【正文】 產(chǎn)品銷(xiāo)售價(jià)格轉(zhuǎn)移成本上升壓力的空間有限。這一情況必然會(huì)影響到房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)。如果僅僅由市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)節(jié)，預(yù)計(jì)未來(lái)住房市場(chǎng)將繼續(xù)低迷，加上貸款緊縮因素，估計(jì)會(huì)有越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)因現(xiàn)金流斷裂而陷入困境，房地產(chǎn)業(yè)有可能進(jìn)入周期性調(diào)整。從當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系變化看，預(yù)計(jì)這一態(tài)勢(shì)會(huì)進(jìn)一步發(fā)展。 ②房地產(chǎn)投資和企業(yè)投資潛伏減慢的可能 2020 年中國(guó)城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)同比和環(huán)比漲幅均呈現(xiàn)持續(xù)回落態(tài)勢(shì)，深圳等部分特大城市房?jī)r(jià)，出現(xiàn)了明顯下降?？紤]到目前買(mǎi)房需求的變化，油價(jià)提高和用車(chē)條件的變化對(duì)家庭買(mǎi)車(chē)需求的影響等，應(yīng)該注意未來(lái)消費(fèi)需求增長(zhǎng)放緩、消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)步伐放緩的問(wèn)題。從三大需求分析，應(yīng)該注意以下問(wèn)題： ①消費(fèi)需求和消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)潛伏減慢可能 受股市走弱影響，居民財(cái)產(chǎn)性收入增速減緩；隨著企業(yè)困難增加和勞動(dòng)工資成本的提高 ，就業(yè)增長(zhǎng)預(yù)計(jì)也將受到一定影響，并進(jìn)而影響居民收入增長(zhǎng)。對(duì)個(gè)人出租住房取得的所得減征 10%的個(gè)人所得稅 )，附加在流通環(huán)節(jié)的各種費(fèi)用開(kāi)支，就又成為主管部門(mén)調(diào)整的對(duì)象。 對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，從 2020 年至今的宏觀調(diào)控政策來(lái)看，降低流通環(huán)節(jié)稅費(fèi)，促進(jìn)房屋流通成為穩(wěn)定房?jī)r(jià)的一個(gè)手段。 ⑥總結(jié) 總的來(lái)說(shuō)，國(guó)家進(jìn)一步加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控取得明顯成效，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的不穩(wěn)定、不健康的因素得到抑制，國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快發(fā)展的勢(shì)頭。原材料、燃料、動(dòng)力購(gòu)進(jìn)價(jià)格上漲 %，漲幅比上年提高 。分類(lèi)別看，食品價(jià)格上漲 %，拉動(dòng)價(jià)格總水平上漲 個(gè)百分點(diǎn)；居住價(jià)格上漲 %，拉動(dòng)價(jià)格總水平上漲 個(gè)百分點(diǎn)；其余各類(lèi)商品價(jià)格有漲有落。 ⑤消費(fèi)價(jià)格上漲較快，房屋價(jià)格上漲較多 全 年居民消費(fèi)價(jià)格上漲 %，漲幅比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。 五是農(nóng)村居民貨幣消費(fèi)支出比重持續(xù)提高。生活水平的提高使居民對(duì)居住的條件、環(huán)境更加關(guān)注，追求環(huán)保、舒適的家居生活。在農(nóng)村居民生活消費(fèi)支出中，服務(wù)性支出由 2020 年的人均528 元提高到 2020 年的 867 元，占生活消費(fèi)支出的比重由 %提高 到 %，提高了 個(gè)百分點(diǎn)。隨著居民生活水平的提高，城鎮(zhèn)居民家庭服務(wù)社會(huì)化趨勢(shì)愈來(lái)愈明顯，服務(wù)性消費(fèi)的需求不斷上升，居民消費(fèi)支出逐步向服務(wù)性消費(fèi)支出分流。隨著汽車(chē)進(jìn)入家庭，電腦和手機(jī)等電子產(chǎn)品的普及，交通和通信成為消費(fèi)新亮點(diǎn)。 二是發(fā)展性和享受性消費(fèi)比重提高。城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)由 2020 年的 %下降到 2020 年的 %，下降了 個(gè)百分點(diǎn)。今年以來(lái)，城鄉(xiāng)居民發(fā)展性和享受性消費(fèi)比重不斷提高，食品支出比重持續(xù)下降。其中城鎮(zhèn)投資 億元，增長(zhǎng) %；農(nóng)村投資 億元，增長(zhǎng) %。 而重慶市在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中迎難而上，提前謀劃、積極應(yīng)對(duì)、及時(shí)調(diào)整，確保了固定資產(chǎn)投資的持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)。 分月度看，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度比較平穩(wěn)。其中城鎮(zhèn)投資 148167億元，比上年增長(zhǎng) ％，農(nóng)村投資 24124 億元，增長(zhǎng) ％。 2020 年固定資產(chǎn)投資延續(xù)了自 2020 年以來(lái)的較快增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。 ③固定資產(chǎn)投資 2020 年，面對(duì)國(guó)內(nèi)嚴(yán)重自然災(zāi)害和國(guó)際金融危機(jī)等諸多不利因素，全國(guó)固定資產(chǎn)投資保持了平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，投資的地區(qū)結(jié)構(gòu)和行業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生了一些積極的變化，但投資領(lǐng)域存在的新開(kāi) 工項(xiàng)目相對(duì)不足、投資資金來(lái)源增速緩慢、房地產(chǎn)市場(chǎng)下行趨勢(shì)明顯等因素將對(duì) 2020 年的固定資產(chǎn)投資持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)形成較大壓力。農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)集中為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了不斷擴(kuò)大的消費(fèi)群體。按全國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積 平方米計(jì)算，每年需要新增住宅 億平方米。按此發(fā)展趨勢(shì)達(dá)到中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平的 70%還需大約20 年。 ②城市化進(jìn)程 改革開(kāi)放 30 年來(lái)，我國(guó)城市化率從 20%左右提高到 %，設(shè)市城市從 193 個(gè)發(fā)展到 655個(gè)，建制鎮(zhèn)從 2173 個(gè)發(fā)展到 19369 個(gè)，城鎮(zhèn)人口達(dá)到 億，城市化建設(shè)已成為推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、社會(huì)進(jìn)步的重要手段。 分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值 34000 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 146183 億元，增長(zhǎng)%；第三產(chǎn)業(yè)增加值 120487 億元，增長(zhǎng) %。 2 月 26 日，中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布 2020 年中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)。謝旭人說(shuō)，去年前 11 個(gè)月財(cái)政各項(xiàng)重點(diǎn)支出得到較好保障。 ①全國(guó) GDP 及人均 GDP 分析 財(cái)政部統(tǒng)計(jì)顯示， 2020年 1至 11月，全國(guó)財(cái)政收入 ，比上年同期增長(zhǎng) ％。 謝旭人在 5 日召開(kāi)的全國(guó)財(cái)政工作會(huì)議上指出， 2020 年上半年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)較快，企業(yè)效益比較好，同時(shí)，受匯算清繳上年企業(yè)所得稅入庫(kù)較多、稅收政策調(diào)整翹尾增收等特殊因素影響，上半年全國(guó)財(cái)政收入增長(zhǎng) ％。當(dāng)時(shí)前期預(yù)計(jì)全年全國(guó)財(cái)政收入將突破 6 萬(wàn)億元，增長(zhǎng) 19％左右。目前這一問(wèn)題還在發(fā)展之中，美國(guó)政府、美聯(lián)儲(chǔ)、國(guó)際銀行組織紛紛采取措施控制這一問(wèn)題的發(fā) 展，但大量增加財(cái)政支出，會(huì)引起財(cái)政赤字進(jìn)一步擴(kuò)大，導(dǎo)致美元進(jìn)一步走弱，有可能引發(fā)美國(guó)長(zhǎng)期雙赤字所潛伏的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。金融衍生產(chǎn)品曾經(jīng)起到分散風(fēng)險(xiǎn)，擴(kuò)大流動(dòng)性，擴(kuò)大房地產(chǎn)等方面需求的作用，而金融衍生產(chǎn)品的問(wèn)題，也會(huì)集中引爆風(fēng)險(xiǎn)，緊縮流動(dòng)性，緊縮房地產(chǎn)等方面需求。繼“兩房”問(wèn)題之后，雷曼兄弟公司又申請(qǐng)破產(chǎn)，美林證券被收購(gòu)，美國(guó)五大投資銀行或申請(qǐng)破產(chǎn)，或改行。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)與世界經(jīng)濟(jì)增速放緩，需求下降，再加上美元不斷走強(qiáng)，投機(jī)原油期貨的需求減少，原油價(jià)格不斷降低，資源性產(chǎn)品價(jià)格將走穩(wěn)走低，這對(duì)穩(wěn)定 PPI 的走勢(shì)比較有利，與此聯(lián)系，國(guó)內(nèi)資源性產(chǎn)品的價(jià)格也將逐步回落， PPI 漲幅將掉頭向下。雖然 PPI 漲幅較高，但由于不能充分傳導(dǎo)，所以不會(huì)大幅度推高 CPI。工業(yè)品出廠價(jià)格指數(shù)（ PPI）再創(chuàng) 12 年新高， 8 月份，工業(yè)品出廠價(jià)格同比上漲 %，原材料、燃料、動(dòng)力購(gòu)進(jìn)價(jià)格上漲 %。 8 月份中國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格總水平（ CPI）同比上漲 %漲幅比上月回落 個(gè)百分點(diǎn)。這些情況表明，經(jīng)濟(jì)持續(xù)升溫的態(tài)勢(shì)已經(jīng)扭轉(zhuǎn)，開(kāi)始進(jìn)入下行通道。月度工業(yè)增加值增長(zhǎng)率（可比價(jià)格）， 7 月份由 6 月份的 16%降低到 %， 8 月份進(jìn)一步降低到 %。目 錄 摘要 Ⅰ ABSTRACT Ⅱ 11 總論 111/a.1 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目基本情況 項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo) 項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo) 主要策劃結(jié)論 52 項(xiàng)目投資環(huán)境分析 我國(guó)目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢(shì)分析 2020 年全國(guó)經(jīng)濟(jì)分析 2020 年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)展望 2020 年全國(guó)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)情況 2020 年全國(guó)房地產(chǎn)政策回顧 2020 年房地產(chǎn)政策 重慶市投資環(huán)境分析 宏觀經(jīng)濟(jì)狀況與城市規(guī)劃 重慶市近期房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 大渡口區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資環(huán)境分析 大渡口區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 大渡口區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r 大渡口區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展前景 383 市場(chǎng)分析與定位 市場(chǎng)調(diào)查分析 調(diào)查方案 調(diào)查資料統(tǒng)計(jì)及分析 調(diào)查總結(jié)論 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)分析 項(xiàng)目地塊 SWOT 分析 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目 SWOT 分析 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 項(xiàng)目形象定位 HYPERLINK \l _Toc232324797 目標(biāo)市場(chǎng)定位 HYPERLINK \l _Toc232324800 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 964 項(xiàng)目產(chǎn)品策劃 項(xiàng)目產(chǎn) 品策劃指導(dǎo)思想 項(xiàng)目產(chǎn)品策劃的目標(biāo)和原則 項(xiàng)目產(chǎn)品策劃的目的 項(xiàng)目產(chǎn)品策劃的原則 產(chǎn)品策劃的依據(jù) 地塊規(guī)劃要求 競(jìng)爭(zhēng)性物業(yè)調(diào)查 目標(biāo)客戶(hù)的需求 項(xiàng)目總體規(guī)劃 項(xiàng)目總平面規(guī)劃 建筑設(shè)計(jì) 小區(qū)配套 公共配套 智能配套 機(jī)電配套 項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo) 1095 投資估算與融資籌劃 投資估算說(shuō)明 晉愉逸嶺項(xiàng)目數(shù)據(jù) 計(jì)費(fèi)方法依據(jù)說(shuō)明 投資估算過(guò)程 土地費(fèi)用 前期工程費(fèi) 建安工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi) 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 管理費(fèi)用 銷(xiāo)售費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 資金 籌措計(jì)劃 項(xiàng)目運(yùn)作計(jì)劃 項(xiàng)目資金投入計(jì)劃 項(xiàng)目資金籌措計(jì)劃 項(xiàng)目融資渠道分析 企業(yè)融資環(huán)境 本項(xiàng)目融資渠道 融資建議 1256 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析與風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避 價(jià)位的確定及收入的預(yù)測(cè) 高層住宅部分的價(jià)格確定 花園洋房住宅部分的價(jià)格確定 車(chē)庫(kù)銷(xiāo)售價(jià)格的確定 建議銷(xiāo)售單價(jià) 銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè) 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 稅費(fèi)計(jì)算 盈利能力分析 償債能力分析 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 項(xiàng)目不確定性分析和風(fēng)險(xiǎn)管理 盈虧平衡分析 敏感性分析 風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別 風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的措施 財(cái)務(wù)分析和風(fēng)險(xiǎn)分析的結(jié)論及建議 項(xiàng)目的社會(huì)效益評(píng)價(jià) 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià) 1487 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃 營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境 大渡口區(qū)發(fā)展?fàn)顩r概述 市場(chǎng)現(xiàn)狀及展望 營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo) 銷(xiāo)售目標(biāo) 品牌目標(biāo) 營(yíng)銷(xiāo)策略 營(yíng)銷(xiāo)渠道策略 產(chǎn)品策略 價(jià)格定位及策略 促銷(xiāo)策略 廣告策略及創(chuàng)意分析 廣告效果 營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行管理 銷(xiāo)售執(zhí)行 營(yíng)銷(xiāo)前 期管理 營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中期管理 營(yíng)銷(xiāo)后期管理 其他控制 1858 項(xiàng)目工程策劃 本項(xiàng)目管理的重點(diǎn)和難點(diǎn) 項(xiàng)目管理模式 項(xiàng)目管理模式的種類(lèi) 項(xiàng)目管理模式的選擇 公司制項(xiàng)目管理 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)思路 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)運(yùn)作思路 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)分期分區(qū)方案 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃建議 前期工作的進(jìn)度 工程建設(shè)進(jìn)度 銷(xiāo)售工作進(jìn)度 物管工作進(jìn)度 項(xiàng)目實(shí)施主體選擇與控制 監(jiān)理公司 勘查、設(shè)計(jì)公司 承包公司 項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程控制 質(zhì)量控制 進(jìn)度控制 成本控制 合同管理 2020 物業(yè)管理 項(xiàng)目物業(yè)特點(diǎn) 項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)特點(diǎn) 項(xiàng)目自身特點(diǎn) 物業(yè)管理定位 物業(yè)管理方式 物業(yè)管理公司概況 物業(yè)管理目標(biāo)及服務(wù)內(nèi)容 總體目標(biāo) 管理具體指標(biāo)目標(biāo) 服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn) 物業(yè)管理組織架構(gòu)及人員配置 上崗人員技能培訓(xùn) 人員配置、培訓(xùn)和管理組織架構(gòu) 各部門(mén)管理職責(zé)如下 具體服務(wù)規(guī)范 項(xiàng)目物業(yè)管理整體運(yùn)作流程及物業(yè)管理模式 物業(yè)管理成本分析 管理服務(wù)人員成本 公共設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行維修（小修）保養(yǎng)費(fèi) 綠化管理維修費(fèi) 清潔衛(wèi)生費(fèi) 安保器材費(fèi)用 辦公費(fèi)用 固定資產(chǎn)折舊費(fèi) 物業(yè)管理費(fèi)計(jì)算 物業(yè)管理效益分析 219 參 考 文 獻(xiàn) 220 附錄 A：市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷 222 附錄 B：樓盤(pán)調(diào)查表 223 附錄 C：工程進(jìn)度計(jì)劃表 224 附錄 D：規(guī)劃設(shè)計(jì)圖 2 項(xiàng)目投資環(huán)境分析 我國(guó)目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢(shì)分析 2020 年全國(guó)經(jīng)濟(jì)分析 經(jīng)濟(jì)持續(xù)升溫的態(tài)勢(shì)已經(jīng)扭轉(zhuǎn)，開(kāi)始步入下行通道 2020 年宏觀調(diào)控政策的累積成效開(kāi)始明顯顯現(xiàn)，再加上外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的改變，出口和投資增幅開(kāi)始趨降或趨穩(wěn)，受需求約束，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率開(kāi)始高位回調(diào)。股市、房市交互推動(dòng)，持續(xù)快速升溫的情況 也得到根本改變。 價(jià)格漲幅持續(xù)攀高的態(tài)勢(shì)也出現(xiàn)新的變化 居民消費(fèi)價(jià)格總水平 (CPI)回歸“ 5”的時(shí)代。這是自 2020 年 7 月份以來(lái)， CPI 同比漲幅首次回落到 5％以?xún)?nèi)。 隨著國(guó)內(nèi)秋糧的豐收，有效供給得以增加，新漲價(jià)因素逐漸消失，在翹尾因素進(jìn)一步 減弱的情況下， CPI 將進(jìn)一步回落。 12 月份 CPI降至 3%以?xún)?nèi)，全年控制在 6%左右。 美國(guó)金融問(wèn)題發(fā)展引發(fā)世界經(jīng)濟(jì)走弱的可能性加大 2020 年，美國(guó)次貸危機(jī)引起的金融問(wèn)題持續(xù)發(fā)展，對(duì)國(guó)際金融體系的穩(wěn)定、對(duì)美國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)和世界 經(jīng)濟(jì)的不利影響逐漸顯露。這些情況表明美國(guó)次級(jí)抵押貸款引發(fā)的金融問(wèn)題還在發(fā)展中，其對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)及世界經(jīng)濟(jì)的影響還在發(fā)展中。前者對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)繁榮曾經(jīng)發(fā)揮重要推動(dòng)作用，后者則會(huì)導(dǎo)致美國(guó)經(jīng)濟(jì)走向蕭條。 2020 年財(cái)政收入總體增長(zhǎng)較快，但增幅呈現(xiàn)明顯的前高后低走勢(shì)。但是 11 月份中國(guó)財(cái)政收入同比下降 % 。下半年，這些特殊因素沒(méi)有了 ，尤其是受?chē)?guó)際金融危機(jī)影響，經(jīng)濟(jì)增幅下降，企業(yè)效益減少，并且在企業(yè)所得稅稅率大幅