【正文】 別上調(diào) 。 “國五條 ” 各商業(yè)銀行暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款；對非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。 暫停發(fā)放第三套 房貸（ “國十條 ”） 實行更為嚴格的差別化住房信貸政策，對購買首套自住房且套型建筑面積在 90 平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于 30%；對貸款購買第二套住房的 家庭，貸款首付款比例不得低于 50%，貸款利率不得低于基準利率的 ；對 貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高；增 項目營銷目標分解 ? 品牌目標 ： 作為豪嘉地產(chǎn)進入西雙版納開發(fā)的第一個項目，項目的成功將會為公司在西雙版納后續(xù)項目奠定良好的基石 ，因此項目必須做到既賺錢又賺名，打造產(chǎn)品標桿和價格標桿 。 ? 價格目標： 創(chuàng)造區(qū)域價格新高，超越區(qū)域均價，實現(xiàn)利潤最大化 住宅毛坯房實收均價 3000元 /平方米 商鋪實收均價 6500元 /平方米 本項目用地屬性界定 商業(yè)用地 住宅用地 使用年限 40年 70 轉(zhuǎn)移戶口 不能 能 交易稅費 初次購買或者轉(zhuǎn)讓時的契稅按照 3%收取 % 按揭方式 不能申請公積金貸款 ；首付 50%；貸款年限 10年 能申請公積金貸款，首付 30%，貸款年限30年 日常生活成本 水、電采取商用價格比住宅價格高 相對較低 使用年 到期續(xù)期 提前 1年申請續(xù)期，交納土地出讓金 自動續(xù)期，不需要交納任何費用 限購令 不受影響 第三套不能貸款或不能購買 建設成本 設計噴淋等消防設施 增加成本 低于商業(yè)用地 土地出讓金 高 低 本項目建議：昆明近期將出臺限購令， 2023年 1月 1日執(zhí)行，作為住宅第三套不能貸款或不能購買，作為投資性住宅將是政府調(diào)控的重點，后續(xù)可能還會有更嚴厲的政策出臺，而商業(yè)性用地將受到的影響小，故本項目建議用地屬性界定為 商業(yè)住宅用地。 項目價格策略 —核心均價 樓盤名稱 均價 區(qū)位 交通 環(huán)境 (景觀 ) 品質(zhì) 配套 形象 銷售速度 入市時間 權重系數(shù) 權重均價 本項目 1 1 1 1 1 1 1 1 西雙十二城 3300 白象宮 3000 1 九號公館 2900 1 景藍銀鉆 3000 1 1 仲景明城 3100 1 1 濱港國際 3000 智源尚居 2700 1 1 1 本項目權重均價 =（ 3000+2944+2974+3018+3100+2758+2683） /7=2925元 /㎡ 考慮到明年國家房地產(chǎn)調(diào)控因素及市場不確定性，本項目毛坯房入市均價建議為 2700— 2800元 /㎡ 類別（公寓毛坯）項目權重系數(shù)表 價格策略 —低開高走、小步快跑、分批提價 整盤均價實現(xiàn) 3000元 /㎡ 銷售價格 持續(xù)及掃尾銷售期 開盤強銷期 內(nèi)部認購期 3300元 /平米 3000元 /平米 2700元 /平米 銷售周期 銷售目標 銷售 30%，約 100套 銷售 40%，約 150套 銷售 30%，約 100套 時間節(jié)點 2023年 1月 4月 20日 2023年 4月 265月 30日 2023年 6月 1日 9月 30日 產(chǎn)品規(guī)劃建議 ? 項目第一層規(guī)劃為社區(qū)配套性商業(yè) ? 項目第二層規(guī)劃為美容美體、養(yǎng)生管、溫泉 SPA等 ? 第三層規(guī)劃為ＫＴＶ ? 第四層 ——第七層規(guī)劃為帶廚房的精裝修小戶型 40㎡（含公攤） 在銷售上第二層、第三層開發(fā)大客戶，實現(xiàn)整層銷售。 精裝修公寓 38004200元 /㎡ 精裝修公寓 45㎡ 白象宮 景洪市勐泐大道， 會展國際對面 高層，單身公寓 3000元 /㎡ 公寓 50㎡ 九號公館 普通住宅 起價 2700/平米 公寓 50㎡ 景藍銀鉆 景洪市曼景蘭 單身公寓 \電梯房 公寓 4048㎡ 公寓 3500元 /平米 仲景明城 西雙版納旅游度假 區(qū)博森商貿(mào)城 單身公寓 \電梯房 29003600/平米 公寓 4557㎡ 濱港國際 景洪市勐海路 精裝修小戶型 3400/㎡ 市場公寓項目具有的各項特征 ? 洪市整體精裝修比例不高，但在市中心及一些熱點區(qū)域，因區(qū)域優(yōu)勢突出項目開發(fā)檔次高選做精裝修能提升項目品質(zhì)，進而拉高項目價格，而在曼弄楓片區(qū)精裝修是市場的空白點。旅游、休閑、購物一站式社區(qū)。 2. 菜單式精裝修成品房：提供若干選擇方案經(jīng)購房者決定后，開發(fā)商統(tǒng)一裝修、裝飾。但菜單式裝修的實質(zhì)僅是一種延伸服務，裝修款也 不計入房價。如果不能滿足購房者的需求，必然影響銷售或推翻原裝修重來。此類精裝修項目適用于可以通過酒店管理公司進行整體包租，以每年固定回報率反饋業(yè)主的適宜投資又適宜居住的項目，這對開發(fā)商說具有較大考驗。 項目裝修風格建議 由于精裝修項目屬于一種批量化的產(chǎn)品，而為了能使價格的控制性得到保證，材料的采購都是集團式的，較為單一；另一方面，本項目目標客戶群定位為景洪市本地投資客及為子女上幼兒園購房客及年輕過渡型首置客，基本上位年輕單身一代，簡約、時尚、現(xiàn)代的室內(nèi)設計風格迎合其消費需求，同時這種裝修設計風格由于缺少線條上的多種變化，多以簡單的線條組成，便于后期施工工藝的把控。 本項目精裝修建議： ?硬裝修價格標準（不含家電、家具）： 500元 /㎡ ?家電、家具價格標準： 300元 /㎡ 項目 戶內(nèi)硬裝修標準 衛(wèi)生間 頂部 鋁板扣頂 墻地面 瓷磚 ，”馬可波羅“、”伊莎貝爾“等品牌 衛(wèi)生潔具 “科勒”、“ TOTO”等同類品牌品牌 花灑、龍頭 “科勒”、“ TOTO”等同類品牌品牌 廚房間 頂部 鋁板扣頂 墻地面 瓷磚，”馬可波羅“、”伊莎貝爾“等品牌 水槽、龍頭 科勒、 TOTO”等同類品牌品牌 廚房三件套 “歐琳” 、“方太”等品牌 櫥柜 定制 臥、廳 地板 實木復合地板 墻面 乳膠漆 五金 開關插座 “西門子”、““西蒙”、“施耐德” 等同類品牌 智能化 黑白可視對講、緊急報警按鈕、寬帶、有線電視 項目 家具電器 名稱 價格預算 臥室配置 床 1500 床上用品 500 臺燈 200 窗簾 300 廳室配置 沙發(fā) 2023 茶幾 500 電視機 2500 電冰箱 1000 太陽能熱水器 800 電磁爐 300 洗衣機 800 電器配置 掛式空調(diào) 1200 合計 11600元 如統(tǒng)一采購以上價格可能會下浮 15%20%，初步估計 9800— 10000元，約 240250元 /㎡ 項目裝修 建議 總原則 ? 大面積裝修采用高端品牌中低端產(chǎn)品，公共部位及室內(nèi)空間為常規(guī)標準。 ? 加強二到三個點上裝修的精巧度。 裝修建議 —— 公共部位 ? 公共走道、電梯廳的地面、墻面均選以石材飾面。建議在空間足夠的情況下，在吊頂下方懸掛精美吊燈。 ? 電梯門及電梯內(nèi)飾為考慮重點（一層電梯門可采用有花紋裝飾材質(zhì)，地面鋪設石材，轎廂內(nèi)壁以木質(zhì)及鏡面裝飾，電梯界面新穎。 電梯廳 地面 大理石材料， 注重拼花工藝 墻面 大理石材料 頂面 石膏板吊頂，建議在空間足夠的情況下，在吊頂下方懸掛精美吊燈。（亞細亞、諾貝爾、馬可波羅、伊莎貝爾等） ? 在對地磚花色的選擇上，少選用顏色豐富，花樣繁雜的飾材，廚房主要是對功能性和使用性的要求上，對個性化追求度并不高，但又考慮到廚房對耐污性的要求，所以米黃色或帶石紋花色的?；u普遍受到歡迎。 項目室內(nèi)裝修衛(wèi)生間 —墻面 ? 選擇采用?；u ? 配合墻面顏色 局部采用腰線 或者 不同材質(zhì)（如馬賽克） 增強美觀度 項目室內(nèi)裝修衛(wèi)生間 —頂部 生間吊頂與廚房吊頂相類似 項目室內(nèi)裝修衛(wèi)生間 —衛(wèi)浴配置 衛(wèi)浴 配置 臺盆、潔具 龍頭、花灑 五金配件 品牌 科勒、摩恩、 TOTO 科勒、摩恩、 TOTO 西門子、 TCL 價格 3000/套 500元 /套 300元 /套 如統(tǒng)一采購以上價格可能會下浮 15%20%，初步估計衛(wèi)浴配置 費用 3500元左右 項目室