【正文】 —— 體現(xiàn) “ 產(chǎn)品商業(yè)價值 ” 項目定位 PART1 項目主題定位 45 本報告嚴格保密 建華地產(chǎn) 我們選取的定位方向： 服務(wù) + 地段 產(chǎn)品 + 經(jīng)營 + 項目定位 PART1 項目主題定位 46 本報告嚴格保密 建華地產(chǎn) 本項目打造 貴州最大專業(yè)批發(fā)市場 項目定位 PART1 項目主題定位 47 本報告嚴格保密 建華地產(chǎn) 命名建議 主推： 火車站 〃 物流城 凸顯地段優(yōu)勢，提高地段號召力和認同感！ 火車站 物流 涵蓋了本項目劃分成若干個專業(yè)市場團組 項目主題定位 項目定位 PART1 城 物流集散地、集服裝皮具、日用化工、五金、文具專業(yè)批發(fā)市場 48 本報告嚴格保密 建華地產(chǎn) 輔推： 義烏小商品綜合市場、遵義綜合批發(fā)市場 永誠 〃 國際物流城 備用： 發(fā)展商品牌，提高項目號召力和認同感！ 永誠 命名建議 國際 宣揚的是領(lǐng)導(dǎo)時尚與潮流！ 城，覆蓋面廣、影響力強！ 項目定位 PART1 項目主題定位 物流城 49 本報告嚴格保密 建華地產(chǎn) 遵義首席批發(fā)中心 —— 打造 20萬平米商品集散基地、影響城市的力量 關(guān)鍵詞：打造、西部、最大、最好，物流、商品、集散、基地 項目定位 PART2 項目主題定位 50 本報告嚴格保密 建華地產(chǎn) 立足遵義 項目主題定位 項目定位 PART1 覆射黔北地區(qū) 貴州省最重要小商品集散基地 影響全國 我 們 的 目 標(biāo) 51 本報告嚴格保密 建華地產(chǎn) 給我們做專業(yè)市場的理由？ 52 本報告嚴格保密 建華地產(chǎn) 第三章節(jié)：項目定位 尋求我們在市場的突破 項目功能定位 PART2 2 項目主題定位 PART2 1 53 本報告嚴格保密 建華地產(chǎn) 上海九星批發(fā)市場 租售模式 – 只租不售 經(jīng)營模式 – 整合大品牌經(jīng)營商，負責(zé)部分鋪面的招商，自己也負責(zé)其他鋪面 的招商工作； 市場定位 – 剛開始定位為建材和裝飾類產(chǎn)品，隨著市場不斷擴張，目前已經(jīng) 形成九個區(qū)，包含五金、建材、化工等產(chǎn)品 產(chǎn)品形態(tài) – 單層、獨立式鋪面為主，少量開放式的鋪面 項目定位 PART2 項目功能定位 54 本報告嚴格保密 建華地產(chǎn) 上海國際五金城 租售模式 – 租售并舉，以租帶售 經(jīng)營模式 – 以“機電五金城”為基礎(chǔ)，通過機電五金項目開發(fā)，向國際貿(mào)易發(fā)展，整合大品牌經(jīng)營商，負責(zé)部分鋪面的招商，自己也負責(zé)部分鋪面的招商 ； 市場定位 – 以 機電五金城 為基礎(chǔ)，通過機電五金項目開發(fā)，向國際貿(mào)易發(fā)展 ；總投資 11億余元人民幣，規(guī)劃用地 1100余畝，總建筑面積 50萬平方米，可容納商戶 3000余家。 沙壩天宇建材市場。 項目概況 27 本報告嚴格保密 建華地產(chǎn) 工程狀況 – 一期已經(jīng)交付使用； – 二期接近結(jié)構(gòu)封頂，項目因缺資金已停工 出租狀況 – 出租率占商業(yè)的 30%不到 – 租金低廉、商戶流動性大 – 內(nèi)鋪以及二樓以上商鋪出租率不到 10% 銷售狀況 業(yè)態(tài)定位 – 成衣棉紡、五金機電、家居、日用百貨、餐飲休閑的步行街綜合性市場 項目分析 FOCUS 1 項目概況 – 沙河小區(qū) 50%； – 尚品華府 5%。 售： 500020220元 /平米 丁字口商圈租售概況 遵義商業(yè)發(fā)展概況 FOCUS 2 遵義商業(yè)房地產(chǎn)市場環(huán)境 16 本報告嚴格保密 建華地產(chǎn) 香港路商業(yè)區(qū) 主營 : 服裝、鞋、電器、電腦產(chǎn)品、家居等 商業(yè)定位：中高檔 租金 :商場式 100—180元 /㎡ 二樓開放式鋪位租金 3080元 /㎡ 元左右 三樓： 2040 /㎡ 元左 售： 300012022元 /平米 港澳商圈租售概況 遵義商業(yè)發(fā)展概況 FOCUS 2 遵義商業(yè)房地產(chǎn)市場環(huán)境 17 本報告嚴格保密 建華地產(chǎn) 廣州路商業(yè)區(qū) 主營 : 家居、餐飲等 商業(yè)定位：中高檔 商業(yè)裙樓 空置率 80% 售： 300010000元 /平米 港澳商圈租售概況 遵義商業(yè)發(fā)展概況 FOCUS 2 遵義商業(yè)房地產(chǎn)市場環(huán)境 18 本報告嚴格保密 建華地產(chǎn) 火車站商圈租售概況 春天堡市場 主營：衛(wèi)生紙系列 糖煙酒副食品 租金： 30元 /㎡ 部分攤位價格能達到 100元 /㎡ 開放式市場攤位租金價格 8—10元 /㎡ 遵義商業(yè)發(fā)展概況 FOCUS 2 遵義商業(yè)房地產(chǎn)市場環(huán)境 19 本報告嚴格保密 建華地產(chǎn) 火車站商圈租售概況 ? 沙河街商業(yè)區(qū) 主營：糖煙酒副食品、建材、文具、服裝等 商業(yè)定位：低檔 租金： 2060元 /㎡ 部分街鋪價格能達到 100元 /㎡ 售： 250010000元 /平米 遵義商業(yè)發(fā)展概況 FOCUS 2 遵義商業(yè)房地產(chǎn)市場環(huán)境 20 本報告嚴格保密 建華地產(chǎn) 二大商圈的租售一覽 火車站商圈 丁字口商圈 港澳商圈 租 售 銷售比例 租 售 銷售比例 銷售比例 一樓臨街鋪位 約 120元 /月 /平米 約 1萬元 /平米 80% 約 250元 /月 /平米 約 34萬元 /平米 95% 約 120元 /月 /平米 約 1萬元 /平米 80% 一樓內(nèi)鋪 約 50元 /月 /平米 約 7000元 /平米 50% 約 150元 /月 /平米 約 1萬元 /平米 90% 約 100元 /月 /平米 約 7000元 /平米 50% 二樓鋪位 約 15元 /月 /平米 約 2800元 /平米 30% 約 60元 /月 /平米 約 7000元 /平米 50% 約 40元 /月/平米 約 2800元 /平米 25% 三樓 約 10元 /月 /平米 約 2022元 /平米 10% 約 30元 /月 /平米 約 4000元 /平米 20% 約 20元 /月/平米 約 2022元 /平米 10% 遵義商業(yè)發(fā)展概況 FOCUS 2 遵義商業(yè)房地產(chǎn)市場環(huán)境 21 本報告嚴格保密 建華地產(chǎn) 30%20%10%40%60%0%10%20%30%40%50%60%2022年 2022年 2022年 2022年 2022年空臵率%遵義商業(yè)發(fā)展概況 FOCUS 2 遵義商業(yè)房地產(chǎn)市場環(huán)境 22 本報告嚴格保密 建華地產(chǎn) 供求 價格 發(fā)展 開發(fā)商越來越注重產(chǎn)品品質(zhì) 定位 物流、批發(fā)等專業(yè)市場將成為新的商業(yè)增長點 火車站中心商圈崛起的發(fā)展帶來商業(yè)價值 區(qū)內(nèi)供應(yīng)量大，競爭激烈 規(guī)劃 價格降溫、成交量下降 區(qū)域環(huán)境 —— 規(guī)劃良好、前景向好、競爭激烈 遵義商業(yè)發(fā)展概況 FOCUS 2 遵義商業(yè)房地產(chǎn)市場環(huán)境 23 本報告嚴格保密 建華地產(chǎn) 機遇與挑戰(zhàn)并存，我們?nèi)绾斡行黄疲? ? 片區(qū)規(guī)劃良好，城市地位穩(wěn)步上升！ ?城區(qū)商業(yè)項目開發(fā)量過大！ ?眾多項目集中開發(fā)滯銷項目和空臵率急劇攀升！ ? 開發(fā)商資金鏈緊張導(dǎo)致市場價格秩序混亂 ！ 遵義商業(yè)地產(chǎn)概況小結(jié) 遵義商業(yè)發(fā)展概況 FOCUS 2 遵義商業(yè)房地產(chǎn)市場環(huán)境 24 本報告嚴格保密 建華地產(chǎn) 在市場競爭激烈的前提下，更要看清楚我們項目的現(xiàn)狀。 丁字口商圈 火車 站商圈 本案 港澳商圈 遵義商業(yè)發(fā)展概況 FOCUS 2 遵義商業(yè)房地產(chǎn)市場環(huán)境 14 本報告嚴格保密 建華地產(chǎn) 茍家井市場 主營 : 服裝 \鞋 \日化 \燈具 商業(yè)定位：低檔 租金 :店面形式 150—300元 /㎡ 二樓開放式鋪位租金 80元 /㎡ 左右。 火車站商圈： 火車站作為依托商業(yè)延伸坪豐批發(fā)市場春天堡、沃爾瑪、天宇建材市場局部形成商品集散物流商圈。 加上 08年市場積