【正文】 延續(xù)性，廣泛性投放。邀請網(wǎng)絡(luò)劍客為項目撰寫利好性文章 ，實現(xiàn)轟炸效應(yīng)。本階段以硬廣配軟文的形式配合活動節(jié)點進(jìn)行宣傳 媒體二：電視廣告（遵義電視臺等） 面向市場：本地市場 策略：突出其聲色并茂，感染力強的特點，主要用于開盤前期形象樹立。 整體營銷推廣策略 Factor 1 活動營銷 94 本報告嚴(yán)格保密 建華地產(chǎn) 通過產(chǎn)品發(fā)布會，打造品牌形象，從項目的整體規(guī)劃以至建筑風(fēng)格等， 邀請當(dāng)?shù)卣?guī)劃、國土、工商、稅務(wù)、行業(yè)協(xié)會、小商品業(yè)主等參與。有關(guān)部門必須主動為經(jīng)營戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)； 支持五 – 本項目 有關(guān)服務(wù)性收費項目和收費標(biāo)準(zhǔn)由市場管理委員會申報物價部門批準(zhǔn)后實施，禁止各種攤派和強制性征收費用； 強強聯(lián)手 訴求賣點篇 Factor 2 84 本報告嚴(yán)格保密 建華地產(chǎn) 開發(fā)商搭臺 搭臺六 – 開發(fā)商鄭重承諾，租賃一年后有權(quán)無理由退房并返還開業(yè)保證金； 搭臺五 – 進(jìn)入市場的合法經(jīng)營戶，在試營業(yè)期間除各商鋪的水電費自理外，其余費用一律免除，并免費享受半年 至一年的 倉儲服務(wù)； 搭臺四 – 租賃 本項目 商鋪的合法經(jīng)營戶，承租為三年，在經(jīng)營過程中享受“第一年免半年租金，第二年返還三個月租金，第三年返還一個月租金”的優(yōu)惠政策； 搭臺三 – 對前 100名進(jìn)駐的商家， 在上款前題上 可 再 享受 更高 的租金優(yōu)惠； 搭臺二 – 進(jìn)入商業(yè)步行街的商戶，由開發(fā)商免費安裝統(tǒng)一規(guī)格的店面招牌； 搭臺一 – 重組經(jīng)營管理公司進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理，統(tǒng)一物流配送； 強強聯(lián)手 訴求賣點篇 Factor 2 85 本報告嚴(yán)格保密 建華地產(chǎn) 整合社會資源 公司放權(quán)制定招商租金炒作方案，使參與招商的各方面人員都能從中獲益 強強聯(lián)手 訴求賣點篇 Factor 2 86 本報告嚴(yán)格保密 建華地產(chǎn) 我們要找到項目的啟動支點。對實行定期定額稅的經(jīng)營戶，經(jīng)稅務(wù)部門批準(zhǔn)，可采取按年核定稅額； 支持二 – 進(jìn)入 本項目 的合法經(jīng)營戶，所得稅實行地方留成部分第一年免征，后兩年減半征收。 66 本報告嚴(yán)格保密 建華地產(chǎn) 規(guī)劃業(yè)態(tài)建議 Composition 1 第四章節(jié)：產(chǎn)品規(guī)劃建議 67 本報告嚴(yán)格保密 建華地產(chǎn) 配套規(guī)劃建議 Composition 1 金融、娛樂、休閑區(qū) 服裝及紡織品商區(qū) 文具、圖書 批發(fā)區(qū) 建材、五金電器商區(qū)及藥品批發(fā)商區(qū) 白酒商區(qū) 八大商業(yè)板塊 皮具商區(qū) 女人世界 日雜商區(qū) 68 本報告嚴(yán)格保密 建華地產(chǎn) 配套規(guī)劃建議 Composition 1 五大投入，重新打造遵義商品集散地 中央?yún)^(qū)域增加空中連廊將二層商業(yè)形成一個大整體 中央?yún)^(qū)域共部分建議鋪大理 以及休閑椅子 重新設(shè)計中央?yún)^(qū)域的外立面風(fēng)格 中央?yún)^(qū)域采取 人車分流管理 統(tǒng)一戶外廣告牌、光電梯手扶梯等 中央?yún)^(qū)域的部分增加玻璃頂處理 讓城與街的一站式購物充分體現(xiàn) 69 本報告嚴(yán)格保密 建華地產(chǎn) 外立面建議 Composition 1 燈光工程的實施不僅是外觀的變化 也是城市一道風(fēng)景！ 更是商業(yè)繁華的象征！ 發(fā)展商實力的象征！ 樓體燈光工程效果參考 70 本報告嚴(yán)格保密 建華地產(chǎn) 物業(yè)發(fā)展建議 Composition 1 經(jīng)營與物管提升： 建議聘請專業(yè)的經(jīng)營管理公司采用統(tǒng)一管理運營，集中化、分區(qū)、小個體自主經(jīng)營、統(tǒng)一推廣經(jīng)營模式。業(yè)種有家具及布藝、工藝品、床上用品、窗簾等家居用品 產(chǎn)品形態(tài) – 產(chǎn)品為一層，有店中店和獨立鋪面兩種形式； 項目定位 PART2 項目功能定位 61 本報告嚴(yán)格保密 建華地產(chǎn) 張家港市場分業(yè)態(tài)租金情況圖01234床上用品 兒童用品 女性用品行業(yè)租金張家港市場分面積段租金情況圖201234510㎡ 15㎡ 50㎡ 70㎡ 120㎡面積租金無錫老招商城分業(yè)態(tài)租金情況圖051015兒童用品 女性用品行業(yè)租金無錫老招商城分面積段租金情況圖6024681012145㎡ 8㎡ 20㎡ 面積租金單位：元 /日 市場營業(yè)面積 ， 商業(yè)用房 112萬平方米 ，店鋪 、 攤位 2萬多只 ， 旺季日均人流量 15萬人次 ， 日均貨運量 2022多噸 ，招商城的發(fā)展帶動了周邊交通 、 旅游 、 服務(wù)業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的興旺 ， 提供了20多萬人口就業(yè) ， 市場年社會綜合效益達(dá) 30多億元 。 火車站、客運站 外環(huán)路、沃爾瑪 項目四至 項目分析 FOCUS 1 項目概況 29 本報告嚴(yán)格保密 建華地產(chǎn) 地塊素質(zhì)（商業(yè)氛圍、交通、人流、規(guī)劃）分析 項目分析 FOCUS 1 商業(yè)氛圍 交通 人流 規(guī)劃 北面 ★★★ ★★ ★ ★ ★ ★ 東面 ★★ ★ ★ ★ 西面 ★★ ★★ ★ ★★ ★ ★ 南面 ★★ ★ ★★ ★★ ★ ★ 項目概況 30 本報告嚴(yán)格保密 建華地產(chǎn) 看清楚我們的項目那些有優(yōu)劣勢。 25 本報告嚴(yán)格保密 建華地產(chǎn) 項目分析 FOCUS 1 看清楚我們目前的狀況 第二章節(jié) 現(xiàn)有價值 —— 項目概況、 SWOT分析 項目 SWOT分析 FOCUS2 26 本報告嚴(yán)格保密 建華地產(chǎn) 項目分析 FOCUS 1 項目概況 項目位置 火車站南地塊 總占地面積（約） 215000㎡ 總建筑面積（約） 860000㎡ 住宅建筑面積（約） 660000㎡ 商業(yè)建筑面積（約） 202200㎡ 容積率（約） 4 ? 地段屬中心區(qū)邊緣； ? 體量較大，為中大型商業(yè)社區(qū)。 港澳商圈： 由香港路和澳門路為中心商業(yè)主要有國美、羅莊、華聯(lián)百貨、恒興家居等商業(yè)廣場形成新興具有城市升級版的商業(yè)圈。其中商業(yè)面積在 15萬平米。速 度質(zhì)量效益同步提高。三次產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。 7 本報告嚴(yán)格保密 建華地產(chǎn) 工業(yè)經(jīng)濟(jì)提速發(fā)展。完成規(guī)模工業(yè)增加值 ， 增長 18％，增速提高 1個百分點。一、二、三產(chǎn)業(yè)分別增長 ％、 ％和 13％。財政收入快速增長，完成財政總收入 億元，增長 ％；完成地方財政收入 ，增長 ％。 加上 08年市場積累滯銷的商業(yè)項目市場可在售的項目面積約 25萬平米 08年商業(yè)地產(chǎn)預(yù)售面積增加迅猛 遵義商業(yè)發(fā)展概況 FOCUS 2 遵義商業(yè)房地產(chǎn)市場環(huán)境 12 本報告嚴(yán)格保密 建華地產(chǎn) 市場環(huán)境 —— 遵義 市商業(yè)地產(chǎn)價格發(fā)展！ 主要是商業(yè)地產(chǎn)在07年市場火爆，開發(fā)量增大導(dǎo)致 07年價格飆升，而今年隨著全國房地產(chǎn)市場的降溫，價格局部回落到 06年的水平并且價格有很大的下降空間 2 0 0 4 2 0 0 7 商業(yè)均價圖6000380049006000850001000202230004000500060007000800090002022 2022 2022 2022 年 2022 上半年年遵義商業(yè)發(fā)展概況 FOCUS 2 遵義商業(yè)房地產(chǎn)市場環(huán)境 13 本報告嚴(yán)格保密 建華地產(chǎn) 遵義形成三大商圈局部發(fā)展布局 遵義目前已經(jīng)形成商圈的主要有， 路丁字口商圈、 和 港澳商圈、火車站商圈 。 丁字口商圈 火車 站商圈 本案 港澳商圈 遵義商業(yè)發(fā)展概況 FOCUS 2 遵義商業(yè)房地產(chǎn)市場環(huán)境 14 本報告嚴(yán)格保密 建華地產(chǎn) 茍家井市場 主營 : 服裝 \鞋 \日化 \燈具 商業(yè)定位：低檔 租金 :店面形式 150—300元 /㎡ 二樓開放式鋪位租金 80元 /㎡ 左右。 項目概況 27 本報告嚴(yán)格保密 建華地產(chǎn) 工程狀況 – 一期已經(jīng)交付使用； – 二期接近結(jié)構(gòu)封頂，項目因缺資金已停工 出租狀況 – 出租率占商業(yè)的 30%不到 – 租金低廉、商戶流動性大 – 內(nèi)鋪以及二樓以上商鋪出租率不到 10% 銷售狀況 業(yè)態(tài)定位