【正文】 .......................................1二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)相關概念 ....................................2三、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)的納稅評估 ..................................3第二節(jié) 　 經(jīng)營特點 3一、經(jīng)營概況 ......................................................3二、經(jīng)營分類 ......................................................3三、經(jīng)營流程 ......................................................4四、會計核算 ......................................................7五、應稅特征 ......................................................9第二章 評估方法 12第一節(jié) 假設法 12一、環(huán)境適用 .....................................................12二、具體應用 .....................................................13第二節(jié) SPSS 應用法 17一、環(huán)境適用 .....................................................17二、具體應用 .....................................................18第三節(jié) 系統(tǒng)預警法 21一、環(huán)境適用 .....................................................21二、具體應用 .....................................................22第三章 評估指標 25第一節(jié) 會計報表指標 25一、指標基礎 .....................................................25二、指 標 確定 .....................................................28三、指標附件 ..........................................................................................................................41第二節(jié) 納稅問題指標 66一、指標基礎 .....................................................66二、指標確定 .....................................................71三、指標附件 .....................................................77附錄 法規(guī)政策 101附錄一 營業(yè)稅法規(guī) 101中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例 ....................................101中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則 ............................104土地使用權轉(zhuǎn)讓及出售建筑物和經(jīng)濟權益轉(zhuǎn)讓 征收營業(yè)稅具體辦法 .....110轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務總局關于印發(fā)營業(yè)稅問題解答（之一）的通知（節(jié)選） ....1132 / 227轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務總局關于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動產(chǎn) 征收營業(yè)稅問題的通知 .117北京市地方稅務局關于進一步加強北京市房地產(chǎn)市場營業(yè)稅優(yōu)惠政策執(zhí)行管理工作的通知 ....................................................119財政部、國家稅務總局關于營業(yè)稅若干政策問題的通知 ................123附錄二 企業(yè)所得稅法規(guī) 128中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例 ................................128中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例實施細則 ........................131財政部、國家稅務總局關于企業(yè)所得稅幾個具體問題的通知 ............141關于印發(fā)北京市地方企業(yè)所得稅稅前扣除辦法的通知 ..................142國家稅務總局關于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理問題的通知 ..156國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)有關企業(yè)所得稅問題的通知 ..............158關于修改和完善我市企業(yè)所得稅定率征收辦法的通知（節(jié)選） ..........162關于修訂企業(yè)所得稅純益率和定額征收辦法的通知（節(jié)選） ............164印發(fā)北京市地方稅務局關于對部分城鄉(xiāng)集體企業(yè)、私營企業(yè)實行企業(yè)所得稅定率征收的暫行辦法的通知（節(jié)選） ................................165附錄三 土地增值稅法規(guī) 168中華人民共和國土地增值稅暫行條例 ................................168中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則 ........................169關于土地增值稅若干政策及征收管理問題的通知 ......................174關于對舊城改造成片開發(fā)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)征免土地增值稅政策和征管問題的通知................................................................177北京市地方稅務局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務總局關于認真做好土地增值稅征收管理工作的通知 ..........................................................178北京市地方稅務局關于明確土地增值稅征收管理若干問題的通知 ........179北京市地方稅務局關于進一步明確土地增值稅征收管理若干問題的通知 ..181附錄四 房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅） 、城鎮(zhèn)土地使用稅法規(guī) 182中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例 ....................................182北京市施行 《 中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例 》 的細則（修正） ........184財政部稅務總局關于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋 和暫行規(guī)定 ...........185北京市財政局、北京市地方稅務局關于明確房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅有關政策和征管問題的通知 ................................189關于城市房地產(chǎn)稅有關政策和征管問題的通知 ........................191印發(fā) 《 關于我市部分涉外稅收實行屬地征收的實施意見 》 的通知 ........195北京市財政局、北京市地方稅務局關于城市房地產(chǎn)稅納稅義務人問題的補充通知 ............................................................197北京市地稅局關于轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務總局關于外商投資企業(yè)征收城市房地產(chǎn)稅若干問題的通知 ....................................................197北京市財政局、北京市地方稅務局關于明確房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅有關政策和 征管問題的通知 ...............................199附錄五 其他法規(guī) 202中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 ..................................2023 / 227城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例 ......................................212關于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設行為的通知 ........................218北京市商品住宅銷售價格構成 ......................................221北京市商品住宅銷售價格構成管理辦法 ..............................222北京市關于實施 《 商品房銷售管理辦法 》 的若干規(guī)定 ..................225北京市國土資源和房屋管理局關于商品房銷售有關問題的通知 ..........226關于加強住宅工程質(zhì)量管理的若干意見 ..............................231房屋建筑和市政基礎設施工程施工分包管理辦法 ......................234中國人民銀行關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知 ..............237C.1 / 227　綜述第一節(jié) 　基本概念一、房地產(chǎn)相關概念（一）房地產(chǎn) 房地產(chǎn)是房屋財產(chǎn)和土地財產(chǎn)的總稱，在經(jīng)濟學上稱為不動產(chǎn)，不動產(chǎn)指不能移動，移動后會引起性質(zhì)、形狀改變的財產(chǎn)，包括建筑物、構筑物、土地及其他土地附著物 ?。 房地產(chǎn)涉及的稅收主要有兩類，一類為財產(chǎn)稅性質(zhì)，即對房地產(chǎn)的存量狀態(tài)進行征稅，我國現(xiàn)在開征的房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅） 、城鎮(zhèn)土地使用稅（十六屆三中全會指出“條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅” ） ，以及將來可能開征的遺產(chǎn)稅的有關房地產(chǎn)稅目，均屬此性質(zhì)；第二類為流轉(zhuǎn)稅和所得稅性質(zhì)，指在房地產(chǎn)的開發(fā)建設及流通管理環(huán)節(jié)開征的各種稅，主要包括營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等。廣義而言，房地產(chǎn)市場還包括物業(yè)管理市場，指以物業(yè)管理服務為交換對象的市場，對前三級房地產(chǎn)市場有一定的輔助作用。? 國稅發(fā)[1993]149 號《國家稅務總局關于印發(fā)〈營業(yè)稅稅目注釋〉 （試行稿）的通知》? 根據(jù)國家標準行業(yè)，我們通常所稱的物業(yè)管理業(yè)被定為房地產(chǎn)管理業(yè)。1991 年 3 月和 1994 年 7 月，國務院分別頒布了《城市房屋拆遷管理條例》和《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 ，標志著我國房地產(chǎn)業(yè)走上了法制軌道，1998 年 8 月，全國人大再次修訂了《中華人民共和國土地管理法》 ，從土地利用、用地審批等方面規(guī)范了我國房地產(chǎn)業(yè)的成長。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)是房地產(chǎn)綜合開發(fā)的產(chǎn)物。所謂綜合指對地下設施如給水、排水、供電、供熱、煤氣、通訊等設施進行綜合開發(fā)；配套則指對住宅、工商業(yè)用房、文教衛(wèi)生設施、園林綠化、道路交通及其他公用設施進行配套建設，把城市作為一個有機整體開發(fā)，保證城市的生產(chǎn)、生活、服務和文化設施的協(xié)調(diào)發(fā)展，提高城市的整體功能。在房地產(chǎn)的開發(fā)建設中，二者的具體關系可分為兩類：一類是合同關系（委托、招標等） ，一般將從事房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的企業(yè)稱為開發(fā)商，將從事房屋施工建設的企業(yè)稱為建筑商或承包商；第二類是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過自營工程，將建筑業(yè)的環(huán)節(jié)納入本企業(yè)之中。3 / 227與“房地產(chǎn)管理業(yè)（物業(yè)） ”的關系二者同屬于房地產(chǎn)業(yè)，且同屬于第三產(chǎn)業(yè)，后者是前者的延續(xù)，在銷售和盈利環(huán)節(jié)對前者的影響越來越大，同時，隨著房地產(chǎn)市場的規(guī)范發(fā)展，逐漸要求物業(yè)公司前期介入開發(fā)及銷售過程，從物業(yè)管理及潛在業(yè)主的需要出發(fā)，提出建設性意見。第二類是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)下屬獨立核算的物業(yè)公司負責物業(yè)管理；第三類是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼營物業(yè)管理。三、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)的納稅評估房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)納稅評估是指稅務機關根據(jù)納稅申報資料以及所掌握的相關涉稅信息，通過特定的程序和方法，對從事房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的企業(yè)一定期間內(nèi)履行納稅義務、扣繳義務的真實性、準確性、合法性進行系統(tǒng)的綜合評定，并對一般涉稅問題進行處理的工作過程。根據(jù)北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示， 2022 年 112 月，我市商品房預售面積總計 1350 萬 m 2，預售金額總計 864 億元，預售均價 6398 元/ m 2，經(jīng)濟適用房預售面積總計 393 萬 m 2，預售金額總計 115 億元，預售均價 2917 元/ m 2。兩個層次的開發(fā)是先將“生地” （不具備使用條件）開發(fā)建設成“熟地” ?后進行拍賣或出租（產(chǎn)品為土地） ，由取得土地使用權者進行房屋開發(fā)建設（產(chǎn)品為房屋） ；一個層次的開發(fā)是指一次性完成土地、房屋的開發(fā)? 指實現(xiàn)“三通一平” （水通、電通、路通、場地平整）或“七通一平” （給水、排水、供電、供熱、供氣、電訊、道路暢通、場地平整）的土地。國外一般以前者為主，在我國絕大多數(shù)企業(yè)以后者為主，也有少數(shù)企業(yè)同時從事兩個層次的開發(fā)。新開發(fā)是城市的外延和擴展，建設衛(wèi)星城就是一種大規(guī)模的新開發(fā)形式，再開發(fā)則是對原有城市功能的改造和擴充，涉及到拆遷安置改造等環(huán)節(jié)，程序更為復雜。根據(jù)開發(fā)建設項目的類別不同，可分為普通住宅（含經(jīng)濟適用房） 、公寓、別墅、商用、寫字樓等幾種開發(fā)形式。資產(chǎn)負債率高，對金融機構依賴程度大據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，2022 年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接使用金融機構資金（含按揭貸款）占全部開發(fā)建設資金比例達 50%左右，拖欠占用施工企業(yè)資金占比 22%，平均資產(chǎn)負債率為 72%，比工業(yè)企業(yè)高出 16 個百分點。發(fā)展速度快，帶動相關行業(yè)迅速發(fā)展進入 90 年代以來，該行業(yè)發(fā)展迅猛，帶動建筑業(yè)、建材業(yè)、建筑設備安裝業(yè)、金融業(yè)以及物業(yè)管理業(yè)等相關行業(yè)迅速發(fā)展。其中，開發(fā)建設階段又分為投資機會