【文章內容簡介】 業(yè)公司進行大修、更新改造 公共設施服務提供規(guī)范 停車場服務提供規(guī)范 車場使用功能正?？煽? 場地平整，無坑洼積水，完好率達到 98%以上 12 給排水管道及相關閥門 每日檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修并做好記錄 工程組負責組織實施巡查、維修和檢驗 每年給各類管道及其相關閥件刷一次防銹漆 每季度保養(yǎng)一次，每年檢修 一次 每 5 年進行一次中修，每 10 年進行一次大修或更新改造 工程組負責組織實施、檢驗或委托專業(yè)公司進行 給排水設備二次供水水池管理和維護 《給水、排水管道施工及驗收規(guī)范》（ GB5026897） 給、排水管及相關閥門使用功能正常，完好率達到 98%以上 給水管道暢通、無滲漏水現(xiàn)象 排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無積水 閥件無跑、冒、滴、漏水現(xiàn)象 13 室內消防栓及消防管道、輕便滅火器材等 每周檢查一次發(fā)現(xiàn)問題，及時處理并做好《消防設施檢查表》記錄 安防組負責組織實施、檢驗 每年刷一次 油漆 每月試射水至少 1 次，檢修 1次 每半年全面檢查一次 滅火器材每月檢查一次 消防栓、消防管道中修 5 年，每10 年進行一次大修或更新改造 安防組負責組織實施、檢驗 建筑滅火器配制設計規(guī)范（ GBJ14090） 建筑設計防火規(guī)范（ GBJ1687） 有關消防法規(guī) 消防栓、輕便滅火器材使用功能正?？煽? 完好率為 100% 消防栓、消防管道等無滲漏水現(xiàn)象 火災易發(fā)季節(jié)及重要的節(jié)假日前應進行一次全面的檢查 14 防避雷系統(tǒng) 每周巡查一遍并記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時處理并做好記錄 工程組 負責組織實施巡查、維修和檢驗 每季進行一次保養(yǎng) 每年進行一次接地電阻測試 每年刷一次銀粉漆 中修 6 年，大修 12 年 工程組負責組織實施、檢驗 確保系統(tǒng)正常使用； 系統(tǒng)完好率100% 接地阻值符合GB5016992 要求 雷雨季節(jié)來臨前進行一次接地電阻測試和全面的維護 15 IC 卡停車場系統(tǒng) 每日巡視一遍，隨壞隨修并做好記錄 安防組負責組織實施巡查、維修和檢驗 保養(yǎng)周期：每月一次 每年檢修一次 每 4 年進行一次中修，每 8 年進行一次大修或更新改造 工程組負責組織實施、檢驗 停車場收費系統(tǒng)管理規(guī)程 公司《 IC卡停車場系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程》 公司《維修過程的檢驗》 確保 IC 卡停車場正常運行 完好率達到99%以上 16 公共照明等一般項目 每日巡查，隨壞隨修并做好記錄 工程組負責組織實施巡查、維修和檢驗 每季度保養(yǎng)一次，每年檢修一次 每 6 年進行一次大修或更新改造 工程組負責組織實施、檢驗 公司《機電設備管理規(guī)定》 公司《公共設施巡查制度》 公司《維修工作手冊》 公司《維修過程的檢驗》 確保各設施設備使用功能正常 電氣線路完整無損，絕 緣良好 完好率達到99% 設備突發(fā)緊急故障應急措施 A、停水應急措施 (1)先到地面水泵房水箱檢查自來水公司的供水是否正常？如出現(xiàn)問題，致電自來水公司及時派員修理。 (2)接著檢查水箱水位及泵房的供水系統(tǒng)是否正常操作。 (3)然后檢查生活水箱水泵系統(tǒng)及加壓是否正常，浮球、限位裝置是否出現(xiàn)故障。 (4)最后檢查供水管網(wǎng)系統(tǒng)中途是否有管道爆破現(xiàn)象。 (5)在顯眼處張貼通知，告之住戶停水相關事宜。 B、 停電應急措施 (1)接報后立即向供電部門查詢，是否供電局出問題。若供電局出現(xiàn)問題按下述預案處理。 a)管理處在接到供電部門發(fā)出之停電通知后，通知小區(qū)住戶。（通知詳細寫明：停電日期、恢復供電日期、是否暫停電梯及時間，通知各住戶停電期間將所有電器關閉）。 b)通知水電班進行設備巡視。 c)準備停電備用物資如應急燈、切勿點燃蠟燭。（在停電前檢修通道應急照明燈完好） d)停電期間加強小區(qū)安全防范及秩序維持，以免不法分子有機可乘；電力恢復時，檢查小區(qū)各設備是否正常運作；停電時應將所有電器插座拔掉。 (2)若是因小區(qū)內原因造成停電時，應急措施如下： a)配電房運行電工迅速查明停電原因后，若電網(wǎng)停電，按發(fā)電啟停操作 規(guī)程啟動發(fā)電機，做好倒、送閘供電工作。若內部故障，立即報告工程維修部、管理處組織搶修。 b)安防人員遇停電時，應查看自動門停止位置，如出現(xiàn)擋道，應拉開電閘后 用手動方法排除，以保證道路通暢。 C、停氣（管理燃氣）應急措施 (1)致電供氣公司詢問供氣是否正常？若故障停氣，應張貼通告通知住戶，要求住戶檢查勿必關閉總開關。 (2)若供氣公司供氣正常，應要求供氣公司及時派員檢查，以防泄漏造成事故。 (3)通知當值巡邏管理員，到現(xiàn)場察看情況，及時反饋管理處。 (4)接報后在顯眼處張貼停氣通知，告知住戶，做好無法正常使用 的準備工作。 (5)若因泄漏造成停氣，應視情況通知各方到場采取救急措施（如煤氣公司、消防部門、救護中心等）。 (6)氣體泄漏按《煤氣泄漏應急處理》程序執(zhí)行。 四、公共秩序維護 (一 )隊伍實施準軍事化管理，做到“統(tǒng)一作息、統(tǒng)一著裝、統(tǒng)一裝備”，以及“集中招聘、集中培訓、集中管理”，確保安防員的綜合素質得到提高。 (二 )加強治安隊伍的建設，著裝統(tǒng)一鮮明，定期開展軍訓、禮儀禮貌培訓、業(yè)務操作培訓以及突發(fā)事件處置培訓。 (三 )治安人員以定位崗、巡查相結合，對社區(qū)實行 24小時安全防范管理，確保社區(qū)內不發(fā)生惡性刑事案件 即重大治安災害事故。 (四 )安防管理上采用門崗盤查與樓宇防盜門相結合，對進出社區(qū)的人員、物品進行有效控制，防止越墻、越房進入社區(qū)。加強巡邏，管理處對每一名當班安防人員配備對講機一只，用于相互協(xié)調，提高工作效率。 (五 )掌握業(yè)主的基本情況，業(yè)主熟悉率達到 95％以上，積極幫助業(yè)主解決臨時困難。服務中心要建立常住入口、外來入口情況登記薄和房屋出租登記本，并經常與居委會及有關部門保持聯(lián)系，共同做好社區(qū)日常管理。 (六 )抓好工作制度落實，切實做好外來人員出入社區(qū)查驗登記制度、大件物 品出社區(qū)盤查制度、治安巡邏制度等，確 保工作質量。 (七 )除治安人員的其他物業(yè)工作人員，作為社區(qū)管理的一份子，也是管理區(qū)的義務安全員，有義務對各種可疑因素或突發(fā)事件及時向管理處或協(xié)助治安人員處理。 (八 )與業(yè)主形成安全防范共同體，設置安全求救電話，但業(yè)主發(fā)現(xiàn)可疑情況時可及時與物業(yè)服務中心聯(lián)系，治安人員以最快的速度出擊；與街道、派出所形成安聯(lián)防小組，隨時邀請相關部門協(xié)助工作、進行業(yè)務指導。 (九 )我司將著重培養(yǎng)安防員的服務意識，我們將通過各種方式加強對安防員的日常培訓，特別要加強安防員服務業(yè)主的服務意識，改變原來安防員的單一功能，提升形象加強多種 技能。 (十 )小區(qū)車輛停放管理 汽車駛入小區(qū)門崗時，應識別清辦理月票停車和臨時外來停車類型，辦理月票車主在進入小區(qū)時，發(fā)給車主固定停車卡并在 [機動車輛進出登記表 ]上登記。 對于臨時停車的車主（未辦理月票）車輛駛入小區(qū)門崗時經詢問需進入小區(qū)后，發(fā)給臨時停車卡并在 [機動車輛進出登記表 ]上登記。 在車輛出小區(qū)時，對固定辦理月票停放車主收回停車卡在 [機動車輛進出登記表 ]上記錄后道閘升起放行。 在車輛出小區(qū)時，對臨時停放車主按物價委相關規(guī)定收取停車費并收回停車卡在 [機動車輛進出登記表 ]上記錄后，經檢查 無異常情況時道閘升起放行。 車管員應識別停放汽車是固定車位車主或臨時停放車主，指揮其停放在相應停車車位上，同時對車輛車況進行檢查。 發(fā)現(xiàn)異常情況，及時向業(yè)主（車主）說明，并記錄于 [車場巡視登記表 ]上，并當場請業(yè)主（車主）在“備注”欄中簽字確認。 提醒車主關好車門、車窗關上，并將車內的貴重物品隨身帶走。 摩托車、電動車、自行車實行定點統(tǒng)一停放，安排專職車管員全天侯 24 小時負責管理。 (十一 )治安事件應急措施 一般民事糾紛 (1)業(yè)主及來訪客戶因違反轄區(qū)物業(yè)管理制度、違反公民公共道德行為、民事紛 爭、利益關系等引起的業(yè)主之間、業(yè)主與客戶之間、或業(yè)主（客戶）與管理處 /安防人員引發(fā)的各種糾紛： a)安防員發(fā)現(xiàn)上述情況時應立即到達相應位置，了解情況，勸阻和制止糾紛，并視事發(fā)原因維護守紀守法一方的合法權益，但不得有參與、表態(tài)、或表達立場的語言； b)當事雙方語言沖突影響他人或對正常的公共秩序造成影響和干擾時，應進行規(guī)勸并盡力將雙方分離，其中一方為訪客的及時將其禮請出轄區(qū)； c)當事雙方沖突較為激烈，有可能使用暴力時，安防員應立即介入到當事雙方之間，避免暴力沖突發(fā)生，同時向安防班長匯報； d)當事雙方已發(fā)生暴 力沖突時，安防員應立即采取強制措施制止，必要時或已造成一方受到侵害時立即向“ 110”或當?shù)嘏沙鏊鶊缶?，在事件沒有解決前不得讓侵害方離去或逃逸； e)業(yè)主（客戶）損害公共財產及設施時，勿論其有意無意，均應要求對方予以賠償，具體執(zhí)行《顧客財產管理辦法》。 (2)一般民事糾紛的處理原則 a)安防員因執(zhí)行公務、制止違章行為，由于對方不接受或采用污辱性語言、侵犯性行為時，應保持禮貌和克制，尊重對方的公民權、民事權，處理的方式限于勸導、說服、事后溝通回訪。不得采取強制性措施、不準使用服務忌語進行回應，更不準有主動性侵犯 對方的行為； b)業(yè)主之間或業(yè)主與客戶之間可能或正在實施人身攻擊和侵害、損毀對方財物時，可采取強制性措施，采取強制性措施指用肢體實施保護性動作，達到保護目的。但不得用肢體對業(yè)主（客戶）進行身體攻擊和侵害； c)安防員因執(zhí)行公務和在處理民事糾紛的過程中遭受人身攻擊時，可以采取保護性動作維護自身的安全，對方持器械實施攻擊危及人身安全時，可以進行避讓或正當防衛(wèi)，但均不得有主動性傷害對方的行為和動作。 一般治安案件 (1)偷、盜財物 a)安防員在執(zhí)勤中應隨時保持高度警惕，注意和觀察來往人員的舉動。發(fā)現(xiàn)有人來訪目 的不明，神色有異、目光游離、形跡可疑時，應重點布控和盯防，必要時向班長匯報，做好應急處理的各項準備； b)發(fā)現(xiàn)偷、盜公共或他人財物時，犯罪事實確鑿的情況下，安防員應采取果斷措施將犯罪嫌疑人制服。在制服過程中有反抗行為的可以使用警棍等器械使之手腳失去反抗能力。但不得擊打其頭部等要害部位； c)抓獲的犯罪嫌疑人應扭送當?shù)毓矙C關、派出所處理，不得私自進行審問、搜身和刑逼； d)對受害人應盡量挽留協(xié)助調查，或記下姓名和身份證、證件號碼、聯(lián)系電話等，以便公安機關取證。 (2)打架斗毆和其他擾亂社會治安案件 a)轄區(qū) 內發(fā)現(xiàn)打架斗毆或其他擾亂社會治安等案件時，安防員應立即趕赴現(xiàn)場進行控制和制止，防止事態(tài)擴大和造成更嚴重的傷害，同時用通訊設備向安防班長 /隊長報告案件發(fā)生位置和基本概況，以及需要增援的請求； b)安防班長 /隊長接報告后，應立即通知各崗點進行控制，同時迅速趕赴現(xiàn)場了解案情和處理，必要時向主任匯報和調遣安防員進行協(xié)助； c)對已經造成一方損害的，不得讓另一方離去或逃逸，情節(jié)輕微的，可在受害者的同意下進行調解； d)發(fā)生以下情形時，應將當事人扭送公安機關、派出所或打“ 110”報警： —— 受害方受到輕微傷以上傷害且不 愿進行調解的； —— 攜帶管制槍支、刀具、腐蝕性、爆炸物品的； —— 擾亂公共秩序、制造混亂經勸告、阻止不聽且威脅、恐嚇他人情節(jié)的； —— 對受害方造成較大傷害的； —— 進行性騷擾、侮辱婦女和進行其他流氓活動的； —— 故意損害公共設施、消防產品拒不認錯和賠償?shù)模? —— 其他違反治安管理條例行為必須由公安機關處理的。 一般刑事案件 (1)搶劫 安防員在巡邏中發(fā)現(xiàn)有搶劫行為或接到有搶劫報案時： a)應立即上前制止該違反犯罪行為或迅速趕赴現(xiàn)場制止，并對現(xiàn)場進行保護，同時用通訊器材向安防班長 /隊長報告。 b)安防班長 /隊長接到報告后，應立即調派安防員增援，參與現(xiàn)場搶救、保護現(xiàn)場、圍捕等。 c)如犯罪嫌疑人仍在現(xiàn)場時應立即抓捕帶回安防崗亭，并請事主一起到安防崗后交由公安機關處理； d)在圍捕犯罪嫌疑人過程中，采取圍捕的方式、方法要適當，以制服犯罪嫌疑人為目的，嚴禁傷及犯罪嫌疑人頭部等要害部位行為。遇敵眾我寡，敵強我弱時，應采取“保護業(yè)主、驚嚇及跟蹤犯罪嫌疑人”的處理原則，注意收集有關犯罪線索和證據(jù)，等增援安防員或公安人員趕到后一起擒獲犯罪嫌疑人，以免造成不必