【正文】 會(huì)工作規(guī)則 》 、 《 管理規(guī)約 》 的規(guī)定履行職責(zé)； ? ２、全心全意依靠全體業(yè)主的支持，特別是發(fā)揮業(yè)委會(huì)內(nèi)部和業(yè)主代表（業(yè)主小組）的作用； ? ３、重視主管部門(mén)和專(zhuān)業(yè)人士的意見(jiàn)，條件允許時(shí)充分發(fā)揮社會(huì)中介機(jī)構(gòu)的作用。 因此，業(yè)委會(huì)的素質(zhì)高低將直接影響物業(yè)管理的水平。 ? 業(yè)委會(huì)在業(yè)主大會(huì)的決策中占據(jù)主導(dǎo)地位。 ? 組織建設(shè) ——業(yè)主大會(huì)、業(yè)主代表大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、 業(yè)主監(jiān)事會(huì) 以及其他的專(zhuān)業(yè)委員會(huì)、專(zhuān)項(xiàng)工作小組、業(yè)主小組會(huì)議、聯(lián)席會(huì)議 ? 統(tǒng)一戰(zhàn)線(xiàn) ——與有關(guān)部門(mén)、企事業(yè)單位、居民委員會(huì)、其他社區(qū)組織等保持互利合作、相互監(jiān)督的關(guān)系。 ? 如果業(yè)委會(huì)作出一個(gè)決定之后無(wú)人敢獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任的話(huà)，同樣不利于對(duì)決策認(rèn)真負(fù)責(zé)的態(tài)度，不利于業(yè)委會(huì)工作開(kāi)展。 權(quán)責(zé)相當(dāng)原則： ? 業(yè)委會(huì)要責(zé)任到人 ——目前存在一個(gè)現(xiàn)象是業(yè)委會(huì)集體決策，集體承擔(dān)責(zé)任，而很多情況下實(shí)際是無(wú)人實(shí)質(zhì)性承擔(dān)責(zé)任。業(yè)委會(huì)成員不一定什么都懂，但需要不懂就問(wèn)。 ? 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)該樹(shù)立維護(hù)整體業(yè)主利益的觀(guān)點(diǎn)，而不是維護(hù)部分業(yè)主或某一期業(yè)主的權(quán)利。因?yàn)閱螁握剛€(gè)人利益，就會(huì)出現(xiàn)“不交錢(qián)但要享受服務(wù)”的情況。或者通過(guò)立法、指導(dǎo)性示范文本、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或者技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等途徑解決。而實(shí)踐是檢驗(yàn)真理的唯一標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)踐會(huì)證明一切。俗話(huà)說(shuō)：百人百條心，所以業(yè)委會(huì)的工作必須遵循少數(shù)服從多數(shù)的原則。 ? 業(yè)主的意見(jiàn)或業(yè)委會(huì)內(nèi)部統(tǒng)一不起來(lái)，是業(yè)委會(huì)工作經(jīng)常發(fā)生的問(wèn)題。政府部門(mén)只可以做法律明文規(guī)定要做的事，而業(yè)委會(huì)則不同，只要法律不禁止的事，都可以去做。并不是說(shuō)文件中規(guī)定了才是合法的。 合法原則： ? 法律不禁止就是合法 ——現(xiàn)在一些業(yè)委會(huì)成員在工作中有一個(gè)誤區(qū)，認(rèn)為“合法”就是指必須能找到相應(yīng)的文件。沒(méi)有書(shū)面的制度建設(shè)，肯定不行；有制度沒(méi)有執(zhí)行或者不能執(zhí)行，也是不行；現(xiàn)在有制度并且能執(zhí)行，一旦人事變動(dòng)就改變好的做法，也是不行。 ? 業(yè)主自行管理物業(yè)的具體范圍和實(shí)施辦法由市人民政府另行制定。 ? 電梯、消防、技防等涉及人身、財(cái)產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備管理，應(yīng)當(dāng)委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)。 《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》 ? （ 2021年 8月 19日上海市第十二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十四次會(huì)議通過(guò) ? 2021年 12月 23日上海市第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十三次會(huì)議修訂） ? 第三條本規(guī)定所稱(chēng)住宅物業(yè)管理（以下簡(jiǎn)稱(chēng)物業(yè)管理），是指住宅區(qū)內(nèi)的業(yè)主 通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)， 由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定， 或者通過(guò)其他形式， 對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。 國(guó)務(wù)院 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 修改稿2021年 10月 1日 ? 第十條 同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng) 在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下 成立 業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。 ? 第八十一條 業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè) 或者其他管理人 管理。 ? 第七十五條 業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。 存在的問(wèn)題： ? 第一，沒(méi)有突出業(yè)主、業(yè)主大會(huì)的物業(yè)管理主體地位，過(guò)于強(qiáng)調(diào)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人的職責(zé)； ? 第二，沒(méi)有明確業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的行業(yè)協(xié)會(huì)； ? 第三，沒(méi)有明確業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)如何登記成為社團(tuán)法人或者民辦非企業(yè)法人； ? 第四，明文規(guī)定 業(yè)主委員會(huì)不得從事物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng) ，違背了物權(quán)法的規(guī)定；因?yàn)闃I(yè)主委員會(huì)完全可以依法經(jīng)營(yíng)管理小區(qū)，并且事實(shí)上已經(jīng)有不少小區(qū)已經(jīng)完全實(shí)現(xiàn)小區(qū)自管； ? 第五，對(duì)于物權(quán)法中明確有關(guān)部門(mén)對(duì)業(yè)主大會(huì)設(shè)立和選舉委員會(huì)的指導(dǎo)和協(xié)助沒(méi)有明確，過(guò)于強(qiáng)調(diào)指導(dǎo)和監(jiān)督，特別是居民委員會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督。 成都市物業(yè)管理?xiàng)l例 2021年 8月 10日成都市第十四屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十四次會(huì)議通過(guò) 2021年 9月 27日四川省第十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十次會(huì)議批準(zhǔn) ? 第一，與物權(quán)法全面接軌；比如建筑區(qū)劃與物業(yè)管理區(qū)域的概念； ? 第二，全國(guó)率先建立保修金監(jiān)管制度； ? 第三， 從事物業(yè)服務(wù)咨詢(xún)、顧問(wèn)、代理、認(rèn)證等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的機(jī)構(gòu)和在本市行政區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的外地企業(yè)或者其他管理人， 備案制度； ? 第四，實(shí)行 物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制 ； ? 第五， 建立本市統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理及物業(yè)維修、秩序維護(hù)等相關(guān)專(zhuān)業(yè)服務(wù)人員的執(zhí)業(yè)名冊(cè)和其他管理人、服務(wù)機(jī)構(gòu)名錄 ； ? 第六， 制定、公布物業(yè)服務(wù)力量配備指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn) ； ? 第七， 實(shí)行物業(yè)服務(wù)重大事件報(bào)告制度 ； ? 第八，建立 物業(yè)管理信用體系 ， 建立業(yè)主委員會(huì)委員在物業(yè)管理中的信用檔案 。 ? 業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)居民委員會(huì)和物業(yè)使用人代表列席。 ? 第十條 業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)通知全體業(yè)主參加；業(yè)主人數(shù)較多時(shí)，應(yīng)當(dāng)推選業(yè)主代表參加。委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施專(zhuān)業(yè)服務(wù)管理，應(yīng)當(dāng)引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，逐步實(shí)行招標(biāo)投標(biāo)。本辦法所稱(chēng)物業(yè)管理企業(yè)，是指取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)和工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照，接受業(yè)主或者業(yè)主管理委員會(huì)的委托，根據(jù)物業(yè)管理委托合同時(shí)實(shí)行專(zhuān)業(yè)管理，實(shí)行有償服務(wù)的企業(yè)。本辦法所稱(chēng)物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)與住宅業(yè)主、使用人依據(jù)合同約定，對(duì)各類(lèi)房屋及其配套的共用設(shè)施、設(shè)備和綠化、衛(wèi)生、交通、治安、環(huán)境容貌等進(jìn)行維護(hù)修繕、整治等管理或者服務(wù)的活動(dòng)。社區(qū)治理常見(jiàn)問(wèn)題的答疑與解釋 劉生敏 和諧社區(qū)沙龍 （上海業(yè)偉業(yè)主咨詢(xún)服務(wù)有限公司） 手機(jī)： 13361871799 電子郵件： 中國(guó)業(yè)主委員會(huì)網(wǎng)： 提要 ? 一、物業(yè)管理的本質(zhì)認(rèn)識(shí) ? 二、業(yè)主委員會(huì)的合格標(biāo)準(zhǔn) ? 三、業(yè)主委員會(huì)規(guī)范運(yùn)作五項(xiàng)原則 ? 四、業(yè)主委員會(huì)工作的三大法寶 ? 五、業(yè)主委員會(huì)的基本思路 ? 六、社區(qū)參與的途徑和方法 ? 七、建設(shè)單位、業(yè)委會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主的職責(zé)和義務(wù) 一、物業(yè)管理的本質(zhì)認(rèn)識(shí)： ? 業(yè)主是物業(yè)管理的主體，物業(yè)管理是業(yè)主的權(quán)利，更是業(yè)主的義務(wù) ? 業(yè)主大會(huì)是物業(yè)管理的組織形式，是物業(yè)管理的最高決策機(jī)構(gòu) ? 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu) 或管理機(jī)構(gòu) ? 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 或其他管理人 是業(yè)主大會(huì)選聘的專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)或管理人。 四川省城市住宅物業(yè)管理暫行辦法 四川省人民政府第 119號(hào)令 1999年 2月26日發(fā)布施行 ? 第三條 本辦法所稱(chēng)住宅物業(yè)，是指城市各類(lèi)住宅及其配套的共用設(shè)施、設(shè)備和公共場(chǎng)地。本辦法所稱(chēng)業(yè)主，是指住宅物業(yè)的所有權(quán)人；使用人是指物業(yè)的承租人或者實(shí)際使用的其他人。 ? 第六條 住宅物業(yè)由業(yè)主自主管理，業(yè)主可以委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施專(zhuān)業(yè)服務(wù)管理。 ? 第八條 城市住宅區(qū)（樓）應(yīng)當(dāng)依照本辦法規(guī)定實(shí)行業(yè)主大會(huì)制度，業(yè)主大會(huì)討論決定住宅物業(yè)自主管理的重大問(wèn)題，選舉產(chǎn)生業(yè)主管理委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)由過(guò)半數(shù)業(yè)主出席；所作出的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出席業(yè)主大會(huì)的業(yè)主過(guò)半數(shù)通過(guò)。 物業(yè)管理?xiàng)l例 2021年 9月 1日 ? 第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。 ? 第十五條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。 ? 第九，物業(yè)服務(wù) 履約保證金 制度。 物權(quán)法 2021年 10月 1日 ? 第六章 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán) ? 第七十條 業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等 專(zhuān)有部分享有所有權(quán)， 對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有 共有 和 共同管理 的權(quán)利。 ? 第七十六條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定： ? （一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； ? （二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約； ? （三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員； ? （四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè) 或者其他管理人 ； ? （五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金； ? （六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施； ? （七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。 ? 對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。 ? 第四十七條經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，業(yè)主可以自行管理物業(yè)，并對(duì)下列事項(xiàng)作出決定： ? （一）自行管理的執(zhí)行機(jī)構(gòu)； ? （二）自行管理的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用和期限； ? （三）聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的方案； ? （四）其他有關(guān)自行管理的內(nèi)容。 ? 業(yè)主大會(huì)可以委托具有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)對(duì)管理費(fèi)用、專(zhuān)項(xiàng)維修資金、公共收益等進(jìn)行財(cái)務(wù)管理，根據(jù)委托財(cái)務(wù)管理合同開(kāi)通專(zhuān)項(xiàng)維修資金賬戶(hù)，并應(yīng)當(dāng)向業(yè)主每季度公布一次自行管理賬目。 二、業(yè)主委員會(huì)的合格標(biāo)準(zhǔn) ? 一是業(yè)主的參與程度和水平 ——主要是業(yè)主關(guān)心社區(qū)建設(shè)、關(guān)心業(yè)主委員會(huì)建設(shè)的意識(shí)和能力； ? ——解決“ 可持續(xù)性 ”的問(wèn)題 二是業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)制度建設(shè)情況與執(zhí)行情況，特別是是否能可持續(xù)運(yùn)作 ——單純依靠業(yè)主委員會(huì)主任或者個(gè)人的魅力來(lái)搞業(yè)主委員會(huì)，即使暫時(shí)和諧也是沒(méi)有可持續(xù)性的。 ? ——解決“ 可復(fù)制性 ”的問(wèn)題 三、業(yè)主委員會(huì)規(guī)范運(yùn)作五項(xiàng)原則 ? 業(yè)委會(huì)開(kāi)展工作應(yīng)遵循以下原則： ? 合法原則； ? 少數(shù)服從多數(shù)原則； ? 維護(hù)公共利益原則； ? 專(zhuān)業(yè)性原則； ? 權(quán)責(zé)相當(dāng)原則。要建立一