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上海市別墅市場(chǎng)及產(chǎn)品力分析報(bào)告暨佘山高爾夫俱樂部研究報(bào)告-展示頁

2024-09-26 08:54本頁面
  

【正文】 近期成交量發(fā)生變化,趙巷區(qū)域供應(yīng)成交 萎縮,朱家角區(qū)域蓄勢(shì) 待發(fā),徐涇區(qū)域逆勢(shì)而上,供應(yīng)成交都有所放量。 莘閔板塊則是經(jīng)過了十幾年大面積開發(fā)及配套完善的區(qū)域,目 前已算是為數(shù)不多的上海成熟別墅區(qū)之一,不僅與城市中心近,交通條件好,風(fēng)景及綠化也不錯(cuò),空氣質(zhì)量較高,因此得到較高的青睞,該區(qū)塊內(nèi)別墅各種檔次相對(duì)分布較為分散,以中檔別墅為主。其產(chǎn)品直接全方位迎合目前滬上相當(dāng)部分人士的購(gòu)買力和購(gòu)買意愿。這些特征在閔行均能夠滿足,所以 Townhouse 在閔行獲得成功,而閔行也因 Townhouse 而登上別墅歷史舞臺(tái)。 Townhouse 在嚴(yán)格意義上并不證稱為真正的別墅 ,但其比多層又似乎更“別墅”一些,或者說更偏重一些別墅特性,所以這也就是大多數(shù)人接受并以別墅居家理念買而居之緣故。至于后續(xù)的開發(fā)采用開發(fā)延期的方式進(jìn)行拖延 ; “ 打政策擦邊球 ” ,借低密度住宅之名低成本拿到土地,再建高檔豪宅。限制了境外人士 在京購(gòu)房,尤其對(duì)中央別墅區(qū)一些高端項(xiàng)目影響顯著。 2020 年 7 月 24 日,新華網(wǎng)消息稱, 建設(shè)部、商務(wù)部、發(fā)展改革委、人民銀行、工商總局、外匯局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》。該規(guī)定從 7 月 21 日起執(zhí)行。 國(guó)家稅務(wù)總局于 5 月 31 日出臺(tái)的《關(guān)于加強(qiáng)住房營(yíng)業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知》滿 5 年轉(zhuǎn)手豪宅買賣差價(jià)要征稅稅率仍然按照 %。 2020 年 05 月 31 日起中國(guó)一律停止別墅類房地產(chǎn)項(xiàng)目供地和辦理相關(guān)用手續(xù),并對(duì)別墅進(jìn)行全面清理。 “ 國(guó)六條 ” 出臺(tái),這一消息讓房地產(chǎn)的神經(jīng)再度繃緊。這一界定給出別墅一個(gè)明確定義。 2020 年一系列的政策出臺(tái)給別墅市場(chǎng)帶來空前壓力,人們觀望與持幣待購(gòu)并沒有影響到別墅項(xiàng)目扎堆開盤,臨近年底,淡季不淡的別墅市場(chǎng)依然活躍。 別墅的首付款由原來的 20%提到 30%,這樣做是為了打擊按揭炒房者,但同時(shí)對(duì)別墅購(gòu)買也會(huì)產(chǎn)生一定的壓制作用。 金融系列 2020 年 6 月 5 日,《中國(guó)人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》央行頒布的這一金融政策,對(duì)別墅市場(chǎng)發(fā)展資金會(huì)有一些影響。 “ 不能讓少數(shù)人占用這么多土地資源?!? 2020 年 8 月 12 日,《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》國(guó)務(wù)院發(fā)布(國(guó)發(fā)〔 2020〕 18 號(hào)),再次提出要控制高檔商品房建設(shè)。 土地系列 2020 年 5 月, 11 號(hào)令《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī) 定》國(guó)土資源部發(fā)布,從 2020 年 7 月 1 日起正式停止經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓,明確要求各地政府加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理 ,規(guī)范土地市場(chǎng),實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌交易。當(dāng)開發(fā)商們都看好別墅市場(chǎng)發(fā)展前景時(shí), 2020 年政府又出臺(tái)了一系列土地政策,對(duì)別墅市場(chǎng)的供應(yīng)量進(jìn)行控制,同時(shí)也出臺(tái)了加息等金融政策,給別墅市場(chǎng)帶來了強(qiáng)烈的沖擊,未購(gòu)買別墅者與開發(fā)別墅者構(gòu)筑了一道新的門檻。到了 1998 年,國(guó)家在土地政策方面出現(xiàn)松動(dòng),同時(shí)市場(chǎng)傳來一系列利好消息,如停止福利分房,央行開始向購(gòu)買別墅的個(gè)人發(fā)放高達(dá) 80 萬元的貸款以及國(guó)內(nèi)各大城市經(jīng)濟(jì)的回暖,使一批以經(jīng)濟(jì)型別墅為主的內(nèi)銷別墅項(xiàng)目興起,再一次點(diǎn)燃了國(guó)內(nèi)別墅市場(chǎng)的烈火。 第一部分 近年別墅政策分析 一、 20202020 年影響別墅市場(chǎng)的主要政策 別墅在上個(gè)世紀(jì) 90 年代初出現(xiàn)中國(guó),至今已經(jīng)有十幾年的歷 史了,這期間,別墅市場(chǎng)的發(fā)展可謂是大起大落。 本報(bào)告在總結(jié)上海別墅市場(chǎng)在過往 15年的發(fā)展特點(diǎn)的基礎(chǔ)上,著重對(duì) 2020 年以來目前在售樓盤進(jìn)行分析,尋找到現(xiàn)行別墅運(yùn)用的新的產(chǎn)品特征、市場(chǎng)特征、營(yíng)銷手段等。 上海市別墅市場(chǎng)及產(chǎn)品力分析報(bào)告暨 佘山高爾夫 俱樂部 研究報(bào)告 2020 年年 4 月月 目錄 前 言 第一部分 近年 別墅政策分析 第二 部分 別墅市場(chǎng)格局 第 三 部分 市場(chǎng)分析 第四 部分 產(chǎn)品分析 第五 部分 佘山高爾夫俱樂部 項(xiàng)目 研究 第六 部分 其他佘山別墅項(xiàng)目研究 前 言 上海自 1992 年開始出現(xiàn)別墅項(xiàng)目面市,至今已歷時(shí)15 年。在這期間伴隨著上海對(duì)外開放的深入、國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)、房地產(chǎn)調(diào)控、以及國(guó)際、國(guó)內(nèi)形勢(shì)的波動(dòng),上海的別墅市場(chǎng)也歷經(jīng)風(fēng)雨, 完成了從市場(chǎng)形成到市場(chǎng)完善再到市場(chǎng)細(xì)分的演變過程。 此報(bào)告主要截選 20202020 年仍在市場(chǎng)上銷售的獨(dú)棟別墅為主的社區(qū),截選項(xiàng)目的范圍松江佘山地區(qū)、青浦趙巷、徐涇地區(qū)、浦東地區(qū)這四個(gè) 2020 年以后快速發(fā)展起來別墅區(qū)域。上世紀(jì)末,正當(dāng)別墅市場(chǎng)發(fā)展高歌猛進(jìn)時(shí),國(guó)務(wù)院相繼在 1993 年、 1995 年下發(fā)了有關(guān)限制高檔住宅建設(shè)用地審批及別墅等高檔住宅及度假村原則上不再批準(zhǔn)立項(xiàng)的文件,同時(shí)受宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策的影響,直到 1997 年中國(guó)別墅市場(chǎng)一直在低谷徘徊。經(jīng)過七八年沉淀的別墅消費(fèi)層,也表現(xiàn)出了極大的關(guān)注和極高的購(gòu)買熱情。 從 2020 年開始,影響別墅市場(chǎng)的政策層出不窮。 2020 年 2 月 8 日,《關(guān)于清理各類園區(qū)用地、加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》國(guó)土資源部發(fā)布(國(guó)發(fā)〔 2020〕 45 號(hào)),其中第四條規(guī)定“(今后 5 年內(nèi))停止別墅類用地供應(yīng)。 2020 年“ 831”大限北京市有關(guān)政府部門將以 2020 年 8 月 31日為限,立項(xiàng)、規(guī)劃超過兩年以上還未實(shí)施的項(xiàng)目將分別由市發(fā)改委、市規(guī)劃委撤銷項(xiàng)目?!眹?guó)土資源部土地利用管理司副司長(zhǎng)束克欣近日在 2020 中國(guó)土地市場(chǎng)年會(huì)上再次放出“禁止別墅供地”的口風(fēng)。 2020 年,各大銀行達(dá)成協(xié)議:高檔住宅“首付比例提高到三成”。 上海從 6 月 1 日起針對(duì)別墅轉(zhuǎn)讓交易開征土 地增值稅,而且最高稅率可達(dá) 60%,最低也有 30%。 二、 2020 年別墅市場(chǎng)大事回顧 2020 年 4 月初,國(guó)土資源部將出臺(tái) “ 別墅 ” 準(zhǔn)確界定, “ 獨(dú)門獨(dú)院 ” 納入別墅范圍,現(xiàn)在的低密度住宅,要納入到高檔住宅或高檔公寓的范圍內(nèi)。 2020 年 5 月 17 日,國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議,研究促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展措施。 2020 年 5 月,國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》稱為九部委調(diào)控十五條,再 次給地產(chǎn)行業(yè)施壓。在國(guó)六條頒布后不久,國(guó)家土地資源部再次下發(fā)了 “ 關(guān)于當(dāng)前進(jìn)一步從嚴(yán)土地管理的緊急通知 ” 。 2020 年 7 月 20 日,北 京市建委房屋市場(chǎng)交易管理處下發(fā)了名為《關(guān)于境外機(jī)構(gòu)、個(gè)人購(gòu)買商品房簽約有關(guān)問題的緊急通知》對(duì) 171 號(hào)文進(jìn)行了一些細(xì)化,對(duì)港澳臺(tái)地區(qū)居民和華僑因生活需要,可在境內(nèi)購(gòu)買自住商品房的數(shù)量暫定只能購(gòu)買一套住宅。對(duì)港、澳、臺(tái)人士在京買房進(jìn)行了限制。這份意見明確規(guī)定, “ 符合規(guī)定的境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)買自用、自住商品房必須采取實(shí)名制 ” 。 三 、 開發(fā)商回避政策的幾種主要方式: 開發(fā)商前些年拿的地,現(xiàn)在陸續(xù)開發(fā); 開發(fā)商拿地初期,先 以公寓立項(xiàng), 之后項(xiàng)目 被開發(fā)商 “ 先斬后奏 ” 蓋成別墅, 再通過補(bǔ)交罰金等手段尋求合法化; 開發(fā)商將大塊土地規(guī)劃為分期開發(fā),并在一期開發(fā)時(shí) “ 創(chuàng)造性 ” 地在政府規(guī)定的容積率之內(nèi)做一小部分別墅及高檔住宅 。 第二 部分 別墅市場(chǎng)格局 一、別墅板塊分布(截止 2020 年 11 月 ) 表表 11 上上 海海 別別 墅墅 板板 塊塊 分分 布布 示示 意意 圖圖 編號(hào) 板塊名稱 項(xiàng)目 數(shù)量 總建面 (萬平方米) 未推出建面 (萬平方米) 單價(jià)范圍 (萬元) 面積范圍 (平方米) A 閔行華漕 4 15 2400055000 1901080 B 閔行顓橋、江川 6 1900029000 1451036 C 松江泗涇 6 1800030000 2501000 D 松江佘山 8 4000050000 2851000 E 松江新城 5 18000 4701200 F 松江新橋 12 1800013000 133400 G 松江九亭 3 28 未上市 160999 H 南匯周康 5 30000 215540 I 南匯航頭 5 14 180002020 1501816 J 南匯惠南 6 1202020200 150850 K 花木、金橋、曹路 4 2202028000 218821 L 浦東張江、唐鎮(zhèn) 7 2800035000 160720 M 青浦徐涇 8 2202030000 224600 N 青浦趙巷 7 3000042020 190932 O 青浦新城 2 1202014000 1451200 二、別墅板塊形成歷史成因 ? 閔行 VS Townhouse Townhouse 在上海其實(shí)也有很久的歷史了,但直到近年來尤其是在閔行開發(fā)成功之后才迅速成為市場(chǎng)的熱點(diǎn)。 Townhouse 一般位于城市邊緣地帶,距市區(qū) 10- 20 公里,車程 15- 30 分鐘,滿足第一居所的要求,生活、工作兩便利,周邊應(yīng)有完善的交通道路網(wǎng)絡(luò),臨近高速公路,強(qiáng)調(diào)交通的易達(dá)性和便捷性,同時(shí)還需擁有優(yōu)美的自然環(huán)境,周邊有較為齊備的教育、商業(yè)、醫(yī)療、休閑等配套設(shè)施,總價(jià)格一般控制在 80— 200萬元之間。 典型板塊 —— 莘閔別墅區(qū) 代代 表表 個(gè)個(gè) 案案 :: 同同 潤(rùn)潤(rùn) 加加 州州 、 雷雷 丁丁 小小 城城 、 達(dá)達(dá) 安安 圣圣 芭芭 芭芭 、 欣欣 綠綠 名名 苑苑 、 萬萬 科科 白白 馬馬 、 麗麗 水水 馨馨 庭庭 、晶晶 苑苑 四四 季季 御御 庭庭 、 綠綠 洲洲 比比 華華 利利 花花 園園 、 雅雅 仕仕 軒軒 莘閔地區(qū)作為依托地鐵而發(fā)展起來的新興地區(qū),經(jīng)濟(jì)類別墅也是該地區(qū)物業(yè)中不可或缺的一部分,面對(duì)的客戶以原上海籍或早已在上海落戶的內(nèi)地人為主。麗水華庭、雅仕居等樓盤的價(jià)格定位對(duì)上海小白領(lǐng)來說恰到好處,是一般家庭輕松實(shí)現(xiàn)“別墅夢(mèng)想”的理想選擇。 板板 塊塊 指指 數(shù)數(shù) :: (( 注注 :: 80 分分 以以 下下 黑黑 色色 , 80-- 90 黃黃 色色 , 90-- 95 桔桔 色色 , 95 分分 以以 上上 紅紅 色色 ,下下 同同 )) 20202020 年年 , 板板 塊塊 市市 場(chǎng)場(chǎng) 后后 續(xù)續(xù) 房房 源源 供供 給給 井井 噴噴 , 供供 需需 矛矛 盾盾 突突 出出 ;; 而而 隨隨 著著 近近 郊郊 別別 墅墅版版 圖圖 擴(kuò)擴(kuò) 張張 , 本本 板板 塊塊 區(qū)區(qū) 位位 優(yōu)優(yōu) 勢(shì)勢(shì) 逐逐 漸漸 削削 弱弱 , 板板 塊塊 交交 通通 動(dòng)動(dòng) 線線 及及 配配 套套 發(fā)發(fā) 展展 的的 瓶瓶 頸頸 日日 益益 突突 出出 。徐涇由于是傳統(tǒng)別墅區(qū),近年開發(fā)又多以居住型為標(biāo)準(zhǔn),所以市場(chǎng)接受度較高。 典型板塊: 徐涇板塊 —— 滬青平:老虹橋的延伸 作為離市 中心最近的別墅板塊之一, 本身擁有良好的地理位置及交通情況,距市中心(徐家匯、虹橋)約 30 分鐘車程,滬青平公路及 318 國(guó)道使其與城市中心溝通緊密,依托虹橋機(jī)場(chǎng)、外環(huán)線以 及老虹橋及古北的鼎沸人氣 ,成為該區(qū)域的主導(dǎo)優(yōu)勢(shì)。已形成了一個(gè)高檔別墅生活圈,加上周邊原有的大都會(huì)、草原、銀濤等 3 個(gè)高爾夫球場(chǎng)和馬場(chǎng), 尤其是周邊的一些著名學(xué)校如美國(guó)學(xué)校、德國(guó)法國(guó)學(xué)校、宋慶齡幼兒園等更是帶動(dòng)區(qū)域別墅市場(chǎng)價(jià)格水平持續(xù)上升 逐步形成一個(gè)以生活為主的輻射型高級(jí)生活圈。 典型板塊 : 朱家角板塊 代代 表表 個(gè)個(gè) 案案 :: 海海 源源 別別 墅墅 、 太太 陽陽 島島 高高 爾爾 夫夫 、 楠楠 林林 水水 岸岸 、 康康 橋橋 水水 鄉(xiāng)鄉(xiāng) 借借 助助 旅旅 游游 資資 源源 開開 發(fā)發(fā) 蔚蔚 然然 興興 起起 的的 別別 墅墅 區(qū)區(qū) , 2020 2020年年 市市 場(chǎng)場(chǎng) 表表 現(xiàn)現(xiàn) 平平 淡淡 , 新新 盤盤 上上 市市 較較少少 。該區(qū)域別墅樓盤 43 個(gè),約占目前上海樓盤總數(shù)的 24%。 典型板塊: 佘山板塊 —— 高檔別墅的發(fā)翔地 代代 表表 個(gè)個(gè) 案案 :: 佘佘 山山 3 號(hào)號(hào) 、 佘佘 山山 月月 湖湖 、 世世 茂茂 山山 莊莊 、 上上 海海 晶晶 園園 、 佘佘 山山 高高 爾爾 夫夫 佘山,是上海別墅發(fā)展最引以為豪的靈秀之山,坐落在上海唯一的國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)內(nèi),依托于佘山自然景觀,加上月湖的滋潤(rùn),難以復(fù)制的稀缺的自然環(huán)境及地理優(yōu)勢(shì),是打造佘山高檔別墅居住區(qū)的基礎(chǔ)。 該區(qū)域?qū)⒂糜诮ㄔ旄呒?jí)別墅用地達(dá) 8,000畝以上。 佘山板塊是上海目前所公認(rèn)的為數(shù)不多的高檔別墅的集聚地, 目前在佘山已有十 余 個(gè)別墅項(xiàng)目。上海晶園、世茂佘山莊園等高檔別墅, 全部是獨(dú)幢帶大面積花園的豪華高檔別墅,面積一般在 400平方米以上,每幢別墅的售價(jià)起價(jià)都在 800萬元以上。
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