本雜亂的火車站發(fā)展成繁華的商圈，日本東京的火車站新宿商圈甚至成為了世界知名的核心ＣＢＤ（擁有 200多萬平方米的全新商業(yè)和商務(wù)建筑）就是非常成功的改造例子。 但在南陽人眼中，火車站商圈過于雜亂，很難與繁華的商圈劃上等號，是不是在內(nèi)地城市中，火車站商圈都只是名不符實呢？我們看到大連火車站青泥洼商圈和廈門火車站商圈就是近幾年來憑借近年來大規(guī)模的改造，發(fā)展成為了非常繁華的重要商圈。 2022年：倉儲式商場 2022年：百貨商場傳統(tǒng)百貨形式，運營以聯(lián)營為主 2022年：數(shù)碼專業(yè)市場，負(fù)一樓為小商品市場、一樓一半商戶為玉器、小家電 和手機商戶 第 4頁 小結(jié)： 經(jīng)過近半個月的調(diào)研以及分析，將商場目前問題大概歸結(jié)為以上五大方面，針對以上五大方面，提出解決方向如下： 一、華恩數(shù)碼廣場現(xiàn)狀分析 確定位 細(xì)規(guī)則 明流程 樹規(guī)范 促落實 核心問題：尚未形成針對該項目盈利點以及盈利模式的完 整思考體系。 招商、運營、物業(yè) 缺乏規(guī)范 成熟商業(yè)物業(yè)從招商、運營、以及物業(yè)管理是體系化、流程化的系統(tǒng)工程以及工作，只有各個部門按照流程以及規(guī)范操作，方能保證項目的正常運營。包括項目招商、運營以及銷售、內(nèi)外的 CI 、 VI宣傳體系。 酒香也怕巷子深，營銷宣傳推廣是目前無論每家企業(yè)和產(chǎn)品都需要面對的。 給消費受眾以比較雜亂的感覺，包括目前的數(shù)碼定位，無法形成真正準(zhǔn)確的項目概念信息，為招商推廣、策劃營銷造成弊端。 一、華恩數(shù)碼廣場現(xiàn)狀分析 商鋪空臵率較高 商鋪租賃坪效過低 缺乏定位以及規(guī)劃 缺乏系統(tǒng)宣傳推廣 單層租金政策為： B1F： 42元／㎡ .月 ｜ 1F： 100元 200元／㎡ .月 ｜ 2F： 80元／㎡ .月 3F： 60 元／㎡ .月 ｜ 4F：暫未確定 以上租金政策全部按照使用面積租賃，不包含公攤以及物業(yè)費用，同時給予 36個月免租作為已建成商業(yè)物業(yè)，目前項目所形成的租金坪效過低，不利于項目后期銷售。整體出租率大概為 70%。華恩數(shù)碼廣場運營管理建議報告 二零零九年十月 第 2頁 目錄 華恩數(shù)碼廣場現(xiàn)狀分析 1 火車站商圈的經(jīng)營分析 2 業(yè)態(tài)以及業(yè)種定位建議 3 華恩數(shù)碼廣場運營建議 4 第 3頁 項目占地 13畝，商業(yè)經(jīng)營面積近 。單層經(jīng)營面積： B1F： 4553㎡ ｜ 1F： 2079㎡ ｜ 2F： 2363㎡ ｜ 3F： 2363㎡ ｜ 4F： 2363㎡ ｜除去一層招租情況較為理想外，四樓目前空臵，其余樓層均有部分空臵商鋪。作為已建成 2年的商業(yè)物業(yè)，目前出租比率偏低。 本項目自 06年入市以來，多次進行業(yè)態(tài)業(yè)種定位規(guī)劃，至今尚未形成完整系統(tǒng)的定位以及規(guī)劃。 在沒有完整定位的前提下，鋪位劃分以及規(guī)劃自然是無本之木，無源之水。成熟企業(yè)、成熟項目的宣傳推廣，是系統(tǒng)的、程序化的。 目前數(shù)碼廣場缺乏專門部門、專門人員進行該項工作的開展。而項目在目前的運營模式是被動的推進，缺乏系統(tǒng)的協(xié)調(diào)以及配合，以及規(guī)范管理。 第 5頁 目錄 華恩數(shù)碼廣場現(xiàn)狀分析 1 火車站商圈的經(jīng)營分析 2 業(yè)態(tài)以及業(yè)種定位建議 3 華恩數(shù)碼廣場運營建議 4 第 6頁 二、 火車站商圈的經(jīng)營分析 （一）火車站商圈發(fā)展基本情況 火車站商圈或文化圈是每個中型以上城市所共有的經(jīng)濟現(xiàn)象，在日本韓國等國家乃至我國的臺灣和香港，火車站地區(qū)都是最旺最繁華最主要的商圈之一。而上海的火車站商圈在引入了太平洋百貨和名品商廈成功改制之后，業(yè)績也在不斷上升，所以說火車站商圈誰走出第一步，誰就能占盡先機。此外，火車站都有交通便捷甚至是交通樞紐的優(yōu)勢（通常與汽車及長途車站臨近），故只要發(fā)展得當(dāng)，將周圍大量地塊進行整體徹底大改造，火車站商圈大有可為。 第 7頁 二、 火車站商圈的經(jīng)營分析 （二）關(guān)于國外火車站商圈的經(jīng)營 —— 日本大板梅田車站 日本大阪梅田車站日本大阪梅田鐵路車站在大阪市的梅田區(qū)。三家鐵路公司和 城市地鐵公司的八條軌道交 通線可分別通往京都、神戶、 關(guān)西國際機場、寶冢等地區(qū)。由于車站客流量很大，車站的地理位臵已經(jīng)發(fā)展成為大阪市繁華地區(qū)，車站周邊商業(yè)極為發(fā)達，阪急百貨公司、阪神百貨公司及大丸百貨均在此開設(shè)商業(yè)大樓。 在“以人為本”理念前提下，站內(nèi)信息與公共服務(wù)設(shè)施非常完備、合理。三家公司的線路到達梅田站的站臺位臵不同，從 JR線梅田站到阪急線、阪神線的梅田站，中間的通道全部在地下，大量人流在地下通行，就形成了地下商業(yè)城的巨大市場。各種特色餐飲：日式、西式、中式快餐廳、咖啡廳酒吧、甜品屋等均有開設(shè)。 ? 地下設(shè)臵了一條寬暢明亮的中央大道，約有 15米寬。中央大道旁設(shè)有家庭日用品百貨店，方便乘客在換乘或到站時購買，可以節(jié)省主婦花費在超市的時間。 ? 阪急、阪神、大丸三大百貨公司均為超大型百貨公司，例如：大丸百貨梅田莊地下商場兩層均為食品店；地面層為 JR大阪站正面入口；兩側(cè)設(shè)有商場； 2層至 15層均為商場，商品為化妝品、男女服裝、電器、家具、運動器材、家居用品等； 16至 17層為餐飲層，設(shè)有各式中、高檔餐廳。 第 10頁 二、 火車站商圈的經(jīng)營分析 （二）關(guān)于國外火車站商圈的經(jīng)營 —— 日本東京新宿車站 日本東京新宿車站新宿是日本東京重要的城市副中心，開發(fā)之前，該地區(qū)住宅與店鋪相摻雜，建筑物密集，在防災(zāi)及居住環(huán)境上均存在一定問題。 第 11頁 二、 火車站商圈的經(jīng)營分析 車站改建的重點之一是對位于 JR線路上空的跨線橋?qū)嵤└脑?，設(shè)臵了約 1公頃的人工地基，在此基礎(chǔ)上建造了 4層高的建筑物， 1樓是鐵軌及車行空間，面對國道 20號線 2樓是車站設(shè)施及廣場的步行者空間， 3樓是出租汽車及普通的人員上下車場所， 4樓是公共汽車相關(guān)設(shè)施及公共停車場。 第 12頁 二、 火車站商圈的經(jīng)營分析 日本東京新宿車站 第 13頁 二、 火車站商圈
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