【正文】 加強(qiáng)井蓋及雨水蓖子管理，確保完好無(wú)損 雨季來(lái)臨前進(jìn)行一次清掏、疏通 11 停車場(chǎng) 每日檢查二遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理 安防組負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn) 車場(chǎng)內(nèi)地面有局部沉陷損壞的，及時(shí)維修 中修 5 年，大修 10 年 工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施或委托專業(yè)公司進(jìn)行大修、更新改造 公共設(shè)施服務(wù)提供規(guī)范 停車場(chǎng)服務(wù)提供規(guī)范 車場(chǎng)使用功能正?？煽? 場(chǎng)地平整，無(wú)坑洼積水，完好率達(dá)到 98%以上 12 給排水管道及相關(guān)閥門 每日檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修并做好記錄 工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn) 每年給各類管道及其相關(guān)閥件刷一次防銹漆 每季度保養(yǎng)一次，每年檢修 一次 每 5 年進(jìn)行一次中修，每 10 年進(jìn)行一次大修或更新改造 工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn)或委托專業(yè)公司進(jìn)行 給排水設(shè)備二次供水水池管理和維護(hù) 《給水、排水管道施工及驗(yàn)收規(guī)范》（ GB5026897） 給、排水管及相關(guān)閥門使用功能正常，完好率達(dá)到 98%以上 給水管道暢通、無(wú)滲漏水現(xiàn)象 排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無(wú)積水 閥件無(wú)跑、冒、滴、漏水現(xiàn)象 13 室內(nèi)消防栓及消防管道、輕便滅火器材等 每周檢查一次發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)處理并做好《消防設(shè)施檢查表》記錄 安防組負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn) 每年刷一次 油漆 每月試射水至少 1 次，檢修 1次 每半年全面檢查一次 滅火器材每月檢查一次 消防栓、消防管道中修 5 年，每10 年進(jìn)行一次大修或更新改造 安防組負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn) 建筑滅火器配制設(shè)計(jì)規(guī)范（ GBJ14090） 建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（ GBJ1687） 有關(guān)消防法規(guī) 消防栓、輕便滅火器材使用功能正常可靠 完好率為 100% 消防栓、消防管道等無(wú)滲漏水現(xiàn)象 火災(zāi)易發(fā)季節(jié)及重要的節(jié)假日前應(yīng)進(jìn)行一次全面的檢查 14 防避雷系統(tǒng) 每周巡查一遍并記錄，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理并做好記錄 工程組 負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn) 每季進(jìn)行一次保養(yǎng) 每年進(jìn)行一次接地電阻測(cè)試 每年刷一次銀粉漆 中修 6 年，大修 12 年 工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn) 確保系統(tǒng)正常使用； 系統(tǒng)完好率100% 接地阻值符合GB5016992 要求 雷雨季節(jié)來(lái)臨前進(jìn)行一次接地電阻測(cè)試和全面的維護(hù) 15 IC 卡停車場(chǎng)系統(tǒng) 每日巡視一遍，隨壞隨修并做好記錄 安防組負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn) 保養(yǎng)周期：每月一次 每年檢修一次 每 4 年進(jìn)行一次中修，每 8 年進(jìn)行一次大修或更新改造 工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn) 停車場(chǎng)收費(fèi)系統(tǒng)管理規(guī)程 公司《 IC卡停車場(chǎng)系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程》 公司《維修過(guò)程的檢驗(yàn)》 確保 IC 卡停車場(chǎng)正常運(yùn)行 完好率達(dá)到99%以上 16 公共照明等一般項(xiàng)目 每日巡查，隨壞隨修并做好記錄 工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn) 每季度保養(yǎng)一次，每年檢修一次 每 6 年進(jìn)行一次大修或更新改造 工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn) 公司《機(jī)電設(shè)備管理規(guī)定》 公司《公共設(shè)施巡查制度》 公司《維修工作手冊(cè)》 公司《維修過(guò)程的檢驗(yàn)》 確保各設(shè)施設(shè)備使用功能正常 電氣線路完整無(wú)損，絕 緣良好 完好率達(dá)到99% 設(shè)備突發(fā)緊急故障應(yīng)急措施 A、停水應(yīng)急措施 (1)先到地面水泵房水箱檢查自來(lái)水公司的供水是否正常？如出現(xiàn)問(wèn)題，致電自來(lái)水公司及時(shí)派員修理。 裝修施工的竣工驗(yàn)收 (1)裝修施工結(jié)束后，由住戶和施工隊(duì)負(fù)責(zé)人共同向管理處提出驗(yàn)收申請(qǐng)。 （ 3）裝修申請(qǐng)獲得批準(zhǔn)后，客戶助理應(yīng)通知住戶帶領(lǐng)裝修施工隊(duì)一同到管理處辦理有關(guān) 手續(xù)。 每年至少 1次征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的意見，對(duì)合理化建議、投訴及時(shí)整改，業(yè)主滿意率 達(dá) 80%以上。 第三章 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn) 一、綜合管理 物業(yè)公司與委托管理方（開發(fā)商）簽定規(guī)范的服務(wù)合同，明確物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，雙方權(quán)利、義務(wù)關(guān)系明確。 采取公開服務(wù)方式 對(duì)服務(wù)工作向業(yè)主公開，每半年公布一次涉及業(yè)主的共用設(shè)施設(shè)備費(fèi)用分?jǐn)偤推渌飿I(yè)管理代收代支費(fèi)用情況。在區(qū)域巡邏上采用多種方式，實(shí)行立體化管理。 二、擬采用的管理方式 （一）基本管理原則 切實(shí)奉行“客戶至上，服務(wù)第一”的服務(wù)宗旨； 倡導(dǎo)“有事請(qǐng)找物業(yè)管理處”酒店一站式管理服務(wù)； 努力追求良好的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益，使之有機(jī)結(jié)合； 導(dǎo)入 ISO9000 國(guó)際質(zhì)量體系的規(guī)范化運(yùn)作，不斷持續(xù)改進(jìn)提高管理服務(wù)水平； 全面貫徹執(zhí)行全國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《委托管理合同》相 關(guān)規(guī)定和要求，依法管理，提供封閉式物業(yè)管理服務(wù)。 1設(shè)備開機(jī)完好率達(dá) 98%以上。 培訓(xùn)計(jì)劃完成率 100%，合格率 98%以上。 依據(jù)質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)運(yùn)作，使大同家園成為一個(gè)安全，舒適、文明、整潔、溫馨的居住環(huán)境。 管理措施：我們?cè)诂F(xiàn)場(chǎng)勘查、實(shí)地規(guī)劃定位的基礎(chǔ)上，結(jié)合在其它項(xiàng)目管理取得的經(jīng)驗(yàn)，從實(shí)際情況出發(fā)，確立治安管理以“強(qiáng)化專業(yè)、人防為主、全面防范”的整體治安管理防范思路， 靈活運(yùn)用各種手段， 實(shí)現(xiàn)全封閉式管理。由漳州 天泉 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè) 。 管理措施： 我們?cè)谏钊肓私猬F(xiàn)場(chǎng)情況的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)與業(yè)主及開發(fā)商的 溝通協(xié)調(diào)，結(jié)合我司管理模式，制訂科學(xué)合理、切實(shí)可行有針對(duì)性的日常運(yùn)作管理方案，確保服務(wù)質(zhì)量，并有效運(yùn)作。對(duì)于公共設(shè)施設(shè)備由我司專業(yè)技術(shù)人員做好維修養(yǎng)護(hù)工作，確保正常運(yùn)行，延長(zhǎng)其使有壽命，維護(hù)業(yè)主的共同利益。有效投訴的處理合格率（以回訪結(jié)果為準(zhǔn)）達(dá) 90%以上。 1訓(xùn)練考核達(dá)標(biāo)率 100%。 1每半年公開一次物業(yè)管理代收代繳費(fèi)用收支情況。 采取全封閉方式實(shí)施安全管理。對(duì)于業(yè)主的問(wèn)題必須有答復(fù)，不能久拖不決。 嚴(yán)格的考核、獎(jiǎng)罰、晉升、辭退制度等多樣化的激勵(lì)獎(jiǎng)懲方法。 管理處員工統(tǒng)一著裝，佩帶統(tǒng)一工作牌、持證上崗。 （ 2）審核與審批： a)物業(yè)管理處在接到裝修申請(qǐng)當(dāng)日，依據(jù)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》及《住戶手冊(cè)》中“裝修管理公約”的相關(guān)條款，并與住戶簽訂《裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》。 (2)水電維修工負(fù)責(zé)監(jiān)控、跟蹤施工隊(duì)土建、水電裝修是否違章。 (6)裝修驗(yàn)收合格并使用三個(gè)月后，管理處 應(yīng)對(duì)裝修施工組織復(fù)驗(yàn)，復(fù)驗(yàn)無(wú)問(wèn)題，由客戶助理在《裝修申請(qǐng)表》內(nèi)注明“復(fù)驗(yàn)合格”后，在管理處退還住戶及施工隊(duì)的裝修押金。 B、 停電應(yīng)急措施 (1)接報(bào)后立即向供電部門查詢，是否供電局出問(wèn)題。若內(nèi)部故障，立即報(bào)告工程維修部、管理處組織搶修。 四、公共秩序維護(hù) (一 )隊(duì)伍實(shí)施準(zhǔn)軍事化管理，做到“統(tǒng)一作息、統(tǒng)一著裝、統(tǒng)一裝備”，以及“集中招聘、集中培訓(xùn)、集中管理”，確保安防員的綜合素質(zhì)得到提高。 (七 )除治安人員的其他物業(yè)工作人員，作為社區(qū)管理的一份子，也是管理區(qū)的義務(wù)安全員，有義務(wù)對(duì)各種可疑因素或突發(fā)事件及時(shí)向管理處或協(xié)助治安人員處理。 發(fā)現(xiàn)異常情況，及時(shí)向業(yè)主（車主）說(shuō)明，并記錄于 [車場(chǎng)巡視登記表 ]上，并當(dāng)場(chǎng)請(qǐng)業(yè)主（車主）在“備注”欄中簽字確認(rèn)。發(fā)現(xiàn)有人來(lái)訪目 的不明，神色有異、目光游離、形跡可疑時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)布控和盯防，必要時(shí)向班長(zhǎng)匯報(bào)，做好應(yīng)急處理的各項(xiàng)準(zhǔn)備； b)發(fā)現(xiàn)偷、盜公共或他人財(cái)物時(shí)，犯罪事實(shí)確鑿的情況下，安防員應(yīng)采取果斷措施將犯罪嫌疑人制服。 e)如犯罪嫌疑人逃離現(xiàn)場(chǎng)的，應(yīng)及時(shí)向事主了解在搶劫過(guò)程 中人身是否受到傷害及財(cái)物的損失情況，如事主受傷則應(yīng)視其傷勢(shì)的情況送醫(yī)院救治； f)安防隊(duì)長(zhǎng)將收集到的資料、信息及作出的工作布置向管理處經(jīng)理匯報(bào)，請(qǐng)示做出進(jìn)一步工作指示。 (4)水電班任務(wù) 保證消防給水設(shè)施的正常供給，給水不足時(shí)，應(yīng)打開給水管的消防旁通管，并專人看管；各重要崗點(diǎn)人員各負(fù)其責(zé)，保證消防、通訊設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)行；保證應(yīng)急電源設(shè)備正常運(yùn)行，著火層電源未能自動(dòng)切斷時(shí)，進(jìn)行人工切斷。 管道暢通，確保區(qū)內(nèi)公用雨水、污水管道通暢，定期清掏化糞池。 保持小區(qū)現(xiàn)有綠化面 積不減少、不占用。 (3)住戶使用文體設(shè)施時(shí)，一般憑業(yè)主證 /住戶證入場(chǎng)活動(dòng)。 (4)每日活動(dòng)結(jié)束后，文體管理員應(yīng)收拾 好各類設(shè)施、整理該日內(nèi)入場(chǎng)活動(dòng)記錄及相關(guān)票據(jù)副聯(lián)，無(wú)誤后方可鎖門下班。 (2)入室活動(dòng)一般程序： a)到管理處收銀處購(gòu)買相應(yīng)類別活動(dòng)門票。 (5)愛(ài)護(hù)圖書及公共財(cái)物，不得撕毀、涂改圖書，不得將圖書帶出圖書閱覽室。 (6)文體管理員必須將每期的宣傳內(nèi)容、版式材料收集匯編好，拍攝照片并歸檔保存。 經(jīng)驗(yàn)，持物業(yè)部門經(jīng)理培訓(xùn)上崗證。 。 ， 40周歲以下。 。 。 “四害”。 9 綠化員 1人 。 。在“大同家園”項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)管理中，我們將嚴(yán)格按照 ISO9000 國(guó)際質(zhì)量管理體 系的要求，對(duì)“大同家園”物業(yè)實(shí)施專業(yè)化、規(guī)范化的管理。 辦的其它任務(wù)。 、修剪、補(bǔ)苗管理。 、亂扔果皮紙屑、亂潑污水等不良行為。 ，初中以上學(xué)歷。 6 安防隊(duì)長(zhǎng) 1 人、安防員12人 、登記、防止一切閑雜人員入內(nèi)； 1． 負(fù)責(zé)小區(qū) 24小時(shí)的安全防范工作 . 2． 負(fù)責(zé)大件貴件物品進(jìn)出的查驗(yàn)管理 . 3． 負(fù)責(zé)汽車停放管理及收發(fā)卡工作 . 4． 負(fù)責(zé)安防報(bào)警系統(tǒng)的管理 及報(bào)警的處理 . ，有當(dāng)?shù)卣矙C(jī)關(guān)《政審表》。 。 。 ISO900 質(zhì)量體系運(yùn)作。 。 (6)文體管理員負(fù)責(zé)閱 覽室的清潔衛(wèi)生，維護(hù)秩序、桌椅及圖書整理工作，每次開放時(shí)間結(jié)束后，文化管理員應(yīng)將圖書歸類擺放整齊，清點(diǎn)有無(wú)圖書丟失， 并將該圖書室開放情況詳細(xì)填寫在《每日工作情況匯總表》內(nèi)。 (3)活動(dòng)室內(nèi)注意事項(xiàng)： a)活動(dòng)人員必須憑票到相應(yīng)活動(dòng)室內(nèi)活動(dòng)，不得串崗或到處走動(dòng)； b)室內(nèi)不得有大聲喧嘩、隨地吐痰、吸煙、亂丟雜物等行為； c)愛(ài)護(hù)室內(nèi)設(shè)施和活動(dòng)器具，不得將用具、棋牌亂丟 ，不得在臺(tái)面、墻面上亂畫，損壞設(shè)施或器具照價(jià)賠償； d)活動(dòng)人員必須服從文體管理員管理，依照排定的時(shí)間場(chǎng)次進(jìn)行活動(dòng)，不得無(wú)理取鬧。 (2)小孩活動(dòng)時(shí)，家長(zhǎng)或保姆要保護(hù)孩子的安全，不要從滑坡往上爬，搖秋千時(shí)幅度不要過(guò)大。 健身房管理 (1)開場(chǎng)前的準(zhǔn)備工作： a)客戶部文體管理員應(yīng)于開場(chǎng)前十分鐘到崗，不得無(wú)故延誤； b)清潔健身房衛(wèi)生，特別做好休息椅的清潔，檢查設(shè)施完好情況； c)打開健身房門迎接住戶入場(chǎng)。草坪生長(zhǎng)良好，及時(shí)修剪和補(bǔ)栽補(bǔ)種，無(wú)踐踏、無(wú)雜草、雜物現(xiàn)象，無(wú)大面積黃土裸露。 定期進(jìn)行消毒和滅蟲除害。負(fù)責(zé)維護(hù)轄區(qū)公共秩序；攜帶濕毛巾在各路口對(duì)人員進(jìn)行引導(dǎo)和疏散，保證通道暢通。 b)立即將傷員送附近醫(yī)院救治； c)撥打“ 110”報(bào)警； d)加強(qiáng)各崗位戒備，對(duì)外出人員、車輛逐一檢查登記； e)犯罪嫌疑人要害部位行為，以制服犯罪嫌疑人為主的原則。但不得擊打其頭部等要害部位； c)抓獲的犯罪嫌疑人應(yīng)扭送當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)、派出所處理，不得私自進(jìn)行審問(wèn)、搜身和刑逼； d)對(duì)受害人應(yīng)盡量挽留協(xié)助調(diào)查，或記下姓名和身份證、證件號(hào)碼、聯(lián)系電話等，以便公安機(jī)關(guān)取證。 摩托車、電動(dòng)車、自行車實(shí)行定點(diǎn)統(tǒng)一停放，安排專職車管員全天侯 24 小時(shí)負(fù)責(zé)管理。 (九 )我司將著重培養(yǎng)安防員的服務(wù)意識(shí)，我們將通過(guò)各種方式加強(qiáng)對(duì)安防員的日常培訓(xùn)，特別要加強(qiáng)安防員服務(wù)業(yè)主的服務(wù)意識(shí)，改變?cè)瓉?lái)安防員的單一功能，提升形象加強(qiáng)多種 技能。 (三 )治安人員以定位崗、巡查相結(jié)合，對(duì)社區(qū)實(shí)行 24小時(shí)安全防范管理，確保社區(qū)內(nèi)不發(fā)生惡性刑事案件 即重大治安災(zāi)害事故。 C、停氣（管理燃?xì)猓?yīng)急措施 (1)致電供氣公司詢問(wèn)供氣是否正常？若故障停氣，應(yīng)張貼通告通知住戶，要求住戶檢查勿必關(guān)閉總開關(guān)。 a)管理處在接到供電部門發(fā)出之停電通知后，通知小區(qū)住戶。 按規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)管理公用配套設(shè)施、設(shè)備和場(chǎng)地，無(wú)缺漏或違章私自改動(dòng)原規(guī)劃行為，無(wú)擅自侵占公共設(shè)施或場(chǎng)地，運(yùn)營(yíng)正常，方便居民日常生活。 （ 4）對(duì)