【正文】 作者：日期：2004年7月 前 言房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)是目前熱點行業(yè)之一，在地方稅收收入中占有較大的比重。該行業(yè)具有投資金額大、經(jīng)營周期長、繳納稅種復雜，存在涉稅問題多的特點。2003年全系統(tǒng)查補稅款在上千萬元以上的重大案件19件，共補繳稅款3億元。如何加強對房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)的稅收管理，有效規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)的納稅行為，是我們工作的重點和研究的課題。本手冊的編寫，體現(xiàn)了現(xiàn)代稅收管理理念，對提高稅源監(jiān)控能力、實現(xiàn)稅收科學管理，營造一流稅收環(huán)境具有重要意義。 本手冊依照現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)的行業(yè)法規(guī)、《會計制度》、《會計準則》，結(jié)合納稅評估工作實際，本著依法評估、科學實用、通俗易懂的原則編寫。詳細介紹了房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)的概念、納稅評估方法以及評估指標。希望此手冊能成為廣大評估人員了解和掌握房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)評估的工具。 北京市地方稅務(wù)局 納稅評估處目 錄前 言 1第一章　綜述 1第一節(jié) 　基本概念 1一、房地產(chǎn)相關(guān)概念 1二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)相關(guān)概念 2三、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)的納稅評估 3第二節(jié) 　經(jīng)營特點 3一、經(jīng)營概況 3二、經(jīng)營分類 3三、經(jīng)營流程 4四、會計核算 7五、應(yīng)稅特征 9第二章 評估方法 12第一節(jié) 假設(shè)法 12一、環(huán)境適用 12二、具體應(yīng)用 13第二節(jié) SPSS應(yīng)用法 18一、環(huán)境適用 18二、具體應(yīng)用 19第三節(jié) 系統(tǒng)預(yù)警法 21一、環(huán)境適用 21二、具體應(yīng)用 22第三章 評估指標 25第一節(jié) 會計報表指標 25一、指標基礎(chǔ) 25二、指標確定 28三、指標附件 41第二節(jié) 納稅問題指標 66一、指標基礎(chǔ) 66二、指標確定 71三、指標附件 77附錄 法規(guī)政策 101附錄一 營業(yè)稅法規(guī) 101中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例 101中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則 104土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物和經(jīng)濟權(quán)益轉(zhuǎn)讓 征收營業(yè)稅具體辦法 110轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營業(yè)稅問題解答（之一）的通知（節(jié)選） 113轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動產(chǎn) 征收營業(yè)稅問題的通知 117北京市地方稅務(wù)局關(guān)于進一步加強北京市房地產(chǎn)市場營業(yè)稅優(yōu)惠政策執(zhí)行管理工作的通知 119財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知 123附錄二 企業(yè)所得稅法規(guī) 128中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例 128中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例實施細則 131財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅幾個具體問題的通知 141關(guān)于印發(fā)北京市地方企業(yè)所得稅稅前扣除辦法的通知 142國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理問題的通知 156國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知 158關(guān)于修改和完善我市企業(yè)所得稅定率征收辦法的通知（節(jié)選） 162關(guān)于修訂企業(yè)所得稅純益率和定額征收辦法的通知（節(jié)選） 164印發(fā)北京市地方稅務(wù)局關(guān)于對部分城鄉(xiāng)集體企業(yè)、私營企業(yè)實行企業(yè)所得稅定率征收的暫行辦法的通知（節(jié)選） 165附錄三 土地增值稅法規(guī) 168中華人民共和國土地增值稅暫行條例 168中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則 169關(guān)于土地增值稅若干政策及征收管理問題的通知 174關(guān)于對舊城改造成片開發(fā)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)征免土地增值稅政策和征管問題的通知 177北京市地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于認真做好土地增值稅征收管理工作的通知 178北京市地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅征收管理若干問題的通知 179北京市地方稅務(wù)局關(guān)于進一步明確土地增值稅征收管理若干問題的通知 181附錄四 房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）、城鎮(zhèn)土地使用稅法規(guī) 182中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例 182北京市施行《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》的細則（修正） 184財政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋 和暫行規(guī)定 185北京市財政局、北京市地方稅務(wù)局關(guān)于明確房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅有關(guān)政策和征管問題的通知 189關(guān)于城市房地產(chǎn)稅有關(guān)政策和征管問題的通知 191印發(fā)《關(guān)于我市部分涉外稅收實行屬地征收的實施意見》的通知 195北京市財政局、北京市地方稅務(wù)局關(guān)于城市房地產(chǎn)稅納稅義務(wù)人問題的補充通知 197北京市地稅局關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)征收城市房地產(chǎn)稅若干問題的通知 197北京市財政局、北京市地方稅務(wù)局關(guān)于明確房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅有關(guān)政策和 征管問題的通知 199附錄五 其他法規(guī) 202中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 202城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例 212關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)行為的通知 218北京市商品住宅銷售價格構(gòu)成 221北京市商品住宅銷售價格構(gòu)成管理辦法 222北京市關(guān)于實施《商品房銷售管理辦法》的若干規(guī)定 225北京市國土資源和房屋管理局關(guān)于商品房銷售有關(guān)問題的通知 226關(guān)于加強住宅工程質(zhì)量管理的若干意見 231房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工分包管理辦法 234中國人民銀行關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知 237第一章　綜述第一節(jié) 　基本概念一、房地產(chǎn)相關(guān)概念（一）房地產(chǎn) 房地產(chǎn)是房屋財產(chǎn)和土地財產(chǎn)的總稱，在經(jīng)濟學上稱為不動產(chǎn)，不動產(chǎn)指不能移動，移動后會引起性質(zhì)、形狀改變的財產(chǎn)，包括建筑物、構(gòu)筑物、土地及其他土地附著物? 國稅發(fā)[1993]149號《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營業(yè)稅稅目注釋〉（試行稿）的通知》。 房地產(chǎn)涉及的稅收主要有兩類，一類為財產(chǎn)稅性質(zhì)，即對房地產(chǎn)的存量狀態(tài)進行征稅，我國現(xiàn)在開征的房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）、城鎮(zhèn)土地使用稅（十六屆三中全會指出“條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅”），以及將來可能開征的遺產(chǎn)稅的有關(guān)房地產(chǎn)稅目，均屬此性質(zhì)；第二類為流轉(zhuǎn)稅和所得稅性質(zhì)，指在房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)及流通管理環(huán)節(jié)開征的各種稅，主要包括營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等。廣義而言，房地產(chǎn)市場還包括物業(yè)管理市場，指以物業(yè)管理服務(wù)為交換對象的市場，對前三級房地產(chǎn)市場有一定的輔助作用。（物業(yè)管理業(yè)）、二手房交易的經(jīng)營管理等行業(yè)，廣義而言，還包括建筑業(yè)的房地產(chǎn)建設(shè)部分。1991年3月和1994年7月，國務(wù)院分別頒布了《城市房屋拆遷管理條例》和《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，標志著我國房地產(chǎn)業(yè)走上了法制軌道，1998年8月，全國人大再次修訂了《中華人民共和國土地管理法》，從土地利用、用地審批等方面規(guī)范了我國房地產(chǎn)業(yè)的成長。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)是房地產(chǎn)綜合開發(fā)的產(chǎn)物。所謂綜合指對地下設(shè)施如給水、排水、供電、供熱、煤氣、通訊等設(shè)施進行綜合開發(fā)；配套則指對住宅、工商業(yè)用房、文教衛(wèi)生設(shè)施、園林綠化、道路交通及其他公用設(shè)施進行配套建設(shè)，把城市作為一個有機整體開發(fā)，保證城市的生產(chǎn)、生活、服務(wù)和文化設(shè)施的協(xié)調(diào)發(fā)展，提高城市的整體功能。在房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)中，二者的具體關(guān)系可分為兩類：一類是合同關(guān)系（委托、招標等），一般將從事房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的企業(yè)稱為開發(fā)商，將從事房屋施工建設(shè)的企業(yè)稱為建筑商或承包商；第二類是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過自營工程，將建筑業(yè)的環(huán)節(jié)納入本企業(yè)之中。與“房地產(chǎn)管理業(yè)（物業(yè)）”的關(guān)系二者同屬于房地產(chǎn)業(yè)，且同屬于第三產(chǎn)業(yè)，后者是前者的延續(xù)，在銷售和盈利環(huán)節(jié)對前者的影響越來越大，同時，隨著房地產(chǎn)市場的規(guī)范發(fā)展，逐漸要求物業(yè)公司前期介入開發(fā)及銷售過程，從物業(yè)管理及潛在業(yè)主的需要出發(fā)，提出建設(shè)性意見。第二類是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)下屬獨立核算的物業(yè)公司負責物業(yè)管理；第三類是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼營物業(yè)管理。三、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)的納稅評估房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)納稅評估是指稅務(wù)機關(guān)根據(jù)納稅申報資料以及所掌握的相關(guān)涉稅信息，通過特定的程序和方法，對從事房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的企業(yè)一定期間內(nèi)履行納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)的真實性、準確性、合法性進行系統(tǒng)的綜合評定，并對一般涉稅問題進行處理的工作過程。根據(jù)北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示， 2003年112月，我市商品房預(yù)售面積總計1350萬 m2，預(yù)售金額總計864億元，預(yù)售均價6398元/ m2，經(jīng)濟適用房預(yù)售面積總計393萬 m2，預(yù)售金額總計115億元，預(yù)售均價2917元/ m2。兩個層次的開發(fā)是先將“生地”（不具備使用條件）開發(fā)建設(shè)成“熟地”? 指實現(xiàn)“三通一平”（水通、電通、路通、場地平整）或“七通一平”（給水、排水、供電、供熱、供氣、電訊、道路暢通、場地平整）的土地。國外一般以前者為主，在我國絕大多數(shù)企業(yè)以后者為主，也有少數(shù)企業(yè)同時從事兩個層次的開發(fā)。新開發(fā)是城市的外延和擴展，建設(shè)衛(wèi)星城就是一種大規(guī)模的新開發(fā)形式，再開發(fā)則是對原有城市功能的改造和擴充，涉及到拆遷安置改造等環(huán)節(jié)，程序更為復雜。根據(jù)開發(fā)建設(shè)項目的類別不同，可分為普通住宅（含經(jīng)濟適用房）、公寓、別墅、商用、寫字樓等幾種開發(fā)形式。資產(chǎn)負債率高，對金融機構(gòu)依賴程度大據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，2002年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接使用金融機構(gòu)資金（含按揭貸款）占全部開發(fā)建設(shè)資金比例達50%左右，拖欠占用施工企業(yè)資金占比22%，平均資產(chǎn)負債率為72%，比工業(yè)企業(yè)高出16個百分點。發(fā)展速度快，帶動相關(guān)行業(yè)迅速發(fā)展進入90年代以來，該行業(yè)發(fā)展迅猛，帶動建筑業(yè)、建材業(yè)、建筑設(shè)備安裝業(yè)、金融業(yè)以及物業(yè)管理業(yè)等相關(guān)行業(yè)迅速發(fā)展。其中，開發(fā)建設(shè)階段又分為投資機會選擇與決策分析、前期工作、施工建設(shè)三個時期，前期工作包括立項（取得項目審批書）、規(guī)劃設(shè)計、取得土地使用權(quán)、施工準備等若干環(huán)節(jié)，主要審批事項集中在這些環(huán)節(jié)，有關(guān)審批管理流程見下圖（該流程圖非北京市審批流程圖，審批機構(gòu)和個別程序可能存在一定差異，僅供參考）：城市房地產(chǎn)開發(fā)項目審批管理流程租售管理階段分為租售和售后管理兩個時期。四、會計核算 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)遵從《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》和《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》，其會計科目的設(shè)置有別于《企業(yè)會計制度》具體差異如下表所示： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度企業(yè)會計制度短期投資跌價準備應(yīng)收股利、應(yīng)收利息應(yīng)收補貼款采購保管費庫存材料原材料庫存設(shè)備自制半成品開發(fā)產(chǎn)品庫存商品分期收款開發(fā)產(chǎn)品出租開發(fā)產(chǎn)品周轉(zhuǎn)房存貨跌價準備長期投資減值準備委托貸款固定資產(chǎn)減值準備工程物資固定資產(chǎn)購建支出在建工程在建工程減值準備無形資產(chǎn)減值準備遞延資產(chǎn)長期待攤費用應(yīng)付利潤應(yīng)付股利預(yù)計負債專項應(yīng)付款開發(fā)成本生產(chǎn)成本開發(fā)間接費用經(jīng)營收入主營業(yè)務(wù)收入經(jīng)營成本主營業(yè)務(wù)成本經(jīng)營稅金及附加主營業(yè)務(wù)稅金及附加銷售費用營業(yè)費用補貼收入以前年度損益調(diào)整五、 應(yīng)稅特征（一）應(yīng)稅稅種房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)共涉及13項稅費? 指現(xiàn)行稅費，固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅已于2001年1月1日停征。（12個稅種、1項涉稅費用），分別為：1. 營業(yè)稅2. 城市維護建設(shè)稅（外資企業(yè)不征）3. 教育費附加（外資企業(yè)不征）4. 企業(yè)所得稅5. 外商投資企業(yè)所得稅6. 個人所得稅7. 房產(chǎn)稅（外資企業(yè)為城市房地產(chǎn)稅）8. 城鎮(zhèn)土地使用稅（外資企業(yè)為土地使用費）9. 車船使用稅（外資企業(yè)為車船使用牌照稅）10. 印花稅11. 契稅12. 耕地占用稅13. 土地增值稅其中，外商投資企業(yè)所得稅屬于國家稅務(wù)機關(guān)征管范圍，契稅由財政部門征收，其余均屬于地方稅務(wù)機關(guān)征管范圍? 從2000年1月1日起，新辦企業(yè)的企業(yè)所得稅在國稅繳納。（二）經(jīng)營與納稅的關(guān)系 開發(fā)建設(shè)期涉稅事項和涉稅環(huán)節(jié)較少，主要涉稅事項和涉稅環(huán)節(jié)集中在租售期，具體情況見下表：階段經(jīng)營環(huán)節(jié)影響稅種備 注開發(fā)建設(shè)期取得土地使用權(quán)契稅由財政部門征收耕地占用稅委托施工印花稅自營工程個人所得稅銷售期房營業(yè)稅（城建稅、教育費附加）土地增值稅企業(yè)所得稅個人所得稅印花稅租 售 管 理 期銷售房屋轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)營業(yè)稅（城建稅、教育費附加）土地增值稅企業(yè)所得稅個人所得稅印花稅營業(yè)稅按“銷售不動產(chǎn)”和“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目，如果所銷售房屋為自營工程，還涉及“建筑業(yè)”稅目，但與“銷售不動產(chǎn)”的計稅依據(jù)不同（見稅收政策部分）出租房屋或土地營業(yè)稅（城建稅、教育費附加）企業(yè)所得稅個人所得稅房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）土地使用稅（費）印花稅營業(yè)稅按“服務(wù)業(yè)—租賃業(yè)”稅目自用房屋或土地房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）土地使用稅（費）贈與房屋或土地視同銷售不動產(chǎn)代收費用 營業(yè)稅（城建稅、教育費附加）代收費用手續(xù)費合并營業(yè)收入計稅房屋抵押貸款以房抵債時按銷售不動產(chǎn)納稅對所建房屋兼營物業(yè)管理以及餐飲、娛樂等服務(wù)營業(yè)稅（城建稅、教育費附加）企業(yè)所得稅個人所得稅營業(yè)稅按“服務(wù)業(yè)”稅目，適用相應(yīng)的稅率股利分配個人所得稅個人股東所得股利按股息、紅利所得計稅（三）營業(yè)稅稅目及涉稅事項房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)所涉及到的營業(yè)稅稅目、稅率