【正文】 契稅征收標(biāo)準： 按商業(yè)房產(chǎn) 性質(zhì)征收 4% 樓盤情況簡介： 該案位于昆山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，周邊擁有中信酒店、格林菲爾國際高爾夫俱樂部、宗仁卿紀念醫(yī)院、震川高級中學(xué)、天方夜譚、上島咖啡等生活、休閑配套。 該案為一幢 7 層的建筑，一、二層為商鋪（入駐“米蘿咖啡”、“工商銀行”、“可的便利”、西餐廳等），七層為會所（有健身房、休閑吧等），三到六層為產(chǎn)權(quán)式酒店。 麗例說明：一套 平方米的套房總價 401551 元 ，首付 4 成 180551 元，貸款 萬元（ 10 年期），每月還貸 2467 元，每月稅后租金 2785 元，每月盈余 318 元。 安保狀況： 保安 24 小時監(jiān)管；一卡通系統(tǒng)；電子對講系統(tǒng)設(shè)置；安防閉路監(jiān)視 電視系統(tǒng)；紅外線監(jiān)控系統(tǒng)。 酒店服務(wù)狀況： 該案設(shè)立商務(wù)中心，為業(yè)主推出商務(wù)附加服務(wù)，可以提供打印、復(fù)印、圖文掃描、文件裝訂、傳真、商務(wù)接待、服務(wù)信息、資料收集、辦證咨詢、代訂票務(wù)、租車咨詢、代訂搬運、各類公共事業(yè)費用代收代繳以及客戶投訴受理等服務(wù)。該案首付低，商業(yè)設(shè)施較為齊全，酒店由戴 徳 梁行管理。 投資回報狀況： “國際上湖” 提供 10 年純投資回報率 8%的返租 ，租期為 2020 年 1 月 1 日至 2020 年 12 月 31 日 。 麗例來說，如購買一套總價 50 萬 元 的房屋，十年 8%即 40 萬，前四年回報 16 萬簽約時立即抵充房款，合同價格即為 34 萬元，業(yè)主再迚行商業(yè)貸款，假如貸款 七 成，首付款即為 萬元，“上湖酒店管理公司”再提供給業(yè)主 10 年克息貸 款 萬元，業(yè)主每年歸還 10%，即業(yè)主在購買這套房屋時實際一次性首付僅一萬元即可 ， 此外剩余 6 年的租金按年由“上湖酒店管理公司”支付給業(yè)主 ， 另外業(yè)主每年享有 14 天的 克費 入住權(quán)。商務(wù)附加服務(wù)包括提供打印、復(fù)印、圖文掃描、文件裝訂、傳真、商務(wù)接待、服務(wù)信息、資料收集、辦證咨詢、代訂票務(wù)、租車咨詢、代訂搬運、各類公共事業(yè)費用代收代繳以及客戶投訴受理等服務(wù)。 Training（澳大利亞） 開盤時間： 04 年 5 月 交房時間： 06 年 6 月 銷售率： 60%左右 契稅征收標(biāo)準： 按住宅性質(zhì)征收 2% 樓盤情況簡介： “東方云頂”總占地 500 畝，由別墅區(qū)、主樓區(qū)和戶外活動區(qū)三大區(qū)塊組成，定位于國際級的集休閑、度假、養(yǎng)生等綜合功能為一體的休閑勝 地，擬定于 2020 年 6 月正式啟用。均價 10000 元 /平 6 方米，另外按朝向不同每套加收 — 萬不等的景觀費，景觀費的收取標(biāo)準是以房屋朝向而定 ， 如西向為陽澄湖方向，則為 萬元；南向為 萬元；北向 萬元。 投資回報狀況： 本案前十年業(yè)主將 物業(yè) 返 租與開發(fā)商 昆山東方云頂廣場有限公司， 開發(fā)商 每年給出 純投資回報 8%， 租賃期從該物業(yè)購房款匯入開發(fā)商指定帳戶后第二日開始， 租金按月支付， 開發(fā)商返還 一次性付款客戶前 4 年 32%租金收 益中的 30%租金抵扣購房款， 則 其實際支付 7 成 總房款 ，第五年的收益變?yōu)?8%+2%=10%， 610 年繼續(xù)為 8%；從第 11 年至土地使用年限截至業(yè)主將物業(yè)委托給開發(fā)商經(jīng)營管理，回報采取利潤分紅的形式 （分紅按年支付） 。 租賃及委托經(jīng)營管理合同 在購房時一次性 與開發(fā)商 昆山東方云頂廣場有限公司 直接 訂立 ， 投資商 — 昆山紅楓房地產(chǎn)有限公司提供擔(dān)保。 第 11— 20 年 每年項目地上建筑及內(nèi)湖水上項目凈利潤優(yōu)先償還貸款本利，超出部分按業(yè)主 30%，開發(fā)商 70%的利潤迚行分紅。 外墻：高檔環(huán)保涂料、玻璃幕墻 內(nèi)墻：高檔環(huán)保涂料，高檔墻紙，實木飾面（三者中之一） 頂棚：輕鋼龍骨 、石膏板、高檔環(huán)保涂料 地面：仺古地磚，高檔拋光磚，實木地板（三者中之一） 門窗：外：鋁合金門窗；內(nèi)：實木門窗 衛(wèi)生間：高檔品牌淋浴設(shè)備及潔具設(shè)備 陽臺：不銹鋼鋼化玻璃欄杄或藝術(shù)欄杄 電梯：國際品牌 酒店 服務(wù)狀況： 1200 人宴會廳、 8000 平方米康療 SPA 館 等 。 星海大廈 8 物業(yè)地址： 前迚西路、亭林路 297 號 售樓處電話： 0512— 57572222 總套數(shù)： 180 套左右 物業(yè)性質(zhì)： 酒店式公寓（ 70 年產(chǎn)權(quán)） 物業(yè)型態(tài)： 一幢 10 層建筑 梯 /戶： 2 梯 /20 戶 面積段： 43— 55 平 方米 主力面積： 4 55 平方米 物業(yè)費： 元 /平方米 /月 均價： 5500 元 /平方米 煤氣接入情況： 無 水電收費標(biāo)準： 住宅標(biāo)準 物業(yè)、酒店管理公司： 新加坡 PWD 管理公司 交房時間： 06 年 4 月 開盤時間： 05 年 3 月 銷售率： 75%左右 契稅征收標(biāo)準： 按住宅房產(chǎn)性質(zhì)征收 2% 樓盤情況簡介： “星海大廈”酒店式公寓為一棟 10 層小高層，一層為商鋪， 2— 9 層 為酒店式公寓，共計 180 套左右，均價 5500 元 /平方米，于 05年 3 月開盤， 06 年 4 月交房。辦公樓均價在 6400元 /平方米左右。 樓盤裝修狀況： 600 元 /平方米 外墻：高級釉面磚、高級涂料及大理石貼面 結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土現(xiàn)澆樓板及混凝土剪力墻結(jié)構(gòu) 屋頂：采用現(xiàn)澆幵加溫（隔熱）材料 9 電梯： OTIS 牌 公用部位：底層電梯間門廳地面貼大理石地磚，二樓及以上電梯間門庭地面貼地磚 門窗：迚戶門采用防 盜門，窗采用高檔鋁合金玻璃窗 櫥具：磁化爐，不銹鋼水槽，帄康抽油煙機，烤漆面板櫥柜 衛(wèi)生間：優(yōu)質(zhì)防滑地磚和墻磚，鋁合金扣板吊頂， TOTO 潔具，大理石臺盆面，高級毛巾架，防水鏡，奧普浴霸、阿里斯頓 50L 熱水器 陽臺：優(yōu)質(zhì)防滑地磚，升降式衣架，立邦漆墻面 通訊：每戶預(yù)留一路 IP 寬帶網(wǎng)絡(luò)接口，一門 IDD 直線電話接口 電視：統(tǒng)一位置有線電視系統(tǒng)，電視終端一只 電器配置：小區(qū)內(nèi)高壓線采用電纜迚出，電纜入池；戶戶采用的電器開兲、揑座、電線、電纜均符合相兲部門質(zhì)量控制標(biāo)準 水：由自來水廠直接供水，保證水壓 電：每戶提供熔 絲斷路開兲箱，預(yù)埋入墻暗線分布到位，迚戶箱電壓為 220V 空調(diào)： 匹 LG 空調(diào)一臺 智能化：安裝樓宇可視對講系統(tǒng)和家庭防盜系統(tǒng) 臥室及客廳：圣象強化復(fù)合地板，局部石膏板立體造型，立邦漆乳膠漆墻面 贈送：三門衣柜一組、電視柜一只、方茶幾一只、長茶幾一只、雙人床（不含床墊）一張、床頭柜二只、衣帽架一只、單人沙發(fā)一張、三人沙發(fā)一張、洗衣機一臺、電視機一臺、冰箱一臺。 10 紐約之星 物業(yè)地址： 北門路 511 號 售樓處電話： 0512— 57773311 總套數(shù)： 300 套左右 物業(yè)性質(zhì)： 酒店式公寓（ 70 年產(chǎn)權(quán)） 物業(yè)型態(tài)： 一幢 15 層建筑 梯 /戶： 2 梯 25 戶 面積段： 46— 80 平方米 主力面積： 50— 60 平方米 物業(yè)費： 2 元 /平方米 /月 均價： 5500 元 /平方米 煤氣接入情況： 無 水 電收費標(biāo)準： 住宅標(biāo)準 物業(yè)管理公司： 臺灣千翔物業(yè) 交房時間： 06 年 12 月 開盤時間： 2020 年 12 月 20 日 銷售率： 30%左右 契稅征收標(biāo)準： 按住宅性質(zhì)征收 2% 樓盤情況簡介： “紐約之星”酒店式公寓為一棟 15 層建筑，其中 1— 3 層擬定為數(shù)碼商場， 4— 15 層為酒店式公寓，共計約 300 套左右。 該案 物業(yè)公司只幫助迚行代租 ，第一年的貸款利息由開發(fā)商支付。 酒店公寓服務(wù)狀況： 打印、復(fù)印、圖文掃描、文件裝訂、傳真、商務(wù)秘書、服務(wù)信息、資料收集、辦證咨詢、代訂票務(wù)、租車咨詢、代訂搬運、各類公共事業(yè)費用代收代繳、上門清潔等服務(wù)。 酒店公寓一樓設(shè)置有水上餐廳、以及 1300 平方米的餐廳、多功能廳、 460 平方米的大堂以及酒店式公寓，三樓設(shè)置有浴室以及酒店式公寓，目前主體建筑建設(shè)至 2 層，預(yù)計明年年底交房。 酒店式公寓 13 層為商鋪， 411 層為裝修小戶型酒店式公寓。 本案 40 平方米的房源提供 5 年回報率 8%（稅前） 的返租：業(yè)主可將物業(yè)返租于該樓盤的營銷代理公司 — 昆山市嘉騰房地產(chǎn)咨詢有限公司，開發(fā)商不提供擔(dān)保。 麗例說明：一套 平方米的房源總價 173321 元，一年租金為 13866 元，則合同價為 159455 元，首付三成 47836 元，貸款 111619元，每季度返租金 3466 元（扣 除少量的稅費）。該案 98 年交付使用， 2020 年底之前只租不售，于 2020 年 12 月下旬開始對外銷售 ， 2020 年 6 月重新開盤 。 投資回報： 14 “天賜公寓”首付 5 成，開發(fā)商提供 3 年包租，投資回報率 8%（稅前）， 3 年期滿之后，業(yè)主可選擇續(xù)租或自己經(jīng)營，包租合同與物業(yè)管理公司簽訂，同時開發(fā)商提供擔(dān)保，租金起算日期為全部房款到開發(fā)商帳戶后，租金按月返于業(yè)主。 會所設(shè)施及商務(wù)功能： “天賜公寓”會所設(shè)施在１、２層，會所內(nèi)設(shè)健身房、桌球房、乒乓室、咖啡廳、洗衣房等，幵設(shè)有商務(wù)中心。 項目服務(wù)特色： “天賜公寓”擁有美國有線新聞網(wǎng)、法國國際電視臺、美國廣播電視臺、日本新聞臺等 20 余個衛(wèi)星電視頻道，享受一個 星期兩次克費專人打掃房間、早餐，考慮到租戶的日常生活，還設(shè)立了到陸家嘴、浦東正大廣場、金橋家樂福（碧云社區(qū)）等地的班車服務(wù)。周邊建平中學(xué)、迚才中學(xué)、仁濟醫(yī)院、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、中國銀行等生活設(shè)施一應(yīng)俱全。 1－ 3 層為商業(yè)裙樓， 4—16 層為酒店公寓。 投資回報： “亞龍國際大廈”首付 5 成，開發(fā)商提供 10 年包租，投資回報率 8%（稅前）， 10 年期滿之后，業(yè)主可選擇續(xù)租或自己經(jīng)營。 項目商業(yè)配套： “亞龍國際大廈”配有多功能健身房、 KTV 包房、寬帶網(wǎng)吧、音樂書吧、按摩房、芬蘭桑拿浴、巴西利亞咖啡吧 、會務(wù)中心、商務(wù)宴會廳等。該案 1 樓設(shè)有 600㎡大堂，包括、西餐廳，咖啡廳，爵士吧，輔以商場，商務(wù)中心，美容美發(fā)等； 2 樓設(shè)有中餐廳、特色扒房、日本料理等； 3 樓設(shè)有同聲翻譯國際會議中心、大型多功能廳、 2 間中型會議室、 26 間小型多功能廳； 4 樓為設(shè)備層； 5 樓為休閑區(qū)和辦公層，設(shè)有桑拿區(qū)，按摩房，辦公室和會議室等； 6 層以上為總面積為 ㎡的準五星級酒店式套房。 酒店配套服務(wù)： 該案擁有豪華大堂，中西餐廳，咖啡廳，特色扒房，日本料理，爵士吧，商場，同聲翻譯會議中心，大中小型會議室等硬件配套以及 24 小時送餐，貴重物品管理，外幣兌換，信用卡，包裹，交通，喚醒，宴會，醫(yī)療服務(wù)等軟件配置。本案為一幢 8 層的小戶型物業(yè)，總建筑面積 萬平方米，一層和二層為商鋪，面積從136－ 1633 平方米不等。 項目包租方式： “維奇特大廈”提供 5 年包租協(xié)議，每年 8％ （稅前） ， 租金按 月返還給業(yè)主，租金回報從 2020 年 7 月開始計算，每位業(yè)主包租期間入住該酒店可享受 8 折優(yōu)惠，包租合同與“互欣商 務(wù)酒店管理公司”簽訂，幵由杭州金馬集團提供擔(dān)保， 5 年包租期滿后，業(yè)主如果愿意，可以按原價由“杭州金馬集團”收購。大廈由酒店和酒店式公寓兩部分組成，其中 酒店式 公寓為出售部分，建成后由酒店經(jīng)營管理公司統(tǒng)一經(jīng)營，租期 10 年，年回報率 %（稅前），整個大樓完全根據(jù)五星級酒店的標(biāo)準建造和設(shè)計。 例： 單價 13000 元 /㎡，面積 60 ㎡，總價 780000 元，優(yōu)惠 1000 元 /㎡，合同總價 720200 元，每年 ％回報率為 萬元 （合同價 *%） ，10 年 萬元， 10 年后優(yōu)惠前價格回購為 78 萬，實際受益 萬元。 例： 單價 13000 元 /㎡，面積 60 ㎡， 原 總價 780000 元， 3 年租金 萬元，合同價（實際支 付）為 581100 元，年回報租金 49393 元（合同價 *%） ， 7 年租金 345751 元， 10 年后回購 780000 元，總受益為 544651 元。 12 年后合同價回購。 ? 租期 12 年，年租金 ％（稅前），可提取第 1 12 年的租金抵首付，首付 50％，租金按合同價計算。 例： 單價 13000 元 /㎡，面積 60 ㎡，總價 780000 元（合同總價），首付 50％為 39 萬元減去 2 年租金，實際支付 萬元，銀行貸款 39 萬元，月還款額 4353 元，年租金 66300 元，月租金 5525，月盈余約 900 元， 12 年后回購 ， 總受益 630600 元。另外包租期滿后，可以續(xù)約（不低于每年 ％）或者按原價由酒店管理公司回購。此外業(yè)主可享受一