【正文】 硬質(zhì)鋪裝之間的界面經(jīng)過特殊考慮，沒有出現(xiàn)半塊接口 庭院布置小巧，飾品豐富，利用可移動綠化植物進行了構(gòu)圖處理，使本來不大的庭院空間，在視覺豐富 的基礎上變得大起來。 新浦江城（意大利原創(chuàng)風格） 平屋頂 ,立面簡潔，以涂料 +石材 為主 ,以木構(gòu)件做裝飾，風格鮮明 ? 樓盤用材表 項目名稱 屋面瓦 立面主材 門窗 分戶門 勒腳 入戶 平臺 陽臺欄桿 雨水管 外墻保溫 立面 配件 金地格林世界 面磚 +涂料 中空雙玻 鋼板門 涂料 高檔 石材 鐵藝欄桿 +木扶手 圓筒 排水管 苯板系統(tǒng) 綠地 國際山莊 一般水 泥瓦 面磚 +涂料 內(nèi)外框不 同 +斷熱 + 中空雙玻 鋼木 復合門 石材 一般 石材 鐵欄桿 高品質(zhì) 雨水管 系統(tǒng) 苯板系統(tǒng) 銀都名墅 拉法基 屋面系統(tǒng) 石材 +面磚 內(nèi)外框不 同 +斷熱 + 中空雙玻 實木 復合門 石材 一般 石材 鐵藝欄桿 一般性 方管系統(tǒng) 苯板系統(tǒng) 木花架+鋼 管雨棚架 環(huán)球翡翠灣 陶土瓦， 夾花 涂料 +石材 中空雙玻 鋼木 復合門 涂料 高檔 石材 鐵藝 欄桿 一般性 方管系統(tǒng) 苯板 系統(tǒng) 木花架+鐵藝 新浦江城 涂料 +石材 中空雙玻 鋼木 復 合門 石材 一般 石材 不銹鋼 欄桿 一般性 方管系統(tǒng) 干掛 +苯 板 木花架 綠洲千島花園 ―― 石材 +面磚 中空雙玻 鋼木 復合門 石材 一般 石材 鐵藝 欄桿 一般性 方管系統(tǒng) 苯板 系統(tǒng) 木花架+鐵藝 ? 檔次標準表 高檔 ★ 中檔 ● 低擋 ☆ 屋面瓦 陶土瓦，夾花 拉法基屋面系統(tǒng) 一般水泥瓦 ? 樓盤用材調(diào)查對比表（高檔★ 中檔● 低擋☆） 項目 名稱 屋面 瓦 立面 主材 門窗 分戶 門 勒腳 入戶 平臺 陽臺 欄桿 雨水 管 外墻 保溫 立面 配件 金地格林世界 ● ● ☆ ☆ ● ★ ● ☆ ● ● 綠地國際山莊 ☆ ● ★ ● ★ ● ☆ ★ ● ☆ 銀都名墅 ● ★ ★ ★ ★ ● ● ● ★ 環(huán)球翡翠 ★ ● ☆ ● ★ ● ● ● ● ★ 新浦江城 ★ ☆ ● ★ ● ● ● ★ ● 綠洲千島花園 ● ★ ★ ● ★ ● ● ● ● ★ 立面主材 石材 +面磚 面磚 +涂料、石材 +涂料 涂料 門窗 內(nèi)外框不同 +斷熱 +中空雙玻 斷熱 +中空雙玻 中空雙玻 分戶門 實木門 鋼木復合門 鋼板門 勒腳 石材 面磚 涂料 入戶平臺 高檔石 材 一般石材 水泥砂漿 陽臺欄桿 鐵藝欄桿 +木扶手 鐵藝、不銹鋼欄桿 鐵欄桿 雨水管系統(tǒng) 高品質(zhì)雨水管系統(tǒng) 一般性方管系統(tǒng) 圓筒排水管 外墻外保溫 干掛系統(tǒng) 苯板系統(tǒng) 膠粉聚苯顆粒 立面配件 木花架 +鋼管雨棚架 木花架或鋼管雨棚架 無 注： 此高、中、低檔次僅針對外觀效果，暫不考慮造價因素 此高、中、低檔次僅針對市場中檔房標準，不與高檔別墅和公寓相比 三、景觀比較 ? 對比案例特征描述 樓盤名稱 格林世界 國際山莊 開發(fā)商 金地集團上海公司 上海綠地集團 位 置 嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)（近郊） 青浦區(qū)趙巷（遠郊） 物業(yè)類型 聯(lián)排、疊拼別墅 聯(lián)排、雙拼、獨棟別墅 案 名 漾晴居 湖岸美墅 容積率 風 格 地中?，F(xiàn)代別墅 美式賴特流水別墅 設計商 澳大利亞五貝 加拿大 CPC 施工商 金山園林 綠地森茂 品 牌 外來品牌，具備一定認知度 本地品牌，認知度高 其 他 有 2100 畝純 聯(lián)排 大盤做依托 周邊為別墅集中區(qū)域 ? 案例整體品質(zhì) 金地格林世界 充分利用公共景觀資源 道路分級設置，組團空間明確 利用公共綠地，發(fā)揮大盤優(yōu)勢 綠地國際山莊 喬灌草結(jié)合，充分利用規(guī)劃結(jié)構(gòu) 以綠色景觀為主，景觀水點狀布置，烘托氣氛 景觀分級設置，空間停留性高 道路采用塊材鋪裝，變化豐富 全 部北側(cè)入戶，增加了花園的可使用性 魚刺狀道路布局，減少硬質(zhì)用地 組團道路雙向入戶，增加庭院面積 充分利用公共景觀資源 ? 案例樣板區(qū)品質(zhì) 金地格林世界 視線處理上采用借景，樣板區(qū)只有三棟樓，區(qū)域小，但通過將公共綠地引入到樣板區(qū)，取消圍墻，使樣板區(qū)內(nèi)外融為一體，彌補小的劣勢 銷售動線考慮煞費心機，動線有意識拉長，充分利用了大盤特有的資源優(yōu)勢 使用大量喬木，喬灌草結(jié)合設計，保持原有樹型，不修剪，使用一些代表品質(zhì)的南方樹種 由于樣板區(qū)小，內(nèi)部景觀節(jié)點無法展現(xiàn)，故將景觀節(jié)點前移至入口廣場，用心良苦 綠地國際山莊 路面以石材、陶土磚作為主要車道材料，圖案豐富使用花崗巖路緣石，丟棄任何一種帶來低檔感覺的材料 視線處理上注重對景和細節(jié)設 計，對石材與樹木的運用比較到位，景點設計較好，但是整體缺乏組織，略顯凌亂 樣板區(qū)域較大，但是缺乏組織，景觀水體的存在略微彌補了景觀效果的紊亂 使用大量喬木，喬灌草石竹結(jié)合設計，保留原有樹型，不修剪，使用一些代表品質(zhì)的南方樹種 銷售動線缺乏考慮，無法自動識別，需要借助指示系統(tǒng)，從售樓處到樣板房動線重復，從景觀到樣板房動線也存在視覺沖突，最令人不解的是沒有停車場地 路面為瀝青路面，比較沉穩(wěn)，顯得比較低調(diào)。 ■ 立面和建材 金地格林世界（現(xiàn)代風格） 立面 簡潔，裝飾件少 ,類似普通公寓，沒有大宅的感覺 屋面 以平頂為主，彩鋼板只做造型用 外墻 陶土磚 +涂料 窗 中空雙層玻璃 欄桿 普通鐵藝欄桿 +木扶手 分戶門 鋼板門 立面 以涂料為主 ,輔以面磚 , 既有大色塊、大體量的對比，也不乏細節(jié) 院子雖小，但設計得好，現(xiàn)代風格的味道足。作為 新推的 相當個性化特色的別墅戶型設計，則根據(jù)特定人群的個人修養(yǎng)、家庭結(jié)構(gòu)、生活習慣甚至民風民俗等客觀因素，總結(jié)并歸納其典型的生活方式特征，然后反映在戶型的功能結(jié)構(gòu)和空間組織上。 生活方式對別墅的影響，更多地體現(xiàn)在其功能結(jié)構(gòu)和空間組織上。人們選擇別墅，也就是選擇了一 種新的生活方式。普通公寓住宅是求大同、存小異。 下沉式庭院，面積在 130㎡ 左右 —— 既是組團共享的“公共起居室”，也是各戶進出車庫的通道。 ? 房型 研究 金地格林世界房型平面圖 采用框架結(jié)構(gòu)，上下墻 體對位整齊，整跨退臺。 隨著一批在規(guī)劃形態(tài)上創(chuàng)新求變的別墅項目推出，使更多人親身體會到優(yōu)秀的規(guī)劃形態(tài)對社區(qū)整體環(huán)境品質(zhì)的提升作用。國外很多歷史悠久的別墅社區(qū)中，雖然其中大部分別墅單體未必多么突出，但整體環(huán)境品質(zhì)和檔次并未降低，關(guān)鍵就在于精心的規(guī)劃設計和優(yōu)美的規(guī)劃形態(tài)。 第四 部分 產(chǎn)品分析 一、 樓盤樣本的選擇要素 ? 容積率大致相同： ? 物業(yè)類型配比大致相同（獨棟 、聯(lián)排為主，輔以其他別墅類型） ? 區(qū)域范圍（相對市中心）半徑大致相同，覆蓋各典型別墅聚集區(qū) ? 別墅消費群體大致相同 ? 樓盤品質(zhì)追求大致相同 ? 品牌認知度大致相同，但個性有差異化 ? 上海或本地品牌開發(fā)商開發(fā)，在業(yè)界或者市場較有名 注：根據(jù)各 不同建筑風格的 需要，重點選取 23 個樓盤進行針對性分析 ? 樣本分布圖 基本數(shù)據(jù) 樓盤名稱 總建面（萬M2） 在售戶數(shù) 容積率 建筑風格 金地格林世界 99 427 現(xiàn)代 MIXUS 社區(qū) 萬科未來的別墅市場作為“第一住宅”的特色類產(chǎn)品，隨著上海高度城市化，則有可能成為“都市里的村莊”。但在目前的市場供應上，千篇一律的仿歐美的產(chǎn)品，人為的形成了同質(zhì)競爭，從目前市場反應看，最近出現(xiàn)的西班牙、中式的別墅受到更 多客戶的親睞，可見，在別墅產(chǎn)品的設計中，從別墅本身的特征出發(fā)，多一些個性的東西，或許在市場的競爭中能夠更加吸引客戶的眼球。 但同時，從上述的分析中發(fā)現(xiàn)目前別墅市場在供應需求上的幾個問題點： ? 目前市場上中高檔的別墅供應量相對較大，大面積高總價的別墅也不斷涌現(xiàn)，而客戶需求量最大的中低檔別墅的供應相對較小，這一供求之間的關(guān)系也造成了目前一些高總價別墅去化的困難。此次針對外資進入房地產(chǎn)的準入新規(guī)（境外人士購房需要在境內(nèi)工作、學習超過一年且限于自住，需實名制等） 出臺后，外資購房的難度加大，境外的這部分需求將有所減少，從而影響到別墅項目的銷售。 客客 戶戶 需需 求求 ：： ? 外外 資資 購購 房房 受受 挫挫 ， 高高 端端 獨獨 立立 別別 墅墅 市市 場場 受受 到到 沖沖 擊擊 。 眾所周知，別墅供應量的多少是由別墅開發(fā)用地的多少來決定的，而政府在 2020 年已經(jīng)叫停了別墅開發(fā)用地，今年國六條中又明確了“別墅用地限批”政策，今后別墅開發(fā)用地是用一塊就少一塊，而純別墅項目則是賣掉一套就少掉一套，土地的稀缺使得別墅市場未來幾年的供應量必然呈現(xiàn)出萎縮的趨勢。而而 在在 細細 分分 市市 場場 的的 供供 需需 結(jié)結(jié) 構(gòu)構(gòu) 中中 ， 經(jīng)經(jīng) 濟濟 型型 別別 墅墅 、 小小 獨獨 棟棟 物物 業(yè)業(yè) 成成 為為 0607年年 別別 墅墅 市市 場場 的的主主 角角 。小獨棟別墅的產(chǎn)品特性迎合了這部分人的需求。 ? 家庭結(jié)構(gòu)的演變決定置業(yè)目的。 ? 居住理念的回歸，低調(diào)是更好的張揚。相比傳統(tǒng)的大面積獨立別墅，小獨棟在居住功能、居住元素、居住樂趣上并沒有絲毫改變，其與傳統(tǒng)別墅一樣既能滿足動靜分離的功能布局，又不缺少獨立的私人空間，還能滿足主次的樓層分布。 近兩年時間小獨棟別墅市場呈全面興起局面，一些品質(zhì)出眾的典型小獨棟案例更是受到市場的追捧，如 05 年的好世麒麟園、保利十二橡樹莊園， 06 年的佘山 3 號等 。從“一城九鎮(zhèn)”、“三城七鎮(zhèn)”在到“ 1966”，城鄉(xiāng)規(guī)劃體系的不斷完善，生活配套和機能逐步跟進，宜居的生活環(huán)境漸漸形成，給近郊經(jīng)濟型別墅的發(fā)展帶來了契機。城市快速干道、高速公路的建設、私家車的普及拉近了外圍區(qū)域和市區(qū)的空間和時間的距離，兩者之間形成了可平衡的支點，從而催生了經(jīng)濟型物業(yè)的市場需求。市區(qū)房價居 高不下，單套總價百萬以上，而同樣的價格，在近郊可以購置經(jīng)濟型別墅，享受更為寬敞、舒適的生活空間，所以在等價的取舍中孕育了經(jīng)濟型別墅的市場需求。 ? 獨獨 立立 別別 墅墅 價價 格格 顯顯 著著 上上 升升 ， 聯(lián)聯(lián) 排排 別別 墅墅 平平 穩(wěn)穩(wěn) 發(fā)發(fā) 展展 5 月上旬獨立別墅均價較上期有明顯上升，為 18， 173 元 /平方米，比 4 月上海近期別墅成交均價走勢情況1674816016172771923715167 1529717135 17245181731613