【正文】 樓市場每年 約 15 萬平方米的銷售量，需求很平穩(wěn)。因此，過量的供應(yīng)勢必引起開發(fā)商為爭奪有限需求而進行激烈的競爭。同時，隨著南京 辦公樓的大量建設(shè)，很多開發(fā)商爭先推出一系列促銷優(yōu)惠活動，變相降價。盡管 不少 開發(fā)商對 辦公 樓的前景很自信，但隨著南京 辦公 樓供應(yīng) 總量的 不斷 增加，市場競爭無疑將更加激烈，在需求遲遲不旺的情況下，只能將現(xiàn)有房產(chǎn)迅速脫手。如今年出讓的編號為 1 號的位于中山北路的地塊，實際出讓面積 萬平方米，容積率不大于 5，底價為 12021 萬元，成交價為 15600 萬 元，每平方米 建筑面積 土地成本不超過 1800 元；緊鄰新街口黃金口岸、規(guī)劃為商業(yè)辦公用地的長江南北貨地塊只以底價 億元收 場。 ※ 不同類型辦公樓銷售狀況存在差異 主案策劃 MAGL 4 雖然各類辦公樓中均有暢銷盤和滯銷盤，但各類辦公樓的整體銷售狀況之間仍存在著較大的差異。該類辦公樓的購買者大多具有較強實力。 中檔辦公樓及商住樓： 南京中小規(guī)模的企業(yè)居多，主要涉及 IT、金融、咨詢、廣告和中介服務(wù)等行業(yè) ，他們 是南京商務(wù)樓需求的主力軍。 中檔辦公樓，如御景園商務(wù)大廈、易發(fā)科技大廈、金輪大廈、新大都大廈等均較為暢銷。 商務(wù)小公寓：大多層高接近 5 米，可部分隔成兩層使用，套型面積較?。ù蠖?50 平方米左右），可用于小型公司辦公或居住。如較早面世的錦江麗舍，及后期的國際貴都（ 2 個月內(nèi) 400 套全部售出）、君臨國際等。 不少業(yè)內(nèi)人士認為，南京辦公樓市場也 開始復蘇。不同種類房地產(chǎn)的配置應(yīng)有合理的比例關(guān)系，辦公樓投資與住宅投資的聯(lián)系非常緊密，加之制度層面的原因已不存在，都進入了市場化時期，所以辦公樓必然伴隨著住宅投資的增加而上升，他們之間并非此消彼長的關(guān)系，而是共衰共榮的關(guān)系。 ※ 南京城市功能定位的改變決定了寫字樓市場的發(fā)展 長江三角洲、上海國際化都市圈涵蓋的人口近 1 個億，是 全世界少有的最具增長潛力的區(qū)域，它的形成和功能增強，使得杭州、南京也出現(xiàn)了巨大的增長空間。 南京作為第二層次中心的定位，決定了它的城市人口、產(chǎn)業(yè)布局、城市建設(shè)等方面的發(fā)展水平?，F(xiàn)在南京市政府也在作相應(yīng)的規(guī)劃。 ※ 從宏觀經(jīng)濟環(huán)境看，寫字樓有相當好的發(fā)展前景 首先，經(jīng)濟學家認為，今年 下半年開始，美國經(jīng)濟復蘇，全球經(jīng)濟利好。 其次，中國大量吸引外資、外商進入大陸市場包括南京市場。 上海申辦 2021 年世博會成功，這標志著未來 5－ 8 年內(nèi)，以上海為中心的“泛上海區(qū)域”將形成一個龐大的經(jīng)濟圈，這就對南京的經(jīng)濟發(fā)展起到了至關(guān)重要的作用。 主案策劃 MAGL 6 我們認為，從目 前市場狀況看，以上因素都將使得辦公樓市場得到一定的發(fā)展，但是，要使商務(wù)樓供過于求的市場狀況發(fā)生實質(zhì)性的改變，可能還要給以時日。新街口、大行宮、湖南路、珠江路，以及河西這些極具特色的新興商務(wù)區(qū)已經(jīng)開始顯現(xiàn)出其快速發(fā)展勢頭。 2021 年初開始，各地權(quán)威機構(gòu)的數(shù)據(jù)都明顯反映出寫字樓市場的強勁反彈，在各類物業(yè)指數(shù)中，漲幅較大 的為寫字樓租金指數(shù)，南京的不少中高檔寫字樓入住率也不斷攀升，市場再度興旺。 南京商務(wù)寫字樓分布區(qū)域綜述 ※ 泛新街口商業(yè)中心地段 新街口號稱中華第一商圈是商業(yè)最發(fā)達的地區(qū)，商鋪林立，人流洶涌。 一是，綜合性辦公樓，均有裙樓，而且絕大部分作為商場，如金鷹國際、商貿(mào)廣場、天時商貿(mào)中心、國貿(mào)中心等，由于地處繁華鬧市，將樓盤裙房進行百貨經(jīng)營，較為成功的 有金鷹國際商城；而商貿(mào)世紀廣場、國貿(mào)中心、天時商貿(mào)中心的百貨前景不慎明朗，此類樓盤雖然地處繁華鬧市，有商業(yè)機會，但是交通便利性差、環(huán)境嘈雜等是其主要問題； 主案策劃 MAGL 7 二是，商業(yè)中心外圍，即能接受商業(yè)環(huán)境輻射，又能有較好的辦公環(huán)境，主要代表性樓盤有華泰證券大廈、隆盛金融廣場、德基大廈等，相對于商業(yè)中心的綜合性樓盤，該類樓盤均有較好的硬件配備，注重檔次，而且在客戶結(jié)構(gòu)方面進行了不同的定位，對金融、證券、保險、投資類單位具有一定的吸引力。在附近有匯鴻國際集團、弘業(yè)國際集團、舜天國際等多家省內(nèi)知名外貿(mào)企業(yè)，各中小型外貿(mào)公司沒有自主進出口權(quán)，這些公司自然就要依托各大知名外貿(mào)企業(yè)開展業(yè)務(wù)，且商檢大樓、人民銀行、海關(guān)這些與外向型業(yè)務(wù)密切相關(guān)的政府部門均在附近辦公，這勢必形成以外貿(mào)產(chǎn)業(yè)為中心的辦公環(huán)境，雖然在 2021 年我國外貿(mào)企業(yè)及公司均可擁有獨立的進出口權(quán)，這也給原來從事外貿(mào)行業(yè)的人們有了更大的創(chuàng)業(yè)機會，也能夠帶動該地區(qū)寫字樓的需求。 ※ 珠江路 —— 廣州路地區(qū)， 珠江路的優(yōu)勢有其產(chǎn)業(yè)的特性，“北有中關(guān)村，南有珠江 路”，珠江路與北京中關(guān)村條件比較接近，周圍高?？蒲性核容^多，人才聚集，有適宜搞電子科技街的環(huán)境。如今珠江路正向東西兩翼延伸，向進香河、黃浦路等枝杈進行拓展，結(jié)合江蘇軟件園（中小企業(yè)軟件的研發(fā)中心）、東大軟件園（高校企業(yè)群）及即將建成占地 4000 多畝的珠江路軟件產(chǎn)業(yè)園（吸引國內(nèi)國外的軟件研發(fā)中心落戶）相互輝映形成一街三園，國內(nèi)一流、國際知名的高科技園區(qū)。此類樓盤雖然地處珠江路及延伸地段，但均沒在裙房設(shè)立專業(yè)賣場。樓內(nèi)均配有餐飲、會務(wù) 主案策劃 MAGL 8 服務(wù)，在交通便利性方面具有一定優(yōu)勢。 太平南路商業(yè)街的改造，市圖書館、保險大廈等項目的建成和投入使用，加之白下區(qū)政府將辦公大樓搬到大行宮，不斷改善交通單向行駛的矛盾，勢必帶動大行宮區(qū)域辦公商務(wù)樓的發(fā)展。 ※ 山西路 —— 鼓樓地段， 鼓樓 —— 新街口是原有的商業(yè)繁華地帶，由于南京商業(yè)經(jīng)濟是成點圈成長而不是成帶狀發(fā)展，鼓樓已漸漸失去了商業(yè)購物中心的 地位，而山西路、湖南路則形成了南京市僅次于新街口的商業(yè)中心。主要代表性樓盤有江蘇商廈、新晨國際中心、匯杰廣場、金山大廈、世貿(mào)中心、宏圖高科等。 0 . 0 01 . 0 02 . 0 03 . 0 04 . 0 05 . 0 06 . 0 0面積（萬平方米）一級 二級 三級 四級 五級 六級 七級2 0 0 4 年1 季度江南八區(qū)新批辦公用面積統(tǒng)計（按土地級別） 主案策劃 MAGL 10 0 . 0 02 . 0 04 . 0 06 . 0 08 . 0 01 0 . 0 0面積（萬平方米）城北 城東 城南 城中 河西 仙林2 0 0 4 年1 季度新批辦公用房項目面積統(tǒng)計（按板塊） 主案策劃 MAGL 11 由此我們可以看出，南 京寫字樓供應(yīng)基本上集中城中片區(qū)，河西片區(qū)寫字樓供應(yīng)量極少， 購買主要集中在項目區(qū)域內(nèi) 0 .0 02 .0 04 .0 06 .0 08 .0 01 0 .0 0面積（萬平方米）白下 鼓樓 建鄴 棲霞 秦淮 下關(guān) 玄武 雨花2 0 0 4 年1 季度江南八區(qū)新批辦公用房項目面積統(tǒng)計（按區(qū)屬） 主案策劃 MAGL 12 ※ 需求情況 2021 年 1 季度總銷售套數(shù) 816 套，銷售面積 萬平方米，銷售金額 億元，平均銷售價格 5825 元 /平方米。 主案策劃 MAGL 13 從上表來看，說明南京成長型企業(yè)仍是辦公樓的消費主力軍，本項目符合這 一定位，將受成長型企業(yè)的青睞 2021 年 1 季度江南八區(qū)辦公用房銷售統(tǒng)計（按每套面積）012345面積（萬平方米）050100150200250300350400件數(shù)（件）面積 件數(shù) 364 191 206 24 10 4 171 0 0 以下100～150150～300300～500500～800800～10001000以上 主案策劃 MAGL 14 2021 年 1 季度江南八區(qū)辦公用房銷售統(tǒng)計（按單價）00 . 511 . 522 . 533 . 5面積（萬平方米）050100150200250件數(shù)（件）面積 件數(shù) 124 15 72 154 195 99 46 49 623000以下3000～40004000～50005000～60006000～70007000～80008000～90009000～1000010000以上 主案策劃 MAGL 15 2021 年 1 季度江南八區(qū)辦公用房銷售統(tǒng)計（按每套總價）00 . 511 . 522 . 533 . 5面積（萬平方米）050100150200250300件數(shù)（件）面積 2 件數(shù) 110 282 240 108 46 14 9 3 430以下30～5050～100100～150150～300300～500500～800800～10001000以上… 主案策劃 MAGL 16 【 項目 區(qū)域 分析 】 南京新街口地區(qū)作為華東第一商圈，隨著市政府對該地區(qū)的調(diào)整、規(guī)劃與完善，其中央商務(wù)區(qū)的核心地位日益顯著，加之入世效應(yīng)和 “ 十運會 ” 商機帶來的相關(guān)經(jīng)濟刺激的加大，該地區(qū)正不斷地以其獨特的魅力吸引著諸多世界知名的企業(yè)。 CBD 中央商務(wù)區(qū)是一個城市經(jīng)濟發(fā)展的晴雨表，新街口作為南京 CBD 中央商務(wù)區(qū)擁有著無可比擬的核心地位，具備著城市最齊全的金融、經(jīng)濟、商貿(mào)、文化與流通設(shè)施，最便捷的四通八達的內(nèi)外縱橫交通，擁有南京城市地區(qū)最多人流量和信 息交流量。 新街口 CBD 區(qū)域是南京寫字樓的焦點，也是寫字樓的匯集地。 主案策劃 MAGL 17 ※ 優(yōu)勢 作為寫字樓，本項目所處區(qū)域優(yōu)勢是明顯的：交通發(fā)達，處在洪武北路城市中軸，公交線路發(fā)達，尤其是洪武路金融街就在項目區(qū)域，各大銀行的聚集程度很高。 CBD 應(yīng)該是 城市中的城市 ，應(yīng)該是城市中非常精致的地方。 CBD 的發(fā)展，首先要完成金融業(yè)的聚集。 本項目 作為新街口中央商務(wù)區(qū) CBD 的核心建筑，把握著城市商務(wù)與文化脈絡(luò)，結(jié)聚著城市建筑規(guī)劃的卓越遠見，率先在南京寫字樓市場突破層高空間，以突破南京現(xiàn)有寫字樓沉悶、壓抑的局面，創(chuàng)造出特有的獨一無二的寫字樓 “ 新空間 ” 。這不但是寫字樓國際潮流發(fā)展趨勢，更與南京城市向 國際化發(fā)展一脈相承。 這從現(xiàn)在區(qū)域內(nèi)寫字樓租售狀況可以反映。 主案策劃 MAGL 18 此外， 本項目 積極從建筑布局的合理性、技術(shù)條件的先進性和空間相對隔離 等方面為業(yè)主營造一個健康的辦公環(huán)境。通過這一系列從宏觀到微觀，到標準的控制，使 其 成為一個真正的有內(nèi)在品質(zhì)的商務(wù)辦公領(lǐng)地。目前已開盤的高檔樓盤開盤價已超過萬元。 經(jīng)過幾年在住宅領(lǐng)域的激烈競爭，南京樓市的 爭奪 開始轉(zhuǎn)向?qū)懽謽鞘袌觥懽謽鞘堑禺a(chǎn)市場的高端產(chǎn)品，項目能否成功取決于很多因素。目前區(qū)域內(nèi) 營銷競爭手段大致處于：概念炒作階段和品質(zhì)比拼階段。這也在一定程度上影響了樓盤品質(zhì)上的提升。 主案策劃 MAGL 19 【 項目直接競爭對手分析 】 ※ 項目直接對手范疇 一、 區(qū)域范圍內(nèi)目前在售同類型項目 德基大廈、新世紀廣場、福鑫國際大廈、長安國際中心、天空之都、 華泰證卷大廈等 二、 區(qū)域范圍內(nèi)待建知名同類型項目 德基廣場、 浙江廣廈集團 鄧府巷商城 、 大發(fā)國際集團劉軍師橋地塊 、 凱潤金城 三、 威脅點較大相鄰同類型項目 德基廣場、 浙江廣廈集團 鄧府巷商城 、 大發(fā)國際集團劉軍師橋地塊 、 凱潤金城 ※ 區(qū)域環(huán)境的劃分 一、 整個新街口 CBD 大概念范圍 二、 項目相鄰和較近范圍 部分項目數(shù)據(jù)信息 ※ 在售項 目 1 名稱 德基大廈 新世紀廣場 福鑫國際大廈 長安國際中心 天空之都 主案策劃 MAGL 20 投資商 南京德基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 新加坡泛亞集團 南京城市建設(shè)開發(fā)集團公司 中國房地產(chǎn)開發(fā)集團 南京東渡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)地址 長江路 188 號 白下太平南路與中山東路交匯處 洪武路 359 號 太平南路 2 號 白下戶步街 33 號 面積 占地面積 3780 平米，建筑面積 49268平米 130000 平米 84986 平米 44500 平米 占地面積 米建筑面積