【正文】 加強(qiáng) 房屋季節(jié)性預(yù)防養(yǎng)護(hù)，特別是做好潮濕、暴雨及臺風(fēng)天氣的巡查、維護(hù) 02 外墻面 每周巡查一次并做好記錄 工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn) 每 2 年對于較大面積滲漏的，局部翻修一次 每 5 年清洗一次 工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn)或委托專業(yè)公司進(jìn)行大修、更新改造 建筑工程施工及驗(yàn)收規(guī)范； 建筑工程質(zhì)量評定標(biāo)準(zhǔn)（ GBJ30888） 《福州市城鎮(zhèn)房屋修繕范圍和標(biāo)準(zhǔn)》 房屋滲漏修繕技術(shù)規(guī)程 外墻無滲漏現(xiàn)象 外墻使用功能正常可靠 平整、清潔、美觀，保持市容觀瞻 完好率達(dá)到 95%以上 03 屋面 每周巡查一次并做好記錄 工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施每半年檢查屋面一次，中修 5 年，大工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn)或委托《建筑工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》 《福州市城鎮(zhèn)房屋修繕確保使用功能正?？煽? 清潔美觀 巡查、維修和檢驗(yàn) 修 10 年 每 2 年對于局部有大面積損壞的，翻修一次 專業(yè)公司進(jìn)行大修、更新改造 范圍和標(biāo)準(zhǔn)》 建筑工程質(zhì)量評定標(biāo)準(zhǔn)（ GBJ30188） 房屋滲漏修繕技術(shù)規(guī)程（ CJJ6295） 房屋維護(hù)、修繕管理 完好率達(dá)到 98%以上 04 樓梯間、通道 每周巡查一 次并做好記錄 工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn) 中修 4 年、大修 8 年 每 10 年粉刷一次 工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn)或委托專業(yè)公司進(jìn)行 建筑工程施工及驗(yàn)收規(guī)范； 建筑工程質(zhì)量評定標(biāo)準(zhǔn)（ GBJ30188） 《福州市城鎮(zhèn)房屋修繕范圍和標(biāo)準(zhǔn)》 房屋維護(hù)、修繕管理 確保使用功能正?？煽? 清潔美觀 完好率達(dá)到 98%以上 （二）二次裝修管理服務(wù) 裝修的申請與審批 （ 1）申請：住戶需提前 7 日向管理處提出裝修申請（屬承租戶的須持有業(yè)主委托書來辦理）： a)申請時(shí)如實(shí)填寫 《裝修申請表》各項(xiàng)內(nèi)容，并附裝修設(shè)計(jì)圖紙（平面圖及管線走向圖），室內(nèi)裝修說明書； b)如果住戶委托裝修公司施工，必須附裝修施工隊(duì)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件一份（住戶自行裝修或簡單的除外）； c)裝修較大商業(yè)商鋪、娛樂場所時(shí)，需提供消防部門的審批文件。 b)不宜審批的情況 —— 涉及有拆改承重墻的； —— 涉及有改變原有房屋的 使用功能的； —— 涉及有消防隱患的； —— 涉及有破壞預(yù)埋管線的； —— 涉及有破壞外墻體立面的。 （ 3）裝修申請獲得批準(zhǔn)后，客戶助理應(yīng)通知住戶帶領(lǐng)裝修施工隊(duì)一同到管理處辦理有關(guān) 手續(xù)。 施工隊(duì)負(fù)責(zé)人到管理處辦理《臨時(shí)出入證》： a)施工隊(duì)負(fù)責(zé)人應(yīng)將施工人員的彩色照片兩張和身份證復(fù)印件一份交管理處； b)安防部將其中的一張照片和身份證復(fù)印件及施工人員的基本情況登記在《施工人員登記表》； c)用施工人員的另一張照片制作成施工人員的《臨時(shí)出入證》。 裝修施工過程的管理 (1)客戶助理按《樓宇巡查作業(yè)規(guī)程》每日巡查裝修施工情況。 (3)安防班負(fù)責(zé)按《封閉小區(qū)物品 /人員出入管理作業(yè)規(guī)程》、《治安巡邏作業(yè)規(guī)程》對施工人員進(jìn)行管理。 裝修施工的竣工驗(yàn)收 (1)裝修施工結(jié)束后，由住戶和施工隊(duì)負(fù)責(zé)人共同向管理處提出驗(yàn)收申請。 (3)竣工驗(yàn)收合格的，由客戶助理在《裝修申請表》內(nèi)“完工驗(yàn)收”欄目簽署“初驗(yàn)合格”，并簽署姓名及日期。 (5)施工隊(duì)當(dāng)日清場離開。 三、共用設(shè)施、設(shè)備維修養(yǎng)護(hù) 建立小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備檔案，有齊全、規(guī)范的公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)記錄。 公共設(shè)施設(shè)備維保計(jì)劃及運(yùn)行維護(hù)管理標(biāo)準(zhǔn) 序號 項(xiàng)目名稱 日常 維修計(jì)劃 實(shí)施 方案 定期維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃 實(shí)施 方案 工作參考 標(biāo)準(zhǔn)要求 實(shí)施效果 備注 01 電梯 正常運(yùn)行時(shí)每天巡查一次；故障時(shí)分承包方 24小時(shí)應(yīng)急召修 電梯運(yùn)行時(shí)有無異響 各照明是否正常 各指示燈能否正指示，各按鈕是否正常 報(bào)警裝置是否正常 每周不少于 1 次例行保養(yǎng)、每月全面檢修 按國家有關(guān)規(guī)定每年年檢一次 按規(guī)定程序選定專業(yè)公司按有關(guān)規(guī)定內(nèi)容進(jìn)行維護(hù) 行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及國家有關(guān)規(guī)定 電梯分包方維保合同中服務(wù)內(nèi)容 《電梯安全管理規(guī)程》和《緊急情況下釋放被困電梯內(nèi)乘客操作規(guī)程》 安全、可靠、運(yùn)行平穩(wěn)，附件完好 警鐘、對講、應(yīng)急照明完好，功能正常 取得 《年檢合格證》 重大節(jié)假日前須全面檢查維護(hù)一次 02 變配電柜 正常運(yùn)行時(shí)，每班巡查二次 各儀表指示是否正常 是否有異常聲響及異?，F(xiàn)象 每半年保養(yǎng)一次 除塵 測試絕緣電阻、接地電阻 開關(guān)觸點(diǎn)檢查 緊固螺絲 變配電設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)分工及主要工作內(nèi)容 各開關(guān)及保護(hù)裝置靈敏可靠 各儀表、指示燈等指示正常 如發(fā)生故障跳閘，應(yīng)詳細(xì)檢查并查明原因后方可恢復(fù)合閘 03 變壓器 正常運(yùn)行時(shí)，每班巡查二次 用電高峰時(shí)，二小時(shí)巡查一次 運(yùn)行是否正常 電壓是否穩(wěn)定、電流是否在額定范圍 內(nèi) 警示標(biāo)識是否完好 每半年保養(yǎng)一次 地裝置檢查 塵、緊固螺絲 試絕緣電阻及接地電阻 看外觀 《設(shè)施設(shè)備管理工作手冊》之《變壓器維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程》 運(yùn)行正?？煽?，各項(xiàng)指標(biāo)均合標(biāo)準(zhǔn)，無異?，F(xiàn)象 各指示、保護(hù)裝置正常 室內(nèi)通風(fēng)正常 溫升過高或電流過大時(shí)應(yīng)即采取措施 04 風(fēng)機(jī) 每天巡查一次 觀有無異常 皮帶是否松緊適當(dāng) 機(jī)時(shí)有無異常聲響 每半年保養(yǎng)一次 機(jī)身清潔、油漆 軸承檢查加油、緊固 各繼電器、接觸器、電機(jī)檢查 絕緣電阻、接地電阻測試 測試運(yùn)行電 流 《設(shè)施設(shè)備管理工作手冊》之《風(fēng)機(jī)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程》 風(fēng)機(jī)風(fēng)量正常 運(yùn)行時(shí)電流在額定范圍內(nèi) 05 水泵 一般情況兩小時(shí)巡查一次 每星期各泵輪換使用一次 各消防泵每半個(gè)月試運(yùn)行一次 聽聲響 感覺電機(jī)溫度 觀看儀表指示 出現(xiàn)漏水及時(shí)處理 每年保養(yǎng)一次 機(jī)身清潔、油漆 軸承檢查加油、緊固 各繼電器、接觸器、電機(jī)檢查 絕緣電阻、接地電阻測試 測試運(yùn)行電流 對消防水泵開機(jī)試壓 泵體的 5 米范圍內(nèi)閥門、管道、儀表等保養(yǎng) 給排水設(shè)備、二次供水水池管理和 維護(hù) 噴淋泵、消防泵維護(hù)保養(yǎng)管理 泵運(yùn)行平穩(wěn)、聲音均勻，電流正常 水流量、壓力達(dá)到要求 各儀表、指示燈指示正常 06 防盜對講門系統(tǒng) 每天巡查一次 根據(jù)故障登記并于當(dāng)天進(jìn)行檢查維修 機(jī)電壓是否正常 指示是否正常 性能是否正常 每半年保養(yǎng)一次 測試各測試點(diǎn)電壓 清掃灰塵 各功能檢查 調(diào)節(jié)閉門器 防盜門能平穩(wěn)、可靠地關(guān)閉； 對講系統(tǒng)聲音清晰 07 可視監(jiān)控系統(tǒng) 每天巡查二次 出現(xiàn)故障隨時(shí)修復(fù) 看各攝像機(jī)是否正常 查看監(jiān)視器顯示 屏顯示情況 每半年保養(yǎng)一次 檢查防塵罩的密封性 除塵、擦洗鏡頭、清理降溫風(fēng)扇 調(diào)校焦距 云臺活動部分加油 中控室管理 報(bào)警監(jiān)控系統(tǒng)管理 圖像清晰、穩(wěn)定，可視范圍正常 錄像機(jī)工作正常 08 消防報(bào)警系統(tǒng) 每天巡查二次 每星期按探頭數(shù)量的5%抽檢試驗(yàn) 各報(bào)警按鈕、煙（溫）感探頭、警鈴是否完好 各區(qū)域報(bào)警器及集中報(bào)警器工作是否正常 每季保養(yǎng)、全面檢查一次 試各點(diǎn)電壓 清除各故障碼 按探頭數(shù)量的 30%抽檢試驗(yàn) 測試接地電阻 試驗(yàn)各功能 噴淋、消 防泵維護(hù)保養(yǎng)管理 系統(tǒng)運(yùn)行正常、穩(wěn)定，靈敏可靠 非人為因素所產(chǎn)生的誤報(bào)率在3%以下 09 公共通 道 每日巡視檢查兩遍，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修并做好記錄 管理員負(fù)責(zé)巡查；工程技術(shù)人員負(fù)責(zé)組織實(shí)施、維修和檢驗(yàn) 每年對局部損壞嚴(yán)重的公共通道進(jìn)行修補(bǔ)或翻新 工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施或委托專業(yè)公司進(jìn)行改造 公共設(shè)施服務(wù)提供規(guī)范和維護(hù)保養(yǎng)服務(wù)規(guī)范 平整，無坑洼積水 確保公共信道通暢，使用功能正常，無安全隱患 完好率達(dá)到98%以上 特別在進(jìn)住裝修期間注意謹(jǐn)防占用公共信道的行為發(fā)生 10 溝渠、池、井 每周 巡視檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題做好《公共設(shè)施巡查記錄》并及時(shí)處理 管理員負(fù)責(zé)巡查；工程技術(shù)人員負(fù)責(zé)組織實(shí)施、維修和檢驗(yàn) 每半年全面清掏疏通一次 每季度清除各類雜物一次 中修 4 年，大修 8 年 工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn) 公共設(shè)施服務(wù)提供規(guī)范 市政排水管渠工程質(zhì)檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)（ DBJ011395） 市政排水管渠工程質(zhì)量評定標(biāo)準(zhǔn)（ DBJ012495） 溝渠、池、井使用功能正常，暢通、無阻塞現(xiàn)象 完好率達(dá)到98%以上 加強(qiáng)井蓋及雨水蓖子管理，確保完好無損 雨季來臨前進(jìn)行一次清掏、疏通 11 停車場 每日檢查二遍，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理 安防組負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn) 車場內(nèi)地面有局部沉陷損壞的，及時(shí)維修 中修 5 年，大修 10 年 工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施或委托專業(yè)公司進(jìn)行大修、更新改造 公共設(shè)施服務(wù)提供規(guī)范 停車場服務(wù)提供規(guī)范 車場使用功能正?？煽? 場地平整，無坑洼積水，完好率達(dá)到 98%以上 12 給排水管道及相關(guān)閥門 每日檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修并做好記錄 工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn) 每年給各類管道及其相關(guān)閥件刷一次防銹漆 每季度保養(yǎng)一次，每年檢修 一次 每 5 年進(jìn)行一次中修，每 10 年進(jìn)行一次大修或更新改造 工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn)或委托專業(yè)公司進(jìn)行 給排水設(shè)備二次供水水池管理和維護(hù) 《給水、排水管道施工及驗(yàn)收規(guī)范》（ GB5026897） 給、排水管及相關(guān)閥門使用功能正常，完好率達(dá)到 98%以上 給水管道暢通、無滲漏水現(xiàn)象 排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無積水 閥件無跑、冒、滴、漏水現(xiàn)象 13 室內(nèi)消防栓及消防管道、輕便滅火器材等 每周檢查一次發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)處理并做好《消防設(shè)施檢查表》記錄 安防組負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn) 每年刷一次 油漆 每月試射水至少 1 次，檢修 1次 每半年全面檢查一次 滅火器材每月檢查一次 消防栓、消防管道中修 5 年，每10 年進(jìn)行一次大修或更新改造 安防組負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn) 建筑滅火器配制設(shè)計(jì)規(guī)范（ GBJ14090） 建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（ GBJ1687） 有關(guān)消防法規(guī) 消防栓、輕便滅火器材使用功能正?？煽? 完好率為 100% 消防栓、消防管道等無滲漏水現(xiàn)象 火災(zāi)易發(fā)季節(jié)及重要的節(jié)假日前應(yīng)進(jìn)行一次全面的檢查 14 防避雷系統(tǒng) 每周巡查一遍并記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理并做好記錄 工程組 負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn) 每季進(jìn)行一次保養(yǎng) 每年進(jìn)行一次接地電阻測試 每年刷一次銀粉漆 中修 6 年，大修 12 年 工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn) 確保系統(tǒng)正常使用； 系統(tǒng)完好率100% 接地阻值符合GB5016992 要求 雷