【正文】 、 應(yīng)稅特征 ? （一）應(yīng)稅稅種 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)共涉及 13項(xiàng)稅費(fèi) ?（ 12個(gè)稅種、 1項(xiàng)涉稅費(fèi)用），分別為： ? 營(yíng)業(yè)稅 ? 城市維護(hù)建設(shè)稅（外資企業(yè)不征） ? 教育費(fèi)附加（外資企業(yè)不征） ? 企業(yè)所得稅 ? 外商投資企業(yè)所得稅 ? 個(gè)人所得稅 ? 房產(chǎn)稅（外資企業(yè)為城市房地產(chǎn)稅） ? 城鎮(zhèn)土地使用稅（外資企業(yè)為土地使用費(fèi)） ? 車(chē)船使用稅（外資企業(yè)為車(chē)船使用牌照稅） ? 印花稅 ? 契稅 ? 耕地占用稅 ? 土地增值稅 ? 其中，外商投資企業(yè)所得稅屬于國(guó)家稅務(wù)機(jī)關(guān)征管范圍，契稅由財(cái)政部門(mén)征收，其余均屬于地方稅務(wù)機(jī)關(guān)征管范圍 ?。 ? 發(fā)展速度快，帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)迅速發(fā)展 ? 進(jìn)入 90年代以來(lái)，該行業(yè)發(fā)展迅猛，帶動(dòng)建筑業(yè)、建材業(yè)、建筑設(shè)備安裝業(yè)、金融業(yè)以及物業(yè)管理業(yè)等相關(guān)行業(yè)迅速發(fā)展。 ? 資產(chǎn)負(fù)債率高，對(duì)金融機(jī)構(gòu)依賴(lài)程度大 ? 據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)， 2021年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)直接使用金融機(jī)構(gòu)資金（含按揭貸款）占全部開(kāi)發(fā)建設(shè)資金比例達(dá) 50%左右，拖欠占用施工企業(yè)資金占比 22%，平均資產(chǎn)負(fù)債率為 72%，比工業(yè)企業(yè)高出 16個(gè)百分點(diǎn)。 ? 根據(jù)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的類(lèi)別不同，可分為普通住宅（含經(jīng)濟(jì)適用房）、公寓、別墅、商用、寫(xiě)字樓等幾種開(kāi)發(fā)形式。新開(kāi)發(fā)是城市的外延和擴(kuò)展，建設(shè)衛(wèi)星城就是一種大規(guī)模的新開(kāi)發(fā)形式，再開(kāi)發(fā)則是對(duì)原有城市功能的改造和擴(kuò)充，涉及到拆遷安置改造等環(huán)節(jié)，程序更為復(fù)雜。 ? 指實(shí)現(xiàn) “ 三通一平 ” （水通、電通、路通、場(chǎng)地平整）或 “ 七通一平 ” （給水、排水、供電、供熱、供氣、電訊、道路暢通、場(chǎng)地平整）的土地。兩個(gè)層次的開(kāi)發(fā)是先將 “ 生地 ” （不具備使用條件）開(kāi)發(fā)建設(shè)成 “ 熟地 ” ?后進(jìn)行拍賣(mài)或出租（產(chǎn)品為土地），由取得土地使用權(quán)者進(jìn)行房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)（產(chǎn)品為房屋）；一個(gè)層次的開(kāi)發(fā)是指一次性完成土地、房屋的開(kāi)發(fā)（產(chǎn)品為房屋）。 ? 三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)的納稅評(píng)估 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)納稅評(píng)估是指稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅申報(bào)資料以及所掌握的相關(guān)涉稅信息，通過(guò)特定的程序和方法，對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的企業(yè)一定期間內(nèi)履行納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、合法性進(jìn)行系統(tǒng)的綜合評(píng)定，并對(duì)一般涉稅問(wèn)題進(jìn)行處理的工作過(guò)程 。第二類(lèi)是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)下屬獨(dú)立核算的物業(yè)公司負(fù)責(zé)物業(yè)管理；第三類(lèi)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)兼營(yíng)物業(yè)管理。 2021/6/16 辛寒專(zhuān)用 PPT模板 6 第一節(jié) 基本概念 ? 與 “ 房地產(chǎn)管理業(yè)（物業(yè)） ” 的關(guān)系 ? 二者同屬于房地產(chǎn)業(yè)，且同屬于第三產(chǎn)業(yè)，后者是前者的延續(xù)，在銷(xiāo)售和盈利環(huán)節(jié)對(duì)前者的影響越來(lái)越大，同時(shí)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范發(fā)展，逐漸要求物業(yè)公司前期介入開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售過(guò)程，從物業(yè)管理及潛在業(yè)主的需要出發(fā)，提出建設(shè)性意見(jiàn)。 ? 在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)中，二者的具體關(guān)系可分為兩類(lèi)：一類(lèi)是合同關(guān)系（委托、招標(biāo)等），一般將從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的企業(yè)稱(chēng)為開(kāi)發(fā)商，將從事房屋施工建設(shè)的企業(yè)稱(chēng)為建筑商或承包商；第二類(lèi)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)自營(yíng)工程，將建筑業(yè)的環(huán)節(jié)納入本企業(yè)之中。所謂綜合指對(duì)地下設(shè)施如給水、排水、供電、供熱、煤氣、通訊等設(shè)施進(jìn)行綜合開(kāi)發(fā)；配套則指對(duì)住宅、工商業(yè)用房、文教衛(wèi)生設(shè)施、園林綠化、道路交通及其他公用設(shè)施進(jìn)行配套建設(shè)，把城市作為一個(gè)有機(jī)整體開(kāi)發(fā)，保證城市的生產(chǎn)、生活、服務(wù)和文化設(shè)施的協(xié)調(diào)發(fā)展，提高城市的整體功能。 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)是房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的產(chǎn)物。 1991年 3月和 1994年 7月，國(guó)務(wù)院分別頒布了 《 城市房屋拆遷管理?xiàng)l例 》 和 《 中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法 》 ，標(biāo)志著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)走上了法制軌道， 1998年 8月，全國(guó)人大再次修訂了 《 中華人民共和國(guó)土地管理法 》 ，從土地利用、用地審批等方面規(guī)范了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的成長(zhǎng)。 ? ? 國(guó)稅發(fā) [1993]149號(hào) 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) 〈 營(yíng)業(yè)稅稅目注釋 〉 （試行稿）的通知 》 ? ? 根據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)行業(yè)，我們通常所稱(chēng)的物業(yè)管理業(yè)被定為房地產(chǎn)管理業(yè)。廣義而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)還包括物業(yè)管理市場(chǎng)，指以物業(yè)管理服務(wù)為交換對(duì)象的市場(chǎng)，對(duì)前三級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定的輔助作用。 ? 房地產(chǎn)涉及的稅收主要有兩類(lèi)，一類(lèi)為財(cái)產(chǎn)稅性質(zhì)，即對(duì)房地產(chǎn)的存量狀態(tài)進(jìn)行征稅，我國(guó)現(xiàn)在開(kāi)征的房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）、城鎮(zhèn)土地使用稅（十六屆三中全會(huì)指出 “ 條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅 ” ），以及將來(lái)可能開(kāi)征的遺產(chǎn)稅的有關(guān)房地產(chǎn)稅目，均屬此性質(zhì)；第二類(lèi)為流轉(zhuǎn)稅和所得稅性質(zhì)，指在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)及流通管理環(huán)節(jié)開(kāi)征的各種稅，主要包括營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等。2021/6/16 辛寒專(zhuān)用 PPT模板 1 2021/6/16 辛寒專(zhuān)用 PPT模板 2 目 錄 ? 第一章 綜述 ? 第一節(jié) 基本概念 ? 一、房地產(chǎn)相關(guān)概念 ? 二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)相關(guān)概念 ? 三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)的納稅評(píng)估 ? 第二節(jié) 經(jīng)營(yíng)特點(diǎn) ? 一、經(jīng)營(yíng)概況 ? 二、經(jīng)營(yíng)分類(lèi) ? 三、經(jīng)營(yíng)流程 ? 四、會(huì)計(jì)核算 ? 五、應(yīng)稅特征 ? 第二章 評(píng)估方法 ? 第一節(jié) 假設(shè)法 ? 一、環(huán)境適用 ? 二、具體應(yīng)用 ? 第二節(jié) SPSS應(yīng)用法 ? 一、環(huán)境適用 ? 二、具體應(yīng)用 ? 第三節(jié) 系統(tǒng)預(yù)警法 ? 一、環(huán)境適用 ? 二、具體應(yīng)用 ? 第三章 評(píng)估指標(biāo) ? 第一節(jié) 會(huì)計(jì)報(bào)表指標(biāo) ? 一、指標(biāo)基礎(chǔ) ? 二、指標(biāo)確定 ? 三、指標(biāo)附件 41 ? 第二節(jié) 納稅問(wèn)題指標(biāo) ? 一、指標(biāo)基礎(chǔ) ? 二、指標(biāo)確定 ? 三、指標(biāo)附件 2021/6/16 辛寒專(zhuān)用 PPT模板 3 第一章 綜 述 2021/6/16 辛寒專(zhuān)用 PPT模板 4 第一節(jié) 基本概念 一、房地產(chǎn)相關(guān)概念 （一）房地產(chǎn) ? 房地產(chǎn)是房屋財(cái)產(chǎn)和土地財(cái)產(chǎn)的總稱(chēng)，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱(chēng)為不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)指不能移動(dòng)，移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)、形狀改變的財(cái)產(chǎn)，包括建筑物、構(gòu)筑物、土地及其他土地附著物 ?。很多國(guó)家將房地產(chǎn)稱(chēng)為物業(yè)。 （二）房地產(chǎn)市場(chǎng) ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)可分為以下幾類(lèi)：房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)，指土地征用、劃拔、出讓市場(chǎng)，房地產(chǎn)呈縱向流通，土地的出讓方式一般有協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓、拍賣(mài)出讓三種方式；房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等市場(chǎng)，房地產(chǎn)呈橫向流通，通過(guò)表現(xiàn)為經(jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者之間的交易；房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)，指房產(chǎn)的互換、典當(dāng)、租賃以及二手房交易市場(chǎng)，房地產(chǎn)呈橫向流通，表現(xiàn)為消費(fèi)者之間以及經(jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者之間的交易行為。 （三）房地產(chǎn)業(yè) ? 房地產(chǎn)業(yè)是指通過(guò)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)機(jī)制從事房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷(xiāo)售、出租、管理、服務(wù)、咨詢(xún)等項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)，具體可分為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)、房地產(chǎn)管理業(yè) ?（物業(yè)管理業(yè)）、二手房交易的經(jīng)營(yíng)管理等行業(yè)，廣義而言，還包括建筑業(yè)的房地產(chǎn)建設(shè)部分。 2021/6/16 辛寒專(zhuān)用 PPT模板 5 第一節(jié) 基本概念 ? 從歷史看，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，但進(jìn)入 20世紀(jì) 90年代以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)得以迅速發(fā)展，其原因與我國(guó)三項(xiàng)重大制度和體制改革密切相關(guān)：第一，改福利性住房制度為商品化住房制度；第二，改對(duì)土地?zé)o償、無(wú)期限行政劃拔的土地使用制度為通過(guò)協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)方式，有償取得土地有限期使用權(quán)的土地使用制度；第三，改千家投資、分散建設(shè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方式為綜合建設(shè)、配套開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)方式。 二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)相關(guān)概念 ? （一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè) ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)是隨著城市住宅商品化的推行、工商用房建設(shè)事業(yè)的發(fā)展，以及城市土地使用制度改革的深化，逐步從建筑業(yè)分離出來(lái)的新興產(chǎn)業(yè)，主要涉及房地產(chǎn)的投資、開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷(xiāo)售、出租等環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)業(yè)最重要的組成部分。 《 中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法 》 中明確規(guī)定， “ 統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè) ” 是我國(guó)城市建設(shè)的基本方針，其本質(zhì)特點(diǎn)就體現(xiàn)在 “ 綜合 ” 和“ 配套 ” 上。 ? （二）與相關(guān)行業(yè)的關(guān)系 ? 與 “ 建筑業(yè) ” 的關(guān)系 ? 在我國(guó)三項(xiàng)產(chǎn)業(yè)的劃分中，建筑業(yè)屬于物質(zhì)生產(chǎn)部門(mén)，是第二產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)帶有經(jīng)營(yíng)與服務(wù)的性質(zhì)，是第三產(chǎn)業(yè)。對(duì)于第二類(lèi)關(guān)系，值得注意的涉稅問(wèn)題有兩點(diǎn)：一是自營(yíng)工程在銷(xiāo)售時(shí)，其自建行為視同提供應(yīng)稅勞務(wù)按 “ 建筑業(yè) ” 稅目繳納營(yíng)業(yè)稅；二是存在自營(yíng)工程的企業(yè)，如果有代建工程項(xiàng)目，應(yīng)按 “ 建筑業(yè) ” 稅目繳納營(yíng)業(yè)稅。 ? 二者的具體關(guān)系有三類(lèi)：一類(lèi)是合同關(guān)系（委托、招標(biāo)等），物業(yè)建成后，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成第一次聘用物業(yè)管理公司的工作，當(dāng)首屆產(chǎn)權(quán)人及使用人代表大會(huì)召開(kāi)后，選聘物業(yè)公司的工作由選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)。對(duì)第三類(lèi)關(guān)系，值得注意的涉稅問(wèn)題是：兼營(yíng)物業(yè)管理的企業(yè)，有的同時(shí)兼營(yíng)餐飲、娛樂(lè)等服務(wù)項(xiàng)目，對(duì)其物業(yè)收入以及服務(wù)業(yè)的各項(xiàng)收入應(yīng)按相應(yīng)的稅目、稅率納稅。 2021/6/16 辛寒專(zhuān)用 PPT模板 7 第二節(jié) 經(jīng)營(yíng)特點(diǎn) 一、經(jīng)營(yíng)分類(lèi) ? 根據(jù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的層次和產(chǎn)品內(nèi)容的不同，可分為兩個(gè)層次的開(kāi)發(fā)和一個(gè)層次的開(kāi)發(fā)兩種形式。國(guó)外一般以前者為主，在我國(guó)絕大多數(shù)企業(yè)以后者為主，也有少數(shù)企業(yè)同時(shí)從事兩個(gè)層次的開(kāi)發(fā)。 ? 根據(jù)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目所處位置和建設(shè)內(nèi)容的不同，分為新區(qū)開(kāi)發(fā)和舊城改造（舊區(qū)再開(kāi)發(fā)）兩種形式，簡(jiǎn)稱(chēng)為新開(kāi)發(fā)和再開(kāi)發(fā)。新開(kāi)發(fā)和再開(kāi)發(fā)的主要工作內(nèi)容分別是： 一個(gè)層次的開(kāi)發(fā) 房屋 （ 含土地使用權(quán) ） 兩個(gè)層次的開(kāi)發(fā) 第一層次 土地 拍賣(mài) 、 招標(biāo) 、 協(xié)議 第二層次 房屋 （ 含土地使用權(quán) ） 新區(qū)開(kāi)發(fā) 征用土地 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 房屋開(kāi)發(fā) 舊城改造 拆遷安置 建筑地塊改造 房屋開(kāi)發(fā) 通過(guò) “ 三通一平 ” 或 “ 七通一平 ” ， 將“ 生地 ” 變成 “ 熟地 ” 對(duì)原有的道路 、 管網(wǎng)等配套設(shè)施增容 、 更換 、 重新布線(xiàn) 、 調(diào)整走向等 2021/6/16 辛寒專(zhuān)用 PPT模板 8 第二節(jié) 經(jīng)營(yíng)特點(diǎn) ? 根據(jù)投資方式不同，可分為獨(dú)立建房和合作建房?jī)煞N形式。 二、經(jīng)營(yíng)特點(diǎn) ? 投資量大，投資回收期長(zhǎng) ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)為資金密集型行業(yè)，投資量大，除分散建設(shè)的單項(xiàng)工程外，多數(shù)企業(yè)進(jìn)行成片開(kāi)發(fā)，一般采用分期分批、滾動(dòng)開(kāi)發(fā)方式，從立項(xiàng)、規(guī)劃、征地、開(kāi)工審批、建設(shè)、竣工交付使用、租售，直到實(shí)現(xiàn)投資回收和回報(bào)，要跨過(guò)幾個(gè)年頭，經(jīng)營(yíng)運(yùn)轉(zhuǎn)周期長(zhǎng)，收益集中在中后期。 ? 牽涉面廣，運(yùn)作程序復(fù)雜 ? 綜合開(kāi)發(fā)涉及到規(guī)劃、勘察、市政、施工、供電、電訊、房管、園林、環(huán)衛(wèi)、金融以及基層政權(quán)機(jī)構(gòu)、建委、物價(jià)局、財(cái)政局、稅務(wù)局等等，需要打交道的單位和部門(mén)幾十個(gè)，開(kāi)發(fā)過(guò)程中的協(xié)作單位也很多。 2021/6/16 辛寒專(zhuān)用 PPT模板 9 第二節(jié) 經(jīng)營(yíng)特點(diǎn) ? 三、會(huì)計(jì)核算 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)遵從 《 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度 》 和 《 施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度 》 ，其會(huì)計(jì)科目的設(shè)置有別于 《 企業(yè)會(huì)計(jì)制度 》 。 ? 指現(xiàn)行稅費(fèi)，固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅已于 2021年 1月 1日停征。 ? 從 2021年 1月 1日起，新辦企業(yè)的企業(yè)所得稅在國(guó)稅 繳納 。售房違約金；房屋贈(zèng)與；以房抵債或以房換房；合作建房；轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目（已進(jìn)入建筑物施工階段） ? 轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn) 5% 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)；贈(zèng)與土地使用權(quán)；轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目（已完成或正在進(jìn)行土 地前期開(kāi)發(fā)，尚未進(jìn)入施工階段） 。 ? 財(cái)稅 [2021]16號(hào) 《 財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知 》 第二條第六款。由于目前房地產(chǎn)行業(yè)的評(píng)估數(shù)據(jù)以及相關(guān)的配套工作不夠完善，方法的科學(xué)性與可